【文章內(nèi)容簡介】 的趨勢：東為浦東世紀公園板塊，西為大西郊到徐涇板塊。這兩個區(qū)域成為滬上國際學校最集中的區(qū)域，如12年美國學制的西華國際學校、德法學校、美國學校等，同時還擁有多個知名的高爾夫球場。業(yè)內(nèi)人士認為，從成交量方面來看，雖然走出了低迷期，逐步開始走強。但市場中各板塊的冷熱度仍然存在較大的差異，形成局部熱銷的態(tài)勢，如上海的合生珠江、大華、保利、鵬欣、瑞虹等開發(fā)的聯(lián)排及獨棟的居住型別墅由于離市區(qū)較近，總價合理，成為市場銷售熱點。從板塊看，徐涇板塊的“居住型”別墅相比其他區(qū)域，在板塊的生活配套的成熟度和高性價比上優(yōu)勢明顯，徐涇別墅從幾年前的每平方米50006000元起步，直到目前的每平方米10000多元，一直是上海市地區(qū)性價比最高的、最適合自住需求的別墅區(qū)之一。從市場的供求來看，徐涇板塊別墅目前的發(fā)展形勢比較好。據(jù)不完全統(tǒng)計，徐涇板塊聚集了圣堡、西郊美林館、長堤花園一期、九溪十八島等29個別墅項目，其中14個已經(jīng)全部售罄，在售的有13個，大部分屬于尾盤，購買別墅自用比例高達70%。目前上市可售的別墅只有209套，銷售形勢良好。業(yè)內(nèi)人士指出，受國家宏觀調(diào)控影響，別墅市場也受到一定沖擊，其中主要是低端別墅市場的降溫(因低端產(chǎn)品與公寓的同質(zhì)化)。圣堡別墅的開發(fā)商信心十足地表示，“滬上公寓的過剩、別墅用地的嚴格限制以及居住規(guī)律的作用將使高端別墅尤其是品質(zhì)上乘、性價比較好、地段較好的別墅成為居家別墅的首選”。商鋪篇：由緊缺型變成充裕型市場截至2005年11月，上海共有430多萬平方米商鋪上市量。同時，商鋪的閑置面積也在上升中，有近250萬平方米的商鋪在待售。除了中心城區(qū)商鋪租金仍居高不下外，部分商鋪面積較少的成熟居住區(qū)也出現(xiàn)了極端租價較高的行情。專家分析，目前的商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)由過去的緊缺型市場開始變成一個充裕型市場，市中心西側(cè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)更值得關(guān)注。市場關(guān)注焦點：一、總量大空關(guān)現(xiàn)由于商鋪市場準入、土地集中供應和開發(fā)周期的緣故，目前，上海商鋪市場開始逐漸顯示出區(qū)域之間發(fā)展的不平衡性，這種不平衡性造成有的區(qū)域商鋪數(shù)量過大，有的區(qū)域商鋪還有較大的發(fā)展空間。從整體來說，2005年在市中心以外的各區(qū)域出現(xiàn)了一些空關(guān)商鋪，連長壽路以南的區(qū)域也出現(xiàn)了閑置商鋪。從類型來看，外環(huán)之外，市場類的商鋪閑置率是比較高的。同時，商鋪的閑置還以另外一種形態(tài)存在，即部分商業(yè)項目施工、招商進程緩慢，表面上看是由于項目處在施工或招商階段，但實際上，由于資金、商業(yè)資源等要素資源得不到配置造成項目滯留。這種半成品在建設過程中的“滯留”，實際上是生產(chǎn)過程中的滯銷商品制造，產(chǎn)品未出廠門就變成積壓商品，而對商鋪而言，就是“在建的空置面積”。此外，在商鋪總量供應急驟放大、總保有量持續(xù)上升的背景下，各個區(qū)域的人均擁有量和區(qū)域擁有量有著很大的差異性，多個新興城區(qū)的人均擁有面積大大超過了市中心商業(yè)聚集的人均擁有面積，如浦東新區(qū)、松江、嘉定等區(qū)的人均面積已超過了商業(yè)集聚的黃浦、盧灣、靜安等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，其中個別區(qū)的商鋪面積超過上述三個區(qū)的面積總和。二、租金細分層明從今年商鋪租賃市場行情來看，其最主要的變化是從原來的市中心少數(shù)繁華商業(yè)街市的高租賃價格高出租率，逐步向多層次的租賃價格體系發(fā)展。目前，在市中心商業(yè)繁華商圈，標準租金基本上維持在每天每平方米40至60元之間，其中南京東路的租金已躋身世界20名商業(yè)街行列；四川北路由于正在改建階段，租金處于低位徘徊中；南京西路“梅恒泰”品牌商圈的形成，成為這類商鋪租金上漲幅度最大的商業(yè)街。在社區(qū)商業(yè)街中，古北地區(qū)的商鋪面積較大，影響了其租價進一步的上揚；田林地區(qū)則由于商業(yè)設施配置少，導致極端租價很高。