【文章內容簡介】 ，南接 新橋鎮(zhèn) ，西接 泗涇 ，北與青浦徐涇鎮(zhèn)相連 ，外環(huán)線外。該區(qū)域有軌道交通 9 號線，并已通車，市中心段也將于今年底通車，交通便捷，但生活配套一般。 產品類型 小高層為主，別墅 為輔 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 31 價格 9000~15000（公寓） 15000~16000（聯(lián)排） 區(qū)域分析 ? 松江九亭距離市區(qū)較遠，距離外環(huán)線也有一段距離，地理位置一般，整體環(huán)境也一般。 ? 交通出行主要依靠 9 號線，而滬松公路路況很一般。因此，公寓和別墅價差相對較小。 ? 主要配套集中在南九亭的老鎮(zhèn)上，北九亭配套較少。 ? 隨著 9 號線的通車，未來支持價格繼續(xù)上漲的空間有限。 4）顧村板塊（北區(qū)） 區(qū)位 顧村板塊位于寶山區(qū)顧村公園，上大板塊北側，外環(huán)線外。該區(qū)域有軌道交通 7 號線在建，未來交通便捷，生活配套還比較缺乏 ，但整體居住環(huán)境較好。 產品類型 小高層、聯(lián)排別墅 價格 9000~10000（公寓） 15000~18000（聯(lián)排） 12000~14000（疊加） 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 32 區(qū)域分析 ? 顧村版塊緊鄰外環(huán)線，整體居住環(huán)境較好，但檔次一般。 ? 交通出行主要依靠將來的 7 號線，道路狀況一般，因此，公寓和別墅的價差較小。 ? 周邊配套設施還非常缺乏，人口導入也較慢，估計等 7 號線通車后，人氣才會較大提升。 ? 周邊消費水平一般，居住檔次也比較一般。 ? 區(qū)域標桿保利葉上海，品質較好，去化迅速。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 33 浦東市場分析 ： 在浦東范圍內，我 們選取幾個較有可比性的板塊進行分析。 1）北蔡板塊 區(qū)位 北蔡位于世博三林以東，龍陽路以南，羅山路以西，外環(huán)線內區(qū)域。區(qū)域內有軌交 7 號線和 11 號線在建。區(qū)域居住氛圍成熟，生活配套完善。 產品類型 小高層、高層為主 價格 15000～ 18000（公寓） 區(qū)域分析 ? 北蔡版塊受益于世紀公園版塊輻射效應，整體居住環(huán)境較好。 ? 道路基礎設施較好，區(qū)域內多為中高品質樓盤。 ? 區(qū)域內生活配套已經相當成熟，是世紀公園版塊的完美延伸。 ? 區(qū)域標桿大華錦繡華城品質很好，銷售良好。 ? 目前價格尚屬于合理區(qū)間 范圍，是中檔置業(yè)的不錯選擇。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 34 2）三林板塊 區(qū)位 三林位于北蔡以西，幾乎包含整個世博浦東會址。區(qū)域內軌交 11 號 3 條線。區(qū)域居住氛圍成熟，生活配套完善。 產品類型 小高層、高層為主，聯(lián)排、雙拼少量 價格 17000～ 21500（公寓） 30000（聯(lián)排、雙拼） 區(qū)域分析 ? 三林受益于最直接的世博概念板塊，地段價值很高。 ? 道路基礎設施較好，區(qū)域內多為品牌開發(fā)商的中高品質樓盤。 ? 區(qū)域內生活配套已經相當成熟，居住氛圍濃。 ? 區(qū)域標桿主要為金地和萬科，兩家都銷售良好。 ? 明年世博會 舉行，版塊居住品質和檔次還將上一個臺階。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 35 3）川沙板塊 區(qū)位 川沙位于張江、唐鎮(zhèn)以東，區(qū)域內軌交 2 號線延伸段在建。區(qū)域商業(yè)發(fā)達，配套成熟，居住氛圍濃。 產品類型 小高層、多層為主，少量別墅 價格 9500～ 12000（公寓） 30000（獨棟） 區(qū)域分析 ? 川沙受益于迪士尼概念，相對于外環(huán)外其他區(qū)域，房價水平較高。 ? 區(qū)域內生活配套已經相當成熟，居住氛圍濃。 ? 區(qū)域內商業(yè)發(fā)達，消費水平較高。 ? 