【導讀】的一個定位方向是公司高層前期既定的考慮。本次市調論證通過對已知成都近。發(fā)展前景，推斷出高攀項目的大致設計要求和規(guī)劃要點。角度和與自身屬性相匹配適合的商業(yè)廣場模式及招商業(yè)態(tài)劃分。品設計提供有力的支撐。項目需拍照記錄。從7月21日至7月28日調查成都城區(qū)內6個不同類型、不同體量的商業(yè)廣場，在項目設計中規(guī)避設計上的硬傷和招商運營方面避免走彎路的情況。聯(lián)路廣場面寬近75米，建筑樓體面寬近60米，廣場臨街面縱深超30米，地下停車場出入口、卸貨通道、超市員工出入口、人人樂免費交通車?？繀^(qū)，米；內部為整體購物商場形態(tài)，層高米，主入口處達6米層高，放大型商鋪區(qū)域，倉庫為獨立封閉，占4F面積近半，有獨立貨梯。口具有高文化、高收入、高職位的特點，城西由于其優(yōu)于玉林的人口結構，其商業(yè)發(fā)展也將成為繼玉林后的另一個時尚區(qū)域商業(yè)中心。匹配，由此，整個優(yōu)品道項目的產(chǎn)品線全盤完成。

　　

【正文】 高攀項目的商業(yè)屬性 ? 本本 項項 目目 由由 3個個 地地 塊塊 構構 成成 。 ? 凈凈 用用 面面 積積 ：： ㎡㎡ ， 約約 19畝畝 ；； ? 地地 塊塊 面面 寬寬 （（ 臨臨 街街 面面 ）） ：： 約約 174米米 ， 地地 塊塊 東東 側側 進進 深深 約約 84米米 ， 西西 側側 進進 深深 約約 78米米 ? 容容 積積 率率 ：： ? 航航 空空 限限 高高 ：： 88米米 ；； ? 建建 筑筑 覆覆 蓋蓋 率率 ：： 20% 1 2 3 約約 174米米 約約 84米米 通過分析整理，我們大致可以確定高攀項目的商業(yè)廣場基本條件。 ① 臨主干道的近 180 米的大面寬。 ② 火車南站未來出站口的唯一通道經(jīng)過地塊中央。 ③ 平均近 82 米的進深。 ④ 除了主要的地塊 1 之外還有另兩塊不規(guī)整的小地塊。 根據(jù)項目自身定位我們提煉出項目自身的商業(yè)屬性： ① 火車 站配套商業(yè)。 ② 環(huán)商業(yè)。 ③ 中小型商業(yè)綜合體 因此我們可以根據(jù)所提煉出的商業(yè)屬性得出項目大致的商業(yè)定位：首先是滿足火車南站旅客消費群體的基本功能，包括餐飲、購物、住宿、休閑、娛樂五方面內容，其次是作為 環(huán)商業(yè)，需要一個具有品牌價值的中 型購物超市主力店入駐并附帶一定體量的辦公 部分 ，再次是根據(jù)項目 環(huán)臨街面長的特點著力打造臨街商業(yè)裙樓。歸納后，我們根據(jù)地塊屬性大致對項目總體結構進行示意性的說明。以下為示意性功能分塊設計圖，不代表最終方案，還需領導把握總體方向。 功能劃分說明： ① 首先從 環(huán)角度， 為了充分利用大面寬臨街面，規(guī)避左右兩側高架橋帶來的視野限制及更好的聚集人流，在此區(qū)域設置進深 15— 25 米的廣場區(qū)域，為了廣場的立體感、層次感，避免單調空曠的感覺，分解臨街面商鋪口岸，劃分功能，將主樓體 A 進行凹式 C 型設計，在中央?yún)^(qū)域獨立出一棟商業(yè)樓體 B作為小型購物中心，其間隔離出 C 型的步行商業(yè)街 （可考慮做下沉式處理設計） ，增加廣場縱深，增加 1 樓臨街面商鋪口岸的均衡性。 ② 其次根據(jù)火車南站出站口通道的位置，在主樓體 A 南側設立餐飲商業(yè)帶，配合火車站所匹配的商業(yè)形態(tài)：餐飲、票務、旅行咨詢、中小型超市等，主樓體 A 的層數(shù) 根據(jù)口岸及人流業(yè)態(tài)的要求最多設置 3 層，在頂部設置花園，方便茶樓、休閑娛樂業(yè)態(tài)的使用。根據(jù)火車站配套住宿的要求，考慮到航空限高 88 米及火車軌道的朝向，我們在主樓體 A 西側位置與火車軌道線垂直方向設計 +18 層商務酒店，房間數(shù)量控制在 200 間以內，大堂入口設置在主樓體 A 南側靠樓體 C 的位置以及 環(huán)方向臨街廣場位置。為了增加火車站出站通道的商業(yè)口岸，我們將樓體 C、 D 設計成橋頭堡形態(tài)，采用大型觀景天橋與主樓體 A 相連，橋體之上為項目吸引更多的客流設計大型 VI 系統(tǒng)， C、D 樓體也為三層，適合做中高檔品牌餐飲。 ③ 考慮到廣場最 核心的大型購物超市主力店的引入，我們在主樓體東面配合道路走勢作出葉狀弧形的樓體， 增大臨街面，符合大型購物中心主力店的要求，在樓體 A 合適的位置獨立分割，適合超過 6000 平米的品牌超市入駐。 ④ 考慮到南站區(qū)域未來的規(guī)劃，我們在主樓體東側超市上設計 +16 層的寫字樓，為此段 環(huán)未來的商業(yè)辦公環(huán)境需求預留一手準備。 ⑤ 為了提高各區(qū)域樓體間的商氣互通、人流分享，所有樓體通過天橋、樓頂花園、走廊相連接，使地面的廣場延伸到空中，提升廣場檔次感與實用性。 業(yè)態(tài)詳細劃分與定位： 主樓體 A: ① 靠火車南站 出站通道位置一樓：餐飲快 餐類（肯德基、筷客、過橋米線、特色面館 ）、票務、小超市、旅行社、甜品飲料店、特產(chǎn)專賣、移動通信服務點 ② 靠火車南站出站通道位置二樓：餐飲（肯德基、川菜、特色餐飲等） ③ 靠火車南站出站通道位置三樓：浴足休閑、網(wǎng)吧、電玩等 ④ 西側一樓： 靠步行街側為精品小店鋪，其余為 品牌餐飲，如日韓料理、烤肉、自助餐等 。 ⑤ 西側二、三樓：中小型電影城、電玩城等。 ⑥ 東側大型超市部分：入駐大型商超主力店（ 3 層） ⑦ 靠商業(yè)步行街一樓、二樓：服飾、飾品、首飾、甜品一條街 ⑧ 靠商業(yè)步行街三樓：咖啡吧、茶樓、保健按摩等 ⑨ 樓頂花園：花園茶坊、觀景咖啡吧 ⑩ 酒店公寓：三星級標準商務酒店 ? 寫字樓：中小型企業(yè)、辦事處入駐。 主樓體 B ① 臨 環(huán)廣場面： 1— 3 樓為數(shù)碼產(chǎn)品超市； 4— 5 樓為 KTV、娛樂城等 ② 臨步行商業(yè)街面： 1— 2 樓為服飾、飾品、首飾、甜品一條街 主樓體 C 大品牌餐飲主力店，如大品牌火鍋店，如吳銘、孔亮這一檔次。 主樓體 D 大品牌餐飲主力店，特色餐飲，如鹽幫菜、李莊白肉等。 高攀項目在業(yè)態(tài)結構上的設計要求 根據(jù) 市調的匯總及高攀項目功能的大致劃分，我們將 各樓體各業(yè)態(tài)各樓層的硬件指標參數(shù) 進行標準說明。 面寬、進深、柱距、商鋪面積區(qū)間，商鋪分割方式等 … .. 