【正文】 8 弄 上海仁興置業(yè)有限公司 2 雙拼疊加 6630 158222 66 29 2021 年上海別墅市場分析報告 27 家天下別墅 松江車新公路 2 號 上海八威房地產(chǎn) 有限公司 5 獨、雙拼 10884 238338 82 3 華庭藝墅 松江新南路 1088 弄 上海沿海鑫橋置業(yè)有限公司 22 疊、聯(lián) 6661 145224 113 2 世襲領(lǐng)地 莘松路 1111 號 上海莘海房地產(chǎn)有限公司 7 獨立 10679 315797 40 28 截止 10 月底，區(qū)域目前重點在售個案 21 個，供應(yīng)總套數(shù)達到 2338 套、可售 809 套，占所選個案推出總量的 %。 隨著趙巷特色居住區(qū)的入市，青浦區(qū)滬青平公路一線的各大板塊全面逐鹿上海市場，以徐涇、趙巷、淀山湖地區(qū)為代表的高檔別墅板塊和以青浦新城為代表的經(jīng)濟型城市別墅發(fā)展快速，板塊特色日益明顯，市場日趨激烈。 ? 區(qū)域主要在售個案（具體將在下一章節(jié)詳細分析） 南 匯 ? 區(qū)域現(xiàn)狀 南匯別墅市場的格局是 2021 年 4 月份初步形成的，做為浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨立地位，而到 2021 年下半年開始往航頭鎮(zhèn)等方向發(fā)展，在經(jīng)歷了 2021 年“別墅年 ” 的輝煌之后， 2021年隨著大市場的不景氣，目前在所有別墅區(qū)域中顯得最為低迷。 2021 年上海別墅市場分析報告 32 浦東地區(qū) 案名 地址 開發(fā)商 規(guī)模 容積率 主力面積 目前價格 歷史最 高價 上網(wǎng)套數(shù) 可售套數(shù) 東源麗晶 巨峰路 1589 弄 上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 188— 1000 16092 30000 45 42 云間 綠大地 云間路 418 弄 上海都市房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 325— 493 25263 25263 148 21 千秋別墅 花四路 229 弄 上海千秋置業(yè)股份有限公司 325— 495 17047 28000 17 11 御翠園 花木路 1883 弄 上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 / 312700 35170 35170 23 2 東郊花園 紫竹路 398 弄 上海浦程房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 480— 773 24381 38000 33 7 湯臣高爾夫 龍東大道 1 號 湯臣高爾夫 (上海 )有限公司 18 422— 464 25688 40000 53 12 華亭麗都 龍東大道 4288 弄 上海豪洲建設(shè)發(fā)展有限公司 10 210— 490 14488 25000 138 19 金爵別墅 龍東大道 4028 弄 上海金爵置業(yè)有限公司 5 300— 550 12224 37500 101 32 棕櫚泉花園(二期 ) 龍東大道 3800 弄 上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司 8 386— 850 15311 23000 34 23 橋語別墅 唐安路 200 弄 上海同亨置業(yè)有限公司 310— 420 16794 22021 76 10 楓澗美墅 紅同路 300 弄 上海任盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 2 217— 230 13930 16000 100 32 藍山小城 金海路 3333 弄 上海萬科浦東置業(yè)有限公司 15 160— 250 12659 15000 92 6 盛世天地 盛苑路 800 弄 上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn) (集團 )有限公司 10 160— 400 13622 獨立26000 147 售罄 2021 年上海別墅市場分析報告 33 ? 