【正文】 通自住住房的住房公積金貸款政策執(zhí)行的借款家庭，每戶家庭基本住房公積金的最高貸款限額為 60萬元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為 80萬元。 但由于世界經(jīng)濟(jì)仍然處于低位，并存在較大不確定性。 2020 年我國經(jīng)濟(jì)開始下行，其中三季度經(jīng)濟(jì)增長已快速下滑至9%，通貨膨脹也快速回落。 利率 7 折優(yōu)惠 去年 10月央行宣布，自 2020年 10月 27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的 。新標(biāo)準(zhǔn)的推出使得市場(chǎng)上符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的房源有所增加，擴(kuò)大了上海房產(chǎn)新政的適用范圍，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消費(fèi)將起到明顯的積極作用。同比 08 年一 季度上漲 512 元 /平方米，漲幅 4%。一季度獨(dú)棟別墅新增供應(yīng)量不多，僅 萬平方米，同環(huán)比均大幅萎縮了五成以上。該案一期整幢均為上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 26 4 層，地上三層，地下一層，每戶附帶車位，目前均價(jià) 12000/平方米。 ? 目前生活配套還不是很完善，商業(yè)設(shè)施較少。 ? 區(qū)域標(biāo)桿保利葉上海，品質(zhì)較好，去化迅速。 ? 區(qū)域標(biāo)桿主要為金地和萬科，兩家都銷售良好。 ? 目前在售樓盤不多。 （ c）城市發(fā)展思路 一核 ：臨港新城核心區(qū) 六個(gè)功能區(qū)： 周康綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)： 以周浦城區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、 中國電信信息園 、上海國際醫(yī)學(xué)園為主，直接接受中心城區(qū)輻射，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、汽車零配件、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)以及以地區(qū)總部、研發(fā)中心為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 42 2）南匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 近年來，南匯的房產(chǎn)隨著蘆（潮港）洋（山）深水港和臨港新城建設(shè)步伐的不斷加快，從長遠(yuǎn)方面來看，在未來的五到十年里，南匯將發(fā)展成為一個(gè)國際級(jí)的航運(yùn)中心，一個(gè)繁榮的物流中心。 現(xiàn)其主力價(jià)格為： 6500~7500 元 /㎡（公寓） 主力面積為： 95~125 ㎡（公寓） 主力總價(jià)為： 65～ 90 萬元 /套 代表樓盤： 藝泰安邦、一方新城 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 45 【 航頭 】 ——充滿活力的南匯新城鎮(zhèn)：航頭鎮(zhèn)地處閔行、奉賢和南匯的交界處，素有 “金三角 ”之稱。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 47 叁、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ： 一、浦東市場(chǎng) ： 張江唐鎮(zhèn) 1）區(qū)位：浦 東、張江高科園區(qū)東 外環(huán)線外 2）產(chǎn)品：高層、小高層為主 別墅為輔 3）價(jià)格： 單價(jià)： 11000 ~ 13000 元 /平米（公寓） 20000 元 /平米（聯(lián)排別墅） 總價(jià)： 1 房 66~80 萬 2 房 83~100 萬 3 房 118~150 萬 聯(lián)排 350~500 萬 4）代表項(xiàng)目： “保利即以臨港新城為核心區(qū)，面向海洋，輻射長三角，開拓上海發(fā)展新空間，周康、祝橋和六灶功能區(qū)，主動(dòng)接受浦東開發(fā)開放輻射，實(shí)現(xiàn)浦東南匯功能、產(chǎn)業(yè)等方面的聯(lián)動(dòng)；惠南、航新和大團(tuán)功能區(qū)，協(xié)同南北兩方面效應(yīng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)功能的不斷提升。 ? 