【正文】 比本項(xiàng)目至少晚1－2年，而且它位置好，且動(dòng)遷規(guī)模巨大，因此投資成本比本項(xiàng)目要高出許多，因此本項(xiàng)目將來(lái)銷售及經(jīng)營(yíng)時(shí)，價(jià)格方面都會(huì)占有優(yōu)勢(shì)。提示：本項(xiàng)目是朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，放生橋旁邊的大型娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、酒店設(shè)施，與本項(xiàng)目在部分產(chǎn)品上存在著同位競(jìng)爭(zhēng)，與本項(xiàng)目起來(lái)，該項(xiàng)目地理位置占優(yōu)，且規(guī)模大。，邀請(qǐng)了5家國(guó)內(nèi)外的知名建筑事務(wù)所分別進(jìn)行功能區(qū)域設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備在此打造一個(gè)集旅游、度假、休閑為一體的新型城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃中有大型商業(yè)中心、三星以上賓館等產(chǎn)品，計(jì)劃今年底明年初動(dòng)工，工期為三年，預(yù)計(jì)2008年投入使用。 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹尚都里“尚都里”項(xiàng)目一期位于朱家角中心鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)區(qū)、老鎮(zhèn)區(qū)、新鎮(zhèn)區(qū)三個(gè)板塊的交匯處，西臨朱家角北大街、放生橋，南到財(cái)苑賓館，東到油車浜路兩側(cè)，北臨漕港河，由浙江弘大集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，香港時(shí)尚生活中心有限公司負(fù)責(zé)整體項(xiàng)目策劃、招商、營(yíng)運(yùn)，是一個(gè)類似于上海“新天地”一樣的產(chǎn)品。 中心鎮(zhèn)周邊——表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì)在古鎮(zhèn)周邊以具備休閑、度假及商務(wù)培訓(xùn)功能的度假村為主，且又以淀山湖、大淀湖的美麗湖景為賣點(diǎn)的度假村。目前該項(xiàng)目已經(jīng)交房，但眾多門面均有租借字牌，購(gòu)房業(yè)主似乎對(duì)該項(xiàng)目的后市信心不足。美食廣場(chǎng)商鋪以原規(guī)劃是旅游休閑為特色，以購(gòu)物環(huán)境為條件，綜合多項(xiàng)餐飲、娛樂(lè)、桑拿和酒店的完整設(shè)施。建筑面積19350m2，建筑層數(shù)為3層。它的西端與景觀大道珠溪路相交處正對(duì)著本項(xiàng)目所在的生態(tài)島，因此祥凝浜路未來(lái)的發(fā)展程度與本項(xiàng)目休戚相關(guān)。祥凝浜路上集中了各銀行網(wǎng)點(diǎn)、飲食店、中、小型超市、日雜店等，公交站點(diǎn)也多集中在這條道路上，目前該道路顯得有些雜亂。既融合了歷史人文底蘊(yùn)，也深受來(lái)往游客的鐘愛(ài)。這些歷史久遠(yuǎn)的商鋪，本身就是景區(qū)的景點(diǎn)之一，古鎮(zhèn)內(nèi)的店鋪面積不大，從十幾平米到二三百平米不等，主要以經(jīng)營(yíng)具有地方特色的餐飲、鄉(xiāng)土小吃、臨河茶樓及手工藝品等為主。這些商鋪共同的特點(diǎn)是總體規(guī)模都不大，小到十幾，大到上百平米不等。二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況分析 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況古鎮(zhèn)朱家角區(qū)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)主要是以淀浦河兩岸的特色商鋪為主，其服務(wù)定位是面向來(lái)朱家角觀光旅游的游客。地塊東北側(cè)不足50米的地方將規(guī)劃為游艇碼頭，屆時(shí)環(huán)繞生態(tài)島的水面上將有“水上巴士”、“游艇”穿梭往來(lái)，水上交通便捷。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：盡占古鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃之先機(jī)：項(xiàng)目是朱家角政府新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，是朱家角度假型旅游業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)休閑、娛樂(lè)配套設(shè)施，得到地方政府的高度重視和大力支持；盡占交通便捷之優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，地塊位于朱家角鎮(zhèn)區(qū)西端，處在朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口——珠溪路景觀大道與318國(guó)道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目不過(guò)百米；盡占出入古鎮(zhèn)之區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目與軌道交通七號(hào)線終點(diǎn)站及公交客運(yùn)樞紐隔路相望，第一時(shí)間與往來(lái)游客親密接觸；盡占“島”、“水”之自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目四面臨水，當(dāng)?shù)厝朔Q之為“生態(tài)島”，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)因地置宜，突出地塊“島”、“水”優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃的湖畔鄉(xiāng)村酒吧等項(xiàng)目與之呼應(yīng)；盡占古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)之商業(yè)先機(jī)：地塊正對(duì)祥凝浜路古鎮(zhèn)出口，規(guī)劃中的祥凝浜路是朱家角古鎮(zhèn)重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)、金融一條街；盡占旅游景點(diǎn)規(guī)?