【正文】 比較高檔的別墅區(qū)，走的基本是歐美風(fēng)格。從成交情況來(lái)看，由于徐徑板塊別墅項(xiàng)目已基本去化，現(xiàn)在的區(qū)域成交主要集中在趙巷和朱家角。178。而徐涇別墅開發(fā)的轉(zhuǎn)型和趙巷特色居住區(qū)的入市更是青浦別墅市場(chǎng)檔次提升的主要因素，目前這兩個(gè)地區(qū)已經(jīng)形成了一個(gè)新興的高尚別墅居住。 區(qū)域現(xiàn)狀青浦地區(qū)三一八國(guó)道沿線是上海開發(fā)較早的幾個(gè)別墅板塊之一，如早期的久事西郊花園、威尼斯花園、國(guó)際華城、太陽(yáng)別墅、新虹橋亞洲花園等，這一地區(qū)已成規(guī)?；_發(fā)效應(yīng)。從建筑風(fēng)格看，歐美風(fēng)格仍然是主流，同類產(chǎn)品間市場(chǎng)差異化不大，無(wú)論是獨(dú)立別墅還是經(jīng)濟(jì)型別墅在未來(lái)都要靠品質(zhì)和價(jià)格影響去化。十二橡樹莊園一開盤就獲得難得有的排隊(duì)訂房現(xiàn)象，而新橋的同潤(rùn)加洲和名仕豪庭成交都比較穩(wěn)定，最冷淡的當(dāng)屬佘山板塊，繼續(xù)保持低迷階段。 區(qū)域主要在售個(gè)案案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率建筑形態(tài)目前價(jià)格主力面積上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)佘山高爾夫別墅佘山鎮(zhèn)林蔭路1999弄上海佘山國(guó)際高爾夫俱樂部有限公司9獨(dú)立240246509506114佘山月湖山莊林蔭大道1888弄上海利寶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司5獨(dú)立14252569818198名仕豪庭文誠(chéng)路2188弄上海方豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排110200萬(wàn)17025020993天安別墅嘉松南路3888弄上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部有限公司50獨(dú)立12782278372205華亭雅居松江區(qū)玉賢路99弄上海信恒置業(yè)有限公司2獨(dú)立9160290332804復(fù)地香堤苑三新北路1755弄復(fù)地集團(tuán)/荷蘭國(guó)際集團(tuán)8聯(lián)、疊59641602204109原野花園文誠(chéng)路1777弄上海原野房地產(chǎn)有限公司8聯(lián)、疊7278177338262117佘山銀湖別墅泗陳公路2888弄廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司4獨(dú)立1380027250314229圣塔路斯古樓公路1198弄上海壟景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5獨(dú)立15639270560119云頂別墅泗陳公路388弄上海富淘房地產(chǎn)有限公司10獨(dú)立87534405432813上海公館淶坊路1199弄泓鹿房產(chǎn)開發(fā)有限公司7獨(dú)立疊加1060824027012538夏州花園松公路1801號(hào)上海今亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3獨(dú)立130292155402721九洲大唐花園滬松公路1789弄上海森澤房地產(chǎn)有限公司5獨(dú)、聯(lián)1300026231874上游會(huì)舍滬亭南路299號(hào)上海銀佳房地產(chǎn)有限公司4獨(dú)立11877320340134106綠洲比華利花園明華路366號(hào)瀚陽(yáng)(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司29獨(dú)立220002357005333同潤(rùn)加州新橋鎮(zhèn)新南路501弄上海壟苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