【正文】 周浦鎮(zhèn)商業(yè)歷來較發(fā)達(dá)，素有 “ 小上海 ” 之稱。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 68 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 69 未來發(fā)展規(guī)劃 十五期間，上海市府重點建設(shè)“一城九鎮(zhèn)”中，周浦作為示范中心鎮(zhèn)規(guī)劃為荷蘭風(fēng)格，到 2020 年，將建成國內(nèi)一流的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。 南匯已經(jīng)并入浦東新區(qū)，這對距離浦東新區(qū)最近的周浦來說，是非常大的利好。 ? 該區(qū)域公務(wù)員及事業(yè)單位的工作人員和個體工商業(yè)主是房產(chǎn)市場上的購房大戶，他們消費了住宅銷售量的 50%左右。軌道交通 R3線 (嘉定 星火開發(fā)區(qū) )將途經(jīng)周浦鎮(zhèn)，軌 道交通 11號線也進(jìn)行了技術(shù)選址和投資方案制訂，這將大大縮短周浦鎮(zhèn)與市中心的距離，只需半個小時就可到達(dá)市中心繁華商圈徐家匯、曹家渡。 南匯并入浦東新區(qū)，對周康板塊是重大利好。但因其離市區(qū)較遠(yuǎn)，故一定程度上制約了消費群體的購房意向。 努力提升康橋工業(yè)區(qū)、惠南科教園區(qū)和南匯工業(yè)園區(qū)的能級，加快上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、港城物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)和信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和功能培育。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 39 （ b）城市發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)上海新一輪城市總體規(guī)劃，適應(yīng)上海國際航運中心洋山深水港建設(shè)的要求，按照“北聯(lián)浦東、南拓臨港”的發(fā)展方針，南匯正構(gòu)筑 “一個核心六個功能區(qū)域” 的發(fā)展格局。 ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)達(dá)，消費水平較高。 ? 道路基礎(chǔ)設(shè)施較好，區(qū)域內(nèi)多為品牌開發(fā)商的中高品質(zhì)樓盤。 ? 周邊配套設(shè)施還非常缺乏，人口導(dǎo)入也較慢，估計等 7 號線通車后，人氣才會較大提升。 ? 8 號線延伸段已經(jīng)開通，將極大的提高區(qū)域內(nèi)的人氣。成交較好的項目主要有兩類，一類是經(jīng)過降價促銷，另一類則是擁有較高的產(chǎn)品品質(zhì)和地段優(yōu)勢。 三類別墅每季度成交情況020406080100120萬平方米疊加 聯(lián)體 22獨棟 10 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2020Q1 獨棟別墅 一季度獨棟別墅共成交 萬平米，環(huán)比上季度下降了 9 個百分點，同比去年也下挫了 11 個百分點。 整體市場市場均價動態(tài)分析 市場成交均價整體呈上漲趨勢，在 08年二季度達(dá)到最高點 15377元 /平方米，隨后出現(xiàn)理性回調(diào)。 專家表示 ： 營業(yè)稅的調(diào)整將會對 二手房 市場交易產(chǎn)生積極影響，是 積極財政政策惠及 房地產(chǎn) 行業(yè)的表現(xiàn) 。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 11 08年 房產(chǎn) 政策解析 ： 利率和貸款 央行 半 年內(nèi)五次降息 時間： 2020 年 9 月 16 日、 10 月 9 日、 10 月 30 日、 11 月 27 日、 12月 23 日 點評： 2020 年，央行分別 6 次上調(diào)基準(zhǔn)利率，但進(jìn)入到 08 年 9 月，由于受到國際經(jīng)濟(jì)形勢的影響，央行開始降息，在不到 3 個月的時間，5 度降息，累計幅度達(dá)到 %，實屬歷史罕見。目前 金融危機(jī) 進(jìn)一步升級為全球 經(jīng)濟(jì)危機(jī) ，實體經(jīng)濟(jì)亦受到顯著影響。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 10 二、政策分析 ： 經(jīng)濟(jì)政策 ： 2020 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定了 08 年的宏觀調(diào)控任務(wù)： 防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹 ，并實行 穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策 。 總體來說 5 次降息、降低首付 、放寬二套房貸、增加公積金貸款額度，表明政府進(jìn)一步刺激購房需求，促進(jìn)住房消費的決心。 由于上半年的成交 價在短短 3 個月內(nèi)急劇上漲 ， 將 有可能導(dǎo)致下半年量價小幅回落。