南京浦口項目市場報告(存儲版)
【正文】 南京泰山房地產開發(fā)有限公司地理位置：浦口區(qū)泰西路28號產品形態(tài)：公寓建筑面積：39萬m2占地面積：23萬m2容 積 率：綠 化 率： 40%銷 售 率： 50%物業(yè)管理：開盤日期：04年9月交房日期：05年7月面 積：80—250 m2主力面積：110—130 m2目前推案量：32０多套（200512推案）去 化 量：270套左右剩余案量：50套左右項目分析：南京集成房地產開發(fā)公司在浦口泰西路開發(fā)的金泉泰來苑2004年3月18日開盤，銷售的主要是一期多層公寓的50多套保留房，戶型以三房和兩房為主，推出多層房源，目前在售部分比較適合當?shù)厥忻裢顿Y居住，其中位于泰山寺正下方的一棟樣板“別墅王”面積高達約2600平方米.蘇寧天潤城項目調查情況開 發(fā) 商：蘇寧地產地理位置：浦口區(qū)南浦路以西，緊鄰大橋北路產品形態(tài)：多層、小高層建筑面積：360萬m2占地面積：266萬m2容 積 率：天潤城一街區(qū)開盤日期：05年1月29日項目占地面積：500畝項目總建筑面積：60萬㎡一街區(qū)占地面積：100畝一街區(qū)建筑面積：約14萬㎡一街區(qū)銷面積：131113㎡一街區(qū)銷戶數(shù)：1318套一街區(qū)18幢，其中11幢多層，7幢小高層取得預售許可證的是15幢共192套1月29日15\幢開盤，共144套；2月7日8幢開盤，共48套目前去化狀況：已銷售套數(shù)：174套剩余可售套數(shù)：1144套目前取得預收許可證房源剩余18套剩余可售套數(shù)中，已預定約850套剩余房源今年4月左右可以取得預售許可證；至今年5月預計二街區(qū)將上市，供應量在25幢多層，預計推盤數(shù)量為2000套（包括預定積累）折扣情況：按揭99折，一次性付款96折，團購（10套以上）94折價格分析：2380～2800元/㎡，其中主力單價集中在2500～2600元/㎡；樓層價差20~30元/㎡預計價格走勢：據(jù)現(xiàn)場銷售人員告知，5月份第二次開盤價格將會有較大幅度調整，預計在150元/㎡左右客源分析：一街區(qū)開盤階段主要為投資客居多，目前客源主要是自用客戶；自用客戶主要是老城區(qū)動遷客戶，以及中低收入家庭。主要針對南京底價商品房的市場，在短短1—2個月之內充分占領市場的戰(zhàn)略理念。天潤城的話，要在15年之后其所居住的大規(guī)模社區(qū)才將全部完工，在這期間可以肯定得說將會有很多不確定得因素左右其樓盤的整體開發(fā)。三、區(qū)域房地產市場供、需分析目前市場供需狀況分析供應（套）去化（套）恒輝翡翠城264244快樂之城麗都苑700500明發(fā)濱江新城37003400華僑城10224金泉 有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價上漲幅度都在30%以內，部分地塊以底價成交。濱江新城等大盤的供應量組成，具體如下：案名數(shù)量（套）恒輝翡翠城180套左右明發(fā)濱江新城3800套左右華僑城300套左右（單身公寓）金泉 與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀升，潛在消費者的心理可承受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在30005000元/㎡上升到四季度的集中在40016000元/㎡，而且在可承受單價在50016000元/㎡的人群比例有了較大幅度的上升。但對于整個樓盤推案得價格因結合市場的走向，以及推出房源的面積、房型等產品因素來定。n 聯(lián)動效應——局部區(qū)域以內互相帶動、拉升的效應，這是一種可以預見但不可預測的效應，他在很大程度上可以左右單個物體的價值在市場上增值或貶值。27 / 27。天潤城之上，造成對其同一層次內的客源分流。 通過對 2004年一至四季度的戶型偏好對比發(fā)現(xiàn)，對二室的需求比例基本上集中在30%35%之間，呈現(xiàn)微弱波動，其中對二室一廳的需求比例始終比較平穩(wěn)，在10%12%之間，上下浮動不到2%；對二室二廳的需求比例總體上升但在四季度有回落；對三室的需求比例基本上呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，%%，%%，%，%，%；%，%。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動，上下浮動均不到 2 個百分點；值得注意的是，對江寧、江北的需求比例在經歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。從現(xiàn)有的市場數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計、整理后我們認為3—5月浦口區(qū)域將拉開新一輪供應放量的序幕，屆時市面上將會聚集至少大約5000—6000套左右的房源?，F(xiàn)在浦口區(qū)域的樓盤70%，也就是說經過第一輪的市場消化后，南京城市人口的居住問題還沒有完全地得到解決，下一輪的供應高峰即將來臨，從今年的伊始浦口區(qū)域的市場發(fā)展推測，隨著眾多利好消息的面市，我們預計今年下半年到明年上半年將會有新一波得供應、去化熱潮，屆時無論在成交面積還是成交套數(shù)將肯定超過04年。濱江新城為首的多個具有自身產品鮮明特點的樓盤在營銷方式上采用打壓蘇寧 規(guī)模劣勢——我們認為浦口區(qū)域的客源構成，主要還是以南京的平民百姓、自住客戶居多，如果他們去理性的考慮該盤360萬方的體量，會發(fā)覺其開發(fā)過程將至少需要15—18年。 企業(yè)知名度拉升產品信譽度+低價位+產品規(guī)模，這就是目前蘇寧天潤城推案以來，受其價格影響銷售速率明顯放緩，直至最近兩天成交量才逐漸放大。3月開盤，7月中旬一期已經全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要為110－120平方米的三房戶型。天潤城大橋北路77號多層、小高層360萬250080—902023萬06年5月192184【分析】從上表中我們可以看出，經過一、二月份的購房熱潮后，浦口區(qū)域各大樓盤第一輪銷售已經接近尾聲，由于較大的供應量在較短的時期內被一下子吸納，我們認為3月中上旬很有可能進入一個調整的階段，但到3月中下旬在受到區(qū)域內幾大樓盤新一輪推案，市場又會呈現(xiàn)一個購房的熱潮，樓價也將肯定會隨之升高。南京過江隧道——總投資約30億元的南京過江隧道工程即將實施，預計將于2008年底建成，2009年上半年通
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