緊鄰浦東國際機場，道路基礎設施較好。 ? 區(qū)域內知名開發(fā)商樓盤較少。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 36 4）張江板塊 區(qū)位 張江版塊位于羅山路以東，外環(huán)線內。區(qū)域內有軌道交通 2 號線張江站以及延伸段。經過幾年的發(fā)展，配套已經比較成熟，居住氛圍較好。 產品類型 小高層、高層為主，別墅為輔 價格 15000（公寓） 區(qū)域分析 ? 張江版塊作為張江高科園的居住配套區(qū)，居住氛圍較好。 ? 區(qū)域內生活配套已經相當成熟，并且居住檔次也比較高。 ? 區(qū)域內商業(yè)發(fā)達，消費水平較高。 ? 依靠地鐵 2 號線，交通便捷。 ? 目前在售樓盤不多。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 37 5）金橋碧云板塊 區(qū)位 金橋碧云版塊位于浦東的中心位置，外環(huán)線內。 區(qū)域內有軌交 6 號線。配套成熟，居住檔次高。 產品類型 小高層、高層為主，獨棟別墅為輔 價格 15000~25000（公寓） 35000~40000（獨棟別墅） 區(qū)域分析 ? 金橋版塊是知名的高檔居住區(qū)，尤其以外籍人士居多。 ? 區(qū)域內生活配套已經相當成熟，并且居住檔次也非常高。 ? 居住環(huán)境很好，針對外籍人士的相關配套也比較完善。 ? 由于地段和品質的差異，區(qū)域內不同樓盤價差較大。 ? 標桿樓盤碧云新天地、金橋瑞仕花園。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 38 南匯市場分析 ： 1）南匯區(qū)概況 區(qū)位和行政區(qū)劃 南匯區(qū)位于 長江口和杭州灣的交匯處，東臨東海，南靠杭州灣與浙江寧波相望，北與浦東新區(qū)毗鄰，西南與西部地區(qū)和奉賢、閔行交界。全區(qū)總面積 688 平方公里，海岸線 45公里。 南匯區(qū)下轄 惠南鎮(zhèn) 、 周浦鎮(zhèn) 、 新場鎮(zhèn) 、 大團鎮(zhèn) 、 蘆潮港鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn) 、 六灶鎮(zhèn) 、 祝橋鎮(zhèn) 、 泥城鎮(zhèn)、宣橋鎮(zhèn) 、 書院鎮(zhèn) 、 萬祥鎮(zhèn) 、 老港鎮(zhèn) 14 個鎮(zhèn)、三個農場 蘆潮港農場 、東海農場 、朝陽農場。 城市規(guī)劃 （ a）城市定位 上海市“十一五”規(guī)劃確定全市經濟發(fā)展為四大板塊，其中浦東南匯為一大板塊，將成為上海實現(xiàn)國際經濟、金融、貿易、航運中心的重要 區(qū)域。按照上海建設“四個中心”國家戰(zhàn)略的要求，依托深水港、航空港兩大國際樞紐港，延伸和拓展浦東開發(fā)開放的經濟社會效應， 南匯區(qū)功能定位為上海國際航運中心主體功能區(qū)、現(xiàn)代裝備業(yè)為主體的先進制造業(yè)集群高地和自然與人文景觀俱佳的旅游休閑度假區(qū) 。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 39 （ b）城市發(fā)展目標 根據(jù)上海新一輪城市總體規(guī)劃，適應上海國際航運中心洋山深水港建設的要求，按照“北聯(lián)浦東、南拓臨港”的發(fā)展方針，南匯正構筑 “一個核心六個功能區(qū)域” 的發(fā)展格局。 即以臨港新城為核心區(qū)，面向海洋，輻射長三角，開拓上海發(fā)展新空間，周康、祝橋和六灶功能區(qū)，主動接受 浦東開發(fā)開放輻射，實現(xiàn)浦東南匯功能、產業(yè)等方面的聯(lián)動；惠南、航新和大團功能區(qū)，協(xié)同南北兩方面效應，促進經濟社會各項功能的不斷提升。 （ c）城市發(fā)展思路 一核 ：臨港新城核心區(qū) 六個功能區(qū)： 周康綜合經濟區(qū)： 以周浦城區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、 中國電信信息園 、上海國際醫(yī)學園為主，直接接受中心城區(qū)輻射，重點發(fā)展電子信息、汽車零配件、醫(yī)療產業(yè)以及以地區(qū)總部、研發(fā)中心為核心的現(xiàn)代服務業(yè)。 