【正文】 屆時將在周康板塊設(shè)立站點（軌道交通 11 號線由嘉定安亭至臨港新城，計劃 2020年 底 建成。 同時，隨著近幾年該板塊人氣和生活配套設(shè)施的日益成熟，以及交通條件的逐步完善， 周浦已經(jīng) 成 為南匯房產(chǎn)的指標上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 71 性 宜居 區(qū)域。而房地產(chǎn)作為各地的支柱產(chǎn)業(yè)，將更加當仁不讓的蓬勃發(fā)展，表現(xiàn)在市場層面，就是房產(chǎn)項目開發(fā)力度加大，市場供 需平衡，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，房價隨著不斷增長的市場需求而穩(wěn)步走高。根據(jù)規(guī)劃，周浦到 2020 年人口導入是 20 萬。距上海內(nèi)環(huán)線 6公里，南浦大橋 11 公里，人民廣場 13 公里，浦東國際機場 12 公里。2020 年末，其人口約為 萬人。 ? 該區(qū)域， “7090”政策模式下，大戶型供應緊俏格局預期以及大戶型項目對于大宅概念的熱力炒作使得部分改善型需求提前釋放，大戶型投資價值也被無限拔高。 ? 房型進深較大，許多未充分考慮采光、通風、動線和私密的房型。根據(jù)規(guī)劃，周浦到 2020年人口導入是 20萬。 ? 由于其與浦東之間特殊的地理關(guān)系，受到浦東開發(fā)建設(shè)的輻射而發(fā)展較早， 商業(yè)配套完善、交通設(shè)施便利。金爵公寓 創(chuàng)新西路 小高層 11000 6567/1 房 8190/2 房 106122/3 房 .28 品牌 面積精減 景觀規(guī)劃 單價高 生活機能差 地點偏 畢加索小鎮(zhèn) 唐安路、唐豐路 8F小高層、 聯(lián)排 12800（公寓） 20000（聯(lián)排） 6070/1 房 9095/2 房 130/135/3 房 178/250/墅 .18 生態(tài) 公園 地鐵 2 號線 送地下室 地點偏 單價高 生活機能差 金領(lǐng)國際 川沙路1666號 多層、小高層 9800 （毛坯） 11300 （精裝修） 70/1房 （部分精裝修） 8495/2房 138/3房 .16 低單價 低總價 一成首付 房型可切割組合 位置偏 配套差 行銷差產(chǎn)權(quán)年限短 6）分析： ? 城鎮(zhèn)開發(fā)模式，規(guī)模效應； ? 品牌開發(fā)商； ? 產(chǎn)品多樣； ? 在售項目全為 7090 項目，產(chǎn)品面積精減； ? 地鐵 2 號線規(guī)劃建設(shè)； ? 外環(huán)外，地段差； ? 單價過高； 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 49 ? 目前總體配套極差。 所有區(qū)域的在售樓盤都銷售火爆、供不應求，消化存量增新量，說明市場需求是巨大的。且其充分利用其中心鎮(zhèn)區(qū)位和交通上的優(yōu)勢，逐步建成上海南部重要的生產(chǎn)和生活資料集散地。作為南匯與浦東相連接的地域周康板塊越來越多的獲得市場認可，在外力購買需求旺盛的情況下，區(qū)域未來依然可看高、看強。 目前周康板塊的房地產(chǎn)發(fā)展速度是南匯區(qū)內(nèi)最快、成績最顯著的。 惠南科教經(jīng)濟圈 —— 依托惠南相對雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和文化底蘊，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓、旅游娛樂、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 41 線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。 六灶旅游休閑區(qū)： 以主題公園為龍頭，利用六灶、宣橋地域已有的旅游資源，充分發(fā)揮旅游休閑功能，重點發(fā)展旅游、會展、餐飲、商業(yè)、娛樂為一體的休閑服務(wù)業(yè)。全區(qū)總面積 688 平方公里，海岸線 45公里。 區(qū)域內(nèi)有軌交 6 號線。區(qū)域內(nèi)有軌道交通 2 號線張江站以及延伸段。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 35 3）川沙板塊 區(qū)位 川沙位于張江、唐鎮(zhèn)以東，區(qū)域內(nèi)軌交 2 號線延伸段在建。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 34 2）三林板塊 區(qū)位 三林位于北蔡以西，幾乎包含整個世博浦東會址。 1）北蔡板塊 區(qū)位 北蔡位于世博三林以東，龍陽路以南，羅山路以西，外環(huán)線內(nèi)區(qū)域。 4）顧村板塊（北區(qū)） 區(qū)位 顧村板塊位于寶山區(qū)顧村公園，上大板塊北側(cè)，外環(huán)線外。 ? 區(qū)域標桿新浦江城產(chǎn)品較好，聯(lián)排別墅送 120 平米左右花園，性價比較高。 ? 代表樓盤保利金爵公寓，單價總價較適中，客戶主要為本地客戶和園區(qū)上班族。 