【正文】 也是地方政府以之規(guī)劃為集教育，商業(yè)，休閑，度假為一體的新興版塊。與之連接一線的金山新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的也正進一步完善，商業(yè)網(wǎng)點等都將服務(wù)于大學(xué)城，與其形成遙相呼應(yīng)的格局，其與大學(xué)城的互補效應(yīng)將會更加明顯，實現(xiàn)共同繁榮。，項目分為多期開發(fā)，已進駐的大學(xué)有：福州大學(xué)，師范學(xué)院，醫(yī)科大學(xué)，閩江大學(xué)等等，目前版塊也正逐漸成熟，建成后將有十余所高校，約20萬師生入住。教育的發(fā)展仍將更多依賴于房地產(chǎn)和其它產(chǎn)業(yè)的協(xié)作配合和良性互動。大學(xué)城項目的建設(shè)，對于周邊的房地產(chǎn)項目來說更是個“利好”消息，而許多購買周邊物業(yè)的業(yè)主，也正是看中了未來大學(xué)城帶來的商業(yè)繁榮、生活便利、文化氛圍、綠色環(huán)境和今后巨大的升值空間，紛紛來到這里購房置業(yè)。由于校方一直沒有能夠安排教師公寓的問題，更使得這個區(qū)域的房產(chǎn)成為炙手可熱的對向。對于區(qū)域這樣一個龐大的人群，無疑又將刺激周邊的商業(yè)消費。永輝超市，余盛批發(fā)市場，惠好藥品物流中心等等也都紛紛搶占一份商機。由于區(qū)域靠近旗山風(fēng)景區(qū)，依賴于地塊天然優(yōu)厚的原生態(tài)環(huán)境，別墅項目及高爾夫球場等這些對環(huán)境生態(tài)有著一定要求的產(chǎn)品也就隨之而生。云畝天朗就是一個座落于高爾夫球場內(nèi)，集生態(tài)，休閑于一身的別墅項目。項目交通線路便捷，由寶龍城市廣場出發(fā)，路經(jīng)金山大橋及金上大橋，路過大學(xué)城的福州大學(xué)校區(qū)就能抵達項目。隨著洪塘大橋的竣工，將使線路更加便利。線路交通情況良好，金山區(qū)域四車道，金上大道八車道，除開上下班高峰期金山車輛較多以外，不會出現(xiàn)堵車等情況。自駕車沿途可欣賞福州的母親河閩江及寬闊的烏龍江，呼吸江畔的江風(fēng)氣息。途經(jīng)這條線路的車流量少，大部份車量都是通往旗山景區(qū)，永泰及閩候的私家車。國賓館的路線與項目的路線前段相同，賓館常有國家領(lǐng)導(dǎo)下榻，至使交通管制，封鎖線路，使得業(yè)主須繞小路回家。到達項目的公交車輛：39路、社區(qū)巴士項目距離省立醫(yī)院20公里,約30分鐘車程。二、 產(chǎn)品分析總體指標：容積率：； 綠化率：58%； 建筑密度：26%； 占地面積：1280畝。一期占地232畝（已交房）；二期占地266畝（目前銷售），共建了170余套別墅；三期規(guī)劃三棟高層及20套獨棟，剩余地塊還在規(guī)劃當中。物業(yè)公司：西酒物業(yè)（福州二線品牌物業(yè)）； 管理費：2元/平方米樓層狀況: 2層半至3層，贈送陽光地下室。產(chǎn)品形態(tài) 社區(qū)環(huán)境：云畝天朗高爾夫別墅利用球場內(nèi)的天然水系造景，使整個一期呈七星島嶼狀，七座島嶼之間由百余畝的湖泊與社區(qū)道路連接。項目的內(nèi)湖依托天然水系，成就自然景觀。湖水曲折蜿蜒，流淌于七島之間，成就了一種浪漫的生活方式。社區(qū)達到了大環(huán)境（球場）、小環(huán)境（高速綠化帶）、社區(qū)內(nèi)環(huán)境的融合貫通，做到空間尺度適宜、錯落有致、充分體現(xiàn)人性化設(shè)計。