【文章內(nèi)容簡介】 筑面積 ：約 32021 平米 商業(yè)組成 ：購物、休閑、娛樂 屬性： 1 環(huán)路沙灣會展商圈 設(shè)計(jì)構(gòu)造： ① 外部構(gòu)造： 高 5 層， 帶下沉式購物街， 外立面由 玻璃幕墻組成，為 10 年前的主流購物中心外立面設(shè)計(jì)風(fēng)格 。近 兩 年外立面 逐漸老化 ， 顯得較為陳舊 ，臨 沙灣路側(cè)廣場面寬近 120 米，建筑樓體面寬近 110 米，廣場臨街面縱深 約 10 米，設(shè)置 綠化帶 、 多個(gè)購物入口樓梯、 購物廣場主入口；臨 一環(huán) 路廣場面寬近 100米，建筑樓體面寬近 90 米，廣場臨街面縱深 近 10 米，設(shè)置部分地面停車區(qū)、購物廣場次入口、 卜豐蓮花超市主入口 、多組 休息坐椅 ；后側(cè)面設(shè)置停車場出入口、卸貨通道、超市員工出入口、免費(fèi)交通車?？繀^(qū)，區(qū)域?qū)挾冉?10米，進(jìn)深 80 米 。 ② 內(nèi)部構(gòu)造： 1F，層高 5 米， 購物中心入口處達(dá) 6 米， 柱距 米；內(nèi)部為整體購物商場形態(tài)，層高 米， 卜豐蓮花超市主入口扶梯與購物商場無縫連接； 2— 3F為超市及小型配套商鋪區(qū)域，大面積開放區(qū)域無隔墻，層高 — 5 米，柱距分為 米。 4F 為倉庫、半開放大型商鋪區(qū)域，倉庫為獨(dú)立封閉，占 4F 面積近半，有獨(dú)立貨梯 ,其余區(qū)域?yàn)榇笮弯伱?，部分區(qū)域封閉； 5F 層高約 米，大面積未分割商鋪為主，目前開設(shè)電影城。 項(xiàng)目市場切入點(diǎn)與設(shè)計(jì)思路： ① 項(xiàng)目市場切入點(diǎn)： 依靠沙灣會展商圈和西一環(huán)的優(yōu)勢，成為沙灣片區(qū)的購物配套，成為西門片區(qū)第一個(gè)大型的綜合購物中心。 ② 設(shè)計(jì)推廣思路： 引入易初蓮花作為主力店，產(chǎn)權(quán)對外發(fā)售并采取返租金模式，但由于運(yùn)作模式和品牌含金量等諸多方面的原因，項(xiàng)目一直處于慘淡經(jīng)營狀態(tài)，對業(yè)主承諾的返租也時(shí)斷時(shí)續(xù)，到目前為止廣場開業(yè) 9 年， 依然處于混亂和不穩(wěn)定的經(jīng)營狀態(tài)，大量商鋪閑置商氣冷清，成為成都商業(yè)廣場一個(gè)典型的失敗案例 。 目前招商及運(yùn)營信息： ① 招商信息： 主力店入駐為 約 7000 平米的 卜豐蓮花 超市（ 起初為易初蓮花） ， 品牌招商部分商業(yè)業(yè)態(tài)組成主要為肯德基、民生銀行自助服務(wù)點(diǎn)、鄉(xiāng)村基、哥弟、恒豐銀行自助點(diǎn)、中國移動營業(yè)廳、蜀聯(lián)數(shù)碼超市、好樂迪 KTV、三國烤肉、一代佳人娛樂匯、華城電玩、 電影城等，其余商業(yè)部分招商業(yè)態(tài)混亂、檔次低，且經(jīng)常發(fā)生變動 ， 超 30%商鋪目前處于閑置狀態(tài) ，負(fù)一樓的下沉式商業(yè)層人流量極小， 幾乎無經(jīng)營商家 。 ② 運(yùn)營信 息： 整個(gè) 匯龍灣 廣場物業(yè)產(chǎn)權(quán)大部分由 已 出售， 但是由于運(yùn)營管理公司的問題及開發(fā)商實(shí)力和整個(gè)商業(yè)廣場各方面的因素造成了經(jīng)營不善，對投資者造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，一環(huán)路高架橋的修建和沙灣路單行道的實(shí)行都使廣場的商氣口岸進(jìn)一步的退化，作為成都商業(yè)廣場的失敗案例在所難免 。 