但是我們細(xì)看公寓產(chǎn)品每月走勢，經(jīng)過一、二月的低潮后，新盤紛紛選擇了 3 月份開盤，加上春季房展的促銷推動以及樓市暖風(fēng)的頻吹，一部分積壓許久的市場購買力終于得到釋放，供求雙雙走高。 一季度供應(yīng)量前三位之獨棟別墅 樓盤名稱 區(qū)縣 環(huán)線 板塊 套數(shù) 面積 ㎡ 大豪山林別墅五期 青浦區(qū) 外郊環(huán)間 徐涇板塊 55 四荷藝墅二期 A 塊 青浦區(qū) 外郊環(huán)間 徐涇板塊 49 翡冷翠園 閔行區(qū) 外郊環(huán)間 浦江板塊 21 金地格林風(fēng)范城 嘉定區(qū) 外郊環(huán)間 南翔板塊 25 7559 同潤碧水灣花園 二期 松江區(qū) 外郊環(huán)間 泗涇板塊 20 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 24 從成交排名來看，一季度成交最好的獨棟別墅為 2 月 18 日剛推出的喬愛花園，成交面積達(dá) 11934 平方米。 ? 唐鎮(zhèn)板塊緊鄰東外環(huán)線，并有軌交 2 號線經(jīng)過，交通便捷。因此，公寓和別墅價差相對較小。 ? 區(qū)域內(nèi)生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，是世紀(jì)公園版塊的完美延伸。 ? 緊鄰浦東國際機(jī)場，道路基礎(chǔ)設(shè)施較好。 ? 由于地段和品質(zhì)的差異，區(qū)域內(nèi)不同樓盤價差較大。 港口經(jīng)濟(jì)圈 —— 依托深水港建設(shè)和未來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展核心區(qū)的潛在優(yōu)勢，借助周邊發(fā)達(dá)的集疏運網(wǎng)絡(luò)，大力發(fā)展裝備工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成以海港新城城市化地區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)及臨港綜合經(jīng)濟(jì)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動體系。且經(jīng)多年的打造，而各自形成了以中高檔別墅社區(qū)為主的康橋鎮(zhèn)區(qū)塊及以中低檔住宅房為主的周浦鎮(zhèn)區(qū)塊。 隨著南匯區(qū)并入浦東新區(qū)，距離浦東最近，位于橋頭堡位置的周康將收益最大。 B、區(qū)域環(huán)境 ? 周康 板塊所屬的周康綜合經(jīng)濟(jì)圈，依托浦東開發(fā)建設(shè)的強(qiáng)力輻射，借助康橋工業(yè)園區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢，大力發(fā)展汽車零部件加工業(yè)、電子電器制造業(yè)、醫(yī)藥康復(fù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)等行業(yè)。 住宅產(chǎn)品 A、區(qū)域內(nèi)重點在售樓盤：綠洲康城?親水灣、綠地東上海、保利林語溪； 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 59 周康區(qū)域主要在售樓盤列表 案名 地址 產(chǎn)品 價格（元 /平方米） 戶型面積（平方米） 總價 中邦城市 秀沿路 867號 小高層 高層 13000 98/2房 130140/3房 127萬 /2房 169182萬 /3房 綠地東上海 秀浦路 788弄 小高層 高層 13500 8891/2房 139/3房 120萬 /2房 187萬 /3房 保利林語溪 秀沿西路 68弄 小高層 雙拼 類獨棟 14500（公寓） 25000（雙拼） 29000（獨棟） 90/2房 140/3房 260/雙拼 281/獨棟 100140萬（公寓） 600萬（雙拼） 8001000萬（獨棟） 綠洲康城親水灣 康橋路 1388號 小高層 14500（精裝修） 67/1房 89102/2房 122131/3房 100萬 /1房 129148萬 /2房 177190萬 /3房 印象春城 年家浜東路 高層 多層 8700 8891/2房 114/大 2房 131/3房 7679萬 /2房 99萬 /大 2房 114萬 /3房 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 60 B、產(chǎn)品規(guī)劃分析 ? 該區(qū)域內(nèi)部的差異不大，故物業(yè)類型單一，基本以小高層和高層為主，集中在周浦鎮(zhèn)和康橋鎮(zhèn)。 ? 該區(qū)域，具有高尚品質(zhì)、舒適情調(diào)、并且能標(biāo)簽身份的樓盤是目標(biāo)客戶最為重視的；新城區(qū)商品住宅市場已經(jīng)逐步進(jìn)入一個品牌競爭的時代，企業(yè)品牌對樓盤銷售拉動作用明顯，成為獲得競爭優(yōu)勢的重要因素。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 67 作為 “一城九鎮(zhèn) ”之一 的 周浦鎮(zhèn)是南匯 “周康中心 ”的重點規(guī)劃城鎮(zhèn) ，它 歷來商業(yè)比較發(fā)達(dá)，素有 “小上海 ”之稱。 由于周康中心鎮(zhèn)舊城改造的啟動，周康中心鎮(zhèn)的起步比較晚， 隨著第一輪城改的開始，許多當(dāng)?shù)鼐用駨脑瓉淼呐f房中解放出來，有了改善居住條件的需求，自住的用途就成為了本區(qū)域支撐樓市的主力，因此周康板塊房價的走勢相當(dāng)穩(wěn)定。