某樓盤分析市場報告-wenkub.com
2025-07-29 23:11 本頁面
【正文】 在本區(qū)域價位相對較低樓盤的購房者中也有一些這樣的購房族，但一般是購買大房型或復式房。本區(qū)域的購房消費者中，只有一小部分老年人，并且很多老年人購房的目的并不是為了自己的居住，而是為子女購房，或者是作為投資。2． 中年該年齡段的購房族是本區(qū)域的主力客源。經(jīng)分析，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤所處的地段為新華路上較差地段，發(fā)展商通過提高樓盤的品質(zhì)和采取一些促銷手段（如附贈小型中央空調(diào)和家庭容積式熱水器）來拉升價位，均價定在了7000元/平米，但顯然該價位未得到客戶認可，并且申亞新華府將其主力面積定在200平米左右，明顯偏大，這從另一方面導致申亞新華府市場抗性的大幅增加，由此該盤的銷售情況不佳也就在情理之中了。香榭苑訴求的是它的鬧中取靜，價位對客戶也較有吸引力，因此該盤的銷售情況也比較好，目前達到80%。六、周邊個案去化情況比較分析案名公開日期銷售率申亞新華府2001．5．183%當代新華200080%新華名邸2000．498%晶采名人大廈2000．195%香榭苑2000．480%佳達新苑2000．630%淮海新公館2000．5．195%淮海新名門2000．6．895%分析與說明：1． 到目前為止，本區(qū)域的大部分樓盤的銷售情況較好，達到80%以上，由幾個樓盤已達到95%以上。申亞新華府的主力面積是區(qū)域中最大的，達190212平米，客戶定位為高等收入人士中中上層人士。 6． 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，去年我國的商品房空置量已超過1億平米，并且近幾年中，該項指標每年呈增加趨勢，上海是商品房開發(fā)量較大的地區(qū)，在未來可能導致供明顯大于求的狀況，從而引起房價的變化，這一點應(yīng)引起我們的重視。佳達新苑離本區(qū)域的黃金交叉點（新華路、淮海西路）較遠，當代新華和新華名邸位于新華路的中段，離新華路有一些距離，加之兩樓盤都是以低價吸引客戶，故上述三樓盤的價位在本區(qū)域為最低。三、周邊個案價格比較分析案名單價范圍(元/平米)均價(元/平米)總價范圍(萬)主力總價(萬)申亞新華府57007800700063313150當代新華5400720060007016080新華名邸48806500560047835060晶采名人大廈800010000900070200100香榭苑5500690064005317070110佳達新苑480070865800471625090淮海新公館67009300750076167100淮海新名門5500720064006317590分析與比較：1． 本區(qū)域由于是位于市中心較好地段，由此決定了該區(qū)域各樓盤的價位普遍較高。3． 由于該區(qū)域基本上為小高層和高層，所以各樓盤的容積率都較高，一般為3左右，晶采名人大廈的容積率則達到了7。而同時根據(jù)相關(guān)材料統(tǒng)計分析，目前市場上傾向于購買小高層的消費者呈逐漸上升的趨勢，這勢必會為本案今后吸引到相當一部分意向不到的客源。這樣不但有助于小區(qū)的定位，也可以通過對目標消費群體、本案區(qū)域的商建配套設(shè)施、競爭個案的整體規(guī)劃等來分析并規(guī)劃本案小區(qū)會所和小區(qū)配套等方面的設(shè)置（避免重復建設(shè)），另外亦可通過本欄分析來確立本案今后的主要訴求對象。本區(qū)域的交通狀況也較良好。銀行、郵局就在周邊。新華路曾經(jīng)是國賓道，一些使館、別墅也在該條道路上，該路給人以典雅、幽靜之感覺，在上海市民的心目中，它是一條比較高級的路段。從中我們不難看出，“價格的杠桿原理”在這里得到了最充分的發(fā)揮，發(fā)展商價格制定的合理與否，將直接影響到發(fā)展商的預期銷售目標，并進而影響到發(fā)展商在最短時間段內(nèi)獲取最大利潤的
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