【導讀】別墅市場是目前受宏觀調控影響較為嚴重的領域，全年別墅市場由于相繼經(jīng)歷了加息、提高首付、叫停轉按揭、征收全額營。從政府一系列的調控措施中，性投機成分，才能使得別墅市場更加健康的運行。上海的別墅市場也處于剛起步階段，2021年下半年開始政府暫停了對于別墅用地的審批也反。氣，政府在上海悄然開征了對獨棟別墅轉讓加征30％-60％的的土地增值稅政策后，使得目前的獨棟別墅正逐步回歸理性，原。來為數(shù)較多的短期投資者愕然退市，購房自住客比重上升，而對于長期投資者影響甚微。另外，從今年別墅發(fā)展趨勢看，上海的別墅開發(fā)正從奢華型向宜居型過渡，而價格定位也正隨市場調節(jié)而趨向合理。代理商，進行撤消合同，預訂預售的監(jiān)管。而各區(qū)房地產(chǎn)部門也應當加強監(jiān)管區(qū)內的重點樓盤等”。在3月17日央行上調房貸利率后，被人們一直忽視的逾期還款罰息新規(guī)，正重新引起注意。從明年1月1日起，各銀

　　

【正文】 ? 規(guī)模分析 2021 年上海別墅市場分析報告 45 【分析】 從上圖可以看出，區(qū)域內規(guī)模最大的樓盤是綠洲千島，整個小區(qū)總建筑面積近 50 萬平方米，同時它也是全市規(guī)模 最大的別墅樓盤之一；綠洲康城共 550 套別墅，總建筑面積達 22 萬平方米，是區(qū)域內規(guī)模第二大的別墅樓盤；奧法新莊園、 帕薩迪納、建德南郊三個樓盤的規(guī)?；驹?15 萬平方米左右。規(guī)模最小的是九九別墅，整個小區(qū)共 99 幢別墅，總規(guī)模在 萬平方米左右。總體來看，南匯地區(qū)別墅基本以獨立形態(tài)為主，除綠洲千島與綠洲康城外，其余個娜規(guī)?；径荚?15 萬方一下。 01020304050奧朗新莊園東方夏威夷生茂養(yǎng)園綠洲康城提香別墅帕薩迪納建德南郊九九別墅上海藍堡綠洲千島南匯地區(qū)別墅樓盤規(guī)模分析2021 年上海別墅市場分析報告 46 ? 容積率分析 【分析】 從上圖可以看出，區(qū)域內容積率最高的樓盤是帕薩迪納，約在 左右；其余樓盤的容積率基本都在 以下，其中容積率最低的是 綠洲千島別墅，該樓盤容積率僅 ；另外生茂養(yǎng)園和建德南郊別墅的容積率也都在 左右?？傮w來看，南匯地區(qū)的別墅基本是以獨立別墅為主，容積率也相對較低，基本都在 以下。 0奧朗新莊園東方夏威夷生茂養(yǎng)園綠洲康城提香別墅帕薩迪納建德南郊九九別墅上海藍堡綠洲千島南匯地區(qū)別墅樓盤容積率分析2021 年上海別墅市場分析報告 47 ? 房型面積分析 【分析】 從上圖可以看出，綠洲康城和生茂養(yǎng)園兩個樓盤的房型面積跨度較大，其中生茂養(yǎng)園的面積從 32291 平方米。除上述兩個樓盤外，區(qū)域內其余樓盤的房型面積都在 500 平方米以下?？傮w來看，除個別樓盤外，南匯地區(qū)的別墅樓盤其房型面積基本都在 500 平方米以下，在這一面積段里既有高檔別墅，也不乏經(jīng)濟型別 墅。 0 200 400 600 800 1000奧朗新莊園東方夏威夷生茂養(yǎng)園綠洲康城提香別墅帕薩迪納建德南郊九九別墅上海藍堡綠洲千島南匯地區(qū)別墅房型面積分析2021 年上海別墅市場分析報告 48 ? 價格分析 【分析】 南匯地區(qū)的獨立別墅樓盤主要集中在南六公路沿線、野生動物附近地區(qū)以及航頭地區(qū)。從上圖可以看出，同浦東地區(qū)的情況相似，南匯地區(qū)幾乎所有的樓盤目前成交價格與其最高時期相比有了較大的降幅。目前成交價格最高的是堤香別墅，其成交均價接近了 16000 元 /平方米。從整體市場情況來看，大部分樓盤目前成交單價主要集中在 11000 元 /平方米左右。不難看出，宏觀調控對區(qū)域市場的有著較大的影響。綜觀后市，未來一年內成交價格不會有太大的變化，但不排除有小幅漲跌的可能。 050001000015000202102500030000奧朗新莊園東方夏威夷生茂養(yǎng)園綠洲康城提香別墅綠洲千島帕薩迪納建德南郊九九別墅上海藍堡目前價格歷史最高價2021 年上海別墅市場分析報告 49 ? 成交狀況分析 【分析】 從上圖可以清晰的看出，南匯地區(qū)各別墅偶盤在 05 年的銷售情況基本都是呈現(xiàn)逐季下降趨勢。