；畠?yōu)勢(shì)：青浦區(qū)目前有五個(gè)國(guó)家級(jí)4A旅游度假區(qū)（朱家角、東方綠洲、太陽(yáng)島、陳云故居、大觀園），而且都集中在以朱家角和環(huán)淀山湖為核心的青西（青浦西部地區(qū)）板塊，國(guó)家4A級(jí)旅游景點(diǎn)密度如此之高，這在國(guó)內(nèi)還是首例。、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位置：項(xiàng)目東臨珠溪路林帶，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地處朱家角景觀鎮(zhèn)西大門入口——珠溪路景觀大道與318國(guó)道的夾角處，滬青平高速公路朱家角出口距本項(xiàng)目不過(guò)百米，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。以旅游業(yè)為突破口，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)是朱家角鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐點(diǎn)。除此之外，鎮(zhèn)內(nèi)還擁有一流的現(xiàn)代化旅游設(shè)施：亞洲最大的水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、國(guó)內(nèi)最大的“東方綠舟――上海青少年校外活動(dòng)營(yíng)地”；設(shè)施先進(jìn)的上海國(guó)際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、上海太陽(yáng)島國(guó)際俱樂(lè)部等。由此可見(jiàn)，朱家角鎮(zhèn)有其獨(dú)特的魅力。中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理吳邦國(guó)為朱家角鎮(zhèn)題寫了“全國(guó)歷史名鎮(zhèn)朱家角”。全鎮(zhèn)總面積138平方公里（包括水面），耕地面積58206畝；現(xiàn)有人口66000人，勞動(dòng)力27800人；共有行政村28個(gè)，居委會(huì)8個(gè)。一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況 、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析 二、 朱家角現(xiàn)有商業(yè)狀況概述 中心鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目及概況 中心鎮(zhèn)周邊——表象繁榮的度假村經(jīng)濟(jì) 規(guī)劃、建設(shè)中的大型商業(yè)項(xiàng)目介紹 三、項(xiàng)目定位及功能劃定 項(xiàng)目定位設(shè)想 　項(xiàng)目功能劃分設(shè)想 四、項(xiàng)目適用人群　國(guó)內(nèi)外觀光游客（團(tuán)體、散戶） 　周邊高檔別墅區(qū)業(yè)主 　古鎮(zhèn)及周邊居民 　團(tuán)隊(duì)商務(wù)會(huì)議群體 五、項(xiàng)目可行性論證 項(xiàng)目與朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃無(wú)縫對(duì)接 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力闡述 項(xiàng)目擁有穩(wěn)定客源層 六、項(xiàng)目未來(lái)盈利分析及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目未來(lái)主要盈利點(diǎn)所在 七、政府支持對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義、政府整體規(guī)劃職能實(shí)施能有效規(guī)避本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 、政府監(jiān)管職能對(duì)本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)運(yùn)作至關(guān)重要 、項(xiàng)目可能存在的產(chǎn)權(quán)分割問(wèn)題 、市政配套設(shè)施建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目提供有力支持 、項(xiàng)目是對(duì)朱家角整體旅游功能及形象的提升 八、3號(hào)地塊概況及規(guī)劃方案建議 規(guī)劃方案建議 尾 言 一、朱家角概況及項(xiàng)目概況 朱家角概況全國(guó)歷史名鎮(zhèn)――朱家角，位于風(fēng)景秀麗的淀山湖畔，地理位置優(yōu)越，交通便利，朱家角鎮(zhèn)自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。鎮(zhèn)上古跡甚多，小橋流水，是現(xiàn)今保存較完好的江南古鎮(zhèn)。