【正文】 期間的主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。其次惠南鎮(zhèn)、航頭等地的房地產(chǎn)也在高速發(fā)展。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 44 【 惠南鎮(zhèn) 】 ——未來(lái)的 南匯文教衛(wèi)中心： 惠南鎮(zhèn)自建史以來(lái)一直是南匯政治、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心。 項(xiàng)目以別墅為主。 從成交客源上看 ，市場(chǎng)需求以剛性自主和改善型需求為主。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 50 川沙 1）區(qū)位：唐鎮(zhèn)以東 近浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng) 2）產(chǎn)品：多層、小高層為主 少量別墅 3）價(jià)格： 單價(jià)： 10000~12000 元 /平米（公寓） 30000 元 /平米（獨(dú)棟別墅） 總價(jià)： 1 房 75 萬(wàn)左右 2 房 105~114 萬(wàn) 3 房 156 萬(wàn)左右 獨(dú)棟別墅 600~1000 萬(wàn) 4）代表項(xiàng)目： “東方城市綠洲”、“玉宇新苑”、“御景豪園” 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 51 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 52 5）項(xiàng)目分析： 項(xiàng) 目 名 稱 地點(diǎn) 產(chǎn)品 價(jià) 格 （元 /M2） 面 積 （ M2） 開(kāi) 盤 日 期 去化 優(yōu) 劣 勢(shì) 東方城市綠洲 川沙城豐路577號(hào) 小高層 12000 63/1 房 88/2 房 130142/3 房 .06 單價(jià)高，面積適中 小區(qū)規(guī)劃一般 配套完善，生活便利 軌道交通 2 號(hào)線 玉宇新苑 華夏二路500號(hào) 8F~10F 小高層 11000 9193/2 房 133144/3 房 .09 售完 規(guī)劃一般 距離地鐵 2 號(hào)線稍遠(yuǎn) 配套成熟、生活機(jī)能完善 御景豪園 川沙華夏二路350弄 6F 多層、 12F小高層 12000 95/2房 126139/3房 .16 剩余房源不多 單價(jià) 高 總價(jià)高 法式花園景觀 緊鄰地鐵華夏東路站 配套完善，生活便利 和憬家園 碩川路125弄 多層、小高層 12500 69/1 房 8489/2 房 149160/3 房 .22 2房和160平大 3房去化較快 單價(jià)高 總價(jià)高 緊鄰 2 號(hào)線，交通便捷 緊鄰大賣場(chǎng)，配套完善 6）分析： ? 成熟老鎮(zhèn)，人口數(shù)量多 ； ? 產(chǎn)品以多層和小高層為主，傳統(tǒng)產(chǎn)品居多 ； ? 單價(jià)總價(jià)都非常高，川沙當(dāng)?shù)刭?gòu)買力強(qiáng)悍 ； ? 在售項(xiàng)目多為 7090 項(xiàng)目，產(chǎn)品面積精減 ； ? 地鐵 2 號(hào)線規(guī)劃建設(shè) ； ? 配套成熟，消費(fèi)水平高 。 ? 從中長(zhǎng)期來(lái)看，本板塊是相當(dāng)有潛力的。人口導(dǎo)入除了 180萬(wàn)平方米市政動(dòng)遷重大項(xiàng)目配套商品房外，將主要靠一些落戶該地的企業(yè)、機(jī)構(gòu)的拉動(dòng)，以及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市區(qū)人口的吸引。 印象春城 中邦城市 綠地東上海 中科大學(xué)村 綠寶園 提香別墅 天臺(tái)星城 美林小城 茗庭 日月星城 綠洲康城 親水灣 康橋半島 東方晶華園 保利林語(yǔ)溪 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 61 ? 主力房型分化不大，大多樓盤以兩房為主力。 2020年 150200平方米以及 200平方米以上戶型需求同步上升。 周浦是南匯連接浦東新區(qū)的咽喉位置，交通便捷。