【正文】 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 22 頁 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 22 頁 目 錄 第一節(jié)：市場分析 一 杭州市城市發(fā)展綜述 二杭州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和前景 三 影響杭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素 有利因素 不利因素 第二節(jié)：項目分析 一 杭州單身公寓市場分析 二 杭州市單身公寓發(fā)展優(yōu)劣勢及面臨的主要競爭狀況 三 杭州市單身公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 四 消費者分析 第三節(jié) : 杭州市單身公寓的主要經(jīng)營策略及市場推廣模式 一 市場推廣的開始期――以雙牛大廈為代表 首創(chuàng) 的 小戶型、商住結(jié)合的寫字樓新模式 二 市場推廣的成長期―― 小戶型物 業(yè) 發(fā)展的 第二代 代表 國都公寓、華門自由21 公寓、云河大廈 三 市場推廣的發(fā)展期―― 2020 年以后，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、酒店式服務(wù)公寓、居家辦公的 SOHU 等各種定位的小戶型物業(yè)產(chǎn)品紛紛在市場中出現(xiàn)，成為杭州小戶型物業(yè)的第三代產(chǎn)品。 四 市場推廣的現(xiàn)狀及未來―― 代表杭州小戶型物業(yè)市場未來發(fā)展趨勢的第四代產(chǎn)品小戶型群落 第四節(jié) : 杭州市單身公寓未來前景展望及市場推廣建議 第五節(jié) : 問卷調(diào)查 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 22 頁 第一節(jié)：市場情況分析 一 . 杭州市城市發(fā)展綜述 杭州是一座有著悠久歷史和文化的古城。她三面環(huán)山一面臨江，坐擁天下美景 — — 西湖 ,在獨具優(yōu)越的自然環(huán)境的同時 ,也具備悠久的歷史人文資源。杭州市政府以西博會為平臺，實施了 “住在杭州、游在杭州、學(xué)在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”的城市發(fā)展戰(zhàn)略 ,出臺了一系列 “構(gòu)造大都市 ,建設(shè)新天堂”的配套政策 ,積極向國際花園城市邁進 ,未來的杭州是旅游勝地、學(xué)習(xí)創(chuàng)業(yè)樂園、居住生活天堂以及時尚休閑之都。 二 . 杭州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和前景 杭州樓盤價格持續(xù)上升的現(xiàn)象已被稱作“杭州現(xiàn)象”來分析，在繁榮、漲價、感嘆和爭論聲中，不光是房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)，現(xiàn)在全社會都在討論房地產(chǎn)市場。杭州房地產(chǎn)較為集中的問題 一是高價位房屋比 重過大，杭州長期以來新增高檔房屋占據(jù)主流，中低檔房屋嚴(yán)重缺乏 ； 二是房價炒作和投資性需求過度。據(jù)有關(guān)機構(gòu)在杭州的問卷調(diào)查顯示，僅有 1 1％的居民購房的目的為居住，其余均為置業(yè)投資或居住兼投資目的。杭州市房地產(chǎn)市場價格逐年上漲， 2020 年杭州市商品房預(yù)售平均價格達到每平方米 元，住宅平均價格也高達每平方米 ，二手房平均價格也創(chuàng)新高，達到每平方米 。 有很多人認(rèn)為房地產(chǎn)炒作可以刺激經(jīng)濟發(fā)展，增加就業(yè)機會，這完全是一種錯誤的認(rèn)識。房價過高帶來一系列問題，如抬高了勞動力成本，削 弱了國民經(jīng)濟整體競爭力，進一步加劇了社會貧富差距等。老百姓對住房的消費需求具有較強的剛性，只要收入條件許可，潛在的住房消費需求自然會及時轉(zhuǎn)化為實際市場需求，無需房地產(chǎn)炒作的刺激。相反，過高的房價只會延遲老百姓對住房的消費需求或降低消費等級。因此，房地產(chǎn)炒作對經(jīng)濟的刺激作用是透支性的，效果是短暫的、虛幻的，最終還是要受制于老百姓的真實需求。 目前杭州樓市的發(fā)展趨勢可以概括如下： 3.“看漲”預(yù)期主導(dǎo)，市場發(fā)熱 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 22 頁 悄然興起 第二節(jié) . 項目市場分析 一 杭州單身公寓市場分析 近幾年，不少開發(fā)商都打起了“小戶型”的旗號。在北京、上海、杭州等大城市，小戶型的單身公寓正越來越受年輕一族的歡迎。在杭州的房產(chǎn)界，也開始出現(xiàn)了這種現(xiàn)象。然而，目前的小戶型一般是邊角料，擁有完整的配套設(shè)施的小戶型非常少。在杭州市場上，除了三華園，星都嘉苑等少數(shù)外，絕大多數(shù)的“單身公寓”都屬于“偽單身公寓”。這種在寫字樓、酒店或其他配套設(shè)施上改造的“偽單身公寓”將被政府明文禁止。 在今年五月份的房交會上，天都城、華盛雙溪假日、世紀(jì)嘉園等 10 多家房產(chǎn) 商推出了單身或度假公寓，其中天都城的單身公寓單價在 4000 元 /平米左右，在房交會上成交 50套。廣廈天都城單身公寓位于廣廈天都的核心位置，北面緊鄰歡樂廣場、天都國際度假酒店、歡樂四季公園，南面與天都廣場銜接，采用對稱流線形式布置。