【正文】 ，作為獨立別墅，其單價控制在15000元/平方米，而房型面積在210—490平方米，在控制單價的同時又控制了總價，再加上出色營銷和客戶積累，是其銷售成功的原因所在。南匯地區(qū)案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率主力面積目前價格歷史最高價上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)奧朗新莊園航頭路1688弄上海愛法房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司15300—50010667180004715東方夏威夷滬南路5388弄上海廈大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8218—500116212000012591生茂養(yǎng)園滬南公路5288號上海航匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司322—92112275210004311綠洲康城康橋路1298弄上海振龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司309—720145602000010486堤香別墅康橋鎮(zhèn)秀沿路1弄上海韻園置業(yè)有限公司302—460158322500010331綠洲千島航頭鎮(zhèn)滬南公路5188號上海航頭高夫置業(yè)有限公司30560011000170008131帕薩迪納楊高南路5777弄上海康橋正陽投資有限公司16221—340105651900016748建德南郊南六公路578弄上海杉野置業(yè)有限公司275—40611563200005919九九別墅南六公路99弄上海名流置業(yè)有限公司 227—43611584130006235上海藍堡南六公路733弄上海東恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司303—467106881351029售謦216。 規(guī)模分析【分析】從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的樓盤是綠洲千島，整個小區(qū)總建筑面積近50萬平方米，同時它也是全市規(guī)模最大的別墅樓盤之一；綠洲康城共550套別墅，總建筑面積達22萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模第二大的別墅樓盤；奧法新莊園、帕薩迪納、建德南郊三個樓盤的規(guī)?；驹?5萬平方米左右。規(guī)模最小的是九九別墅，整個小區(qū)共99幢別墅?？傮w來看，南匯地區(qū)別墅基本以獨立形態(tài)為主，除綠洲千島與綠洲康城外，其余個娜規(guī)模基本都在15萬方一下。216。 容積率分析【分析】從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)容積率最高的樓盤是帕薩迪納，；，其中容積率最低的是綠洲千島別墅，；?？傮w來看，南匯地區(qū)的別墅基本是以獨立別墅為主，容積率也相對較低。216。 房型面積分析【分析】從上圖可以看出，綠洲康城和生茂養(yǎng)園兩個樓盤的房型面積跨度較大，其中生茂養(yǎng)園的面積從32291平方米。除上述兩個樓盤外，區(qū)域內(nèi)其余樓盤的房型面積都在500平方米以下?？傮w來看，除個別樓盤外，南匯地區(qū)的別墅樓盤其房型面積基本都在500平方米以下，在這一面積段里既有高檔別墅，也不乏經(jīng)濟型別墅。216。 價格分析【分析】南匯地區(qū)的獨立別墅樓盤主要集中在南六公路沿線、野生動物附近地區(qū)以及航頭地區(qū)。從上圖可以看出，同浦東地區(qū)的情況相似，南匯地區(qū)幾乎所有的樓盤目前成交價格與其最高時期相比有了較大的降幅。目前成交價格最高的是堤香別墅，其成交均價接近了16000元/平方米。從整體市場情況來看，大部分樓盤目前成交單價主要集中在11000元/平方米左右。不難看出，宏觀調(diào)控對區(qū)域市場的有著較大的影響。綜觀后市，未來一年內(nèi)成交價格不會有太大的變化，但不排除有小幅漲跌的可能。216。 成交狀況分析【分析】從上圖可以清晰的看出，南匯地區(qū)各別墅偶盤在05年的銷售情況基本都是呈現(xiàn)逐季下降趨勢。各樓盤在一季度的成交情況都比較樂觀，堤香別墅在該度都成交了近30套的房源。在宏觀調(diào)控政策公布后，區(qū)域市場受到極大的沖擊，成交出現(xiàn)明顯下滑，象綠洲康城，自第二季開始到現(xiàn)在，沒有成交記錄?？傮w來看，南匯地區(qū)的別墅成交狀況要好于浦東地區(qū)，但受國家宏觀調(diào)控政策影響，下半年成交出現(xiàn)明顯萎縮，綜觀后市，目前的緩慢滯銷局面很難得到改變。216。 重點個案分析生茂養(yǎng)園地理位置：南匯滬南公路5288弄發(fā) 展 商：上海航匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)指標：小區(qū)總建筑面積72000平方米，總占地40萬平方米，容積，綠化率71%。開盤日期：20040628交房日期：200510總 戶 數(shù)：168戶銷售指標：一期占地106畝，共44棟別墅。均 價：12275元/平方米歷史最高價：獨立21000元/平方米主力面積：322921平方米項目介紹：生茂養(yǎng)園位于浦東南匯航頭，占地40萬平方米，共168棟別墅。