江澤民總書(shū)記為朱家角題寫了“江南古鎮(zhèn)朱家角”。在2001年上海召開(kāi)的APEC會(huì)議期間，俄羅斯總統(tǒng)普京夫人和菲律賓總統(tǒng)阿羅約的丈夫、澳門特首何厚鏵以及出席APEC會(huì)議的各國(guó)雙部長(zhǎng)的夫人等一大批中外貴賓來(lái)到朱家角古鎮(zhèn)旅游。朱家角古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)是從1998年開(kāi)始實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，幾年來(lái)，先后修復(fù)并對(duì)外開(kāi)放了課植園、城隍廟、童天和藥號(hào)、稻米鄉(xiāng)情館、漁人之家、上海遠(yuǎn)古文化館（陶玉館）、涵大隆、放生橋、北大街等20多個(gè)旅游景點(diǎn)，并豐富了景點(diǎn)內(nèi)涵，吸引了眾多的中外游客。目前，朱家角已基本形成了以古鎮(zhèn)旅游為龍頭，以太陽(yáng)島、環(huán)淀山湖為依托的旅游新格局。古鎮(zhèn)旅游業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)成為我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力，帶動(dòng)了全鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)、餐飲業(yè)、商貿(mào)等行業(yè)的同步發(fā)展。 項(xiàng)目基本情況介紹地塊總面積：，地面現(xiàn)狀；拆平至自然標(biāo)高規(guī)劃用途：公共設(shè)施用地(服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、圖書(shū)展覽、影劇院、游樂(lè))土地使用年限：50年建筑容積率：建筑密度：不超過(guò)25%綠地率：建筑基地內(nèi)綠地地面面積占建筑基地面積的比例不小于50%建筑退讓有關(guān)建筑控制線：建筑不得逾越河道退讓控制線建筑后退基地邊界、建筑間距及日照控制：按《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及有關(guān)技術(shù)規(guī)定控制建筑高度、層數(shù)控制：不超過(guò)4層，高度不超過(guò)15米基地出入口及車位要求：出入口開(kāi)向東側(cè)道路，車位設(shè)置應(yīng)滿足有關(guān)規(guī)定要求，并應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展需要配置足量泊位。如此高密度的景點(diǎn)分布，構(gòu)筑起青西板塊的立體度假旅游網(wǎng)，打造出長(zhǎng)三角度假型、生態(tài)型旅游品牌；盡占水上旅游之優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處在淀浦河南側(cè)，是淀浦河休閑度假區(qū)的配套設(shè)施項(xiàng)目。劣勢(shì)：項(xiàng)目地塊偏小，項(xiàng)目的整體規(guī)劃難以形成規(guī)?；?yīng)；項(xiàng)目緊靠交通主干道——318國(guó)道，道路車流量大對(duì)項(xiàng)目未來(lái)打造綠色生態(tài)型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所造成一定的困難；目前朱家角區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃的同類產(chǎn)品如：尚都里等，將對(duì)本項(xiàng)目后期銷售經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生極大的市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)壓力；目前青西板塊的道路設(shè)施及公交網(wǎng)絡(luò)還不完善，眾多國(guó)家4A級(jí)景區(qū)之間缺乏聯(lián)系，游客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，這給青西板塊的整體旅游帶來(lái)消極影響；2005年朱家角的游客數(shù)量有所減少，而革命傳統(tǒng)教育基地陳云故居的游客大幅增加，所以觀光型的旅游產(chǎn)品正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)；目前青浦區(qū)規(guī)劃建設(shè)的超大型休閑娛樂(lè)購(gòu)物設(shè)施，體量巨大，功能齊全，如趙巷建設(shè)中占地6000畝的超級(jí)商業(yè)中心，都處在上海到朱家角的必經(jīng)之路上，未來(lái)這些大項(xiàng)目投入使用后，必將對(duì)從上海來(lái)朱家角的游客進(jìn)行分流。而景區(qū)以外，則多以社區(qū)型商鋪為主，各類店鋪及中小型的超市，主營(yíng)對(duì)象是朱家角鎮(zhèn)的本地和周邊居民。 古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的水鄉(xiāng)風(fēng)情街特色商鋪可以說(shuō)是朱家角目前最為興旺的商業(yè)形態(tài)，這些商鋪主要集中在淀浦河兩岸的古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)的北大街、漕河街等道路上。尤其是緊靠河浜的店鋪，更是彌足珍貴，這樣的店鋪，多是經(jīng)營(yíng)餐飲、茶樓為主。景區(qū)外重要街道——祥凝浜路祥凝浜路是朱家角鎮(zhèn)最主要的商業(yè)街，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的原住居民，生活日用大都是在這條路上購(gòu)買的。