此次推出的天河苑酒店式單身公寓建筑面積達 ，建筑面積為 5－ 6層，層高 ，面積在 26－ 107平米之間，有一室一廳和一室一廳一衛(wèi)兩種戶型設(shè)計。龍門單身公寓建筑面積為 10789平米，可入住客戶數(shù)為 240 戶。以“青春夢想奮斗享受”為主題，打出了“ 70 年住宅產(chǎn)權(quán)”的 口號。相比較而言，“陽光部落”的“我的領(lǐng)地，我的主張”這個口號更有針對性。“陽光部落”單身公寓位于臨平南苑，它的目標(biāo)受眾定位在年輕新貴一代，配套裝置、精致裝修、完善的物業(yè)管理等賣點，使其大受歡迎，開盤 20天已幾度掀起搶購風(fēng)潮。 二． 杭州市單身公寓發(fā)展優(yōu)劣勢及面臨的主要競爭狀況 1. “單身公寓”的市場潛力 該類產(chǎn)品又稱青年公寓，比較適合單身青年自住、合居或作為小家庭的過渡用房。 項目通常以高層和小高層為主，戶型面積在 25～ 60平米不等，分為自在單身、甜蜜小倆口及投資客三種戶型，針對層次較高的租房人員及尋找 自由空間的企業(yè)主、急需購房結(jié)婚的年輕人和投資者三個不同的群體，推出三大概念戶型，細(xì)分了目標(biāo)市場。 2. 競爭優(yōu)勢 ? 最大程度的控制面積。 目前市場上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在 24—78平方米之間，主力面積大多控制在 30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 22 頁 面積控制最大的效用在于有效的控制總價。除部分投資型高檔項目外，大部分單身公寓的總價都在 40萬 /套以下，與此類過渡性住宅消費者的消費心態(tài)相吻合，小面積同時使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。 ? 擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品 。 目前一些單身公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū) ，能夠使業(yè)主及時把握時尚信息，緊跟時尚潮流。 住宅門口有四通八達的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特征之一。他們的價值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價格的劇烈提升。在這些中心城區(qū)的單身公寓平均價格超過同類地區(qū)普通住宅平均單價的 20%以上，在看似較低的總價下，卻隱含著高額利潤。 有的樓盤毗鄰大學(xué)城，擁有得天獨厚的人文氛圍，齊全的人文配套，可盡享人文之美。 ? 完備的配套設(shè)施及酒店 式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值。 理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費者選購單身公寓的重要因素之一，也是開發(fā)商作為吸引客源的重要營銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以下幾大類： 商業(yè)設(shè)施類 24小時便利店 24小時洗衣店 全天候餐廳及送餐服務(wù) 運動休閑類 健身房、桌球、壁球等 棋牌游戲 圖書閱覽 家政服務(wù)類 房內(nèi)清潔 服務(wù) 代購、代定、代收服務(wù) 物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù) 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類 互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等 ? 酒店式公寓：這類產(chǎn)品隨著小戶型的發(fā)展演變而來，以投資客收取投資回報為主。一般來說，項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)配置以及物業(yè)服務(wù)等均仿照酒店的標(biāo)準(zhǔn)，價格較高，但長期居住功能相對較弱，一般不提供廚房及煤氣設(shè)備 ， 更加適合投資。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 22 頁 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店：由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般將客房委托給酒店經(jīng)營，獲取投資回報，并同時獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。產(chǎn) 權(quán)式酒店大致可分為三種類型：時權(quán)酒店、住宅型酒店和投資型酒店。 ? 小戶型辦公：小戶型辦公將辦公樓分割成 100平方米左右或以下的單套辦公用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多為辦公，購買者基本是小企業(yè)或個人投資者。 SOHO辦公則是近年來小戶型辦公的一個衍生產(chǎn)品。近年來，從事設(shè)計、藝術(shù)等行業(yè)的自由職業(yè)者不斷增加，他們的需求使這一產(chǎn)品應(yīng)運而生。 3. 競爭劣勢 小戶型公寓的綜合投資比較高，原因是小戶型多為高層、小高層樓房，為了解決樓與樓之間的日照問題，大大影響了土地的容積率，地價自然就高。從土地造價來看，小戶型墻體多，管線多，土地 造價成本高。在設(shè)計方面要占用許多隔斷，增加配套設(shè)施。但是小戶型