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 65 主要途徑或始發(fā)公交線路一覽表 581路 周浦 — 康橋 — 花木 — 塘橋 — 豫園 — 人民廣場(chǎng) 992路 周東路－ 周浦 — 康橋 — 北蔡 — 六里 — 塘橋 — 陸家 嘴 603路 南橋汽車站 — 周浦 — 川沙客運(yùn)站 624路 鄧三 — 周浦 — 花木 — 易初蓮花 — 南碼頭渡口 639路 周浦 — 北蔡 — 張楊路 — 民生路 — 滬東新村 上旅 2號(hào)線 惠南鎮(zhèn) — 航頭鎮(zhèn) — 茜琦世界 — 周浦鎮(zhèn) — 十六鋪 萬(wàn)野專線 野生動(dòng)物園 — 周浦 — 三林 — 上鋼新村 — 上海體育館 原野專線 野生動(dòng)物園 — 周浦 — 花木 — 上南路 — 延安中路 — 共和新路 — 長(zhǎng)途汽車站 廣野專線 廣中路 — 浦東大道 — 周浦 — 野生動(dòng)物園 南新專線 惠南鎮(zhèn) — 周浦 — 北蔡 — 延安中路 浦衛(wèi)專線 漕涇 — 周浦 — 塘橋 — 第一八佰伴 — 東方醫(yī)院 申周線 周浦 — 蓮溪 — 仁濟(jì)醫(yī)院 — 第一八佰伴 — 人民廣場(chǎng) 申周夜宵專線 周浦 — 蓮溪 — 仁濟(jì)醫(yī)院 — 第一八佰伴 — 人民廣場(chǎng) — 南京西路 滬南線 南匯汽車站 — 周浦 — 花木 — 東昌路 陸周專線 周浦汽車站 — 第一八佰伴 — 陸家嘴地鐵站 惠松線 南匯汽車站 — 野生動(dòng)物園 — 周浦 — 莘莊 — 松江火車站 梅周線 周浦汽車站 — 南華路 — 上南路 — 老滬閔路 — 虹梅南路 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 66 配套設(shè)施及城鎮(zhèn)發(fā)展 現(xiàn)階段周浦鎮(zhèn)的主要商業(yè)還是集中在年家浜路、康沈路一帶。人口導(dǎo)入除了 180 萬(wàn)平方米市政動(dòng)遷重大項(xiàng)目配套商品房外，將主要靠一些落戶該地的企業(yè)、機(jī)構(gòu)的拉動(dòng)，以及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市區(qū)人口的吸引。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 70 周浦房地產(chǎn)簡(jiǎn)析 周浦鎮(zhèn)的成熟生活配套加上市政規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖，已經(jīng)吸引了很多頗具實(shí)力的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，爭(zhēng)相把一批高質(zhì)量、高品位、低密度、中低價(jià)位的住宅建到這片熱土上。 而其房產(chǎn)市場(chǎng)之所以得以火暴，基本有以下幾大優(yōu)勢(shì)： ○ 樓盤價(jià)格優(yōu)勢(shì) 明顯。）而 到火 車站、人民廣場(chǎng)、萬(wàn)體館、陸家嘴等地均有直達(dá)公交車。 ○ 軌道交通規(guī)劃到位，立體公交系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的建立。 綜觀南匯版圖，因其房產(chǎn)價(jià)格比鄰近的浦東三林板塊和 北蔡 板塊有數(shù)千元的差價(jià)，從而使得上海遠(yuǎn)郊的周康板塊 在全市的外環(huán)沿線板塊中 具有較高的性價(jià) 比 ，進(jìn)而吸引了不少當(dāng)?shù)氐淖宰】鸵约巴顿Y客。 可以預(yù)見(jiàn)，在市區(qū) 2 級(jí)政府的統(tǒng)一規(guī)劃和協(xié)調(diào)下，周浦的各行各業(yè)將迎來(lái)一個(gè)嶄新的發(fā)展機(jī)遇，并在不久的將來(lái)展示在世人面前。另一方面，隨著城市化、郊區(qū)化進(jìn)程的加快，城市中心地區(qū)人口要有一定的減少，郊區(qū)的城鎮(zhèn)要擴(kuò)容。 周浦北鄰康橋工業(yè)區(qū)，西枕黃浦江。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 63 三、周浦板塊 ： 區(qū)位 周浦概況 周浦鎮(zhèn)地處南匯區(qū)西北部，西接閔行區(qū)，北鄰康橋鎮(zhèn)，南連航頭鎮(zhèn)，東與六灶鎮(zhèn)接壤，總面積 43 平方公里，有耕地面積 1200 公頃；轄有 13 個(gè)行政村、 9 個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 62 小結(jié) ? 該區(qū)域，主力戶型 8991㎡之間的兩房與 121㎡之間的三房最受目標(biāo)客戶親睞。 房型評(píng)價(jià)： ? 小高層、高層主要以一梯兩戶和一梯三戶為 主。 ? 隨著城市化、郊區(qū)化進(jìn)程的加快，城市中心地 區(qū)人口要有一定的減少，郊區(qū)的城鎮(zhèn)要擴(kuò)容。 ? 本板塊地理位置處于南匯西北角和浦東交匯處，離開(kāi)人民廣場(chǎng)中心只有十幾公里的距離，是南匯距離市區(qū)最近的板塊，該區(qū)域受到浦東新區(qū)的輻射，吸引了眾多上海普通市民在此置業(yè)，被稱為新開(kāi)發(fā)起來(lái)的 “移民基地 ”。金爵公寓”、“畢加索小鎮(zhèn)”、“金領(lǐng)國(guó)際” 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 48 5）項(xiàng)目分析： 項(xiàng) 目 名 稱 地點(diǎn) 產(chǎn)品 價(jià) 格 （元 /M2） 面 積 （ M2） 開(kāi) 盤 日 期 去化 優(yōu) 劣 勢(shì) 保利 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 46 三、市場(chǎng)總結(jié) ： 上半年 市場(chǎng)銷售量和銷售價(jià)格 都回到了去年同期的最高水平，基本否 定 了樓市反轉(zhuǎn)向下 繼續(xù)探底 的可能。隨著被列為新一輪的《上海市城市總體規(guī)劃》中建設(shè)的 22 個(gè)中心鎮(zhèn)之一，航頭鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展得以加快。 區(qū)域價(jià)格從 05 年 5000 元 /平方至目前的 12000 元 /平方，持續(xù)上漲；從目前的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看上升勢(shì)頭依然良好。而從其發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，近三年內(nèi)，其將因人口的不斷導(dǎo)入而成為上海近郊房產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。加快周浦老鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，積極完善社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)，形成以康橋地區(qū)、周浦地區(qū)為主體的綜合產(chǎn)業(yè)基地。 祝橋臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)： 以祝橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、祝橋空港工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)為主，與浦東、機(jī)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)兩區(qū)一港聯(lián)動(dòng)，重點(diǎn)發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流、出口加工產(chǎn)業(yè)，同時(shí)提供飛機(jī)維修 、賓館服務(wù)等。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 38 南匯市場(chǎng)分析 ： 1）南匯區(qū)概況 區(qū)位和行政區(qū)劃 南匯區(qū)位于 長(zhǎng)江口和杭州灣的交匯處，東臨東海，南靠杭州灣與浙江寧波相望，北與浦東新區(qū)毗鄰，西南與西部地區(qū)和奉賢、閔行交界。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 37 5）金橋碧云板塊 區(qū)位 金橋碧云版塊位于浦東的中心位置，外環(huán)線內(nèi)。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 36 4）張江板塊 區(qū)位 張江版塊位于羅山路以東，外環(huán)線內(nèi)。 ? 明年世博會(huì) 舉行，版塊居住品質(zhì)和檔次還將上一個(gè)臺(tái)階。 ? 目前價(jià)格尚屬于合理區(qū)間 范圍，是中檔置業(yè)的不錯(cuò)選擇。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 33 浦東市場(chǎng)分析 ： 在浦東范圍內(nèi)，我 們選取幾個(gè)較有可比性的板塊進(jìn)行分析。 ? 隨著 9 號(hào)線的通車，未來(lái)支持價(jià)格繼續(xù)上漲的空間有限。 ? 房?jī)r(jià)靠軌道交通和世博概念，漲幅較大。 ? 家樂(lè)福超市的入住，預(yù)示著唐鎮(zhèn)的生活配套也將迅速 跟上。 