個(gè)體工商業(yè)主及企業(yè)的經(jīng)營管理者，收入 處于該區(qū)域的高位，在機(jī)會(huì)成熟的情況下或許會(huì)采取購房投資的方式，這也是開發(fā)商在開發(fā)中在客源定位上所注意到的。軌道交通 11 號(hào)線 的建成， 將大大縮短周浦鎮(zhèn)與市中心的距離，只需半個(gè)小時(shí)就可到達(dá)市中心繁華商圈徐家匯、曹家渡。 當(dāng)前，南匯區(qū)政府已經(jīng) 完成了周康一體化的中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu) ，并 邀請(qǐng)荷蘭鹿特丹市 和 同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院對(duì)周浦新中心城區(qū) 6． 5 平方公里進(jìn)行新城設(shè)計(jì)， 而對(duì)于 周浦鎮(zhèn)老城區(qū)局部地塊 則進(jìn)行 詳細(xì)控制 ，以保持周浦鎮(zhèn)原有的古樸風(fēng)貌 。 而 在鎮(zhèn)中心的康沈路 沿線 ，商鋪林立， 幾乎含概了民生之所需，并隨著新建 的 航母級(jí)商業(yè) —— 周浦萬達(dá) 廣場(chǎng) 開業(yè)，使其 成為周浦 又一新興 商圈。以 12000 元 /㎡的 均價(jià)與三林、北蔡板塊房?jī)r(jià)相較，要低于北蔡約 4000 元 /㎡，低于三林約 5000 元 /㎡， 此 為吸引購房者的主因。 近年來隨著市區(qū)大量居民遷移 到周邊區(qū)域，使周浦鎮(zhèn)的人口驟然劇增，一批市區(qū)的老店、名店、特色店紛紛在周浦開設(shè)分店，農(nóng)工商、聯(lián)華、華聯(lián)等連鎖超市也已經(jīng)先后人駐 ， 康橋的 大 潤發(fā)大賣場(chǎng)已開業(yè)，而周浦鎮(zhèn)上的小上海旅游 文化 商城也頗具規(guī)模，康沈路上商店林立，不少市區(qū)里有的 “ 老字號(hào) ” 和品牌專賣店，肯德基 已 開設(shè)有分店。 周浦歷來經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)繁榮，商賈云集， “ 浦東十八鎮(zhèn)，周浦第一鎮(zhèn) ” 。 ? 經(jīng)濟(jì)型和寬敞型并存，以經(jīng)濟(jì)型為主；三房主力集中在 121122㎡之間；兩房主力集中在 89—91㎡之間。從整個(gè)上海市的發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃來看，這個(gè)板塊在 “一城九鎮(zhèn) ”和洋山深水港這兩個(gè)概念下，機(jī)會(huì)是相當(dāng)?shù)牟诲e(cuò)，尤其在市中心土地越來越稀缺的情況下，它必然會(huì)成為一個(gè)重要的發(fā)展重心。 從 成交區(qū)域上看，中外環(huán)間以及外環(huán)附近是成交量最密集的區(qū)域。作為南匯區(qū)原政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，惠南城區(qū)將建設(shè)成具有居住、科教、工業(yè)、商貿(mào)等功能的綜合型現(xiàn)代城區(qū)。 遠(yuǎn)東大 道經(jīng)濟(jì)帶 —— 充分依托兩港優(yōu)勢(shì)和綜合交通體系，加快上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和市級(jí)旅游區(qū)的景點(diǎn)開發(fā)，建成連接空港和海港的新型經(jīng)濟(jì)帶。 城市規(guī)劃 （ a）城市定位 上海市“十一五”規(guī)劃確定全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展為四大板塊，其中浦東南匯為一大板塊，將成為上海實(shí)現(xiàn)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心的重要 區(qū)域。 產(chǎn)品類型 小高層、高層為主，別墅為輔 價(jià)格 15000（公寓） 區(qū)域分析 ? 張江版塊作為張江高科園的居住配套區(qū)，居住氛圍較好。區(qū)域居住氛圍成熟，生活配套完善。 產(chǎn)品類型 小高層、聯(lián)排別墅 價(jià)格 9000~10000（公寓） 15000~18000（聯(lián)排） 12000~14000（疊加） 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 32 區(qū)域分析 ? 顧村版塊緊鄰?fù)猸h(huán)線，整體居住環(huán)境較好，但檔次一般。該區(qū)域有軌道交通 8 號(hào)線延伸段，并已通車，到達(dá)人民廣場(chǎng)僅需 26 分鐘，交通便捷，生活配套一般。 