【文章內容簡介】 佘山月湖山莊 林蔭大道 1888 弄 上海利寶房地產開發(fā)經營有限公 司 5 獨立 14252 569818 19 8 名仕豪庭 文誠路 2188 弄 上海方豪房地產開發(fā)有限公司 聯(lián)排 110200 萬 170250 209 93 天安別墅 嘉松南路 3888 弄 上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部有限公司 50 獨立 12782 278372 20 5 華亭雅居 松江區(qū)玉賢路 99 弄 上海信恒置業(yè)有限公司 2 獨立 9160 290332 80 4 2021 年上海別墅市場分析報告 26 復地香堤苑 三新北路 1755 弄 復地集團 /荷蘭國際集團 8 聯(lián)、疊 5964 160220 410 9 原野花園 文誠路 1777 弄 上海原野房地產有限公司 8 聯(lián)、疊 7278 177338 262 117 佘山銀湖別墅 泗陳公路 2888 弄 廣東黃河實業(yè)集團上海房地產有限公司 4 獨立 13800 272503 142 29 圣塔路斯 古樓公路 1198 弄 上海壟景房地產開發(fā)有限公司 5 獨立 15639 270560 11 9 云頂別墅 泗陳公路 388 弄 上海富淘房地產有限公司 10 獨立 8753 440543 28 13 上海公館 淶坊路 1199 弄 泓鹿房產開發(fā)有限公司 7 獨立 疊加 10608 240270 125 38 夏州花園 松公路 1801 號 上海今亭房地產開發(fā)有限公司 3 獨立 13029 215540 27 21 九洲大唐花園 滬松公路 1789 弄 上海森澤房地產有限公司 5 獨、聯(lián) 13000 262318 7 4 上游會舍 滬亭南路 299 號 上海銀佳房地產有限公司 4 獨立 11877 320340 134 106 綠洲比華利花園 明華 路 366 號 瀚陽 (上海 )城市建設發(fā)展有限公司 29 獨立 22021 235700 53 33 同潤加州 新橋鎮(zhèn)新南路 501 弄 上海壟苑房地產開發(fā)有限公司 11 1 聯(lián)、疊 11000 145198 609 313 云間水莊 春莘路 200 弄 上海鐘鼎房地產開發(fā)有限公司 6 獨立 11887 281343 38 23 明月清泉 新站路 518 弄 上海仁興置業(yè)有限公司 2 雙拼疊加 6630 158222 66 29 2021 年上海別墅市場分析報告 27 家天下別墅 松江車新公路 2 號 上海八威房地產 有限公司 5 獨、雙拼 10884 238338 82 3 華庭藝墅 松江新南路 1088 弄 上海沿海鑫橋置業(yè)有限公司 22 疊、聯(lián) 6661 145224 113 2 世襲領地 莘松路 1111 號 上海莘海房地產有限公司 7 獨立 10679 315797 40 28 截止 10 月底，區(qū)域目前重點在售個案 21 個，供應總套數達到 2338 套、可售 809 套，占所選個案推出總量的 %。 從成交情況來看，區(qū)域內成交狀況比較好的是泗涇板塊和新橋板塊，泗涇板塊內的保利十 二橡樹莊園一開盤就獲得難得有的排隊訂房現(xiàn)象，而新橋的同潤加洲和名仕豪庭成交都比較穩(wěn)定，最冷淡的當屬佘山板塊，繼續(xù)保持低迷階段。 從成交價格看，最近變相降價現(xiàn)象屢見不鮮，其中尤以九亭和松江新城最多，一般采用總價打折和單價讓利手法，而獨棟別墅價格仍然都基本維持原價發(fā)售。 從建筑風格看，歐美風格仍然是主流，同類產品間市場差異化不大，無論是獨立別墅還是經濟型別墅在未來都要靠品質和價格影響去化。 2021 年上海別墅市場分析報告 28 青 浦 ? 區(qū)域現(xiàn)狀 青浦地區(qū)三一八國道沿線是上海開發(fā)較早的幾個別墅板塊之一，如早期的久事西郊花園、威尼斯花園、國際 華城、太陽別墅、新虹橋亞洲花園等，這一地區(qū)已成規(guī)模化開發(fā)效應。如今，青浦的別墅主要集中在徐涇、朱家角和趙巷和新城四個地區(qū)。