在未來(lái)規(guī)劃當(dāng)中的祥凝浜路，將是朱家角鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)、金融一條街，規(guī)劃當(dāng)中的祥凝浜路將來(lái)也是文體休閑用品特色街。朱家角美食休閑廣場(chǎng)朱家角美食休閑廣場(chǎng)位于祥凝浜路最東端，朱家角鎮(zhèn)區(qū)東大門南北兩側(cè)。商鋪廣場(chǎng)自然分割南北兩塊，停車位78個(gè)。規(guī)劃經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是：中西餐飲、地方特色、旅游紀(jì)念品和夜總會(huì)等，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況卻不盡人意。提示：美食廣場(chǎng)位于朱家角東大門，與本項(xiàng)目正好是東西對(duì)角，而且美食廣場(chǎng)的規(guī)劃定位與本項(xiàng)目的特色餐飲及娛樂(lè)設(shè)施也存在一定程度的同位競(jìng)爭(zhēng)，但本項(xiàng)目處于生態(tài)島的天然地理優(yōu)勢(shì)是美食城無(wú)法比擬的，而且本項(xiàng)目的鄉(xiāng)村酒吧及MOTEL式酒店公寓都是美食城所沒(méi)有的，在當(dāng)?shù)貙儆谑讋?chuàng)。周邊度假村如以下：家化培訓(xùn)中心度假村虹珠苑東方綠洲度假村大千莊園生態(tài)度假村太陽(yáng)島度假村景苑水莊度假村這些已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)的度假型賓館雖然擁有2—3星級(jí)的檔次，也兼有娛樂(lè)、休閑、體育活動(dòng)的項(xiàng)目，但由于這些度假村運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，其娛樂(lè)項(xiàng)目及設(shè)施都已陳舊，且經(jīng)營(yíng)模式老化，尤其是度假村鳥(niǎo)籠式的消費(fèi)模式，已經(jīng)逐步脫離了現(xiàn)代都市人群追求時(shí)尚、新潮與速度感的消費(fèi)理念，已不能適應(yīng)現(xiàn)代消費(fèi)需求。規(guī)劃中二期項(xiàng)目又名“國(guó)家糧倉(cāng)”，位于漕港河以北，與一期隔河相望。該項(xiàng)目取名為“尚都里”的項(xiàng)目：寓有“崇尚、喜歡、超過(guò)、突出”之意，而“都里”則是我國(guó)元明時(shí)代的行政區(qū)劃，有“水流匯聚”之意，充分體現(xiàn)了朱家角古鎮(zhèn)改造的宗旨：既具古典韻味，又具時(shí)尚氣息，讓古鎮(zhèn)人民充分享受現(xiàn)代文明。是本項(xiàng)目未來(lái)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。上海國(guó)際文體休閑產(chǎn)業(yè)城規(guī)劃占地面積620畝，分別建設(shè)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)區(qū)、展銷展示區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、廣場(chǎng)停車場(chǎng)等。它一期用地620畝，主要用于市場(chǎng)營(yíng)業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)和小型商業(yè)用房建筑，（營(yíng)業(yè)房主要用于金融、商務(wù)、文體休閑制品的批發(fā)及銷售等，占總建筑面積的69%），步行休閑街區(qū)84326平方米，其他配套用房5700平方米，停車位2200個(gè)。它的注重商業(yè)功能的同時(shí)，體現(xiàn)出了濃郁的文化氣息和人性化。產(chǎn)業(yè)城商用建筑以兩層、三層為主，戶型設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔大方，面積合理，充分考慮到了業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的需要。“上海國(guó)際文體休閑產(chǎn)業(yè)城”%，構(gòu)筑出綠色親水的生態(tài)環(huán)境。是老鎮(zhèn)區(qū)水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風(fēng)貌旅游的延續(xù)與升華。項(xiàng)目定位方向明確，功能清晰，兼有合理的空間布局和規(guī)劃，勢(shì)必為朱家角旅游業(yè)增光添彩。 項(xiàng)目定位設(shè)想面對(duì)歷史文化古鎮(zhèn)——朱家角，2號(hào)地塊項(xiàng)目距離朱家角古鎮(zhèn)北大街僅一步之遙，應(yīng)充分利用古鎮(zhèn)悠久文化傳統(tǒng)，挖掘古鎮(zhèn)城區(qū)的歷史文化底蘊(yùn)，以文化、水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風(fēng)情帶動(dòng)旅游消費(fèi)、結(jié)合本區(qū)域旅游商業(yè)市場(chǎng)的空白，以現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)理念發(fā)揮本項(xiàng)目的獨(dú)特地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)和景致，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和朱家角新鎮(zhèn)整體開(kāi)發(fā)的雙贏局面。項(xiàng)目著力突破朱家角傳統(tǒng)上倚重日間觀光游覽的產(chǎn)品單一性，針對(duì)古鎮(zhèn)夜間娛樂(lè)休閑的空白點(diǎn)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)夜間休閑娛樂(lè)產(chǎn)品（生態(tài)島鄉(xiāng)村酒