該盤戶均占地三畝的庭院式別墅，整個小區(qū)是按照中國傳統(tǒng)建居的五行學(xué)說，透露出濃厚的中國傳統(tǒng)居住文化。整個小區(qū)提倡一種養(yǎng)生的概念。成交分析：【分析】從上圖可以看出，生茂養(yǎng)園在5月份的銷售情況最好，當月共成交了8套房源。在進入下半年后，成交量相比上半年出現(xiàn)了明顯的萎縮，出去在9月份共成交了3套房源外，其余各月都沒有成交記錄。從目前的情況來看，該別墅樓盤還有11套可售房源，剩余的體量并不是太多，加上該樓盤在03年就已對外公開，目前已有較高的知名度，并已積累了不少的客戶，預(yù)計在未來半年內(nèi)剩余房源可能會全部售出。提香別墅地理位置：南匯康橋鎮(zhèn)秀沿路1弄發(fā) 展 商：上海韻園置業(yè)有限公司 建設(shè)指標：178。，178。，規(guī)劃建造約165座獨立別墅，綠化率： %。開盤日期：20041222交房日期：2005/12總 戶 數(shù)：165戶銷售指標：規(guī)劃建造約170座獨立別墅，一期推出85套；二期占地157畝，共推出80棟獨立別墅。均 價：15832元/平方米歷史最高價：獨立25000元/平方米主力面積：302550平方米項目介紹：本案位于上海南匯康橋高科技園內(nèi)，東臨浦三路，西至楊高南路，南臨秀沿路，北向緊臨外環(huán)線500米綠化帶，往南則與建設(shè)中的中國科技大學(xué)上海研究生院為鄰。區(qū)內(nèi)生態(tài)優(yōu)良、水系縱橫。提香別墅總占地22萬多平方米，社區(qū)會所面積為4000多平方米，提供各種生活休閑設(shè)施，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、健身房、超市、餐廳等多種配套。成交分析：【分析】從上圖可看出，堤香別墅的銷售走勢可以用“先揚后抑，反復(fù)波折”來形容。上半年該樓盤的銷售情況較好，尤其是第一季度，該季度共售出了近30套的房源。在進入下半年后，該樓盤的銷售呈現(xiàn)集聚下滑態(tài)勢，但即使是這樣，每個月仍舊能有12套的成交記錄。從現(xiàn)有的市場情況來看，該別墅成交均價基本維持在15000元/平方米。綜觀后市，該樓盤的銷售走勢基本維持在現(xiàn)有水平，呈現(xiàn)緩慢滯銷的態(tài)勢。建德南郊別墅地理位置：南匯南六公路578弄1017號發(fā) 展 商：上海杉野置業(yè)有限公司建設(shè)指標：178。，總占地73萬m178。，綠化 面積51萬m178。，綠化率71%。總棟數(shù)400幢獨立別墅。開盤日期：20030512交房日期：200312總 戶 數(shù)：400戶銷售指標：總棟數(shù)400幢獨立，占地面積43萬平方米， 65幢別墅，三期47幢。均 價：11563元/平方米歷史最高價：獨立20000元/平方米主力面積：275500平方米項目介紹：該案位于南匯惠南鎮(zhèn)南六公路，臨近野生動物園，近靠蘆湖港 深水碼頭與浦東國際機場?？铡皟筛邸?，是一個大型獨立別墅區(qū)。小區(qū)總占地1118畝，總棟數(shù)400幢獨立，花園面積7001500平方米。小區(qū)另有8000平方米會所及高爾夫球場。成交分析：【分析】從上圖可以看出，除4月份外，建德南郊別墅每月成交房源不會超過2套。該樓盤位于南六公路沿線，毗鄰野生動物園。實際情況證明，雖然南六公路沿線的別墅有著得天獨厚的景觀優(yōu)勢，但銷售情況卻不甚理想，無論是以前的楓丹白露、上海藍堡，還是現(xiàn)在的建德南郊都是如此。該區(qū)域今后還將有一剛泰集團的獨立別墅項目推出?？傮w來看，該區(qū)域目前已逐漸被客戶所認可，但銷售速度不會有太大提升，另外建德南郊別墅面市已久，剩余房源也不多，開發(fā)商可能會采取一系列促銷措施，已求盡快售謦。市 場 結(jié) 論216。 全市別墅市場受政策打擊力度較大，6月增長率首次為負值，7月成交進一步萎縮，不少樓盤成交集聚萎縮，市場形式極其嚴峻，降價促銷在市場上成為一種普遍現(xiàn)象，市場進入“熊市”階段，投資型客戶銳減；216。 宏觀調(diào)控后全市別墅市場將經(jīng)歷三個階段：價穩(wěn)量縮階段、價跌量升階段、價量齊穩(wěn)階段，目前市場正處于“價跌量升”階段，當市場上的價格基本到位，市場購買力真正釋放，其他各方面都完成調(diào)整后，市場就將進入價量齊穩(wěn)的第三階段。但這將需要相當長的一段時間，預(yù)計未來12年內(nèi)市場都將處于“價跌量升”階段；216。 非獨立別墅在近期交易中表現(xiàn)突出，特別是在10月，非獨立別墅交易量占別墅總交易量的75%；獨立別墅成交在9月出現(xiàn)回暖跡象，10月進一步穩(wěn)重有升，但其中有相當一部分成交集中在“保利十二橡樹園莊”和“嘉賢莊”這兩個新開個案中；216。 從開發(fā)定位看，全市新增別墅正從奢華走向宜居，即面積從偏大到適中，功能齊全無缺，建筑精雕細刻。這類經(jīng)濟型別墅是市場、客戶、產(chǎn)品一系列元素綜合運動的結(jié)果，也是別墅市場日趨成熟的表現(xiàn)；216。 從長遠發(fā)展來看，自03年2月別墅土地用地叫停以來，別墅用地逐漸減少減少，05年幾乎沒有新增供應(yīng)，市場出現(xiàn)土地供給稀缺，可以預(yù)計長期效應(yīng)利好；216。 從市場供應(yīng)量來看，0305年上市量基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，由于獨立別墅市場稀缺性逐漸體現(xiàn)出來，預(yù)計未來12年內(nèi)獨立別墅售價將進一步增長，但由于其總價的上升和整個房地產(chǎn)市場的調(diào)整，市場交易情況不會有太大改善。56