而徐涇別墅開發(fā)的轉型和趙巷特色居住區(qū)的入市更是青浦別墅市場檔次提升的主要因素，目前這兩個地區(qū)已經形成了一個新興的高尚別墅居住。 隨著趙巷特色居住區(qū)的入市，青浦區(qū)滬青平公路一線的各大板塊全面逐鹿上海市場，以徐涇、趙巷、淀山湖地區(qū)為代表的高檔別墅板塊和以青浦新城為代表的經濟型城市別墅發(fā)展快速，板塊特色日益明顯，市場日趨激烈。 ? 區(qū)域主要在售個案 案名 地址 開發(fā)商 規(guī)模 容積率 建筑形態(tài) 目前價格 主力面積 上網套數 可售套數 西郊古北國際別墅 西郊古北國際別墅 上海古北趙巷置業(yè)有限公司 7 獨立 15700 250500 86 22 中海翡翠湖岸 趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路 88 弄 上海中海房地產有限公司 8 獨立 15249 300580 99 37 恒聯(lián)名人世家 趙巷鎮(zhèn)置發(fā)路 68 弄 上海恒舜置業(yè)有限公司 7 獨立 15323 355594 83 32 大豪山林 徐涇西路 188 弄 上海大豪城鄉(xiāng)建設有限公司 9 獨立 12626 374782 43 6 御宮藝墅 滬青平公路 趙巷出口 上海祥逸置業(yè)有限公司 獨立 20210 305— 733 150 108 2021 年上海別墅市場分析報告 29 西郊大公館 徐涇東路 333 號 上海新典房地產開發(fā)有限公司 8 獨立 13000 6811037 69 37 綠地國際山莊 嘉松公路 6453 號 上海 綠地云峰置業(yè)有限公司 聯(lián)、獨 獨 :12021 聯(lián) :8000 202170 221 40 長堤花園 滬青平公路 2056 號 上海昌安置業(yè)有限公司 6 獨立 13765 320518 100 10 圣堡 聯(lián)民路 99 弄 上海大地房地產有限公司 7 獨立 15000 324688 26 5 麗都別墅 高涇路 428 弄 上海國偉置業(yè)有限公司 4 獨立 12385 549701 9 6 西郊紫郡 高涇路 258 弄 上海長宇實業(yè)有限公司 10 獨立 未定 300800 / / 綠洲江南園 朱家角大淀湖畔 上海住富房地產發(fā)展有限公司 5 獨立 23403 295645 30 22 盈湖三島 青浦勝利路 500 號 上海華綺度假村 5 獨 、聯(lián) 9273 202100 13 10 佳邸別墅 青浦盈港路 1555 上海佳邸置業(yè)有限公司 7 獨立 8000 264450 9 6 截止 10 月底，區(qū)域目前重點在售個案 14 個，供應總套數達到 700 套、可售 227 套，占所選個案推出總量的 。 從成交情況來看，由于徐徑板塊別墅項目已基本去化，現(xiàn)在的區(qū)域成交主要集中在趙巷和朱家角。而今年成交狀況比較好的是趙巷板塊的綠地國際山莊，該案 4 月 1 日開盤來，月度成交一直比較穩(wěn)定， 10 月更是成交 8 套，占據區(qū)域成交總量的 25%。 從建筑風格看，朱 家角憑借古鎮(zhèn)的文化底蘊，融合了中式江南風格別墅比較多，而徐徑和趙巷作為比較高檔的別墅區(qū)，走的基本是歐美風格。 2021 年上海別墅市場分析報告 30 浦 東 ? 區(qū)域現(xiàn)狀 雖然別墅市場整體比較低迷，但 浦東 的別墅市場 前景 仍然很讓人期待 ，陸家嘴金融貿易區(qū)沒什么大規(guī)模的別墅， 地塊的稀缺性更是不言而喻，而高品質的更是鳳毛麟角。 由于近幾年市政府的大力規(guī)劃發(fā)展，坐落在龍東大道 內的 張江高科技園區(qū) 發(fā)展最好 ，該大道是浦東目前最寬敞的道路，所以龍東大道兩側尤其是張江往南 的 地段的別墅，價位也 相應較 高。 而 世紀公園附近的別墅在浦東的地位和虹橋別墅相類似，將是上 海的頂級別墅。 ? 區(qū)域主要在售個案（具體將在下一章節(jié)詳細分析） 南 匯 ? 區(qū)域現(xiàn)狀 南匯別墅市場的格局是 2021 年 4 月份初步形成的，做為浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨立地位，而到 2021 年下半年開始往航頭鎮(zhèn)等方向發(fā)展，在經歷了 2021 年“別墅年 ” 的輝煌之后， 2021年隨著大市場的不景氣，目前在所有別墅區(qū)域中顯得最為低迷。 