【正文】 備注： 設(shè)計數(shù)據(jù)及思路參考：萬通商城、新城市廣場、金色夏威夷、新光華廣場。 樓體 B 北側(cè)臨 環(huán)面按照數(shù)碼家電超市要求，一層最大面寬 60 米，最大進深 20 米，建筑層高 6 米， 2— 5 層層 建筑層高 5 米，柱距 8 米。 A3： 總體面寬 25 米以上，最大進深 60 米，柱距 8 米。 主樓體 D 大品牌餐飲主力店，特色餐飲，如鹽幫菜、李莊白肉等。 業(yè)態(tài)詳細劃分與定位： 主樓體 A: ① 靠火車南站 出站通道位置一樓：餐飲快 餐類（肯德基、筷客、過橋米線、特色面館 ）、票務(wù)、小超市、旅行社、甜品飲料店、特產(chǎn)專賣、移動通信服務(wù)點 ② 靠火車南站出站通道位置二樓：餐飲（肯德基、川菜、特色餐飲等） ③ 靠火車南站出站通道位置三樓：浴足休閑、網(wǎng)吧、電玩等 ④ 西側(cè)一樓： 靠步行街側(cè)為精品小店鋪，其余為 品牌餐飲，如日韓料理、烤肉、自助餐等 。為了增加火車站出站通道的商業(yè)口岸，我們將樓體 C、 D 設(shè)計成橋頭堡形態(tài)，采用大型觀景天橋與主樓體 A 相連，橋體之上為項目吸引更多的客流設(shè)計大型 VI 系統(tǒng)， C、D 樓體也為三層，適合做中高檔品牌餐飲。以下為示意性功能分塊設(shè)計圖，不代表最終方案，還需領(lǐng)導把握總體方向。 根據(jù)項目自身定位我們提煉出項目自身的商業(yè)屬性： ① 火車 站配套商業(yè)。 ① 臨主干道的近 180 米的大面寬。 ④ 在項目修建前，準確了解周邊地塊未來規(guī)劃，能夠與大象共舞必定能帶來未來的商機。 ② 運營信息： 整個金色夏威夷自 2021 年開業(yè)以來運營情況良好，商家穩(wěn)定，近年來商家流動性小，多家經(jīng)營戶自開業(yè)來一直持續(xù)經(jīng)營，可見此項目整體商業(yè)人氣較好，由于經(jīng)營檔次為中低端，針對消費人群廣，回頭率高，造成了金 色夏威夷整體穩(wěn)定的商氣，值得高攀項目參考借鑒。 目前招商及運營信息： ① 招商信息： 商業(yè)樓：一樓以小商品為主，品牌有舒爾美、老銀匠、龍之印、馬可、招商銀行自助點、大光明眼鏡、半坡飾族、曼 谷王石頭記等，二樓以餐飲、休閑為主，主要有漂亮 100、渝富僑、滋滋烤魚， 3 樓為歐湖島酒樓。商業(yè)樓挑高 4 米，南側(cè)有走廊與 L型公寓樓互通。臨西大街與長順街口設(shè)置一個長 30 米，寬 20 米的下沉式商業(yè)街入口，部分有 米的造坡處理，下沉式商業(yè)街長達 100 米，寬 10 米以上，上設(shè) 3 組天橋連接商業(yè)樓梯與 L型公寓樓。 ⑥ 在大商業(yè)主力店的間隙中穿插一些小的精品飾品店、趣味商品，能提升消費者的體驗感和駐留率。 ② 從臨街面屬性、口岸上合理劃分不同功能商業(yè)樓梯的區(qū)域，使整個商業(yè)廣場功能分區(qū)清晰，讓每個區(qū)域 的主力店帶動其商業(yè)氛圍，達到良好的效果。 ④ 商業(yè)步行街主樓：外部為餐飲、服飾、飾品，品牌有哈根達斯、肯德基、良木緣、千色店、瑪莎名店、 帕菲德、熱風、仙蹤緣、拓谷、日本料理、泰式烤肉、百度烤肉等；內(nèi)部步行街為潮流飾品、首飾、美容美甲、樂趣小商品等精品散鋪。 1 樓剩余 50%區(qū)域為新城市廣場招商，主力店為 300 平米屈臣氏，其余部分為散租商鋪，也太主要是美容美甲、小吃、皮具、服飾、飾品等，主要為三線品牌產(chǎn)品。中斷用防火門分割成兩個面積相同區(qū)域， 以上 2— 3 樓層均按此設(shè)置， 4— 5 樓部分區(qū)域分割成面積在 80— 500 平米的辦公教學區(qū)；國美主樓臨西大街側(cè)兩層伸出玻璃折棚，造成 8 米挑高的展示大廳，柱距 米，以上每層挑高 米；百盛主樓柱距 米，一樓挑高 5 米，以上樓層挑高 米；商業(yè)步行街主樓 柱距 米，層高約 米，中間步行街上部中空鋼化玻璃封頂，每層設(shè)兩組天橋與百盛主樓相連；電影娛樂樓體柱距 米，挑高約 米。 ⑤ 樓體的設(shè)計規(guī) 整，方向性強，使旅客在最短時間內(nèi)找到自己需要購買的物品，用最快的速度完成交易后離開商城。 值得高攀項目參考之處： ① 針對旅客人群消費的特殊性調(diào)整規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)中各組成部分的檔次，做到有的放矢，使火車站的口岸、人流能夠被鎖定。 賓館主樓為萬通賓館經(jīng)營區(qū)，有 168 個客房，352 個鋪位，裝修標準準三星級，附帶茶樓、保健浴足、網(wǎng)吧等配套。 賓館樓體 2— 7 樓挑高 3 米，房間隨走廊自由分割。