【正文】 ，作為獨(dú)立別墅，其單價(jià)控制在15000元/平方米，而房型面積在210—490平方米，在控制單價(jià)的同時(shí)又控制了總價(jià)，再加上出色營(yíng)銷和客戶積累，是其銷售成功的原因所在。南匯地區(qū)案名地址開(kāi)發(fā)商規(guī)模容積率主力面積目前價(jià)格歷史最高價(jià)上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)奧朗新莊園航頭路1688弄上海愛(ài)法房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)有限公司15300—50010667180004715東方夏威夷滬南路5388弄上海廈大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8218—500116212000012591生茂養(yǎng)園滬南公路5288號(hào)上海航匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司322—92112275210004311綠洲康城康橋路1298弄上海振龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司309—720145602000010486堤香別墅康橋鎮(zhèn)秀沿路1弄上海韻園置業(yè)有限公司302—460158322500010331綠洲千島航頭鎮(zhèn)滬南公路5188號(hào)上海航頭高夫置業(yè)有限公司30560011000170008131帕薩迪納楊高南路5777弄上?？禈蛘?yáng)投資有限公司16221—340105651900016748建德南郊南六公路578弄上海杉野置業(yè)有限公司275—40611563200005919九九別墅南六公路99弄上海名流置業(yè)有限公司 227—43611584130006235上海藍(lán)堡南六公路733弄上海東恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司303—467106881351029售謦216。 規(guī)模分析【分析】從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的樓盤(pán)是綠洲千島，整個(gè)小區(qū)總建筑面積近50萬(wàn)平方米，同時(shí)它也是全市規(guī)模最大的別墅樓盤(pán)之一；綠洲康城共550套別墅，總建筑面積達(dá)22萬(wàn)平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模第二大的別墅樓盤(pán)；奧法新莊園、帕薩迪納、建德南郊三個(gè)樓盤(pán)的規(guī)?；驹?5萬(wàn)平方米左右。規(guī)模最小的是九九別墅，整個(gè)小區(qū)共99幢別墅。總體來(lái)看，南匯地區(qū)別墅基本以獨(dú)立形態(tài)為主，除綠洲千島與綠洲康城外，其余個(gè)娜規(guī)?；径荚?5萬(wàn)方一下。216。 容積率分析【分析】從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)容積率最高的樓盤(pán)是帕薩迪納，；，其中容積率最低的是綠洲千島別墅，；?？傮w來(lái)看，南匯地區(qū)的別墅基本是以獨(dú)立別墅為主，容積率也相對(duì)較低。216。 房型面積分析【分析】從上圖可以看出，綠洲康城和生茂養(yǎng)園兩個(gè)樓盤(pán)的房型面積跨度較大，其中生茂養(yǎng)園的面積從32291平方米。除上述兩個(gè)樓盤(pán)外，區(qū)域內(nèi)其余樓盤(pán)的房型面積都在500平方米以下?？傮w來(lái)看，除個(gè)別樓盤(pán)外，南匯地區(qū)的別墅樓盤(pán)其房型面積基本都在500平方米以下，在這一面積段里既有高檔別墅，也不乏經(jīng)濟(jì)型別墅。216。 價(jià)格分析【分析】南匯地區(qū)的獨(dú)立別墅樓盤(pán)主要集中在南六公路沿線、野生動(dòng)物附近地區(qū)以及航頭地區(qū)。從上圖可以看出，同浦東地區(qū)的情況相似，南匯地區(qū)幾乎所有的樓盤(pán)目前成交價(jià)格與其最高時(shí)期相比有了較大的降幅。目前成交價(jià)格最高的是堤香別墅，其成交均價(jià)接近了16000元/平方米。從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，大部分樓盤(pán)目前成交單價(jià)主要集中在11000元/平方米左右。不難看出，宏觀調(diào)控對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的有著較大的影響。