一季度聯(lián)體別墅新增供應(yīng)量為 萬平方米，仍然以松江和青浦為主力供應(yīng)區(qū)域，它們分別占到供應(yīng)總量的六成和兩成。 一季度成交量前五位之公寓項(xiàng)目 樓盤名稱 區(qū)縣 環(huán)線 板塊 套數(shù) 面積 ㎡ 均價(jià) 元 /㎡ 慧芝湖花園 閘北區(qū) 中內(nèi)環(huán)間 大寧板塊 560 17402 福地苑 寶山區(qū) 外郊環(huán)間 楊行板塊 647 8563 濱河華城 寶山區(qū) 中外環(huán)間 大場(chǎng)板塊 423 9763 仁恒河濱城 浦東新區(qū) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 花木板塊 289 27350 嘉城 嘉定區(qū) 外郊環(huán)間 江橋板塊 453 7193 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 21 09年別墅市場(chǎng) ： 一季度別墅市場(chǎng)成交并沒有像公寓一樣出現(xiàn)明顯升溫，成交僅比上季微增 7 個(gè)百分點(diǎn)，為 萬平方米。 數(shù)據(jù)顯示成交回暖是相對(duì) 08年，與 07年相比仍處于低谷，樓市是否回暖還需要一段時(shí)間觀察。 ? 12 月 17 日，個(gè)人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。 2）貨幣政策方面： 從 08 年 9 月 開始， 央行在 百日 內(nèi)五次下調(diào)基準(zhǔn)利率，四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以保持銀行體系流動(dòng)性充足，促進(jìn)貨幣信貸穩(wěn)定增長 ，并決定把 09 年的 M2 增長率提高到 17%。國際上，爆發(fā)于 2020 年 夏天的美國次貸危機(jī)，進(jìn)入 2020 年后，不斷升級(jí)、擴(kuò)散。 至此，宏觀調(diào)控方針完成了由“雙防”到“一?！钡姆?向性轉(zhuǎn)變。 ? 個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 2 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅 。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 16 貳、房產(chǎn)市場(chǎng)分析 ： 一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 ： 07～ 09 年市場(chǎng)動(dòng)態(tài) ： 購房需求在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、股市持續(xù) 飄紅 、 政策 鼓勵(lì)的不斷激勵(lì)中迸發(fā)，一房難求的局面顯現(xiàn)，到處可見排隊(duì)購房的 景象 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過速發(fā)展隨后在政府不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策的打壓下，逐漸退熱，投資客淡出上海市場(chǎng)，金融危機(jī)接踵而來使得市場(chǎng)步入深度調(diào)整期，經(jīng)過 08下半年 的調(diào)整， 09年一季度在鼓勵(lì)政策、開發(fā)商降價(jià)促銷的雙重作用下，成交量止跌反彈，出現(xiàn) “ 小陽春 ” 。該案打出奪人眼球的 8 折 優(yōu)惠 措施 ， 加上其 本身擁有的 優(yōu)越地理位置以及良好的周邊配套， 該批房源推出后，效果便立竿見影，一季度 熱銷 560 套公寓 ，總面積為 58747 平方米，同樣位居成交榜首。另外， 該別墅 私家花園較大 ， 前期入住率高，主力房型面積為200260 平方米，成交均價(jià) 萬 /平方米。 ? 家樂福超市的入住，預(yù)示著唐鎮(zhèn)的生活配套也將迅速 跟上。 ? 隨著 9 號(hào)線的通車，未來支持價(jià)格繼續(xù)上漲的空間有限。 ? 目前價(jià)格尚屬于合理區(qū)間 范圍，是中檔置業(yè)的不錯(cuò)選擇。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 36 4）張江板塊 區(qū)位 張江版塊位于羅山路以東，外環(huán)線內(nèi)。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 38 南匯市場(chǎng)分析 ： 1）南匯區(qū)概況 區(qū)位和行政區(qū)劃 南匯區(qū)位于 長江口和杭州灣的交匯處，東臨東海，南靠杭州灣與浙江寧波相望，北與浦東新區(qū)毗鄰，西南與西部地區(qū)和奉賢、閔行交界。