將園藝綠化、水體綠化、會所設(shè)施相結(jié)合，住戶出入車道駛于綠蔭之下，使得平面景觀環(huán)境引伸至立體的空間環(huán)境，做到可賞、可用、可行的空間藝術(shù)美，體現(xiàn)整體環(huán)境的均好性。社區(qū)總體空間規(guī)劃實現(xiàn)了動靜分區(qū)，凸現(xiàn)了居家的休閑性。社區(qū)入口設(shè)置了一條曲型車道將公共區(qū)域（如高爾夫會所、鄉(xiāng)村俱樂部、高爾夫球場、練習(xí)場等）與7島的別墅區(qū)相連。而島與島之間則通過一座座精巧的小橋相連，呈現(xiàn)出“小橋流水人家”的寫意家居環(huán)境。溪谷由五個形態(tài)各異的小島組成，各島之間由橋連接，這樣就形成了整個小區(qū)合理、流暢的交通動線。全區(qū)分東西兩個入口，在入口及各島路口都有雅致端景設(shè)計，或溪流落瀑或千年古榕，移步易景，達到天然景觀與精致園藝渾然天成。小區(qū)內(nèi)還因地制宜，保留了部分的原生態(tài)森林樹種，使得溪谷更貼近自然，富有人文價值感。建筑形態(tài)：在蔥郁的綠中，西班牙風(fēng)格的別墅建筑，盡展地中海的異域風(fēng)情。建筑一般采用的是紅色西班牙筒瓦低坡屋頂，外墻暖色調(diào)（米色或淺黃色）STUCCO漆，部分貼手工藝術(shù)石，屋檐采用小拱券裝飾，拱型門廊及木制花架、窗扇給外立面增添了奢華的符號。建筑周邊搭配亞熱帶植物來配合社區(qū)景觀效果。配套設(shè)施:4700平方米的經(jīng)典雅致的高爾夫球場會所，會所內(nèi)設(shè)置中西餐廳、咖啡廳、多功能宴會廳、桑拿浴、足療室、美容室、棋牌室、 VIP 室及高爾夫用品專賣、高爾夫練習(xí)場等；2000平方米 的鄉(xiāng)村俱樂部主要功能包括，卡拉 OK 、酒吧、咖啡廳、 SPA 、會議室、商務(wù)中心、親子樂園、戶外游泳室、戶外網(wǎng)球場、巴士站、雪茄室、便利超市等等。景觀設(shè)計：本案為西班牙風(fēng)格的建筑，景觀部份硬景大于軟景。硬景部份采用石材加工而成的噴水池，石碑，以及歐式雕塑為主。給人以厚實，穩(wěn)重的感覺。軟景部份采用亞熱帶植物，植物種類比較重復(fù)，在植物的搭配上還有待加強。戶與戶之間的隔絕采用綠化隔離帶，以低矮灌木加以圍合，促使鄰里間的互動性更充足。項目座落在高爾夫球場之內(nèi)，社區(qū)被景觀，湖水，球場所包圍?？芍^是身在美景之中，獨享天生優(yōu)勢。項目地塊屬長條形狀，建筑成“一”字排開，保證大部份的戶數(shù)可以享受至少一面的無敵間距，遠望視界。三、價格分析項目定位為全福州最高端別墅產(chǎn)品，以獨棟為主，雙拼僅8席。分島嶼獨棟，湖畔獨棟，內(nèi)湖獨棟。島嶼獨棟設(shè)計樓王，1300平方，3500萬；沿外湖部份設(shè)計大獨棟總價600萬；其余部份設(shè)計內(nèi)湖獨棟，450萬；定價因景觀而定，景觀位置好的部份，設(shè)計大面積，高總價。外湖又因朝向，景觀水域的大小不同，價格還有差異。沿湖與不沿湖在面積相當?shù)那闆r下，差價100萬左右。四、去化分析產(chǎn)品戶型從400800平方，價格從450萬750萬不等。最好賣的戶型在400500平方左右，戶型標配的房間，活動房等功能能滿足大部份的客戶對居住的要求，并且有觀湖的地理位置優(yōu)勢，完全能享受到別墅的全面品質(zhì)。因此，該戶型銷售比例最高，市場反應(yīng)良好。項目還規(guī)劃有島嶼獨棟別墅，地塊三面環(huán)水。規(guī)劃樓王，總建一千平方以上。