綜觀后市，未來(lái)一年內(nèi)成交價(jià)格不會(huì)有太大的變化，但不排除有小幅漲跌的可能。216。 成交狀況分析【分析】從上圖可以清晰的看出，南匯地區(qū)各別墅偶盤(pán)在05年的銷售情況基本都是呈現(xiàn)逐季下降趨勢(shì)。各樓盤(pán)在一季度的成交情況都比較樂(lè)觀，堤香別墅在該度都成交了近30套的房源。在宏觀調(diào)控政策公布后，區(qū)域市場(chǎng)受到極大的沖擊，成交出現(xiàn)明顯下滑，象綠洲康城，自第二季開(kāi)始到現(xiàn)在，沒(méi)有成交記錄?？傮w來(lái)看，南匯地區(qū)的別墅成交狀況要好于浦東地區(qū)，但受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，下半年成交出現(xiàn)明顯萎縮，綜觀后市，目前的緩慢滯銷局面很難得到改變。216。 重點(diǎn)個(gè)案分析生茂養(yǎng)園地理位置：南匯滬南公路5288弄發(fā) 展 商：上海航匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)指標(biāo)：小區(qū)總建筑面積72000平方米，總占地40萬(wàn)平方米，容積，綠化率71%。開(kāi)盤(pán)日期：20040628交房日期：200510總 戶 數(shù)：168戶銷售指標(biāo)：一期占地106畝，共44棟別墅。均 價(jià)：12275元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立21000元/平方米主力面積：322921平方米項(xiàng)目介紹：生茂養(yǎng)園位于浦東南匯航頭，占地40萬(wàn)平方米，共168棟別墅。該盤(pán)戶均占地三畝的庭院式別墅，整個(gè)小區(qū)是按照中國(guó)傳統(tǒng)建居的五行學(xué)說(shuō)，透露出濃厚的中國(guó)傳統(tǒng)居住文化。整個(gè)小區(qū)提倡一種養(yǎng)生的概念。成交分析：【分析】從上圖可以看出，生茂養(yǎng)園在5月份的銷售情況最好，當(dāng)月共成交了8套房源。在進(jìn)入下半年后，成交量相比上半年出現(xiàn)了明顯的萎縮，出去在9月份共成交了3套房源外，其余各月都沒(méi)有成交記錄。從目前的情況來(lái)看，該別墅樓盤(pán)還有11套可售房源，剩余的體量并不是太多，加上該樓盤(pán)在03年就已對(duì)外公開(kāi)，目前已有較高的知名度，并已積累了不少的客戶，預(yù)計(jì)在未來(lái)半年內(nèi)剩余房源可能會(huì)全部售出。提香別墅地理位置：南匯康橋鎮(zhèn)秀沿路1弄發(fā) 展 商：上海韻園置業(yè)有限公司 建設(shè)指標(biāo)：178。，178。，規(guī)劃建造約165座獨(dú)立別墅，綠化率： %。開(kāi)盤(pán)日期：20041222交房日期：2005/12總 戶 數(shù)：165戶銷售指標(biāo)：規(guī)劃建造約170座獨(dú)立別墅，一期推出85套；二期占地157畝，共推出80棟獨(dú)立別墅。均 價(jià)：15832元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立25000元/平方米主力面積：302550平方米項(xiàng)目介紹：本案位于上海南匯康橋高科技園內(nèi)，東臨浦三路，西至楊高南路，南臨秀沿路，北向緊臨外環(huán)線500米綠化帶，往南則與建設(shè)中的中國(guó)科技大學(xué)上海研究生院為鄰。區(qū)內(nèi)生態(tài)優(yōu)良、水系縱橫。提香別墅總占地22萬(wàn)多平方米，社區(qū)會(huì)所面積為4000多平方米，提供各種生活休閑設(shè)施，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、超市、餐廳等多種配套。成交分析：【分析】從上圖可看出，堤香別墅的銷售走勢(shì)可以用“先揚(yáng)后抑，反復(fù)波折”來(lái)形容。上半年該樓盤(pán)的銷售情況較好，尤其是第一季度，該季度共售出了近30套的房源。在進(jìn)入下半年后，該樓盤(pán)的銷售呈現(xiàn)集聚下滑態(tài)勢(shì)，但即使是這樣，每個(gè)月仍舊能有12套的成交記錄。從現(xiàn)有的市場(chǎng)情況來(lái)看，該別墅成交均價(jià)基本維持在15000元/平方米。綜觀后市，該樓盤(pán)的銷售走勢(shì)基本維持在現(xiàn)有水平，呈現(xiàn)緩慢滯銷的態(tài)勢(shì)。建德南郊別墅地理位置：南匯南六公路578弄1017號(hào)發(fā) 展 商：上海杉野置業(yè)有限公司建設(shè)指標(biāo)：178。，總占地73萬(wàn)m178。，綠化 面積51萬(wàn)m178。，綠化率71%?？倵潝?shù)400幢獨(dú)立別墅。