值得高攀項(xiàng)目參考之處： ① 高架橋附近的商業(yè)廣場設(shè)計(jì)一定要最大限度留出聚集客流的廣場 。 ② 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以及招商的目標(biāo)要在項(xiàng)目啟動前就定好，避免后續(xù)的諸多不穩(wěn)定因素對項(xiàng)目招商運(yùn)營產(chǎn)生負(fù)面影響。 ③ 下沉式的地下商業(yè)層設(shè)計(jì)一定要考慮到自然采光及通風(fēng)，封閉和壓抑的空 間對商業(yè)造成不可挽回的損傷。 ④ 小眾的主力店品牌無法對整個(gè)商業(yè)廣場的人氣起到帶動作用，對項(xiàng)目的檔次的負(fù)面影響極大。 ⑤ 受地理位置的局限，項(xiàng)目輻射面積過小，區(qū)域的消費(fèi)能力的長期低下是影響商業(yè)廣場發(fā)展的致命因素。 萬通商城 基本信息： 開發(fā)商名稱：成都火車北站商場有限公司 開業(yè)時(shí)間： 1988 年 中間經(jīng)過兩次大裝修整改 占地面積：約 9 畝 總建筑面積 ： 約 23000 平米 商業(yè)組成 ：購物、休閑、 賓館、 娛樂 屬性： 火車站配套 商業(yè) 此次市調(diào)實(shí)景圖 側(cè)面 7 層賓館實(shí)拍圖 商場內(nèi)部實(shí)景圖 設(shè)計(jì)構(gòu)造： ① 外部構(gòu)造： 有三個(gè)部分組成， 一為 商業(yè)主樓體 高 4 層， 規(guī)整的方塊樓體 ，占商城主要面積構(gòu)成；二為賓館主樓，高 7 層；三為商業(yè)主樓與賓館主樓間夾隔的商業(yè)天井區(qū)域， 8 米多的挑高，由鋼化玻璃蓋頂。整個(gè)萬通商城 經(jīng) 2021 年后外立面一次裝修，變得稍有金屬質(zhì)感 ，與火車站候車大樓風(fēng)格較為統(tǒng)一 。臨 二環(huán)路面寬 100 米 ， 靠火車站廣場側(cè)面寬 47 米，面向火車站售票處側(cè)面寬 近 80 米 ，東側(cè)斜寬 50 余米。商城一樓為大面積開放式設(shè)計(jì)，設(shè)置多個(gè)餐廳、商鋪及多個(gè)出入口。 ② 內(nèi)部構(gòu)造： 一樓商業(yè)主樓部分外圍隔出 10 個(gè)單獨(dú)鋪面，面積在 80— 200 之間，挑高 米，進(jìn)深在 8 米左右，柱距 米；商業(yè)主樓內(nèi)部為購物商場，設(shè)置五個(gè)出入口，進(jìn)深達(dá) 40 米以上；天井部分挑高 8 米以上，上為鋼化玻璃采光設(shè)計(jì)，天井面積達(dá) 300 平米以上；賓館樓體一樓面寬 40 米，進(jìn)深 16 米，柱距 7 米，挑高 米。商業(yè)主樓 23 樓挑高 4 米，沿主樓支撐柱自由分割商鋪， 4 樓部分改為賓館和浴室，部分為辦公區(qū)。 賓館樓體 2— 7 樓挑高 3 米，房間隨走廊自由分割。 項(xiàng)目市場切入點(diǎn)與設(shè)計(jì)思路： ① 項(xiàng)目市場切入點(diǎn)： 項(xiàng)目原籌建方為火車北站商場有限公司，項(xiàng)目建造是針對火車北站的配套服務(wù)，作為離火車北站最近的綜合商城 ，設(shè)置大型綜合超市、賓館、網(wǎng)吧、茶坊、各式各樣的餐廳、美容美發(fā)、保健浴足功能，并提供商務(wù)會展、代辦火車票、飛機(jī)票、旅游咨詢等服務(wù)，讓旅客不出火車站區(qū)域就能享受到一站式購物和豐富的餐飲、休閑、娛樂服務(wù) 。 ② 設(shè)計(jì)推廣思路： 坐擁火車北站廣場的天時(shí)地利人和，按照旅客人群的需求調(diào)整購物、餐飲、休閑娛樂等一系列的服務(wù)，在最佳的地理位置將大量的客流分流到萬通商城中來，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍和經(jīng)營效果。 目前招商及運(yùn)營信息： ① 招商信息： 商城主樓體超市面積達(dá) 3500 平米 ，提供旅客人群最需要的商品，為離火車北站候車大廳最近的 大型超市。 賓館主樓為萬通賓館經(jīng)營區(qū)，有 168 個(gè)客房，352 個(gè)鋪位，裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)三星級，附帶茶樓、保健浴足、網(wǎng)吧等配套。 2樓臨街招商主要為餐飲、專賣店等，品牌有肯德基、 、真維斯、 36阿依蓮、廖記棒棒雞、移動營業(yè)廳、稻香園、鄉(xiāng)村基、筷客、大娘水餃、陳麻婆豆腐、四川特產(chǎn)專賣、票務(wù)中心、中國青年旅行社等。 4 樓為電玩城、網(wǎng)吧及賓館區(qū)域。 ② 運(yùn)營信息： 萬通商城建成開業(yè)已有 13 個(gè)年頭，伴隨成都火車北站的數(shù)次改造擴(kuò)建，商城因口岸、人流的穩(wěn)定性和商品服務(wù)的針對性的支撐，經(jīng)營狀況一直保持良好狀態(tài) ，作為火車 站商業(yè)配套的典型項(xiàng)目，萬通商城的模式值得高攀項(xiàng)目借鑒 。 值得高攀項(xiàng)目參考之處： ① 針對旅客人群消費(fèi)的特殊性調(diào)整規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)中各組成部分的檔次，做到有的放矢，使火車站的口岸、人流能夠被鎖定。 ② 一站式的商旅服務(wù)體系，滿足旅客可能的全方位需求，餐飲、娛樂、休閑、購物、住宿、票務(wù)及商務(wù)會展和旅游服務(wù)。 ③ 一樓最大限度的開放臨街面，開放盡可能多的入口，讓人流經(jīng)各個(gè)方向進(jìn)入商城，促使商氣聚集。 ④ 按距離火車站出站口由近到遠(yuǎn)的門面業(yè)態(tài)依次是：餐飲、購物、票務(wù)、通信、酒店、服飾，符合旅客主要需求與次要需求的規(guī)律。 ⑤ 樓體的設(shè)計(jì)規(guī) 整，方向性強(qiáng)，使旅客在最短時(shí)間內(nèi)找到自己需要購買的物品，用最快的速度完成交易后離開商城。 新城市道廣場 此次市調(diào)拍攝外立面實(shí)景圖 基本信息： 開發(fā)商名稱： 統(tǒng)建合能 開業(yè)時(shí)間： 2021 年 占地面積： 55 畝 總建筑面積 ： 27萬平米 商業(yè)組成 ： 購物、休閑、餐飲、娛樂 屬性： shoppingmall 電梯扶梯 92 部 地下停車位： 1120 個(gè) 設(shè)計(jì)構(gòu)造： ① 外部構(gòu)造： 五座連接互通的樓體合圍聚集， 全玻璃通透式流行建筑設(shè)計(jì) ，五座主樓體 環(huán)抱圍成一個(gè)內(nèi)部廣場，沿街面拓展一個(gè)大型的購物廣場，在兩座主 商業(yè)樓體之上設(shè)置四棟住宅公寓塔樓， 臨西大街側(cè)廣場面寬超 170 米，寧夏街側(cè)面寬達(dá) 190 米，臨街側(cè)進(jìn)深最寬處超 20 米，設(shè)置 港灣式停車帶 、水池噴泉、裝飾綠化帶、購物休息區(qū)、臨街觀景坐位、非機(jī)動車停車位等設(shè)施。 百佳主樓樓體商業(yè)部分 5 層，上有兩棟 +24 層的住宅，面寬樓體 45 米，進(jìn)深近 110米， 6 層