【正文】 江寧商業(yè)單身公寓市場(chǎng)研究報(bào)告目 錄1 城市研究 2 南京城市發(fā)展特性——多核心發(fā)展、大框架形成的城市格局 2 城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期 2 城市總體規(guī)劃——多核心發(fā)展的城市格局 2 城市總體規(guī)劃——多核心發(fā)展的城市格局 22 江寧市場(chǎng)背景 2 發(fā)展沿革——自然起步，政策加速 2 增長(zhǎng)帶動(dòng)，投資建設(shè)發(fā)展迅猛 2 城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)同步迅速推進(jìn) 2 交通設(shè)施日漸完善，大南京格局指日形成 2 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足 23 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2 江寧房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 2 江寧商業(yè)市場(chǎng)分析 2 南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2 江寧商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展研究 2 江寧單身公寓市場(chǎng)研究 2 江寧單身公寓市場(chǎng)發(fā)展概述 2 江寧目前在售及后續(xù)單身公寓項(xiàng)目研究 2 江寧單身公寓消費(fèi)者研究 2 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 2 個(gè)案研究 24 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 2 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 2 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)分析 2 分流競(jìng)爭(zhēng) 21 城市研究 南京城市發(fā)展特性——多核心發(fā)展、大框架形成的城市格局■□ 南京地處長(zhǎng)江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，轄設(shè)十一區(qū)二縣，總面積6597平方公里，是江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)江中下游中心城市。■□ 南京東連富饒的長(zhǎng)江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；長(zhǎng)江穿越境域，江寬水深，萬(wàn)噸海輪可終年暢通，是一個(gè)天然的河、海良港。■□ 南京是長(zhǎng)三角的中心城市；是全國(guó)性商貿(mào)中心之一；歷史文化名城?！觥?作為三大都市圈的領(lǐng)航者，長(zhǎng)三角地區(qū)在未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位將不斷提高，而作為長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市的南京，其未來(lái)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中也將扮演愈加重要的角色。南京為經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展城市，其“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)的輻射的城市有：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖 。多元城市中心論為多種生活方式的并存創(chuàng)造了可能。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市 城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市統(tǒng)計(jì)局■□ 南京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)四年保持15％以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的持續(xù)穩(wěn)定繁榮與城市建設(shè)、房產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展相互促進(jìn)，使得原有的南京市區(qū)規(guī)模與之無(wú)法適應(yīng)。目前南京市的城市化水平在60%左右，按國(guó)際慣例而言，正處于快速發(fā)展區(qū)間。在這樣的形勢(shì)下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京進(jìn)入城市快速裂變、擴(kuò)張時(shí)期。 GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮45%停滯甚至倒退58%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%15%飛速發(fā)展根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段模型，南京房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入飛速發(fā)展期。■□ 同時(shí)，南京經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市居民生活水平不斷提高，居民購(gòu)買(mǎi)力日益加強(qiáng)，是造就近幾年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺態(tài)勢(shì)的基本因素之一。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市統(tǒng)計(jì)局人均收入水平對(duì)房地產(chǎn)周期的影響發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）80013001300800080001200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型南京的人均GDP已經(jīng)達(dá)到5880美元，按照國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，與此相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁。  城市總體規(guī)劃——多核心發(fā)展的城市格局在主城的基礎(chǔ)上重點(diǎn)發(fā)展河西次核心，重點(diǎn)培育三個(gè)新市區(qū)，即東山、仙西和江北三個(gè)新市區(qū)的次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局。區(qū)域特征發(fā)展引擎發(fā)展階段河西新城政府全力打造區(qū)域，但產(chǎn)業(yè)支撐尚未成型，區(qū)域正處于發(fā)展成熟期十運(yùn)會(huì)（光環(huán)已過(guò)）、軌道交通（價(jià)值尚未體現(xiàn)）、CBD（有待時(shí)日）北部開(kāi)發(fā)接近尾期，中部奧體時(shí)代正在發(fā)展中調(diào)整仙林新市區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，依托大學(xué)城教育產(chǎn)業(yè)為主大學(xué)城開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期江北新市區(qū)重化工基地，城市發(fā)展滯后，發(fā)展機(jī)遇難以確定重化工產(chǎn)業(yè)處于啟動(dòng)發(fā)展初期東山（江寧）新市區(qū)布局分散，多板塊并存發(fā)展雄厚產(chǎn)業(yè)支撐、綠色環(huán)境、軌道交通各板塊分階段快速發(fā)展由于十運(yùn)會(huì)的引擎作用，政府傾力打造河西，對(duì)三大新市區(qū)市政配套投入有限；十運(yùn)會(huì)過(guò)后，奧體光環(huán)效應(yīng)退減，區(qū)域進(jìn)入調(diào)整發(fā)展期。