司111聯(lián)、疊11000145198609313云間水莊春莘路200弄上海鐘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6獨(dú)立118872813433823明月清泉新站路518弄上海仁興置業(yè)有限公司2雙拼疊加66301582226629家天下別墅松江車新公路2號(hào)上海八威房地產(chǎn)有限公司5獨(dú)、雙拼10884238338823華庭藝墅松江新南路1088弄上海沿海鑫橋置業(yè)有限公司22疊、聯(lián)66611452241132世襲領(lǐng)地莘松路1111號(hào)上海莘海房地產(chǎn)有限公司7獨(dú)立106793157974028截止10月底，區(qū)域目前重點(diǎn)在售個(gè)案21個(gè)，供應(yīng)總套數(shù)達(dá)到2338套、可售809套，%。佘山—代表個(gè)案有上海紫園和佘山高爾夫佘山板塊是目前上海的一個(gè)高檔別墅區(qū)域，其依托上海獨(dú)一無(wú)二的佘山風(fēng)景區(qū)的自然資源，使得該區(qū)域成為未來(lái)高富人區(qū)的潛力區(qū)，尤其是上海紫園的品質(zhì)和檔次，更是讓許多人認(rèn)定了上海未來(lái)富人區(qū)非佘山莫屬，泗涇—代表個(gè)案有云頂別墅和佘山寶石別墅該區(qū)域位于佘山板塊的東面，地理位置也有發(fā)展成為高檔別墅區(qū)的潛力，云頂別墅、泗涇頤景園、佘山月湖別墅均是很不錯(cuò)的個(gè)案。愛倫坡，且已初步形成一定規(guī)模和氛圍。九亭—代表個(gè)案有上海公館和復(fù)地藝墅而經(jīng)濟(jì)型別墅則以不高的價(jià)位深受別墅購(gòu)買者的追捧，同時(shí)規(guī)劃中也有R4線貫穿其中，也使得區(qū)域更具魅力。 區(qū)域現(xiàn)狀松江別墅近兩年發(fā)展十分迅猛，已形成新城、新橋、佘山、泗涇及九亭等重點(diǎn)別墅區(qū)域，并各成特色。從成交價(jià)格看，各非獨(dú)棟別墅大多以合理價(jià)格入市，價(jià)格大致維持在去年底的價(jià)格水平；而獨(dú)棟別墅價(jià)格仍然保持微幅上升；從建筑風(fēng)格看，所選樣本無(wú)論是獨(dú)棟還是聯(lián)排別墅多采用歐美風(fēng)格，包括西班牙、英式和北美風(fēng)格，另外配以少數(shù)澳式和中式園林，區(qū)域別墅風(fēng)格上風(fēng)格仍然略顯單一，沒有很大亮點(diǎn)。 區(qū)域主要在售個(gè)案案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率建筑形態(tài)目前價(jià)格主力面積上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)蘭喬圣菲金輝路333號(hào)上海華歐房地產(chǎn)有限公司9獨(dú)立2300028047010617上海年華保樂路358號(hào)上海瑞生置業(yè)有限公司4獨(dú)立140593333994629西郊莊園金豐路588號(hào)上海西郊莊園置業(yè)發(fā)展有限公司14獨(dú)立308442508876239長(zhǎng)島別墅昆陽(yáng)北路3558號(hào)上海人濟(jì)置業(yè)發(fā)展有限公司4獨(dú)立89683009004318圣特麗墅貴都路366弄上海顓盛房地產(chǎn)有限公司7獨(dú)立、聯(lián)排獨(dú)立1300020000聯(lián)排120004006008138銀都名墅銀都路759弄上海至大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16獨(dú)立、聯(lián)排獨(dú)立11772聯(lián)排960335863010811維納陽(yáng)光北松公路838弄上海合裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9獨(dú)立、聯(lián)排獨(dú)立8000聯(lián)排7000289456223112圣得恒業(yè)花園都市路2099弄上海遠(yuǎn)峰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