【正文】 關(guān)于 好買得 購物廣場 商業(yè)運(yùn)營的報(bào)告 報(bào)告目錄： 第一章：海安城市發(fā)展分析 第二章：海安商業(yè)市場分析 第三章： 好買得購物廣場 裙樓分析 第四章：好買得購物廣場商業(yè)定位探討 第五章：好買得購物廣場 經(jīng)濟(jì)效益分析 第一 章 海安 城市 發(fā)展 分析 一、 海安概況 地理位置 海安縣 位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)， 南通、鹽城、泰州 三市交界處。東臨黃海，南望長江，是蘇中水陸交通要沖。四季分明，氣候溫和，雨水充沛， 河道成網(wǎng)，物產(chǎn)豐富，魚米之鄉(xiāng)。 （位置圖見下頁圖一） 圖一：海安地理位置圖 人口與行政區(qū)劃 海安總面積 1108平方 公里， 市區(qū)總面積 35 平方公里，總 人口 ，其中市區(qū)人口 23萬。 海安縣轄 14個(gè)鎮(zhèn)：海安鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)、曲塘鎮(zhèn)、李堡鎮(zhèn)、老壩港鎮(zhèn)、角斜鎮(zhèn)、西場鎮(zhèn)、大公鎮(zhèn)、孫莊鎮(zhèn)、雅周鎮(zhèn)、胡集鎮(zhèn)、白甸鎮(zhèn)、南莫鎮(zhèn)、墩頭鎮(zhèn)。 （行政區(qū)域圖見下頁圖二） 圖二：海安行政區(qū)劃圖 海安縣 交通概況 鐵路 寧啟鐵路 西起南京市，途經(jīng)揚(yáng)州、泰州至海安，與新長鐵路相連，經(jīng)南通、海門至啟東，全長約 351公里。 新長鐵路 自 江蘇新沂 至浙江長興，線路經(jīng)淮安、鹽城、海安、靖江（含海安至南通）、江陰、無錫、宜興，全長 （含海安 — 南通 ）。 鐵路交通對改善海安省陸路交通，發(fā)展經(jīng)濟(jì)、文化起到重要作用。 公路 328國道 起點(diǎn)為江蘇海安縣城東鎮(zhèn)，終點(diǎn)為江蘇南京長江大橋橋北的國道，全程 224千米。它連接了蘇中地區(qū)各城市與省會(huì)南京，也是江蘇沿江大開發(fā)戰(zhàn)略中的一條重要的沿江交通大動(dòng)脈。 328國道對于蘇中、蘇北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，交通發(fā)展起著舉足輕重的作用。 204國道 起點(diǎn)為山東煙臺(tái) ,終點(diǎn)為上海 ,全程 1031千米。途經(jīng)山東省，江蘇省，上海市。 航道 通揚(yáng)運(yùn)河 貫通江蘇省南通、揚(yáng)州 2 市的人工河道。西起揚(yáng)州市東郊灣頭，與里運(yùn)河相接，東經(jīng)江都縣、泰州市、泰縣至海安 縣與串場河相會(huì)，再折向東南，經(jīng)如皋縣至南通市入長江，長 150公里。 物產(chǎn)資源 海安縣農(nóng)林牧副漁業(yè)生產(chǎn)名播遐邇，海安是全國著名的“繭絲綢之鄉(xiāng)”，擁有中國最大的優(yōu)質(zhì)蠶繭生產(chǎn)基地。紡織、絲綢形成織造、印染、成衣一條龍生產(chǎn)線，勾針衣聞名世界，曾被外商譽(yù)為“東方珍品”。海安家禽飼養(yǎng)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，是中國“禽蛋之鄉(xiāng)”。 中洋河豚無公害養(yǎng)殖被列為省級標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)，禽蛋無公害標(biāo)準(zhǔn)綜合示范區(qū)被列為國家級示范區(qū)。海安縣素質(zhì)優(yōu)良，裝備先進(jìn)的建筑隊(duì)伍遍及全國，被譽(yù)為“建筑之鄉(xiāng)”。 經(jīng)濟(jì) 海安近年經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定較快增長， 2020 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 ％。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，較上年增長％；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 ％，居于南通六縣首位。 歷年 GDP增長情況： 歷年GDP走勢圖（億元） 0501001502002503002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 歷年人均 GDP （ 元 ）8945 1033912883155661864122300265000500010000150002020025000300002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 從歷年 GDP增長情況來看： ? GDP總量逐年提高，增長速度較快，從 2020— 2020年 4年間，絕對值增長 73%。 ? 隨著總量的快速上漲，人均 GDP也逐年提高， 2020年到達(dá)到 26500元， 2020— 2020年 4年間增長 73%。 近幾年海安經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， GDP增長快速 . 三產(chǎn)增加值： 歷年三產(chǎn)增加值 （ 億元 ）0204060801001201401602020 2020 2020 2020 2020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值 2020 年三產(chǎn)比重%%%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2020 年三產(chǎn)比重%%%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 歷年三產(chǎn)增加值、三產(chǎn)比重圖 從歷年三產(chǎn)增加值、三產(chǎn)比重圖，可以看出： ? 2020～ 2020年，三產(chǎn)增加值除第一產(chǎn)業(yè)增加值逐年減少外，第二、三產(chǎn)業(yè)基本保持平穩(wěn)。 2020年，三產(chǎn)增加值均有較大漲幅，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比 2020年的 34 億元，增長 115%。表明含 房地產(chǎn)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)正以較快速度發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)走熱提供了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支撐 ； ? 2020～ 2020年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)比重從 2020年的 ，下降到 2020年的 11%；第二 產(chǎn)業(yè)逐年走高，從 2020年的 %，到 2020年的 %；第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定。 第一、二產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化為房地產(chǎn)業(yè)提供了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ，而第三產(chǎn)業(yè)走勢穩(wěn)定，但與發(fā)達(dá)地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占 70%的結(jié)構(gòu)比例相比還有較大差距，表明， 海安含房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)具有較大的發(fā)展空間 。 一、 城市規(guī)劃發(fā)展綜合狀況 全 縣 規(guī)劃概況 老 城區(qū)： 對舊城區(qū)進(jìn)行有機(jī)更新，實(shí)施 “退二進(jìn)三”，適度控制開發(fā)力度 ， 確保城市有序發(fā)展 ； 城東、城西： 調(diào)整與居住用地混雜的工業(yè)用地，結(jié)合公共措施、綠化及部分市政設(shè)施的改造，改善居住環(huán)境， 持續(xù) 發(fā)展 商業(yè) ； 城南： 結(jié)合行政中心的建設(shè)，改善現(xiàn)有部分居住環(huán)境及質(zhì)量較差的住宅，增加配套設(shè)施及綠化的建設(shè)，營造良好的人居環(huán)境。以建設(shè)現(xiàn)代化居住區(qū)為目標(biāo)，配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公園、中小學(xué)等各項(xiàng)設(shè)施； 城北： 整合現(xiàn)狀住宅，改善居住環(huán)境，營造新型住區(qū)； 城市交通規(guī)劃 外部交通： 以 “ 蘇中地區(qū)第一樞紐、招商引資第一品牌、經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一優(yōu)勢，新農(nóng)村建設(shè)第一亮點(diǎn) ” 的戰(zhàn)略目標(biāo) 。 