【正文】 天潤(rùn)城繼續(xù)以低價(jià)位市場(chǎng)運(yùn)作的方式操控樓盤，那將很有可能造成市場(chǎng)價(jià)格提升過(guò)慢的現(xiàn)象，但根據(jù)目前浦口區(qū)域的市場(chǎng)走向來(lái)看，隨著今年眾多利好消息的發(fā)布，該種可能性較小 。 ? 前期充分的客戶累計(jì)，理由：沒(méi)有充分的人氣做支持，推案將達(dá)不到預(yù)期的效果，并且對(duì)后期的價(jià)格拉升會(huì)造成根本上的影響。天潤(rùn)城不計(jì)算在內(nèi)），理由：本案作為新推樓盤，入市后應(yīng)該造成一定的市場(chǎng)熱度，再加上作為首期房源，如果市場(chǎng)去化不利，造成滯銷的局面，將會(huì)在很大程度上影響到本案今后的樓盤去化，因此我們認(rèn)為目前狀態(tài)情況下以比市場(chǎng)平均價(jià)低 100— 150 元 /平方米的價(jià)值定位較為合理。 五、本案市場(chǎng)價(jià)值定位建議 根據(jù)上述分析、論證我們認(rèn)為本案合理的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)在 2750— 2800 元 /平方米之間 。（本項(xiàng)指標(biāo)與收入水平有關(guān)。 價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 2020 年潛在消費(fèi)者對(duì)可承受最高單價(jià)的統(tǒng)計(jì) 根據(jù)我們 四季度潛在 消費(fèi) 者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者的可承受的最高 單價(jià)多在 40016000 元 /㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對(duì)單價(jià) 在 40015000元 /㎡之間的比例最高為 36%；其次是單價(jià)在 50016000 元 /㎡的比例，為 %；處于第三位的是單價(jià)在 30014000 元 /㎡之間的比例；為 %；單價(jià) 3000 元 /㎡以下和 6000 元 /㎡以上的比例均比較低，分別為 %和 %，這和單價(jià)在 3000 元 /㎡以下的供給量及供給區(qū)域有很大關(guān)系，該價(jià)位段的房源基本上位于江北，主城區(qū)基本沒(méi)有這樣的商品房供應(yīng)，所以該心理價(jià)位的需求比例被動(dòng)壓縮，而 對(duì)于單價(jià)在 6000元 /㎡以上的，則也是因?yàn)檫x擇地理位置較好的城中區(qū)域的準(zhǔn)購(gòu)房者受到 6000 元 /㎡的實(shí)際房?jī)r(jià)影響的結(jié)果。 結(jié)合上圖，我們認(rèn)為相比 2020 年至今市場(chǎng) 4600 余套的去化量， 05 年隨著浦口區(qū)域眾多利好消息的發(fā)布， 市場(chǎng)需 求將有增無(wú)減，但同時(shí)各個(gè)樓盤的客源需求量也必然上升，銷售期間的客源量將是決定樓盤去化好壞最關(guān)鍵的因素 。主要由明發(fā) 2020 年南京市成交土地統(tǒng)計(jì)表 區(qū)域 地塊數(shù)量 實(shí)際出讓面積（單位：平米） 成交金額（單 位：萬(wàn)元） 樓面單價(jià)（單位：元 /㎡） 江寧區(qū) 8 1046725 72370 江北區(qū) 4 13795 809 河西區(qū) 9 156600 城中區(qū) 6 72590 城東區(qū) 2 13890 6570 城北區(qū) 8 146730 2093 城南區(qū) 6 71742 合計(jì) 43 547717 根據(jù)南京 市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，四季度南京市共掛牌 9 幅地塊，全部成交，其中 4 幅地塊以高于底價(jià)的價(jià)格成交，出讓總面積為 249123 平方米 ，成交金額 67680 萬(wàn)元。 短期內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 2020 年被業(yè)界稱為 “ 政策年 ” ，國(guó)家和地方都實(shí)行了土地緊縮政策，就南京市的土地供給情況來(lái)看，根據(jù)南京土地交易中心的數(shù)據(jù)，截止 2020 年 12 月底，南京市土地實(shí)際成交 44 幅，總面積 萬(wàn)平方米，成交價(jià)為 億元，平均樓面單價(jià) 元 /㎡。天潤(rùn)城 192 184 總計(jì) 5086 4622 大橋北路沿線供應(yīng)量50864630 供應(yīng)量消耗量目前已經(jīng)成為了南京房市的熱點(diǎn)板塊了，區(qū)域需求量也在逐漸放大。天潤(rùn)城戶型、產(chǎn)品類型、整體環(huán)境等產(chǎn)品因素，在產(chǎn)品檔次上與其充分拉開了距離，該類樓盤的銷售情 況依然如昔，并沒(méi)有受到特別的影響，這也反映出目前該區(qū)域的購(gòu)房者還是相當(dāng)理智的，也絕非只考慮價(jià)格因素買房。