三大新市區(qū)中：江北地域最寬廣（目前發(fā)展最滯后）；仙林單一優(yōu)勢(shì)明顯；東山（江寧）經(jīng)濟(jì)實(shí)力最為雄厚、自然環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展優(yōu)勢(shì)日趨明顯。小結(jié)：城市發(fā)展給江寧帶來(lái)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)n 南京作為長(zhǎng)江中下游重要的發(fā)展城市，未來(lái)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中也將扮演愈加重要的角色，城市的對(duì)外輻射的能力十分明顯。n 飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，增加了居民收入水平，也為城市創(chuàng)造了多種生活方式并存的可能。n 一城三區(qū)城市規(guī)劃，加快新城的建設(shè)發(fā)展，也呈現(xiàn)出了南京多元、多核心的方向發(fā)展。2 江寧市場(chǎng)背景 發(fā)展沿革——自然起步，政策加速■□ 1990年江寧啟動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域?qū)儆诔鞘袛U(kuò)張的自然延伸，除少數(shù)高檔第二居所外，大部分作為被迫出城的中低收入者集散地?！觥?2000年江寧撤縣建區(qū)，經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全縣經(jīng)濟(jì)中所占的比重也與日俱增,但由于江寧自身的特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)模式，使得江寧項(xiàng)目在人們心目中僅是“自然環(huán)境”與“低廉價(jià)格”的代名詞。2000年提出一城三區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，江寧的發(fā)展有了政策的支撐，江寧的發(fā)展開(kāi)始第一次加速?！觥?江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在2001年—2003年進(jìn)入快速發(fā)展期，時(shí)逢南京城建改造帶來(lái)大量拆遷剛性需求，使得江寧房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)?！觥?2004年，政府資金政策偏向于奧體板塊區(qū)域，雖然江寧喊出打造新城的口號(hào)，但由于缺乏政府的資金政策投入支持，配套與交通設(shè)施一直無(wú)法跟的上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，這也極大約束了江寧的發(fā)展。■□ 2005年，在供求關(guān)系轉(zhuǎn)變與宏觀調(diào)控政策影響下，江寧市場(chǎng)率先進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型戶型持續(xù)穩(wěn)定銷(xiāo)售，大戶型則相對(duì)滯銷(xiāo)?！觥醺鶕?jù)最新的南京市一城三區(qū)（河西、仙林、東山）發(fā)展戰(zhàn)略，東山新市區(qū)將成為南京中心城區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，確立了江寧板塊在南京樓市中的重要地位?！赌暇┲鞒桥c東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，并有著舉足輕重的地位?！觥?2006年至今受?chē)?guó)家政策和市場(chǎng)影響，江寧市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型戶型大幅增多，同時(shí)地鐵1號(hào)線南延的開(kāi)工也給江寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新一輪活力。 增長(zhǎng)帶動(dòng)，投資建設(shè)發(fā)展迅猛 2000年底江寧撤縣設(shè)區(qū)，規(guī)劃為南京三大新市區(qū)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展全面提速，城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，江寧到處充滿著勃勃生機(jī)和繁榮強(qiáng)盛的景象。地區(qū)生產(chǎn)總值（數(shù)據(jù)來(lái)源：南京統(tǒng)計(jì)局）投資建設(shè)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：南京統(tǒng)計(jì)局）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例（數(shù)據(jù)來(lái)源：南京統(tǒng)計(jì)局）江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)以下特征：——■□ 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)?！觥?固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資速度增長(zhǎng)迅速。——■□ 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力雄厚。 城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)同步迅速推進(jìn)■□ 城市版圖急劇擴(kuò)大——城市化發(fā)展的代表從《東山新市區(qū)總體規(guī)劃》可以看到，江寧的城市邊界已經(jīng)由原先東山、百家湖一線向九龍湖、科學(xué)園一線轉(zhuǎn)移，地域半徑由15公里擴(kuò)大到現(xiàn)在25公里以上，向南發(fā)展的趨勢(shì)突顯，且發(fā)展速度迅猛。■□ 人口結(jié)構(gòu)變化——吸納與消化并舉（1）本地人口■ 人口的增加，參照江寧新東山遠(yuǎn)景規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)江寧會(huì)容納到85萬(wàn)人口，未來(lái)的發(fā)展空間十分廣闊。江寧東山城市人口遠(yuǎn)景規(guī)劃（數(shù)據(jù)來(lái)源：南京規(guī)劃局）片區(qū)人口規(guī)模（萬(wàn)人）規(guī)劃建設(shè)用地面積（公頃）20072010遠(yuǎn)景20072010遠(yuǎn)景岔路口568730850890東山鎮(zhèn)28133014101580百家湖24207021202140機(jī)場(chǎng)——6——630九龍湖13224023802790民營(yíng)科技園46580650700合計(jì)405085700075008700■ 南京市區(qū)人口郊區(qū)化自江寧撤縣建區(qū)后，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)的比重也與日俱增，區(qū)域依靠自然環(huán)境支撐的高檔物業(yè)與高性價(jià)比的中低檔物業(yè)并存，深受南京市區(qū)中高端與低端客戶的歡迎，承載著南京市區(qū)人口的集散。（2）外來(lái)人口■ 周邊郊縣的吸納力有所增加在城市化進(jìn)程中，中心城區(qū)不斷向外擴(kuò)張，郊區(qū)土地逐漸融入城市，郊區(qū)人口也隨之向城區(qū)遷移。根據(jù)江蘇第五次人口普查資料（數(shù)據(jù)來(lái)源：南京統(tǒng)計(jì)局）從以上數(shù)據(jù)中可以看出，1990～2000年，；同期，與城區(qū)土地面積增幅相當(dāng)，郊區(qū)人口正逐漸向城區(qū)遷移。江寧自2000年底撤縣改區(qū)后，近幾年來(lái)，周邊郊區(qū)人口明顯向城區(qū)遷移。■ 產(chǎn)業(yè)人口增加以高新科技為主的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2006年江寧新批三資企業(yè)180家，其中千萬(wàn)美元以上項(xiàng)目100個(gè)，%；，%。大批企業(yè)入住的同時(shí)也帶來(lái)了大量的本地化居住需求，帶動(dòng)江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)規(guī)劃，江寧大學(xué)城將建成15所高校、20萬(wàn)學(xué)生。大學(xué)城初步發(fā)展成型，對(duì)江寧房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到重要作用。 交通設(shè)施日漸完善，大南京格局指日形成■□ 地鐵1