定位3000萬以上。因地理位置和環(huán)境地塊的特殊性，又是稀缺產(chǎn)品，所以這類產(chǎn)品的銷售情況也非?？捎^。五、銷售分析，座落于高爾夫球俱樂部邊上，南面環(huán)湖。在銷售中心可看到高爾夫球場，體驗居住的景觀效果。建筑為亞洲現(xiàn)代風(fēng)格，內(nèi)部格局簡潔明了，躍層式設(shè)計，部份挑空10米，分兩個接待區(qū)，兩大沙盤。上層接待區(qū)展示項目總規(guī)劃,周邊線路。下層接待區(qū)展示目前銷售的溪谷沙盤,體現(xiàn)具體座落景觀。裝修風(fēng)格簡約大氣，三個立面大部份采用落地玻璃大窗，讓人以心曠神怡的視覺刺激。簡潔的格局加以蓬勃大氣的裝飾讓客戶倍感別墅的無限視野及領(lǐng)域感。接待區(qū)配有糖果，小食，即時咖啡，更使客戶感受貼心服務(wù)。銷售人員儀表整齊，并且熱情，對福州別墅市場有深度的了解，體現(xiàn)專業(yè)服務(wù)。項目配備一套樣板房，供客戶參觀。樣板房為項目主打戶型，也是銷售最好，客戶需求量較大的戶型結(jié)構(gòu)。兩個專屬清潔人員負責日常整理。樣板房戶型表達追求品質(zhì)生活，以休閑，娛樂，度假為第一述求。套內(nèi)會客廳，書房，健身房，酒吧，影視廳，次活動廳，干濕蒸桑拿房，雪茄室等等應(yīng)有盡有，完全為成功人士量身定制。六、媒體分析媒體種類：機場廣告牌，POP，樓宇廣告，報廣，電視廣告機場廣告：針對高端人群及國內(nèi)外高爾夫球愛好者，其次又能做品牌推廣。POP：POP路牌廣告，不同路段，針對不同層次的客戶。能起到加深客戶印象，指引線路的作用，發(fā)掘少數(shù)較有誠意客戶。樓宇廣告：覆蓋面積較為廣泛，針對寫字樓，中高端樓盤客源。報廣：次數(shù)頻頻；全城大面積廣告，刺激客戶意向，全面提升產(chǎn)品知名度，提高全民口碑。電廣：推廣范圍廣泛，且有針對性，電廣覆蓋每家每戶，電視節(jié)目詳情介紹，更使意向客戶對產(chǎn)品有更深入了解，增強客戶購買欲。七、客源分析購買動機以度假為主，其次有升級性購房，投資，高爾夫球愛好者等?？驮磪^(qū)域來自福州市區(qū)和八縣客戶。職業(yè)性質(zhì)有私營業(yè)主，企業(yè)高管，歸國華僑。年齡層在3550歲居多。八、發(fā)展商分析新東陽集團是一家綜合性、多元化并具有良好發(fā)展前景的大型集團企業(yè)。旗下公司涉及新東陽食品，藍與白餐飲，新東陽高爾夫俱樂，新東陽建筑工程有限公司等四大行業(yè)。捷揚房地產(chǎn)是新東陽集團的子公司，成立于1994年8月，注冊資本 210 萬美元 , 公司技術(shù)力量雄厚，建筑機械設(shè)備齊全，可承擔各類的工業(yè)與民用建筑施工。目前已在福州成功開發(fā)了云畝天朗，福建體育歡樂頻道，惠能花園，麥迪森卡丁車賽車場等項目。九、利多信息福州唯一一個座落于高爾夫球場的別墅項目。享受天生的環(huán)境資源。純別墅，以獨棟為主的別墅社區(qū)。項目被球場包圍，八面享受無限視野。星級會所，高端配套。社區(qū)天然水系造景，水域面寬，呈現(xiàn)出“小橋流水人家”的寫意家居環(huán)境。戶型設(shè)計體現(xiàn)別墅的尊容感，多處大面積挑空，立體感十足。雙重物業(yè)管理，住得更放心。入口大氣，有專用通道進入，體現(xiàn)尊貴享受。私享私家泳池。1陽光地下室，層高3米。十、利空信息地理位置相對偏遠，第一居所不太現(xiàn)實。綠化植物相對單調(diào)，植物搭配不夠細膩。會所距項目地較遠，并且屬于高消費。社區(qū)內(nèi)沒有普通的生活便利配套。汛期洪水防治問題始終沒能解決。