一季度成交量前五位之聯(lián)體別墅 樓盤名稱 區(qū)縣 環(huán)線 板塊 套數(shù) 面積 ㎡ 均價元 /上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 27 ㎡ 合生朗廷園 青浦區(qū) 外郊環(huán)間 趙巷板塊 84 11259 保利葉都 寶山區(qū) 外郊環(huán)間 顧村板塊 49 16645 上雋嘉苑 嘉定區(qū) 外郊環(huán)間 南翔板塊 48 13223 泗涇頤景園 松江區(qū) 外郊環(huán)間 泗涇板塊 46 11611 富力桃園 青浦區(qū) 郊環(huán)以外 青浦新城板塊 39 11306 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 28 二、相關(guān)房地產(chǎn)市場分析 ： 外環(huán)線沿市場分析 ： 外環(huán)區(qū)域是目前樓市成交量最密集的區(qū)域，是以目前剛性自住需求為主的主要成交和供應板塊。 一季度成交量前五位之獨棟別墅 樓盤名稱 區(qū)縣 環(huán)線 板塊 套數(shù) 面積 ㎡ 均價 元 /㎡ 喬愛花園 松江區(qū) 外郊環(huán)間 新橋板塊 9 17891 長泰西郊別墅 松江區(qū) 外郊環(huán)間 泗涇板塊 30 19850 合生國際花園 松江區(qū) 外郊環(huán)間 泗涇板塊 18 16836 嘉賢莊 嘉定區(qū) 郊環(huán)以外 嘉定主城區(qū)板塊 13 8215 南郊別墅 閔行區(qū) 外郊環(huán)間 顓橋板塊 11 30387 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 25 聯(lián)體別墅 一季度聯(lián)體別墅共成交 萬平方米，環(huán)比上季度增長 14 個百分點，同比去年大幅增長近五成。 從各區(qū)域的供求情況看，松江區(qū)成交量最大，達到了 萬平方米，占成交總量的四成多。 一季度供應量前五位之公寓項目 樓盤名稱 區(qū)縣 環(huán)線 板塊 套數(shù) 面積 ㎡ 慧芝湖花園 閘北區(qū) 中內(nèi)環(huán)間 大寧板塊 626 北唐新苑 奉賢區(qū) 外郊環(huán)間 金匯板塊 413 福地苑 寶山區(qū) 外郊環(huán)間 楊行板塊 624 濱河華城 寶山區(qū) 中外環(huán)間 大場板塊 487 盛世寶邸 寶山區(qū) 中外環(huán)間 淞南高境板塊 564 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 20 從成交量排名前五的樓盤來看，這些樓盤或多或少、或明或暗都有降價。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 18 09 年公寓市場 ： 一季度上海公寓市場呈現(xiàn)量升價穩(wěn)的態(tài)勢，成交量達到了 萬平方米，環(huán)比上季度大幅度增長近五成，同比去年也增長了 15 個百分點。 整體市場供求動態(tài)分析 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 17 09年一季度成交量達 （剔除動遷房，后同）環(huán)比增加 %，同比 08年一季度 %。 保增長、 促 內(nèi)需將成為我國未來經(jīng)濟發(fā)展導向， 09 年 全國經(jīng)濟增長目標 為 8%，上海的經(jīng)濟增長目標為 9%。 ? 11 月 1 日起，個人首次購買 90 平米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%(原 %)。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 12 首付比例： 10月 27日起，居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為 20%(原為 30%)。 一系列擴大內(nèi)需、促進增長的政策陸續(xù)推出 ： 1）財政政策方面： 2020 年 底 推出“四萬億投資計劃”，把“加快建設(shè)保障性安居工程”作為重要投資領(lǐng)域，并在 2020 年四季度新增 1000億元中央投資。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 9 2020～ 2020 年上海 GDP 數(shù)據(jù) 從 2020 年上半年的經(jīng)濟運行來看， 中國經(jīng)濟形勢好于預期 。上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 1 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 2 目 錄 市 場 篇 : 壹、政經(jīng)分析 : 一、經(jīng)濟狀況分析 二、政策分析 三、結(jié)論 貳、房產(chǎn)市場分析 : 一、上海市房地產(chǎn)市場綜述 二、相關(guān)房地產(chǎn)市場分析 外環(huán)沿線市場分析 1）唐鎮(zhèn)板塊 2）浦江板塊 3）江橋板塊 4）顧村板塊 浦東市場分析 南匯市場分析 三、市場總結(jié) 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 3 叁、競爭市場分析 : 一、浦東市場 