【正文】 長(zhǎng)江西路商圈目前在老批發(fā)市場(chǎng)的帶動(dòng)下，發(fā)展相對(duì)緩慢，跟重要的是目前長(zhǎng)江路的改造，對(duì)其影響更大。 火車站商圈的售租價(jià)在目前海安最低， 但也是所有商業(yè)中目前發(fā)展最不好的區(qū)域。 （ 3）汽車站商圈 奧華國(guó)際裝飾城售價(jià) 萬(wàn)元 /平米，租金價(jià)格在首層 /平米 /天，二層在 元 /平米 /天，三層租金在 元 /平米 /天；聚金建材市場(chǎng)售 價(jià)在 萬(wàn)元 /平米，租金價(jià)格首層在 /平米 /天，二層租金在 元 /平米 /天；麗晶廣場(chǎng)商業(yè)一二層連賣外鋪價(jià)格在 /平米，內(nèi)街在 /平米，目前沒有出租價(jià)格； 汽車站商圈目前商業(yè)體量最大， 售價(jià)和租金相對(duì)較低，但是巨大的人流導(dǎo)入，如果后期能在運(yùn)營(yíng)和整體操作上得到相應(yīng)支撐，該商圈的升值潛力較大。 目前增量在售商業(yè)價(jià)格、租金分析 從五大商圈的在售商業(yè)項(xiàng)目來(lái)分析目前商業(yè)的價(jià)格與租金問(wèn)題： （ 1）人民路商圈 目前在售的項(xiàng)目中，中大街的銷售均價(jià)一層 /平米，二層 /平米；租金首層 /平米 /天，二層 /平米 /天，三層 /平米 /天；恒天新世界，整體 15 層 銷售 均價(jià)在 /平米，首層銷售價(jià)格逼近 4 萬(wàn)元，五樓頂層僅 ；租金價(jià)格在首層 3元 /平米 /天，二層在 /平米 /天，三層在 /平米 /天，四層在 /平米 /天，五層 /平米 /天；安達(dá)步行街目前銷售均價(jià)在 /平米，租金首層在 /平米 /天，二層在 1元 /平米 /天，三層在 /平米 /天；久益旺角項(xiàng)目采用只租不售的方式，目前租金首層在 /平米 /天，二層在 元 /平米 /天，三層在 /平米 /天； 人民路商圈的平均售價(jià)排在海安商業(yè)的首位，而且總體的銷售和招商體 量在海安 各商圈之首，影響著海安整體商業(yè)的均價(jià)線。人口導(dǎo)出、資源外派型的縣域經(jīng)濟(jì)模式，從 90年開始， 海安縣的人口逐年下降，人口出生率千分之 ，死亡率千分之 ； GDP增長(zhǎng)率較上年增長(zhǎng) %，從數(shù)據(jù)上來(lái)看 GDP增長(zhǎng)較快，但基礎(chǔ)的薄弱和第二、三產(chǎn)品的增長(zhǎng)較快形成反差； 人均 GDP平均 24768元；城市人居可支配收入 14255元，較 上一年度基本不變； 07年居民消費(fèi) 性支出年 8495元， 處于中下水平。 海安目前商業(yè)也如同上述的分類， 從各在建在售的項(xiàng)目的綠化率和得房率也很清楚的感受到其變化。而商業(yè)也在設(shè)計(jì)的同時(shí)安排了休息空間、綠化空間、自動(dòng)扶梯、直達(dá)電梯等；同時(shí)商業(yè)的主題分類也相對(duì)明確；批發(fā)類的市場(chǎng)、專業(yè)主題商城、綜合消費(fèi)場(chǎng)所、步行街區(qū)等；在這些商業(yè)中各自所定位的客群不同， 商業(yè)的布局也不同。多以接受度相對(duì)較高。居民首先從此結(jié)束了露天購(gòu)物的不足。每家門店很小，很難談的上消費(fèi)環(huán)境。目前海安就引進(jìn)國(guó)外著名連鎖品牌肯德基達(dá)到 3 家，這些在一般縣級(jí)城市較難實(shí)現(xiàn)，且這三家店鋪均營(yíng)業(yè)狀況良好；大型主力倉(cāng)儲(chǔ)市的超市如華潤(rùn)蘇果、世紀(jì)聯(lián)華、新時(shí)代、文峰超市；大型專業(yè)市場(chǎng)，如泰寧市場(chǎng)、泰寧裝飾城、奧華國(guó)際裝飾城、日月車城、東方車城、蘇中家具城、資豐市場(chǎng)、 電子市場(chǎng)、 地板（美食）一條街、 建材市場(chǎng)、批發(fā)王專業(yè)服飾批發(fā)市場(chǎng)、沿海大市場(chǎng)等；著名電器超市如，新時(shí)代電器、 2家五星電器、蘇寧電器、國(guó)美電器等 ； 這些品牌的入駐，尤其是大型的一站式購(gòu)物場(chǎng)所，其同時(shí)引進(jìn)一些國(guó)內(nèi)外一線品牌的進(jìn)入市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)，如明珠國(guó)際城內(nèi)，周大生珠寶、雅芳專賣、兩岸咖啡等品牌入駐其中，極大的豐富了區(qū)域居民的消費(fèi)和生活。