目前南匯別墅主要集中于康橋地區(qū)以及南六公路一帶，其中康橋別墅為重中之重，主要的幾個較大別墅均分布在此，如康橋半島、中科 大學村等。而航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有一些別墅樓盤分布其中。 ? 區(qū)域主要在售個案（具體將在下一章節(jié)詳細分析） 2021 年上海別墅市場分析報告 31 三、競爭區(qū)域樓盤分析 前 言 在上一章節(jié)我們已經提到過，目前上海的別墅主要集中在浦東、松江、青浦、閔行、南匯五個區(qū)，另外嘉定和寶山兩區(qū)也有部分別墅樓盤。本項目位于浦東世紀公園地區(qū)，無論從樓盤質量還是銷售價格上來看都屬于頂級獨立別墅?？v觀全市別墅市場，獨立別墅主要集中在松江佘山板塊、青浦趙巷、徐涇板塊、閔行華漕板塊、浦東龍動大道板塊及整個南匯地區(qū)。 從目前的市場情況來看，本項目的競爭樓盤 主要位于浦東與南匯兩個區(qū)域，其中浦東的樓盤主要集中在龍東大道、世紀公園和金橋地區(qū)，南匯的別墅主要集中在周浦、航頭和南六公路沿線。下面我們將對這兩個競爭區(qū)域的樓盤做詳盡的分析。 2021 年上海別墅市場分析報告 32 浦東地區(qū) 案名 地址 開發(fā)商 規(guī)模 容積率 主力面積 目前價格 歷史最 高價 上網套數 可售套數 東源麗晶 巨峰路 1589 弄 上海源東房地產開發(fā)有限公司 188— 1000 16092 30000 45 42 云間 綠大地 云間路 418 弄 上海都市房地產發(fā)展有限公司 325— 493 25263 25263 148 21 千秋別墅 花四路 229 弄 上海千秋置業(yè)股份有限公司 325— 495 17047 28000 17 11 御翠園 花木路 1883 弄 上海和聯(lián)房產開發(fā)有限公司 16 / 312700 35170 35170 23 2 東郊花園 紫竹路 398 弄 上海浦程房地產發(fā)展有限公司 480— 773 24381 38000 33 7 湯臣高爾夫 龍東大道 1 號 湯臣高爾夫 (上海 )有限公司 18 422— 464 25688 40000 53 12 華亭麗都 龍東大道 4288 弄 上海豪洲建設發(fā)展有限公司 10 210— 490 14488 25000 138 19 金爵別墅 龍東大道 4028 弄 上海金爵置業(yè)有限公司 5 300— 550 12224 37500 101 32 棕櫚泉花園(二期 ) 龍東大道 3800 弄 上海西北盛唐房地產有限公司 8 386— 850 15311 23000 34 23 橋語別墅 唐安路 200 弄 上海同亨置業(yè)有限公司 310— 420 16794 22021 76 10 楓澗美墅 紅同路 300 弄 上海任盛房地產發(fā)展有限公司 2 217— 230 13930 16000 100 32 藍山小城 金海路 3333 弄 上海萬科浦東置業(yè)有限公司 15 160— 250 12659 15000 92 6 盛世天地 盛苑路 800 弄 上海市浦東新區(qū)房地產 (集團 )有限公司 10 160— 400 13622 獨立26000 147 售罄 2021 年上海別墅市場分析報告 33 ? 規(guī)模分析 【分析】 從上圖可以看出，浦東地區(qū)的別墅樓盤規(guī)模最大的是湯臣高爾夫別墅，總建筑面積達 18 萬平方米，目前在售 8 期房源，其次是御翠園，其規(guī)模在 16 萬平方米，白金瀚宮與盛世天地的規(guī)模都在 10 萬方。千秋別墅總共只有 20 套房源，其規(guī)模也只有 萬平方米，是區(qū)域內規(guī)模最小的別墅樓盤。 總體來看，浦東地區(qū)別墅規(guī)模有落差較大，既有近 20 萬方的大規(guī)模別墅樓盤，也有 2 萬方左右的小規(guī)模樓盤，但這些樓盤的定位大都屬于高檔別墅樓盤。 024681012141618東源麗晶云