各樓盤在一季度的成交情況都比較樂觀，堤香別墅在該度都成交了近 30 套的房源。在宏觀調控政策公布后，區(qū)域市場受到極大的沖擊，成交出現(xiàn)明顯下滑，象綠洲康城，自第二季開始到現(xiàn)在，沒有成交記錄?？傮w來看，南匯地區(qū)的別墅成交狀況要好于浦東地區(qū)，但受國家宏觀調控政策影響，下半年成交出現(xiàn)明顯萎縮，綜觀后市，目前的緩慢滯銷局面很難得到改變。 0510152025303540綠洲千島 帕薩迪納 建德南郊 九九別墅 上海藍堡1 季度2 季度3 季度1 0 月 1 1 月051015202530奧朗新莊園 東方夏威夷 生茂養(yǎng)園 綠洲康城 提香別墅2021 年上海別墅市場分析報告 50 ? 重點個案分析 生茂養(yǎng)園 地理位置 ： 南匯滬南公路 5288 弄 發(fā) 展 商 ： 上海航匯房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設指標 ： 小區(qū)總建筑面積 72021 平方米，總占地 40 萬平方米，容積 率 ， 綠化率 71%。 開盤日期 ： 20210628 交房日期 ： 202110 總 戶 數(shù) ： 168 戶 銷售指標 ： 一期占地 106 畝，共 44 棟別墅。 均 價 ： 12275 元 /平方米 歷史最高價 ： 獨立 21000 元 /平方米 主力面積 ： 322921 平方米 項目介紹 ： 生茂養(yǎng)園位于浦東南匯航頭，占地 40 萬平方米，共 168 棟別墅。該盤戶均占地三畝的庭院式別墅，整個小區(qū)是按照中國傳統(tǒng)建居的五行學說，透露出濃厚的中國傳統(tǒng)居 住文化。整個小區(qū)提倡一種養(yǎng)生的概念。 2021 年上海別墅市場分析報告 51 成交分析 ： 【分析】 從上圖可以看出，生茂養(yǎng)園在 5 月份的銷售情況最好，當月共成交了 8 套房源。在進入下半年后，成交量相比上半年出現(xiàn)了明顯的萎縮，出去在 9 月份共成交了 3 套房源外，其余各月都沒有成交記錄。從目前的情況來看，該別墅樓盤還有 11 套可售房源，剩余的體量并不是太多，加上該樓盤在 03 年就已對外公開，目前已有較高的知名度，并已積累了不少的客戶，預計在未來半年內剩余房源可能會全部售出。 生茂養(yǎng)園0 5 年分月成交走勢圖01234567891月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2021 年上海別墅市場分析報告 52 提香別墅 地理位置 ： 南匯 康橋鎮(zhèn)秀沿路 1 弄 發(fā) 展 商 ： 上海韻 園置業(yè)有限公司 建設指標 ： 總建筑面積 萬 m178。，總占地面積 萬 m178。，規(guī)劃建造 約 165 座獨立別墅，容積率 ， 綠化 率： %。 開盤日期 ： 20211222 交房日期 ： 2021/12 總 戶 數(shù) ： 165 戶 銷售指標 ： 規(guī)劃建造約 170 座獨立別墅， 一期推出 85 套； 二期占地 157畝，共推出 80 棟獨立別墅。 均 價 ： 15832 元 /平方米 歷史最高價 ： 獨立 25000 元 /平方米 主力面積 ： 302550 平方米 項目介紹 ： 本案 位于上海南匯康橋高科技園內，東臨浦三路，西至楊高南路， 南臨秀沿路，北向緊臨外環(huán)線 500 米綠化帶 ， 往南則與建設中的中國科技 大學上海研究生院為鄰 。區(qū)內生態(tài)優(yōu)良、水系縱橫。提香別墅總占地 22 萬多平方米，社區(qū)會所面積為 4000 多平方米，提供各種生活休閑設施，包括室內游泳池、網(wǎng)球場、健身房、超市、餐廳等多種配套。 2021 年上海別墅市場分析報告 53 成交分析 ： 【分析】 從上圖可看出，堤香別墅的銷售走勢可以用“先揚后抑，反復波折”來形容。上半年該樓盤的銷售情況較好，尤其是第一季度，該季度共售出了近 30 套的房源。在進入下半年后，該樓盤的銷售呈現(xiàn)集聚下滑態(tài)勢，但即使是這樣，每個月仍舊能有 12 套的成交記錄。從現(xiàn)有的市場情況來看，該別墅成交均價基本維持在 15000 元 /平方米。