開(kāi)盤(pán)日期：20030512交房日期：200312總 戶 數(shù)：400戶銷售指標(biāo)：總棟數(shù)400幢獨(dú)立，占地面積43萬(wàn)平方米， 65幢別墅，三期47幢。均 價(jià)：11563元/平方米歷史最高價(jià)：獨(dú)立20000元/平方米主力面積：275500平方米項(xiàng)目介紹：該案位于南匯惠南鎮(zhèn)南六公路，臨近野生動(dòng)物園，近靠蘆湖港 深水碼頭與浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)?？铡皟筛邸?，是一個(gè)大型獨(dú)立別墅區(qū)。小區(qū)總占地1118畝，總棟數(shù)400幢獨(dú)立，花園面積7001500平方米。小區(qū)另有8000平方米會(huì)所及高爾夫球場(chǎng)。成交分析：【分析】從上圖可以看出，除4月份外，建德南郊別墅每月成交房源不會(huì)超過(guò)2套。該樓盤(pán)位于南六公路沿線，毗鄰野生動(dòng)物園。實(shí)際情況證明，雖然南六公路沿線的別墅有著得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì)，但銷售情況卻不甚理想，無(wú)論是以前的楓丹白露、上海藍(lán)堡，還是現(xiàn)在的建德南郊都是如此。該區(qū)域今后還將有一剛泰集團(tuán)的獨(dú)立別墅項(xiàng)目推出?？傮w來(lái)看，該區(qū)域目前已逐漸被客戶所認(rèn)可，但銷售速度不會(huì)有太大提升，另外建德南郊別墅面市已久，剩余房源也不多，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取一系列促銷措施，已求盡快售謦。市 場(chǎng) 結(jié) 論216。 全市別墅市場(chǎng)受政策打擊力度較大，6月增長(zhǎng)率首次為負(fù)值，7月成交進(jìn)一步萎縮，不少樓盤(pán)成交集聚萎縮，市場(chǎng)形式極其嚴(yán)峻，降價(jià)促銷在市場(chǎng)上成為一種普遍現(xiàn)象，市場(chǎng)進(jìn)入“熊市”階段，投資型客戶銳減；216。 宏觀調(diào)控后全市別墅市場(chǎng)將經(jīng)歷三個(gè)階段：價(jià)穩(wěn)量縮階段、價(jià)跌量升階段、價(jià)量齊穩(wěn)階段，目前市場(chǎng)正處于“價(jià)跌量升”階段，當(dāng)市場(chǎng)上的價(jià)格基本到位，市場(chǎng)購(gòu)買力真正釋放，其他各方面都完成調(diào)整后，市場(chǎng)就將進(jìn)入價(jià)量齊穩(wěn)的第三階段。但這將需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，預(yù)計(jì)未來(lái)12年內(nèi)市場(chǎng)都將處于“價(jià)跌量升”階段；216。 非獨(dú)立別墅在近期交易中表現(xiàn)突出，特別是在10月，非獨(dú)立別墅交易量占別墅總交易量的75%；獨(dú)立別墅成交在9月出現(xiàn)回暖跡象，10月進(jìn)一步穩(wěn)重有升，但其中有相當(dāng)一部分成交集中在“保利十二橡樹(shù)園莊”和“嘉賢莊”這兩個(gè)新開(kāi)個(gè)案中；216。 從開(kāi)發(fā)定位看，全市新增別墅正從奢華走向宜居，即面積從偏大到適中，功能齊全無(wú)缺，建筑精雕細(xì)刻。這類經(jīng)濟(jì)型別墅是市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品一系列元素綜合運(yùn)動(dòng)的結(jié)果，也是別墅市場(chǎng)日趨成熟的表現(xiàn)；216。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，自03年2月別墅土地用地叫停以來(lái)，別墅用地逐漸減少減少，05年幾乎沒(méi)有新增供應(yīng)，市場(chǎng)出現(xiàn)土地供給稀缺，可以預(yù)計(jì)長(zhǎng)期效應(yīng)利好；216。 從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，0305年上市量基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，由于獨(dú)立別墅市場(chǎng)稀缺性逐漸體現(xiàn)出來(lái)，預(yù)計(jì)未來(lái)12年內(nèi)獨(dú)立別墅售價(jià)將進(jìn)一步增長(zhǎng)，但由于其總價(jià)的上升和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，市場(chǎng)交易情況不會(huì)有太大改善。56