樓 體 A 分成 五個部分 ① 樓體 A 東側購物超市區(qū)域，圖片標注： A1 ② 樓體 A 沿火車南站出站通道區(qū)域，圖片標注： A2 ③ 樓體 A 西側商務酒店下方商業(yè)裙樓區(qū)域，圖片標注： A3 ④ 樓體 A 寫字樓區(qū)域，圖片標注： A4 ⑤ 樓體 A 商務酒店區(qū)域，圖片標注： A5 A1：按照大型購物超市設計要求（沃爾瑪），最大面寬 55 米，平均面寬 45 米，最大進深 65 米，平均進深 52 米，柱距 9 米， 大門入口 200 平米， 1 樓 建筑層高6 米， 3 樓 建筑層高 5 米，臨街面總長度 80 米。 A2：南側設計考慮火車南站出站通道餐飲快餐類、票務、小超市、旅行社、甜品飲料 店、特產(chǎn)專賣、移動通信服務點的需求，總面寬達 100 米以上，進深 16米以上，柱距 8 米，建筑層高 5 米，鋪面分割 30 間以上，面積區(qū)間 8— 320 平米 ；北側設計考慮商業(yè)步行街的需求， 總面寬達 70 米以上，進深 9 米以上，柱距 8米， 建筑層高 5 米 ，鋪面分割 20 間以上，面積區(qū)間 12— 180 平米； 2 層 建筑層高 米 ， 參數(shù)和 1 層相同，北面步行街側有走廊； 3 層， 建筑層高 米，拉通進深 25 米，鋪面分割區(qū)間 20— 500 平米，北側步行街側有走廊。 A3： 總體面寬 25 米以上，最大進深 60 米，柱距 8 米。臨 環(huán)處設面寬超 10米，面積約 100 平米商務酒店大堂。中間設走廊，走廊兩側分別為品牌餐飲和商業(yè)步行街精品小店鋪，西側 按照 品牌餐飲，如日韓料理、烤肉、自助餐等設計要求，鋪面分割 5— 8 間，平均進深 15 米，面積區(qū)間 90— 300 平米；東側總面寬50 米，按小鋪面業(yè)態(tài)劃分要求，鋪面分割 14 間以上， 建筑層高 5 米， 進深 8 米，面積區(qū)間 10— 160 平米 .,二三樓建筑層高 米 A4： +16 層，寫字樓設計要求，柱距 米， 建筑層高 4 米，單層面積 1200 平米以上，可自由分割。 A5： +18 層，商務酒店、公寓設計要求，柱距 米， 建筑層高 米，單層通廊 式結構，走廊寬度 2 米，房間面積區(qū)間 40— 100 平米，房間套數(shù)在 400 套以內，可供兩家商務酒店同時經(jīng)營。 樓體 B 北側臨 環(huán)面按照數(shù)碼家電超市要求，一層最大面寬 60 米，最大進深 20 米，建筑層高 6 米， 2— 5 層層 建筑層高 5 米，柱距 8 米。南側為商業(yè)步行街鋪面區(qū)，最大面寬 65 米，平均進深 8 米，可分割 16 間以上鋪面，面積區(qū)間 8— 150 平米，一層可搭夾層， 2— 3 樓臨步行街面沿樓體有走廊。 4— 5 層考慮有 KTV娛樂城業(yè)態(tài)入駐，臨 環(huán)外立面全部鋼架玻璃幾何面處理。 樓體 C、 D 品牌餐飲名店引入， 3 層高，建筑層高 5 米，柱距 米， 樓體 C 單層面積在 300平米左右，樓體 D 單層面積在 220 平米左右。 備注： 設計數(shù)據(jù)及思路參考：萬通商城、新城市廣場、金色夏威夷、新光華廣場。 方案二，商業(yè)比例降低，提高公寓、住宅部分比例后，商業(yè)部分滿足南站商業(yè)需求，另設室內商業(yè)街、寫字樓、商務酒店，具體參數(shù)依據(jù)上一方案作調整。