祝橋臨空經濟區(qū)： 以祝橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、祝橋空港工業(yè)區(qū)、倉儲物流區(qū)為主，與浦東、機場實現(xiàn)兩區(qū)一港聯(lián)動，重點發(fā)展倉儲物流、出口加工產業(yè)，同時提供飛機維修 、賓館服務等。 六灶旅游休閑區(qū)： 以主題公園為龍頭，利用六灶、宣橋地域已有的旅游資源，充分發(fā)揮旅游休閑功能，重點發(fā)展旅游、會展、餐飲、商業(yè)、娛樂為一體的休閑服務業(yè)。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 40 惠南科教經濟區(qū)： 以惠南城區(qū)、惠南科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)為主，實現(xiàn)產學研聯(lián)動，重點發(fā)展裝備配套、高科技、生產者服務業(yè)，成為“兩港一城”建設的后方基地和服務基地。 航新商貿區(qū)： 以航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、新場古鎮(zhèn)為主，充分發(fā)揮生產、生活資料集散地功能，重點發(fā)展以各類專業(yè)市場為特色的商貿流通業(yè)，建成上海東南部產業(yè)特色顯著的組團式市場群落和交通型商業(yè)中心，同時開發(fā)保護 性古鎮(zhèn)旅游業(yè)。 大團都市農業(yè)區(qū)： 以現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)和大團、老港部分地區(qū)為主，重點發(fā)展種源農業(yè)、觀光農業(yè)、農產品深加工和生態(tài)農場，成為都市型農業(yè)示范中心。 形成特征鮮明的“一核三圈三帶”的形態(tài)特色。 港口經濟圈 —— 依托深水港建設和未來經濟社會發(fā)展核心區(qū)的潛在優(yōu)勢，借助周邊發(fā)達的集疏運網絡，大力發(fā)展裝備工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，形成以海港新城城市化地區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)及臨港綜合經濟園區(qū)為主體的產業(yè)聯(lián)動體系。 周康綜合經濟圈 —— 依托浦東開發(fā)建設的強力輻射，借助康橋工業(yè)園區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢，大力發(fā)展汽車零部件加工 業(yè)、電子電器制造業(yè)、醫(yī)藥康復業(yè)、信息服務業(yè)等行業(yè)。加快周浦老鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，積極完善社會各項事業(yè)，形成以康橋地區(qū)、周浦地區(qū)為主體的綜合產業(yè)基地。 惠南科教經濟圈 —— 依托惠南相對雄厚的經濟基礎和文化底蘊，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 41 線和現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)為主體的產業(yè)基地。 外環(huán)線經濟帶 —— 以外環(huán)線 5 個節(jié)點為組團式經濟增長點，加快楊高南路創(chuàng)業(yè)園和申江南路 IT 配套園區(qū)的建設步伐，使之成為“十五”期間的主要經濟發(fā)展帶。 遠東大 道經濟帶 —— 充分依托兩港優(yōu)勢和綜合交通體系，加快上海臨港綜合經濟開發(fā)區(qū)和市級旅游區(qū)的景點開發(fā)，建成連接空港和海港的新型經濟帶。 滬蘆高速公路經濟帶 —— 以滬蘆高速公路交通區(qū)位的優(yōu)勢，吸納國內外資本在其沿線的 4 個節(jié)點的集中投入，使資金、技術、勞動力等要素迅速聚集，形成“高速公路產業(yè)帶”。 