天潤(rùn)城對(duì)于客戶的 360 萬(wàn)平方米的社區(qū)規(guī)模只是空談、不切實(shí)際。 ? 規(guī)模劣勢(shì) —— 我們認(rèn)為浦口區(qū)域的客源構(gòu)成，主要還是以南京的平民百姓、自住客戶居多，如果他們?nèi)ダ硇缘目紤]該盤 360萬(wàn)方的體量，會(huì)發(fā)覺(jué)其開發(fā)過(guò)程將至少需要 15— 18 年。主要針對(duì)南京底價(jià)商品房的市場(chǎng)，在短短 1— 2 個(gè)月之內(nèi)充分占領(lǐng)市場(chǎng)的戰(zhàn)略理念。月 會(huì)所：無(wú) 社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)街 建材標(biāo)準(zhǔn)： 電梯――合資品牌 天地墻――毛坯 水電煤――國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) 智能化系統(tǒng)――無(wú) 安保系統(tǒng)―― 24 小時(shí)保安，電子防盜對(duì)講 交通：規(guī)劃路未開通之前，配備社區(qū)巴士往返北區(qū)車站與小區(qū)；目前區(qū)域交通見(jiàn)附表 目前大規(guī)劃狀況：收費(fèi)站 810 月完成北移，規(guī)劃路開通時(shí)間未定；大橋北路（橋下 ）蘇果大賣場(chǎng)年內(nèi)改建完成開放。 金泉 華僑城 開 發(fā) 商： 江蘇華僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： 大橋北 路 1 號(hào) 產(chǎn)品形態(tài)：公寓 建筑面積： 30 萬(wàn) m2 占地面積： 21 萬(wàn) m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 銷 售 率： 80% 物業(yè)管理 ： 元 / m2/月 開盤日期： 04 年 9 月 交房日期： 06 年 3 月 面 積： 81— 225 m2 主力面積： 90— 110 m2 目前推案量： 102 多套（小高層） 去 化 量： 40 多套 剩余案量： 80 套左右 項(xiàng)目分析 ： 該項(xiàng)目位于大橋北路 1 號(hào)，一期占地面積 4 萬(wàn)平方米、二期占地面積 12 萬(wàn)平方米，以多層為主，前三期共 30 萬(wàn)平方米?？鞓?lè) 之城三期于 2020 年 11 月 28 日推出，現(xiàn)場(chǎng)銷售良好。浦珠路做為一條南北向的主干道車流教多，有一定的噪音及環(huán)境影響。 重點(diǎn)個(gè)案分析 恒輝翡翠城 開 發(fā) 商： 南京恒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： 浦珠北路 110 路 產(chǎn)品形態(tài)：公寓 建筑面積： 12 萬(wàn) m2 占地面積： 萬(wàn) m2 容 積 率： 綠 化 率： 42% 物業(yè)管理：多層 元 /㎡天潤(rùn)城這樣的大盤開始入市，大大提升了南京百姓的購(gòu)房熱情，并給江北區(qū)域帶來(lái)了又一輪的房產(chǎn)熱潮，目前該區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)真正成為了南京樓市的熱點(diǎn)板塊。 南京過(guò)江隧道項(xiàng)目位于 南京市河西新區(qū)緯七路到江北的浦口區(qū)黃家村，設(shè)計(jì)車速 80 公里 /小時(shí)，雙向六車道，工程范圍全長(zhǎng) 6165 米，主要由江北接線道路、江北收費(fèi)廣場(chǎng)、過(guò)江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲至江南大橋等組成。 ? 南京過(guò)江隧道開工 ? 大橋收費(fèi)站北移 ? 長(zhǎng)江三橋 通車，緩解長(zhǎng)江一橋交通壓力 注釋： 南京長(zhǎng)江三橋 —— 長(zhǎng)江三橋是上海至成都國(guó)道（ GZ55）主干線的重要組成部分，位于現(xiàn)南京長(zhǎng)江大橋上游約 19 公里處的大勝關(guān)，南岸起點(diǎn)在繞城公路劉村互通，往東接南京市規(guī)劃的二環(huán)線；北岸終點(diǎn)在浦口境內(nèi)的寧合高速公路張店互通，往北接即將開工建設(shè)的寧淮高速公路。同時(shí)隨著 1 月份蘇寧隨著越江大橋和過(guò)江隧道的規(guī)劃完善，在很大程度上直接拉近了浦口與城中心的空間距離，據(jù)悉等該區(qū)域的 交通配套完成后（預(yù)計(jì) 2020 年） 浦口距南京城中心的距離將會(huì) 在車程 30分鐘以內(nèi) 。浦口在南京城市化發(fā)展進(jìn)程中起到了極大的作用， 在幫助南京城區(qū)人口大量向外導(dǎo)出的情形下，將會(huì)為南京創(chuàng)造更多的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展空間 ，為南京的長(zhǎng)期開發(fā)提供