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 72 競爭個案分析 ： 綠洲康城親水灣 1）地點： 康橋路 1388 號 中外環(huán)間 2）產(chǎn)品：小高層 3）開盤時間： 4）量體：總 100 萬平米 5）容積率： 6）綠化率： 43% 。 南郊花園等樓盤在短短的幾年中引起了購房者的追捧。 康沈路小上海旅游文化商城 超市便利有：華聯(lián)， 21 世紀(jì)，聯(lián) 華，家得利，農(nóng)工商，友誼等 餐飲食品有：通海酒家，泰苑海鮮，金師傅，東北大媽水餃，麥德仕，克莉絲仃，早苗，名代等 金融機(jī)構(gòu)有：農(nóng)行，建行，中行，工行，浦發(fā)銀行，周浦鎮(zhèn)郵局等； 教育機(jī)構(gòu)有：成人教育學(xué)校，周浦小學(xué)，東南幼兒園，鎮(zhèn)第三小學(xué)，周浦鎮(zhèn)小學(xué)，周東小學(xué)，周浦高級中學(xué)， 百貨零售有：柯達(dá)沖印，啄木鳥，金伯利，紅星，美亞，老鳳祥，海兒，唐獅，三槍，文峰，明星，天雅，華泰，蜂星，喬家柵，家具城等。 ? 主力客群以市區(qū)，尤其是浦東 區(qū)域為主。據(jù)悉，目前周浦鎮(zhèn)中心正在規(guī)劃建設(shè)建筑面積達(dá) 10萬平方米的 “新豫園商城 ”，這一項目完成后也將對周邊商業(yè)、房產(chǎn)市場有強(qiáng)大推動作用。灣流域”、“萬科金色里程”、“金誼河畔”、“尚東國際名園” 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 54 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 55 5）項目分析： 項 目 名 稱 地點 產(chǎn)品 價 格 （元 /M2） 面 積 （ M2） 開 盤 日 期 去化 優(yōu) 劣 勢 金地灣流域 尚博路518弄 14F 小高層 6F小洋房 雙拼 小高層15500 小洋房17000 雙拼30000 8789/2 房 90130/3 房 171/4+1 房 240253/雙拼 .05 剩余房源不多 三林，地段好 房型創(chuàng)新，豐富多樣 配套完善，生活便利 交通便捷 萬科金色里程 高青路楊高南路 18F 高層 3 層聯(lián)排 18000（精裝） 28500 （聯(lián)排） 90/3 房 260270/聯(lián)排 .27 售完 大三林，地段好 混合社區(qū)規(guī)劃好 內(nèi)外環(huán)間，城市別墅 配套成熟、生活機(jī)能完善 大橋、隧道、軌交，便捷 金誼河畔 永泰路595弄 13+1F小高層 17+1小高層 17500 107113/2房 134/3房 .23 剩余房源不多 面積大，總價高 60%的綠化率高 交通便捷 配套完善，生活便利 尚東國際名園 板泉路東明路口 8F小高層 4+1F花園洋房 21500 113120/2 房 133/3 房 160/花園洋房 .14 單價高 面積大，總價高 大橋、隧道、軌交，交通便捷 配套完善，生活機(jī)能完善 產(chǎn)品檔次較高 6）分析： ? 緊鄰世博會址，地段優(yōu)勢明顯 ； ? 產(chǎn)品以小高層、花園洋房為主，別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主 ； ? 單價和總價都相當(dāng)高，產(chǎn)品規(guī)劃檔次也比較高 ； ? 周邊配套成熟，學(xué)校、醫(yī)院一應(yīng)俱全 ； ? 大橋、隧道、軌道交通，形成立體交通網(wǎng)，出行便捷 ； ? 區(qū)域環(huán)境成熟，已經(jīng)形成高檔居住氛圍 。其整體居住和消費的檔次都要比其他區(qū)域高檔。由于其與浦東之間特殊的地理關(guān)系，受到浦東開發(fā)建設(shè)的輻射，發(fā)展較早。 大團(tuán)都市農(nóng)業(yè)區(qū)： 以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和大團(tuán)、老港部分地區(qū)為主，重點發(fā)展種源農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工和生態(tài)農(nóng)場，成為都市型農(nóng)業(yè)示范中心。 ? 區(qū)域內(nèi)生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，并且居住檔次也非常高。 ? 區(qū)域內(nèi)生活配套已經(jīng)相當(dāng)成熟，居住氛圍濃。 產(chǎn)品類型 小高層、高層為主 價格 15000～ 18000（公寓） 區(qū)域分析 ? 北蔡版塊受益于世紀(jì)公園版塊輻射效應(yīng)，整體居住環(huán)境較好。 產(chǎn)品類型 小高層為主，別墅 為輔 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 31 價格 9000~15000（公寓） 15000~16000（聯(lián)排） 區(qū)域分析 ? 松江九亭距離市區(qū)較遠(yuǎn)，距離外環(huán)線也有一段距離，地理位置一般，整體環(huán)境也一般。該區(qū)域規(guī)劃有軌道交通 2 號線延伸段，未來交通便捷，配套較完善。據(jù)了解，該批房源推出后，便取得了大定 31 套的銷售佳績。一季度全市公寓成交均價為 12428 元，和上季度基本持平。預(yù)示著后市 仍有 發(fā)展。 ? 對于 首次購買普