加快周浦老鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，積極完善社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)，形成以康橋地區(qū)、周浦地區(qū)為主體的綜合產(chǎn)業(yè)基地。 區(qū)域價(jià)格從 05 年 5000 元 /平方至目前的 12000 元 /平方，持續(xù)上漲；從目前的市場(chǎng)走勢(shì)來看上升勢(shì)頭依然良好。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 46 三、市場(chǎng)總結(jié) ： 上半年 市場(chǎng)銷售量和銷售價(jià)格 都回到了去年同期的最高水平，基本否 定 了樓市反轉(zhuǎn)向下 繼續(xù)探底 的可能。 ? 本板塊地理位置處于南匯西北角和浦東交匯處，離開人民廣場(chǎng)中心只有十幾公里的距離，是南匯距離市區(qū)最近的板塊，該區(qū)域受到浦東新區(qū)的輻射，吸引了眾多上海普通市民在此置業(yè)，被稱為新開發(fā)起來的 “移民基地 ”。 房型評(píng)價(jià)： ? 小高層、高層主要以一梯兩戶和一梯三戶為 主。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 63 三、周浦板塊 ： 區(qū)位 周浦概況 周浦鎮(zhèn)地處南匯區(qū)西北部，西接閔行區(qū)，北鄰康橋鎮(zhèn)，南連航頭鎮(zhèn)，東與六灶鎮(zhèn)接壤，總面積 43 平方公里，有耕地面積 1200 公頃；轄有 13 個(gè)行政村、 9 個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。另一方面，隨著城市化、郊區(qū)化進(jìn)程的加快，城市中心地區(qū)人口要有一定的減少，郊區(qū)的城鎮(zhèn)要擴(kuò)容。 綜觀南匯版圖，因其房產(chǎn)價(jià)格比鄰近的浦東三林板塊和 北蔡 板塊有數(shù)千元的差價(jià)，從而使得上海遠(yuǎn)郊的周康板塊 在全市的外環(huán)沿線板塊中 具有較高的性價(jià) 比 ，進(jìn)而吸引了不少當(dāng)?shù)氐淖宰】鸵约巴顿Y客。）而 到火 車站、人民廣場(chǎng)、萬體館、陸家嘴等地均有直達(dá)公交車。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 70 周浦房地產(chǎn)簡(jiǎn)析 周浦鎮(zhèn)的成熟生活配套加上市政規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖，已經(jīng)吸引了很多頗具實(shí)力的房產(chǎn)開發(fā)商，爭(zhēng)相把一批高質(zhì)量、高品位、低密度、中低價(jià)位的住宅建到這片熱土上。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 65 主要途徑或始發(fā)公交線路一覽表 581路 周浦 — 康橋 — 花木 — 塘橋 — 豫園 — 人民廣場(chǎng) 992路 周東路－ 周浦 — 康橋 — 北蔡 — 六里 — 塘橋 — 陸家 嘴 603路 南橋汽車站 — 周浦 — 川沙客運(yùn)站 624路 鄧三 — 周浦 — 花木 — 易初蓮花 — 南碼頭渡口 639路 周浦 — 北蔡 — 張楊路 — 民生路 — 滬東新村 上旅 2號(hào)線 惠南鎮(zhèn) — 航頭鎮(zhèn) — 茜琦世界 — 周浦鎮(zhèn) — 十六鋪 萬野專線 野生動(dòng)物園 — 周浦 — 三林 — 上鋼新村 — 上海體育館 原野專線 野生動(dòng)物園 — 周浦 — 花木 — 上南路 — 延安中路 — 共和新路 — 長途汽車站 廣野專線 廣中路 — 浦東大道 — 周浦 — 野生動(dòng)物園 南新專線 惠南鎮(zhèn) — 周浦 — 北蔡 — 延安中路 浦衛(wèi)專線 漕涇 — 周浦 — 塘橋 — 第一八佰伴 — 東方醫(yī)院 申周線 周浦 — 蓮溪 — 仁濟(jì)醫(yī)院 — 第一八佰伴 — 人民廣場(chǎng) 申周夜宵專線 周浦 — 蓮溪 — 仁濟(jì)醫(yī)院 — 第一八佰伴 — 人民廣場(chǎng) — 南京西路 滬南線 南匯汽車站 — 周浦 — 花木 — 東昌路 陸周專線 周浦汽車站 — 第一八佰伴 — 陸家嘴地鐵站 惠松線 南匯汽車站 — 野生動(dòng)物園 — 周浦 — 莘莊 — 松江火車站 梅周線 周浦汽車站 — 南華路 — 上南路 — 老滬閔路 — 虹梅南路 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 66 配套設(shè)施及城鎮(zhèn)發(fā)展 現(xiàn)階段周浦鎮(zhèn)的主要商業(yè)還是集