綜觀后市，該樓盤的銷售走勢基本維持在現(xiàn)有水平，呈現(xiàn)緩慢滯銷的態(tài)勢 。 提香別墅0 5 年分月成交走勢圖0246810121416181月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2021 年上海別墅市場分析報告 54 建德南郊別墅 地理位置 ： 南匯南六公路 578 弄 1017 號 發(fā) 展 商 ： 上海杉野置業(yè)有限公司 建設指標 ： 小區(qū)總建筑面積 萬 m178。，總占地 73 萬 m178。，容積率 ，綠化 面積 51 萬 m178。， 綠化率 71%?？倵潝?shù) 400 幢獨立 別墅。 開盤日期 ： 20210512 交房日期 ： 202112 總 戶 數(shù) ： 400 戶 銷售指標 ： 總棟數(shù) 400 幢獨立，首期總 建筑面積 萬平方米，占地面積 43萬平方米， 65 幢別墅 ， 三期 47 幢。 均 價 ： 11563 元 /平方米 歷史最高價 ： 獨立 20210 元 /平方米 主力面積 ： 275500 平方米 項目介紹 ： 該案位于南匯惠南鎮(zhèn)南六公路，臨近野生動物園，近靠蘆湖港 深水碼頭與浦東國際機場海空“兩港”，是一個大型獨立別墅區(qū)。小區(qū)總 占地 1118 畝，總棟數(shù) 400 幢獨立，花園面積 7001500 平方米。小區(qū)另有 8000 平方米會所及高爾夫球場。 2021 年上海別墅市場分析報告 55 成交分析 ： 【分析】 從上圖可以看出，除 4 月份外，建德南郊別墅 每月成交房源不會超過 2 套。該樓盤位于南六公路沿線，毗鄰野生動物園。實際情況證明，雖然南六公路沿線的別墅有著得天獨厚的景觀優(yōu)勢，但銷售情況卻不甚理想，無論是以前的楓丹白露、上海藍堡，還是現(xiàn)在的建德南郊都是如此。該區(qū)域今后還將有一剛泰集團的獨立別墅項目推出?？傮w來看，該區(qū)域目前已逐漸被客戶所認可，但銷售速度不會有太大提升，另外建德南郊別墅面市已久，剩余房源也不多，開發(fā)商可能會采取一系列促銷措施，已求盡快售謦。 建德南郊別墅05年分月成交走勢0123456789101月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2021 年上海別墅市場分析報告 56 市 場 結 論 ? 全市別墅市場受政策打擊力度較大， 6 月增長率首次為負值， 7 月成交進一步萎縮， 不少樓盤成交集聚萎縮，市場形式極其嚴峻，降價促銷在市場上成為一種普遍現(xiàn)象，市場進入“熊市”階段，投資型客戶銳減； ? 宏觀調控后全市別墅市場將經(jīng)歷三個階段：價穩(wěn)量縮階段、價跌量升階段、價量齊穩(wěn)階段，目前市場正處于“價跌量升”階段，當市場上的價格基本到位，市場購買力真正釋放，其他各方面都完成調整后，市場就將進入價量齊穩(wěn)的第三階段。 但這將需要相當長的一段時間，預計未來 12 年內市場都將處于 “價跌量升”階段； ? 非獨立別墅在近期交易中表現(xiàn)突出，特別是在 10 月，非獨立別墅交易量占別墅總交易量的 75%；獨立別墅成交在 9 月出 現(xiàn)回暖跡象， 10 月進一步穩(wěn)重有升，但其中有相當一部分成交集中在“ 保利十二橡樹園莊”和“ 嘉賢莊 ”這兩個新開個案中； ? 從開發(fā)定位看， 全 市新增別墅正從奢華走向宜居，即面積從偏大到適中，功能齊全無缺，建筑精雕細刻。這類經(jīng)濟型別墅是市場、客戶、產(chǎn)品一系列元素綜合運動的結果，也是別墅市場日趨成熟的表現(xiàn)； ? 從長遠發(fā)展來看，自 03 年 2 月別墅土地用地叫停以來，別墅用地逐漸減少減少， 05 年幾乎沒有新增供應，市場出現(xiàn)土地供給稀缺，可以預計長期效應利好； ? 從市場供應量來看， 0305 年上市量基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，由于獨立別墅市場稀缺性 逐漸體現(xiàn)出來，預計未來 12 年內獨立別墅售價將進一步增長，但由于其總價的上升和整個房地產(chǎn)市場的調整，市場交易情況不會有太大改善。