一季度供應(yīng)量前五位之聯(lián)體別墅 樓盤名稱 區(qū)縣 環(huán)線 板塊 套數(shù) 面積 ㎡ 山水四季城 松江區(qū) 外郊環(huán)間 泗涇板塊 282 金地格林風(fēng)范城 嘉定區(qū) 外郊環(huán)間 南翔板塊 108 金港花園 松江區(qū) 外郊環(huán)間 泗涇板塊 110 泗涇頤景園 松江區(qū) 外郊環(huán)間 泗涇板塊 102 新城盛景園 青浦區(qū) 外郊環(huán)間 青浦新城板塊 89 從供應(yīng)排名來(lái)看，排名一、二的合生朗廷園和保利葉都，前都的熱銷是由于降價(jià)促銷，后者則是地處顧村中最佳位置，緊貼顧村公園，產(chǎn)品獨(dú)特而熱銷。另外， 該別墅 私家花園較大 ， 前期入住率高，主力房型面積為200260 平方米，成交均價(jià) 萬(wàn) /平方米。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 22 獨(dú)棟別墅 1 季度 環(huán)比上季增幅 同比 08 年增幅 成交量 ㎡ 99017 9% 11% 供應(yīng)量 ㎡ 74106 54% 68% 成交均價(jià) 元 /㎡ 25627 15% 30% 從獨(dú)棟別墅每月的供求走勢(shì)來(lái)看，今年一、二兩月成交平穩(wěn)， 3月份開(kāi)始供求均出現(xiàn)增加， 當(dāng)月樓市整體的回暖給別墅的銷售增加了一把動(dòng)力。該案打出奪人眼球的 8 折 優(yōu)惠 措施 ， 加上其 本身?yè)碛械?優(yōu)越地理位置以及良好的周邊配套， 該批房源推出后，效果便立竿見(jiàn)影，一季度 熱銷 560 套公寓 ，總面積為 58747 平方米，同樣位居成交榜首。比07 年一季度上漲 3219 元 /平方米，漲幅 32%。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 16 貳、房產(chǎn)市場(chǎng)分析 ： 一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 ： 07～ 09 年市場(chǎng)動(dòng)態(tài) ： 購(gòu)房需求在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、股市持續(xù) 飄紅 、 政策 鼓勵(lì)的不斷激勵(lì)中迸發(fā)，一房難求的局面顯現(xiàn)，到處可見(jiàn)排隊(duì)購(gòu)房的 景象 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)速發(fā)展隨后在政府不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策的打壓下，逐漸退熱，投資客淡出上海市場(chǎng)，金融危機(jī)接踵而來(lái)使得市場(chǎng)步入深度調(diào)整期，經(jīng)過(guò) 08下半年 的調(diào)整， 09年一季度在鼓勵(lì)政策、開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷的雙重作用下，成交量止跌反彈，出現(xiàn) “ 小陽(yáng)春 ” 。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 15 四、結(jié)論 ： 全球經(jīng)濟(jì)面臨大調(diào)整，次貸風(fēng)暴的影響力將大大超越所有人的預(yù)期，全球經(jīng)濟(jì)應(yīng)有 3— 5 年的盤整階段。 ? 個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 2 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅 。加上去年 9月以來(lái)連續(xù) 5次降息，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房貸客戶而言，今年起 5年以上住房商業(yè)貸款最優(yōu)惠利率可由去年的 %下調(diào)為 %。 至此，宏觀調(diào)控方針完成了由“雙防”到“一?！钡姆?向性轉(zhuǎn)變。 2020 年將為“保八”而苦戰(zhàn)，而上海提出的目標(biāo)是 9%。國(guó)際上，爆發(fā)于 2020 年 夏天的美國(guó)次貸危機(jī)，進(jìn)入 2020 年后，不斷升級(jí)、擴(kuò)散。 中國(guó) A 股大幅反彈至 3200 點(diǎn) ； 房產(chǎn)市場(chǎng)的銷售面積和銷售價(jià)格也 回到了 2020 年的最高水平 ， 這是絕大多數(shù)人在年初始料未及的。 2）貨