規(guī)模分析 【分析】 從上圖可以看出，浦東地區(qū)的別墅樓盤規(guī)模最大的是湯臣高爾夫別墅，總建筑面積達 18 萬平方米，目前在售 8 期房源，其次是御翠園，其規(guī)模在 16 萬平方米，白金瀚宮與盛世天地的規(guī)模都在 10 萬方。 0 200 400 600 800 1000東源麗晶云間綠大地千秋別墅東郊花園湯臣高爾夫白金瀚宮金爵別墅棕櫚泉橋語別墅楓澗美墅藍山小城盛世天地2021 年上海別墅市場分析報告 36 ? 價格分析 【分析】 浦東地區(qū)的別墅主要集中在龍東大道、世紀(jì)公園及金橋地區(qū)，其中世紀(jì)公園周邊的別 墅樓盤價格在區(qū)域內(nèi)最高。云間綠大地別墅在 10 月共成交了 21 套房源，為區(qū)域最高。該案體量較小，總共只有約 20 套的房源，目前網(wǎng)上登記 17 套，可售 11 套房源，成交均價在 17800 元 /平方米左右。 2021 年上海別墅市場分析報告 41 成交分析 ： 【分析】 湯臣高爾夫別墅目前在售八期房源，從網(wǎng)上登記情況來看，目前尚余 12 套房源可售，主力房型面積在 450 平方米左右，目前成交均價 25688 元 /平方米左右。別 墅景觀以五星級度假村為藍本，運用地表高低錯落的變化，創(chuàng)造出高低 起伏，饒富野趣的地貌。規(guī)模最小的是九九別墅，整個小區(qū)共 99 幢別墅，總規(guī)模在 萬平方米左右。從上圖可以看出，同浦東地區(qū)的情況相似，南匯地區(qū)幾乎所有的樓盤目前成交價格與其最高時期相比有了較大的降幅?？傮w來看，南匯地區(qū)的別墅成交狀況要好于浦東地區(qū)，但受國家宏觀調(diào)控政策影響，下半年成交出現(xiàn)明顯萎縮，綜觀后市，目前的緩慢滯銷局面很難得到改變。從目前的情況來看，該別墅樓盤還有 11 套可售房源，剩余的體量并不是太多，加上該樓盤在 03 年就已對外公開，目前已有較高的知名度，并已積累了不少的客戶，預(yù)計在未來半年內(nèi)剩余房源可能會全部售出。 2021 年上海別墅市場分析報告 53 成交分析 ： 【分析】 從上圖可看出，堤香別墅的銷售走勢可以用“先揚后抑，反復(fù)波折”來形容。 綠化率 71%。實際情況證明，雖然南六公路沿線的別墅有著得天獨厚的景觀優(yōu)勢，但銷售情況卻不甚理想，無論是以前的楓丹白露、上海藍堡，還是現(xiàn)在的建德南郊都是如此。 。 2021 年上海別墅市場分析報告 55 成交分析 ： 【分析】 從上圖可以看出，除 4 月份外，建德南郊別墅 每月成交房源不會超過 2 套?？傉嫉?73 萬 m178。區(qū)內(nèi)生態(tài)優(yōu)良、水系縱橫。 2021 年上海別墅市場分析報告 51 成交分析 ： 【分析】 從上圖可以看出，生茂養(yǎng)園在 5 月份的銷售情況最好，當(dāng)月共成交了 8 套房源。各樓盤在一季度的成交情況都比較樂觀，堤香別墅在該度都成交了近 30 套的房源。總體來看，除個別樓盤外，南匯地區(qū)的別墅樓盤其房型面積基本都在 500 平方米以下，在這一面積段里既有高檔別墅，也不乏經(jīng)濟型別 墅。這一方面與其所走的價格策略有關(guān)，作為獨立別墅，其單價控制在 15000 元 /平方米，而房型面積在 210— 490 平方米，在控制單價的同時又控制了總價，再加上出色營銷和客戶積累，是其銷售成功的原因所在。占地 500 畝，容積率 。每戶占地 畝的超大面積花園后庭院，客廳挑空 6 米，頂樓 設(shè)有大面積陽光室，超大面積露臺也是此期別墅的一大亮點。 小區(qū) 除了個性鮮明的私家庭院，還 設(shè)置 了提供鄰里交往的墅間座椅和公共廊亭， 是其特色所在。另外，別墅轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅政策出臺，無疑對別墅市場“雪上加霜”，三季度浦東地區(qū)別墅市場的成交降到了幾年來的最低谷。東源麗晶別墅因為有少量雙聯(lián)體樓盤，其房型面積跨度也較大，從 1881000 平方米。 從目前的市場情況來看，本項目的競爭樓盤 主要位于浦東與南匯兩個區(qū)域，其中浦東的樓盤主要集中在龍東大道、世紀(jì)公園和金橋地區(qū)，南匯的別墅主要集中在周浦、航頭和南六公路沿線。 由于近幾年市政府的大力規(guī)劃發(fā)展，坐落在龍東大道 內(nèi)的 張江高科技園區(qū) 發(fā)展最好 ，該大道是浦東目前最寬敞的道路，所以龍東大道兩側(cè)尤其是張江往南 的 地段的別墅，價位也 相應(yīng)較 高。