【正文】 88/2 房 130142/3 房 .06 單價高，面積適中 小區(qū)規(guī)劃一般 配套完善，生活便利 軌道交通 2 號線 玉宇新苑 華夏二路500號 8F~10F 小高層 11000 9193/2 房 133144/3 房 .09 售完 規(guī)劃一般 距離地鐵 2 號線稍遠 配套成熟、生活機能完善 御景豪園 川沙華夏二路350弄 6F 多層、 12F小高層 12000 95/2房 126139/3房 .16 剩余房源不多 單價 高 總價高 法式花園景觀 緊鄰地鐵華夏東路站 配套完善，生活便利 和憬家園 碩川路125弄 多層、小高層 12500 69/1 房 8489/2 房 149160/3 房 .22 2房和160平大 3房去化較快 單價高 總價高 緊鄰 2 號線，交通便捷 緊鄰大賣場，配套完善 6）分析： ? 成熟老鎮(zhèn)，人口數(shù)量多 ； ? 產(chǎn)品以多層和小高層為主，傳統(tǒng)產(chǎn)品居多 ； ? 單價總價都非常高，川沙當(dāng)?shù)刭徺I力強悍 ； ? 在售項目多為 7090 項目，產(chǎn)品面積精減 ； ? 地鐵 2 號線規(guī)劃建設(shè) ； ? 配套成熟，消費水平高 。相對其他板塊更能抵御未來市場的不確定性（抗跌性好）。 從成交客源上看 ，市場需求以剛性自主和改善型需求為主。 隨著南匯區(qū)并入浦東新區(qū)，距離浦東最近，位于橋頭堡位置的周康將收益最大。 項目以別墅為主。而近幾年，位于惠南鎮(zhèn)東部的南匯科教園區(qū)的建設(shè)，則大大提升了該區(qū)域的商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展，并逐步形成頗具特色的商業(yè)氛圍。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 44 【 惠南鎮(zhèn) 】 ——未來的 南匯文教衛(wèi)中心： 惠南鎮(zhèn)自建史以來一直是南匯政治、經(jīng)濟、金融和文化中心。且經(jīng)多年的打造，而各自形成了以中高檔別墅社區(qū)為主的康橋鎮(zhèn)區(qū)塊及以中低檔住宅房為主的周浦鎮(zhèn)區(qū)塊。其次惠南鎮(zhèn)、航頭等地的房地產(chǎn)也在高速發(fā)展。規(guī)劃設(shè)計好各經(jīng)濟圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局，使圈 — 軸成網(wǎng)，形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的網(wǎng)格化設(shè)置。 外環(huán)線經(jīng)濟帶 —— 以外環(huán)線 5 個節(jié)點為組團式經(jīng)濟增長點，加快楊高南路創(chuàng)業(yè)園和申江南路 IT 配套園區(qū)的建設(shè)步伐，使之成為“十五”期間的主要經(jīng)濟發(fā)展帶。 港口經(jīng)濟圈 —— 依托深水港建設(shè)和未來經(jīng)濟社會發(fā)展核心區(qū)的潛在優(yōu)勢，借助周邊發(fā)達的集疏運網(wǎng)絡(luò)，大力發(fā)展裝備工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成以海港新城城市化地區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)及臨港綜合經(jīng)濟園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動體系。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 40 惠南科教經(jīng)濟區(qū)： 以惠南城區(qū)、惠南科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)為主，實現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研聯(lián)動，重點發(fā)展裝備配套、高科技、生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)，成為“兩港一城”建設(shè)的后方基地和服務(wù)基地。 即以臨港新城為核心區(qū)，面向海洋，輻射長三角，開拓上海發(fā)展新空間，周康、祝橋和六灶功能區(qū)，主動接受 浦東開發(fā)開放輻射，實現(xiàn)浦東南匯功能、產(chǎn)業(yè)等方面的聯(lián)動；惠南、航新和大團功能區(qū)，協(xié)同南北兩方面效應(yīng)，促進經(jīng)濟社會各項功能的不斷提升。 南匯區(qū)下轄 惠南鎮(zhèn) 、 周浦鎮(zhèn) 、 新場鎮(zhèn) 、 大團鎮(zhèn) 、 蘆潮港鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn) 、 六灶鎮(zhèn) 、 祝橋鎮(zhèn) 、 泥城鎮(zhèn)、宣橋鎮(zhèn) 、 書院鎮(zhèn) 、 萬祥鎮(zhèn) 、 老港鎮(zhèn) 14 個鎮(zhèn)、三個農(nóng)場 蘆潮港農(nóng)場 、東海農(nóng)場 、朝陽農(nóng)場。 ? 由于地段和品質(zhì)的差異，區(qū)域內(nèi)不同樓盤價差較大。配套成熟，居住檔次高。 ? 依靠地鐵 2 號線，交通便捷。經(jīng)過幾年的發(fā)展，配套已經(jīng)比較成熟，居住氛圍較好。 ? 緊鄰浦東國際機場，道路基礎(chǔ)設(shè)施較好。區(qū)域商業(yè)發(fā)達，配套成熟，居住氛圍濃。 ? 區(qū)域內(nèi)生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，居住氛圍濃。區(qū)域內(nèi)軌交 11 號 3 條線。 ? 區(qū)域內(nèi)生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，是世紀公園版塊的完美延伸。區(qū)域內(nèi)有軌交 7 號線和 11 號線在建。 ? 周邊消費水平一般，居住檔次也比較一般。該區(qū)域有軌道交通 7 號線在建，未來交通便捷，生活配套還比較缺乏 ，但整體居住環(huán)境較好。因此，公寓和別墅價差相對較小。 3）九亭板塊（西區(qū)） 區(qū)位 九亭板塊位于松江區(qū)東北部， 東與閔行區(qū)七寶、 莘莊 相連，南接 新橋鎮(zhèn) ，西接 泗涇 ，北與青浦徐涇鎮(zhèn)相連 ，外環(huán)線外。 ? 區(qū)域東臨南匯三林，受益于世博會輻射效應(yīng)。 2）浦江板塊（南區(qū)） 區(qū)位 浦江板塊位于南閔行浦東段，外環(huán)線外 ，東連南匯周浦鎮(zhèn)、下沙鎮(zhèn)、西臨黃浦江、北接浦東新區(qū)、南接奉賢區(qū) 。 ? 唐鎮(zhèn)板塊緊鄰東外環(huán)線，并有軌交 2 號線經(jīng)過，交通便捷。而本案所處的位置也位于外環(huán)外，因此，我們將對外環(huán)區(qū)域的樓盤做簡要分析。 從供 應(yīng)排名來看，一季度泗涇板塊的山水四季城新推出 282 套聯(lián)體別墅，總面積達到 6 萬平方米，高居供應(yīng)榜首。其中松江區(qū)貢獻力度最大，僅該區(qū)成交量就占總量的三成多；其次是青浦，成交量占到 15%。 一季度供應(yīng)量前三位之獨棟別墅 樓盤名稱 區(qū)縣 環(huán)線 板塊 套數(shù) 面積 ㎡ 大豪山林別墅五期 青浦區(qū) 外郊環(huán)間 徐涇板塊 55 四荷藝墅二期 A 塊 青浦區(qū) 外郊環(huán)間 徐涇板塊 49 翡冷翠園 閔行區(qū) 外郊環(huán)間 浦江板塊 21 金地格林風(fēng)范城 嘉定區(qū) 外郊環(huán)間 南翔板塊 25 7559 同潤碧水灣花園 二期 松江區(qū) 外郊環(huán)間 泗涇板塊 20 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 24 從成交排名來看，一季度成交最好的獨棟別墅為 2 月 18 日剛推出的喬愛花園，成交面積達 11934 平方米。青浦供應(yīng)量最大，達到 萬平方米，主要來自于大豪山林別墅和觀庭（四荷藝墅）。獨棟成交均價也波動較大，一季度同環(huán)比都現(xiàn)出了明顯回落，但這并不代表別墅整體價格的下調(diào)，而是該批成交主力房源基本以中檔別墅為主，沒有出現(xiàn)高端別墅。除慧芝湖花園 8 折優(yōu)惠外，市中心豪宅仁恒河濱城降價幅度也很大，該案一季度成交均價不到 28000 元 /平方米，較前期有 5000元的下降。但是我們細看公寓產(chǎn)品每月走勢，經(jīng)過一、二月的低潮后，新盤紛紛選擇了 3 月份開盤，加上春季房展的促銷推動以及樓市暖風(fēng)的頻吹，一部分積壓許久的市場購買力終于得到釋放，供求雙雙走高。寶山、浦東和松江是成交量較集中的三個區(qū)域。 09 年一季度市場均價達 13161 元 /平方米，環(huán)比上漲 394 元 /平方米，漲幅 3%。但與 07年一季度成交量 ，少 。 由于上半年的成交 價在短短 3 個月內(nèi)急劇上漲 ， 將 有可能導(dǎo)致下半年量價小幅回落。 上海建設(shè) 2 個中心目標、明年世博會和南匯并入浦東新區(qū)的利好消息，將更能促進后 市健康向好發(fā)展。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 14 新的 普通住宅核定標準 ● 單套建筑面積 140 平方米以下，內(nèi)環(huán)線 (市中心 )以內(nèi)，總價人民幣 245 萬元 /套 ● 內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間 140 萬元 /套 ● 外環(huán)線以外元 98 萬 /套以下，五層以上 (含五層 )的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等 上海執(zhí)行新的普通住房標準， 將 以優(yōu)惠的稅費政策調(diào)節(jié)鼓勵市民購買小戶型普通住房 。 ? 11 月 1 日起，個人買賣住房暫免征收印花稅 (原為 %)； 免土地增值稅（原為 1%）。 總體來說 5 次降息、降低首付 、放寬二套房貸、增加公積金貸款額度，表明政府進一步刺激購房需求，促進住房消費的決心。 二套房貸：支持居民合理的改善型置業(yè)需求。宏觀層面上，由此進入了一個降息通道，以應(yīng)付世界范圍內(nèi)的金融危機，這在一定程度上也 大大減輕了買房人的買房成本 。 同時 實行結(jié)構(gòu)性減稅，促進企業(yè)投資和居民消費。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 10 二、政策分析 ： 經(jīng)濟政策 ： 2020 年中央經(jīng)濟工作會議確定了 08 年的宏觀調(diào)控任務(wù)： 防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹 ，并實行 穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策 。大多數(shù)專家觀點稱： 中國經(jīng)濟已經(jīng)見底 ， 并將形成一個 U 型見底逐步回升。 