司8獨(dú)立、聯(lián)排1602722551811418金榜星墅滬閔路3131弄上海北橋房地產(chǎn)有限公司4聯(lián)排5278177227161燕南園景聯(lián)路1111弄上海萬(wàn)科中實(shí)房地產(chǎn)有限公司12聯(lián)排1100019025012648天籟向陽(yáng)路1683號(hào)上海宏巨置業(yè)有限公司10獨(dú)立、雙拼1200023536518211截止10月底，區(qū)域目前重點(diǎn)在售個(gè)案10個(gè)，供應(yīng)總套數(shù)達(dá)到1107套、可售342套，%。銀都路靠近吳中路一帶別墅開發(fā)較早，分布也比較集中，前者在商業(yè)、配套及生活設(shè)施方面均已較為成熟，交通也很方便，教育設(shè)施相對(duì)齊全，但該區(qū)域整體環(huán)境還是有待改善。華漕板塊—代表個(gè)案為蘭喬圣菲、西郊莊園該地區(qū)別墅主要集中于保樂路金豐路一帶，并向四周延生，雖然位置較偏，但其與市區(qū)連通的道路條件較好，環(huán)境也相對(duì)較好，學(xué)區(qū)環(huán)境及居住環(huán)境較好等因素使其已初步形成一個(gè)涉外高檔住宅區(qū)域，而其代表作尤以西郊莊園最為突出。閔行區(qū)別墅分布比較集中在滬閔路板塊，即沿東川路、虹梅南路、銀都路和滬閔路圍合的半閉合區(qū)域。分區(qū)域市場(chǎng)分析 閔行178。而按照05年的情況看，新增獨(dú)棟別墅用地的缺失和相對(duì)穩(wěn)定的需，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，將增加獨(dú)立別墅市場(chǎng)的稀缺性二、各主要板塊分析各細(xì)分別墅市場(chǎng)分布及情況分析（見左圖和下圖）根據(jù)分布圖我們將對(duì)以下松江青浦和閔行3個(gè)區(qū)域做重點(diǎn)分析，而浦東和南匯別墅細(xì)分市場(chǎng)將在下一部分詳細(xì)介紹，本部分只做初步概括。178。雖然0405年的別墅用地供應(yīng)量逐步減少，但是根據(jù)其建造周期判斷，0305年未開發(fā)的別墅用地將轉(zhuǎn)化成為潛在新增別墅項(xiàng)目，折算成總建筑面積，剔除一定誤差，其體量也將近在600萬(wàn)平方米，若在加上通過其他途徑獲得的別墅用地，則其潛在供應(yīng)總量還要大好多，按照05年將近120萬(wàn)平米的去化速度，也至少要去化67年。178。178。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，別墅用地絕對(duì)稀缺：自從2003年2月別墅用地叫停以來(lái)，別墅用地減少，05年整體別墅土地市場(chǎng)幾乎沒有供應(yīng)量，特別是獨(dú)棟別墅用地，供應(yīng)量居然為0。2006年供求關(guān)系預(yù)測(cè)由于03年2月18日國(guó)土資源部頒布了停止別墅用地審批的45號(hào)令后，市場(chǎng)上逐漸出現(xiàn)混合物業(yè)，使得別墅用地越趨稀缺，而低密度的別墅用地更是奇貨可居。 今年上海別墅市場(chǎng)成交價(jià)格分析處于價(jià)穩(wěn)量縮期，成交均價(jià)微幅增長(zhǎng)：由上圖可見，%左右，而經(jīng)歷了05年3月政策打壓后，指數(shù)增幅愕然減緩，猶如給飛速運(yùn)行的列車來(lái)了下急剎車，05年2月和4月的指數(shù)增幅驟減，%%，到了6月增幅更是出現(xiàn)了近2年來(lái)的第一次負(fù)增長(zhǎng)，而經(jīng)歷了傳統(tǒng)旺季后，8月指數(shù)也才只有2688點(diǎn)，%。 上海別墅市場(chǎng)整體供求關(guān)系分析由上圖可見， 2005年1－，供求比為1：，供應(yīng)缺口不大，供略大于求，供求基本平衡。 今年上海別墅市場(chǎng)月度需求分析“金九銀十”成交大幅反彈，11月預(yù)計(jì)將再度回落：上海獨(dú)棟別墅市場(chǎng)自從經(jīng)歷3月的房產(chǎn)政策“組合拳”后，成交量也隨整個(gè)住宅市場(chǎng)迅速萎縮，%，%，降幅為本年前11月來(lái)最大，而7月成交量更