如今，青浦的別墅主要集中在徐涇、朱家角和趙巷和新城四個地區(qū)。 松江新橋 — 代表個案有綠洲比華利花園、達安圣芭芭拉和潛水灣花園 新橋區(qū)域別墅相對較為集中，近期發(fā)展迅速，相對來說是上海中檔和經(jīng)濟型別墅最為集中的一塊，是莘閔別墅區(qū)的主要構(gòu)成部分，以新南路和莘松路為主要交通干道連接中心城區(qū)，到達市中心僅僅半小時車程，配套也日益完善。 從成交價格看，各非獨棟別墅大多以合理價格入市，價格大致維持在去年底的價格水平；而獨棟別墅價格仍然保持微幅上升； 從建筑風(fēng)格看，所選樣本無論是獨棟還是聯(lián)排別墅多采用歐美風(fēng)格，包括西班牙、英式和北美風(fēng)格，另外配以少數(shù)澳式和中式園林，區(qū)域別墅風(fēng)格上風(fēng)格仍然略顯單一，沒有很大亮點。 2021 年上海別墅市場分析報告 21 分區(qū)域市場分析 閔行 ? 區(qū)域現(xiàn)狀 閔行別墅是上海發(fā)展相對比較早的區(qū)域，僅僅晚于長寧虹橋路沿線和徐家匯華山路建國路一帶。所以雖然目前別墅市場比較嚴(yán)峻，估計要 12 年才可改觀，但是從長遠看，低密度用地只會保值升值。 2021 年上海別墅市場分析報告 11 今年上海別墅市場月度需求分析 獨棟別墅月度成交套數(shù)3402801181476911716227112601002003004003月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1 1 月上半月套成交套數(shù) “金九銀十”成交大幅反彈， 11 月預(yù)計將再度回落： 上海獨棟別墅市場自從經(jīng)歷 3 月的房產(chǎn)政 策“組合拳”后，成交量也隨整個住宅市場迅速萎縮，其中 4 月環(huán)比減少 %， 5 月環(huán)比下降 %，降幅為本年前 11 月來最大，而 7 月成交量更是達到最低谷，僅以 69 套低迷收場。 ? 利率政策 “ 1 月 1 日起貸款利率按上調(diào)利率執(zhí)行、 3 月 17 日對房貸加息，現(xiàn)房貸利率為 ％。 “ 4 月 6 日取消一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭。 “ 配套商品房用地將實行梯度定價。 2021 年上海別墅市場分析報告 5 “ 外管局將加強監(jiān)控外資 投機房產(chǎn)。 2021 年上海別墅市場分析報告 4 政策回顧與分析 ? 監(jiān)管方面的政策 “ 2021 年 3 月 3 日，市房地局發(fā)布《關(guān)于加強商品房銷售監(jiān)管的通知》：通知的內(nèi)容主要包括，加強在銷售過程中，對于開發(fā)商代理商，進行撤消合同，預(yù)訂預(yù)售的監(jiān)管。2021 年上海別墅市場分析報告 1 2021 年上海別墅市場分析報告 2021 年 12 月 2021 年上海別墅市場分析報告 2 目 錄 一、 2021 年上海別墅市場年度概述 3 政策回顧與分析 4 2021 年全市別墅市場價格走勢及供求關(guān)系分析（成交走勢，結(jié)合政策影響） 9 2021 年供求關(guān)系預(yù)測 14 二、各主要板塊分析 17 各細分別墅市場分布及情況分析 17 分區(qū)域市場分析 21 三、競爭區(qū)域樓盤分析 31 浦東地區(qū) 32 南匯地區(qū) 44 市場結(jié)論 56 四、 05 年本案銷售回顧及 06 年計劃 57 2021 年上海別墅市場分析報告 3 一、 2021年上海別墅市場年度概述 ? 別墅市場是目前受宏觀調(diào)控影響較為嚴(yán)重的領(lǐng)域， 全年 別墅市場由于 相繼 經(jīng)歷了 加息、提高首付、叫停轉(zhuǎn)按揭、征收全額營業(yè)稅 、調(diào)整契稅和開增土地增值稅 等調(diào)控政策和本身質(zhì)量等多方面原因，整體 表現(xiàn)比較平淡 。這類經(jīng)濟型別墅是市場、客戶、產(chǎn)品一系列元素綜合運動的結(jié) 果，也是別墅市場日趨成熟的表現(xiàn)。 ” 觀點： 此舉措將更加有利于房低產(chǎn)惡意炒作的行為，最終得益者將是真正有需求的購買者。 “ 自 6 月 1 日起，個人購買住房辦理房產(chǎn)證未滿兩年進行再轉(zhuǎn)讓的，將按成交價全額征收營業(yè)稅，稅率