二、周康板塊 三、周浦板塊 四、周康商業(yè)市場分析 肆、客源分析 : 伍、項目分析 : 一、項目概況 二、項目 SWOT 分析 陸、項目優(yōu)化建議 : 一、立面風格建議 二、產(chǎn)品建議 三、價格建議 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 4 企 劃 篇 : 一、 樣板樓盤分析 二、本案 SWOT 分析 三、項目總精神 四項基本原則 總精神定位 四、廣告語 五、案名建議 取名原則 案名建議 六、項目附加值的挖掘 七、包裝 八、廣告風格及媒介選擇建議 九、 LOGO 和 VI 展示 LOGO 設(shè)計 VI 展示 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 5 業(yè) 務(wù) 篇 : 一、 周浦市場分析 周浦介紹 周浦發(fā)展機遇 二、 項目分析 地理位置 項目規(guī)劃 用地規(guī)劃 項目市場立足點分析 三、 項目定位 總體定位 目標客戶定位 四、 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品建材創(chuàng)新 戶型創(chuàng)新 五、 定價定位 定 價原則 商業(yè)價格 別墅價格 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 6 住宅價格 六、 營銷計劃 銷售策略 人員組織架構(gòu) 銷售計劃 推廣策略 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 7 市 場 篇 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 8 壹、政經(jīng)分析 : 一、經(jīng)濟狀況分析 : 2020 年，是國際和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢大幅變化的一年。大多數(shù)專家觀點稱： 中國經(jīng)濟已經(jīng)見底 ， 并將形成一個 U 型見底逐步回升。 同時 實行結(jié)構(gòu)性減稅，促進企業(yè)投資和居民消費。 二套房貸：支持居民合理的改善型置業(yè)需求。 ? 11 月 1 日起，個人買賣住房暫免征收印花稅 (原為 %)； 免土地增值稅（原為 1%）。 上海建設(shè) 2 個中心目標、明年世博會和南匯并入浦東新區(qū)的利好消息，將更能促進后 市健康向好發(fā)展。但與 07年一季度成交量 ，少 。寶山、浦東和松江是成交量較集中的三個區(qū)域。除慧芝湖花園 8 折優(yōu)惠外，市中心豪宅仁恒河濱城降價幅度也很大，該案一季度成交均價不到 28000 元 /平方米，較前期有 5000元的下降。青浦供應量最大，達到 萬平方米，主要來自于大豪山林別墅和觀庭（四荷藝墅）。其中松江區(qū)貢獻力度最大，僅該區(qū)成交量就占總量的三成多；其次是青浦，成交量占到 15%。而本案所處的位置也位于外環(huán)外，因此，我們將對外環(huán)區(qū)域的樓盤做簡要分析。 2）浦江板塊（南區(qū)） 區(qū)位 浦江板塊位于南閔行浦東段，外環(huán)線外 ，東連南匯周浦鎮(zhèn)、下沙鎮(zhèn)、西臨黃浦江、北接浦東新區(qū)、南接奉賢區(qū) 。 3）九亭板塊（西區(qū)） 區(qū)位 九亭板塊位于松江區(qū)東北部， 東與閔行區(qū)七寶、 莘莊 相連，南接 新橋鎮(zhèn) ，西接 泗涇 ，北與青浦徐涇鎮(zhèn)相連 ，外環(huán)線外。該區(qū)域有軌道交通 7 號線在建，未來交通便捷，生活配套還比較缺乏 ，但整體居住環(huán)境較好。區(qū)域內(nèi)有軌交 7 號線和 11 號線在建。區(qū)域內(nèi)軌交 11 號 3 條線。區(qū)域商業(yè)發(fā)達，配套成熟，居住氛圍濃。經(jīng)過幾年的發(fā)展，配套已經(jīng)比較成熟，居住氛圍較好。配套成熟，居住檔次高。 南匯區(qū)下轄 惠南鎮(zhèn) 、 周浦鎮(zhèn) 、 新場鎮(zhèn) 、 大團鎮(zhèn) 、 蘆潮港鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn) 、 六灶鎮(zhèn) 、 祝橋鎮(zhèn) 、 泥城鎮(zhèn)、宣橋鎮(zhèn) 、 書院鎮(zhèn) 、 萬祥鎮(zhèn) 、 老港鎮(zhèn) 14 個鎮(zhèn)、三個農(nóng)場 蘆潮港農(nóng)場 、東海農(nóng)場 、朝陽農(nóng)場。 上海聯(lián)基投資咨詢有限公司 40 惠南科教經(jīng)濟區(qū)： 以惠南城區(qū)、惠南科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)為主，實現(xiàn)產(chǎn)學研聯(lián)動，重點發(fā)展裝備配套、高科技、生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)，成為“兩港一城”建設(shè)的后方基地和服務(wù)基地。 外環(huán)線經(jīng)濟帶 —— 以外環(huán)線 5 個節(jié)點為組團式經(jīng)濟增長點，加快楊高南路創(chuàng)業(yè)園和申江南路 IT 配套園區(qū)的建設(shè)步伐，使之成為“十五”