努力提升康橋工業(yè)區(qū)、惠南科教園區(qū)和南匯工業(yè)園區(qū)的能級，加快上海臨港綜合經濟開發(fā)區(qū)、港城物流產業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學園區(qū)和信息產業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設和功能培育。規(guī)劃設計好各經濟圈內的產業(yè)布局，使圈 — 軸成網，形成全區(qū)產業(yè)布局的網格化設置。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 42 2）南匯區(qū)房地產市場簡析 近年來，南匯的房產隨著蘆（潮港）洋（山）深水港和臨港新城建設步伐的不斷加快，從長遠方面來看，在未來的五到十年里，南匯將發(fā)展成為一個國際級的航運中心，一個繁榮的物流中心。而從其發(fā)展進程來看，近三年內，其將因人口的不斷導入而成為上海近郊房產發(fā)展的重點區(qū)域之一。 目前周康板塊的房地產發(fā)展速度是南匯區(qū)內最快、成績最顯著的。其次惠南鎮(zhèn)、航頭等地的房地產也在高速發(fā)展。 而結合其境內 三大 板塊來看，其基本形成了以下幾個 發(fā)展 特征： 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 43 【 周康板塊 】 ——新的 “移民基地 ”：周康板塊是位于南匯的 周浦鎮(zhèn)和康橋鎮(zhèn)的合稱。由于其與浦東之間特殊的地理關系，受到浦東開發(fā)建設的輻射，發(fā)展較早。它是目前南匯地區(qū)發(fā)展較成熟的板塊。且經多年的打造，而各自形成了以中高檔別墅社區(qū)為主的康橋鎮(zhèn)區(qū)塊及以中低檔住宅房為主的周浦鎮(zhèn)區(qū)塊。 現(xiàn)其主力價格為： 9000~14000 元 /㎡（公寓） 18000~25000 元 /㎡（聯(lián)排別墅） 主力面積為： 85~120 ㎡（公寓） 160～ 260 ㎡（聯(lián)排別墅） 主力總價為： 85~160 萬元 /套（公寓） 280～ 650 萬 /套（聯(lián)排） 代表樓盤： 康橋半島、印象春城、綠地東上 海、保利林語溪 【 分析 】 目前康橋板塊住宅市場主要以中高檔住宅樓盤為主，區(qū)域住宅成交價在 9000～ 14000 元 /平方米左右，主力成交面積兩房在90100 平米，三房在 120130 平米，區(qū)域主力樓盤分布在滬南公路、康沈路沿線，以交通主干道為發(fā)展方向由北至南延伸。 區(qū)域價格從 05 年 5000 元 /平方至目前的 12000 元 /平方，持續(xù)上漲；從目前的市場走勢來看上升勢頭依然良好。作為南匯與浦東相連接的地域周康板塊越來越多的獲得市場認可，在外力購買需求旺盛的情況下，區(qū)域未來依然可看高、看強。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 44 【 惠南鎮(zhèn) 】 ——未來的 南匯文教衛(wèi)中心： 惠南鎮(zhèn)自建史以來一直是南匯政治、經濟、金融和文化中心。作為南匯區(qū)原政治、經濟、文化中心，惠南城區(qū)將建設成具有居住、科教、工業(yè)、商貿等功能的綜合型現(xiàn)代城區(qū)。 惠南鎮(zhèn)屬百年老鎮(zhèn)，目前的房地產開發(fā)主要集中在該鎮(zhèn)的東北角、東南角和西北角。但因其離市區(qū)較遠，故一定程度上制約了消費群體的購房意向。而近幾年，位于惠南鎮(zhèn)東部的南匯科教園區(qū)的建設，則大大提升了該區(qū)域的商業(yè)房產的發(fā)展，并逐步形成頗具特色的商業(yè)氛圍。 現(xiàn)其主力價格為： 6500~7500 元 /㎡（公寓） 主力面積為： 95~125 ㎡（公寓） 主力總價為： 65～ 90 萬元 /套 代表樓盤： 藝泰安邦、一方新城 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 45 【 航頭 】 ——充滿活力的南匯新城鎮(zhèn)：航頭鎮(zhèn)地處閔行、奉賢和南匯的交界處，素有 “金三角 ”之稱。隨著被列為新一輪的《上海市城市總體