在四年內(nèi)保障 204國道、 328國道、 221省道、 226省道的建設(shè)、完善、提升 。 江海高速（江都 — 海安）構(gòu)成蘇中地區(qū)重要的東西向骨架公路、 204工程的全線貫通、 221省道等的逐漸完工，交通區(qū)位優(yōu)勢十分顯著。 內(nèi)部交通： 快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路。已建設(shè)了多條環(huán)城公路，近一步改善城市交通狀況，為城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城市整體的發(fā)展提供支持。 第 二 章 海安 商業(yè) 市場分析 一、 海安 商業(yè) 概況 根據(jù)海安整個(gè)行政區(qū)域和商業(yè)發(fā)展的趨勢，我們將海安的商業(yè)劃分商圈 ， 分析每個(gè)商圈的發(fā)展特點(diǎn)，從而了解海安整體商業(yè)的發(fā)展。 人民路商圈 人民路商圈是海安最早的商業(yè)集散中心，起初由于各行政單位的匯集和居民居住圈的形成而發(fā)展起來。目前主要商業(yè)主要集中在人民中路和寧海路。 人 民路商圈以百貨消費(fèi)為主，主要大型主力商業(yè)有： 中大街、 文峰大世界、 電影院、 新時(shí)代電器、蘇寧電器、時(shí)代超市、 農(nóng)工商、 肯德基、 新華市 場、五星電器、安達(dá)步行街和恒天新世界。 中壩路商圈 中壩路商圈是城市發(fā)展而形成的新興商圈，主要匯聚在以明珠城為中心，輻射周邊社區(qū)。 中壩路商圈以綜合新型商業(yè)為表現(xiàn)，各種消費(fèi)業(yè)態(tài)齊全。主要 兩岸咖啡、明珠國際城商業(yè)、肯德基、世紀(jì)聯(lián)華、新華書店、中洋現(xiàn)代城商業(yè) 等 火車站商圈 火車站商圈雖然輻射區(qū)域較遠(yuǎn)，但因?yàn)榫€路較少， 人氣不足，目前沒有形成氣候； 火車站商圈由于有較強(qiáng)的鐵路和公路輻 射力，所有商圈的主力商業(yè)以批發(fā)市場為主，目前的主力為沿海大市場的 A、 B、 C 三區(qū)和批發(fā)王大型批發(fā)市場。 長江 西 路商圈 長江 西 路商圈主要集中在長江西路和永安路，由于在位置上的優(yōu)勢，商業(yè)以批發(fā)為主，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 商圈主要以批發(fā)為特點(diǎn)，主力商業(yè)有： 錦龍大酒店、貴都廣場、華潤蘇果超市、電子市場、 名流 SOHO、 資豐市場、蘇中家具城、都市兒童城。 二、海安各大商圈的特點(diǎn) 人民路商圈 人民路 位 于 海安縣 中心，東西長約 1500米 , 在商圈輻射作用下，不斷的向 中壩路、寧海 路商業(yè)街延伸。商圈交通便利，便捷的公交系統(tǒng)可以 輻射全 縣 ，發(fā)達(dá)的主干道路網(wǎng)可以快速到達(dá) 各 區(qū)。 近兩年興起的 主力 店 ：中大街、 安達(dá)步行街、恒天新世界 □ 中大街 坐落于海安商業(yè)中心，可 為百年老街 改造項(xiàng)目 ,緊鄰人民 中 路 ,中壩路 ,寧海路 ,周邊商業(yè)配套 ,生活設(shè)施齊全 .但由于前期規(guī)劃 ,折行力度等因素 ,致使開街效果不佳 ,而使開業(yè)時(shí)間一再順延 . □ 恒天新世界坐落城市核心區(qū)域， 因 整體的規(guī)劃 合理 ，目前已有 幾 家 大型主力品牌 店簽定入駐協(xié)議，現(xiàn)簽約入駐率達(dá) 60%。 □ 安達(dá)步行街在目前海安商業(yè)布局中屬于中心區(qū)域 ,地段很占優(yōu)勢 .經(jīng)營狀況在海安來說總體還算可以 ,內(nèi)街及 三樓 商鋪較難招商 .東區(qū) 隨著恒天新世界的發(fā)展成熟 ,也將逐步開街 .目前的租金價(jià)格和招商政策也較理性 ?，F(xiàn)入駐率已達(dá) 85%。 中壩路商圈 中壩路商圈 以市民廣場為 核心， 因 周邊 新興商圈的興起以成為海安商圈 新的商業(yè) 中 心 。 中壩路商圈是城市發(fā)展而形成的， 全國 知名品牌匯聚一堂。 起初因明品街而興起，現(xiàn) 以 圍繞 明珠 國際購物廣場 輻射周邊社區(qū)。 近階段新建的商業(yè)項(xiàng)目 ： 民品街、 明珠國際購物廣場、中洋現(xiàn)代城 □民品街 是海安第一個(gè)具有規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對海安的商業(yè)地產(chǎn)具有標(biāo)桿作用。此項(xiàng)目商業(yè)定位為步行街，開海安之先河。因全新的業(yè)態(tài)，商鋪相對的缺乏等原因