臨 二環(huán)路面寬 100 米 ， 靠火車站廣場側(cè)面寬 47 米，面向火車站售票處側(cè)面寬 近 80 米 ，東側(cè)斜寬 50 余米。 ④ 小眾的主力店品牌無法對整個商業(yè)廣場的人氣起到帶動作用，對項目的檔次的負面影響極大。 ② 運營信 息： 整個 匯龍灣 廣場物業(yè)產(chǎn)權(quán)大部分由 已 出售， 但是由于運營管理公司的問題及開發(fā)商實力和整個商業(yè)廣場各方面的因素造成了經(jīng)營不善，對投資者造成巨大的經(jīng)濟損失，一環(huán)路高架橋的修建和沙灣路單行道的實行都使廣場的商氣口岸進一步的退化，作為成都商業(yè)廣場的失敗案例在所難免 。 4F 為倉庫、半開放大型商鋪區(qū)域，倉庫為獨立封閉，占 4F 面積近半，有獨立貨梯 ,其余區(qū)域為大型鋪面，部分區(qū)域封閉； 5F 層高約 米，大面積未分割商鋪為主，目前開設(shè)電影城。 ⑥ 主力店的引入需與項目自身的體量、檔次相符合。 ② 主力店的購物中心與寫字樓、公寓部分完全獨立并夾隔形成商業(yè)步行街的模式利于餐飲業(yè)態(tài)的發(fā)展，對客流量的聚集有正面的益處。目前樂賓百貨和人人樂的運營情況不佳，其它商業(yè)部分的情況也不夠好，究其原因是因為主力店的品牌和檔次較低，無法支撐商業(yè)超 6 萬平米的廣場和主臨街面寬超 260 米的商業(yè)帶，商業(yè)街由于面積巨大，縱深大，內(nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃和管理不到位，品牌檔次參差 不齊，對整個項目的檔次感起到了負面作用，次臨街面的狹長地帶商業(yè)面被停車場與綠化帶阻隔，很大程度上影響了商氣的聚集。 隨后推出獨立布局的圍合式小高層住宅，完成整個產(chǎn)品線的開發(fā)。 項目市場切入點與設(shè)計思路： ① 項目市場切入點： 新光華廣場 位于光華片區(qū)的核心腹地，具有輻射光華片區(qū)以及整個城西的戰(zhàn)略優(yōu)勢。寫字樓面寬約 85 米，進深約 20 米。 參考圖片： 總評效果圖 此次市調(diào)光華村街臨街面實景圖 設(shè)計構(gòu)造： ① 外部構(gòu)造 （商業(yè)廣場部分） ： 商業(yè)廣場部分由一棟 5 層購物中心、一棟 13 層寫字樓和兩棟 15 層公寓樓合圍組成，中間輔以兩層連接通道相連，并在寫字樓、公寓之間突出商業(yè)裙樓造型達到視覺上整體效果，樓梯中央夾隔出一條獨立的商業(yè)步行街，其間設(shè)計四架天橋連接寫字樓商業(yè)裙樓與 購物中心，使整個商業(yè)區(qū)域四通八達。 ③ 在 環(huán)地段提前做好區(qū)域商業(yè)需求預期，以 公里半徑尋找整個項目的商業(yè)依托和需求，以此確立整個廣場的定位。其余獨立的品牌商業(yè)也因為品牌影響力以及市場需求在市場上的表現(xiàn)良好。入駐品牌有 化妝品：資生堂、 SKII、雅詩蘭黛、倩碧、碧歐泉、香奈兒 ； 女裝：歐時力、淑女屋、 Tennie weenie、寶 姿、哥弟、阿瑪施、 、 CK、 La pargay、藝之卉、 SCOFIELD、 Cocoon、Mind brige、竹詩雨等； 男裝：馬克華菲、杰凡尼、威可多 ； 飾品：施華洛世奇 等 。 項目市場切入點與設(shè)計思路： ① 項目市場切入點： 博瑞優(yōu)品道 廣場 項目 公里范圍內(nèi)居住小區(qū)達到 20 多個，人口接近 70 萬人 ， 是城西地區(qū)居住密度最高的區(qū)域 ，多數(shù)為高檔居住小區(qū)， 商圈內(nèi)居住人口具有高文化、高收入、高職位的特點，城西由于其優(yōu)于玉林的人口結(jié)構(gòu)，其商業(yè)發(fā)展也將成為繼玉林后的另一個時尚區(qū)域商業(yè)中心。2— 3F 為超市及小型配套商鋪區(qū)域，大面積開放區(qū)域無隔墻，層高 5— 6 米，柱距分為 米、 米兩種 ，分區(qū)域設(shè)獨立防火卷簾門 。 通過市調(diào)任務(wù)需求和市調(diào)工作重心的明確，我們選取十個商業(yè)廣場項目進行市調(diào)研究，以下是屬性劃分和分析說明 ： 市調(diào)項目名稱 開業(yè)時間 區(qū)域歸屬 屬性劃分 分析說明 優(yōu)品道廣場 2021 年 新光華商圈、 環(huán) 居、購、休、娛 商業(yè)廣場典型項目 新光華廣場 2021 年 新光華商圈 購、居、餐、休、娛 、辦 有商業(yè)街及商業(yè)分塊 匯龍灣廣場 2021 年 老會展商圈、西門 購、休、餐、娛 購物廣場 模式（失?。? 新城市廣場 2021 年 騾馬市商圈 購、居、休、餐、娛 大型廣場典型項目 金色夏威夷 2021 年 騾馬市商圈 餐、居、辦、娛、休 小型