從國內(nèi)經(jīng)濟分析，改革開放三十年來，我國經(jīng)濟平均增速高達%，其中 2020 年 至 2020 年，連續(xù) 五 年以高于 10%的速度增長，創(chuàng)造了世界經(jīng)濟發(fā)展史上的奇跡， 并于 2020 年達到 13%， 存在著 由偏快轉(zhuǎn)為過熱的風(fēng)險。上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 1 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 2 目 錄 市 場 篇 : 壹、政經(jīng)分析 : 一、經(jīng)濟狀況分析 二、政策分析 三、結(jié)論 貳、房產(chǎn)市場分析 : 一、上海市房地產(chǎn)市場綜述 二、相關(guān)房地產(chǎn)市場分析 外環(huán)沿線市場分析 1）唐鎮(zhèn)板塊 2）浦江板塊 3）江橋板塊 4）顧村板塊 浦東市場分析 南匯市場分析 三、市場總結(jié) 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 3 叁、競爭市場分析 : 一、浦東市場 二、周康板塊 三、周浦板塊 四、周康商業(yè)市場分析 肆、客源分析 : 伍、項目分析 : 一、項目概況 二、項目 SWOT 分析 陸、項目優(yōu)化建議 : 一、立面風(fēng)格建議 二、產(chǎn)品建議 三、價格建議 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 4 企 劃 篇 : 一、 樣板樓盤分析 二、本案 SWOT 分析 三、項目總精神 四項基本原則 總精神定位 四、廣告語 五、案名建議 取名原則 案名建議 六、項目附加值的挖掘 七、包裝 八、廣告風(fēng)格及媒介選擇建議 九、 LOGO 和 VI 展示 LOGO 設(shè)計 VI 展示 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 5 業(yè) 務(wù) 篇 : 一、 周浦市場分析 周浦介紹 周浦發(fā)展機遇 二、 項目分析 地理位置 項目規(guī)劃 用地規(guī)劃 項目市場立足點分析 三、 項目定位 總體定位 目標客戶定位 四、 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品建材創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新 五、 定價定位 定 價原則 商業(yè)價格 別墅價格 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 6 住宅價格 六、 營銷計劃 銷售策略 人員組織架構(gòu) 銷售計劃 推廣策略 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 7 市 場 篇 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 8 壹、政經(jīng)分析 : 一、經(jīng)濟狀況分析 : 2020 年，是國際和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢大幅變化的一年。目前 金融危機 進一步升級為全球 經(jīng)濟危機 ，實體經(jīng)濟亦受到顯著影響。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 9 2020～ 2020 年上海 GDP 數(shù)據(jù) 從 2020 年上半年的經(jīng)濟運行來看， 中國經(jīng)濟形勢好于預(yù)期 。因此，并不能斷定我國經(jīng)濟已經(jīng)完全復(fù)蘇。 一系列擴大內(nèi)需、促進增長的政策陸續(xù)推出 ： 1）財政政策方面： 2020 年 底 推出“四萬億投資計劃”，把“加快建設(shè)保障性安居工程”作為重要投資領(lǐng)域，并在 2020 年四季度新增 1000億元中央投資。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 11 08年 房產(chǎn) 政策解析 ： 利率和貸款 央行 半 年內(nèi)五次降息 時間： 2020 年 9 月 16 日、 10 月 9 日、 10 月 30 日、 11 月 27 日、 12月 23 日 點評： 2020 年，央行分別 6 次上調(diào)基準利率，但進入到 08 年 9 月，由于受到國際經(jīng)濟形勢的影響，央行開始降息，在不到 3 個月的時間，5 度降息，累計幅度達到 %，實屬歷史罕見。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 12 首付比例： 10月 27日起，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為 20%(原為 30%)。 ? 對于購買第二套普通住房的家庭申請住房公積金貸款的，在符合住房公積金貸款條件的情況下，每戶家庭基本住房公積金的最高貸款限額從 20萬元提高到 40萬元；若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為 60萬元。 ? 11 月 1 日起，個人首次購買 90 平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%(原 %)。 專家表示 ： 營業(yè)稅的調(diào)整將會對 二手房 市場交易產(chǎn)生積極影響，是 積極財政政策惠及