至于在部分新興社區(qū)中，商鋪租賃情形呈現(xiàn)出入住率高的區(qū)域商鋪高漲，人氣不旺區(qū)域則正好相反。值得注意的是，在上海新建社區(qū)中，目前有很大一批商鋪空置，造成租金水平低迷，甚至負租金經(jīng)營的情況。這種情形，一方面是因為區(qū)域供應量過大所導致；另一方面則是因為人口居住區(qū)域處于變化中，所以社區(qū)商鋪的租金也處在變化過程中的關(guān)系。專家預計這種轉(zhuǎn)換過程將在2006年以后數(shù)年里逐步呈現(xiàn)，并影響著社區(qū)商鋪的價格表現(xiàn)。附件：一05年上海辦公樓市場總結(jié)分析 ——逆市而上產(chǎn)品細分2005年上海辦公樓市場，相對于商業(yè)地產(chǎn)市場和住宅市場而言，總體狀況較好，需求較旺。甲級辦公樓的租金持續(xù)上揚。一枝獨秀供小于求據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，今年1－10月，上海辦公樓批準預售面積累計為117．3萬平方米。而已登記的實際預售成交面積則為122．3萬平方米，供求比為1∶1．04，總體呈供小于求、較為緊缺的狀態(tài)。上海商業(yè)地產(chǎn)市場供求比為1∶0．74，而住宅市場為1∶0．66上海辦公樓市場在樓市整體不景氣的情況下卻一枝獨秀，說明隨著上海經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和日趨國際化，上海辦公樓市場仍有較大的增長潛力。小型辦公樓成交比重高小戶型產(chǎn)權(quán)式辦公樓已成為上海出售型辦公樓的市場主體，其成交比重已占到辦公樓成交總量的70％以上。即250平方米／套以下的辦公樓成交量已占到辦公樓成交總量的71．2％。而1000平方米／套以上的辦公樓成交比重，％。銷售較好的均在次中心地區(qū)，如長寧的綠地商務大廈，普陀的世紀商務大廈、飛雕商務大廈等。這從一個側(cè)面反映出，近年來上海第三產(chǎn)業(yè)中的中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的發(fā)展勢頭較強，也預示著小戶型辦公樓的未來市場空間。浦東、普陀發(fā)展迅速數(shù)據(jù)顯示，黃浦、盧灣、靜安的供應量相當稀少，僅占同期全市出售型辦公樓供應總量的7．59％，而此三區(qū)合計的成交比重卻達到14．50％，需求高于供應一倍。反觀浦東則繼續(xù)是辦公樓市場的龍頭老大，無論是供應量還是成交量，均雙雙名列榜首，供求比為1：1．08，仍供小于求。隨著浦東小陸家嘴核心CBD高端辦公樓市場地位的確立，其拉動效應顯而易見。而原本默默無聞的普陀區(qū)，數(shù)據(jù)顯示其辦公樓的供應量與成交量均躋身前三名，其供求比為1∶1．03，基本保持平衡。普陀這一成績，主要得益于小戶型辦公樓的供需兩旺。虹口明顯供大于求在總體供略小于求的狀況下，虹口區(qū)辦公樓市場明顯供大于求，為1∶0．48值得注意的是，虹口在供應遠超出相鄰楊浦與閘北的情況下，成交量卻低于上述兩區(qū)。此一高一低的反向變化，說明了虹口辦公樓市場的嚴峻性和滯銷性。盧灣成交一落千丈盧灣今年在辦公樓市場大爆冷門，10個月來辦公樓嚴重滯銷，累計成交僅0．76萬平方米，相比黃浦同期的10．17萬平方米、靜安6．71萬平方米而言，實在過于懸殊。盧灣今年辦公樓的累計批準預售面積達4．2萬平方米，遠比黃浦的2．2萬平方米和靜安2．5萬平方米多。其辦公樓成交均價，竟然還低于虹口、楊浦，均價僅12632元／平方米。盧灣的這一反?，F(xiàn)象，值得關(guān)注。閘北供應少需求大，閘北的市場狀況與盧灣區(qū)恰好相反，呈現(xiàn)出嚴重的供不應求。今年累計批準預售面積只有少得可憐的0．9萬平方米，而實際預售成交面積竟數(shù)倍于批準預售面積，達5．9萬平方米，其供求比竟達1∶4．67，創(chuàng)全市之最。這一現(xiàn)象，從一個側(cè)面反映出閘北辦公樓項目的開發(fā)遠遠滯后于其區(qū)域市場辦公樓需求的變化，以致造成供需之間的嚴重脫節(jié)。長寧供應放量需求下滑今年來，長寧辦公樓的供應增長遠快于需求的增長，供應量幾乎超出需求量的一倍之多，批準預售面積為21．5萬平方米，實際預售成交卻只有11．56萬平方米，供求之比跌落至1∶0．54供應增長快于需求增長的這一市場特點，預示著長寧辦公樓市場后市積壓的問題漸趨嚴峻，價格會進一步下挫，甚至有可能產(chǎn)生新的爛尾樓。細分市場勢在必然今年來，上海樓市在調(diào)控下整體下行