在開發(fā)過(guò)程中，商業(yè)也從單一的沿街商鋪、商場(chǎng)向綜合多業(yè)態(tài)的購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街、廣場(chǎng)式景觀 休閑購(gòu)物，力求大而全，同時(shí)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)對(duì)于輻射周邊商業(yè)和區(qū)域商業(yè)的促進(jìn)起到一定的推動(dòng)作用。經(jīng)過(guò)新增商業(yè)開發(fā)，考慮到后期的經(jīng)營(yíng)和對(duì)人流的引進(jìn)。導(dǎo)致目前商業(yè)的兩難困境。 火車站的改造規(guī)劃，促進(jìn)了開發(fā)企業(yè)對(duì) 火車站板塊的關(guān)注，在政府的實(shí)際支持下，城東區(qū)政府搬遷， 106路公交車開通，批發(fā)王市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)的通力宣傳推廣；沿海大市場(chǎng)后期開發(fā)跟進(jìn) ，大體量的連續(xù)開發(fā)吸引了市場(chǎng)的關(guān)注。 新檢察院等行政轉(zhuǎn)移和行政中心的遷移，貴都廣場(chǎng)等商業(yè)得到 相應(yīng)的發(fā)展， 提升了板塊的形象也截留了部分的客群。 從而也分化了原有的長(zhǎng) 江路商圈。 由于 新客站的建立， 為長(zhǎng)江東路帶來(lái)了較強(qiáng)的流動(dòng)性人流，對(duì)于長(zhǎng)江路商圈的商業(yè)有極大的促進(jìn)。 中壩路商圈主要以商業(yè)綜合體，商場(chǎng)式的布局結(jié)合中心大型綠地廣場(chǎng) ，并在商業(yè)的啟動(dòng) 階段引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一線品牌，如肯德基、世紀(jì)聯(lián)華、兩岸咖啡、阿迪達(dá)斯、耐克、星期六、達(dá)芙妮、歐萊雅、歐泊萊、玉蘭油、雅芳、周大生珠寶等。同時(shí)也因?yàn)槿嗣衤飞虡I(yè)的飽和。 隨著縣城居民收入的增加，原有的居住格局被 城區(qū)綜合 開發(fā) 所打破， 居住 中心的開發(fā)導(dǎo)入固定的消費(fèi)力， 人口的導(dǎo)入產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)的需求，從而促進(jìn)了商業(yè)的形成。批發(fā)市場(chǎng)不只服務(wù)縣城居民，更重要的輻射和帶動(dòng)周邊區(qū)域的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，縣城的輻射力得到了增強(qiáng)，在縣城西區(qū)胡集、曲塘等地輻射中，由于長(zhǎng)江路的便利的交通優(yōu)勢(shì)，便于集結(jié)和物流。所以，在商業(yè)的升級(jí)換代中，高端物業(yè)伴隨高端商業(yè)綜合體連續(xù)出現(xiàn)。目前，雖然不處于行政中心，但由最初形成的經(jīng)濟(jì)商圈基礎(chǔ)較好，居民的消費(fèi)習(xí)慣形成的消費(fèi)認(rèn)知處于延續(xù)階段，所以區(qū)域由行政中心轉(zhuǎn)向?yàn)榭h城的經(jīng)濟(jì)中心。主要的 是由于原來(lái)行政中心的帶動(dòng)和周邊居住區(qū)的匯集，縣域行政中心和居住中心促進(jìn)的周邊商業(yè)的繁榮。 而這些商業(yè)的 的發(fā)展，極大的促進(jìn)了海安縣商圈的形成和商業(yè)的階段繁榮。 人口導(dǎo)出型的縣城， 附：國(guó)際通用 參考的城區(qū) 商業(yè) 與城市人口的比例數(shù)據(jù)為 人均面積 ；國(guó)內(nèi)通常參考比例為一線城市人均 1平米；二線城市為人均 ；三線城市為 。這些還沒有考慮除調(diào)研以外的新增商業(yè)面積、社區(qū)商業(yè)和原有的商業(yè)面積。 按照海安縣 城區(qū) 24萬(wàn) 人口來(lái)計(jì)算 ，人均約達(dá)到 。新增商業(yè)面積按照 2020 年年底海安縣全縣常駐總?cè)丝?萬(wàn)人計(jì)算，人均面積約達(dá)到 。 目前奧華國(guó)際裝飾城 3 期正在建設(shè)，日月車城和奧華國(guó)際裝飾城中間即將建設(shè)五金市場(chǎng)，據(jù)說(shuō)目前已經(jīng)立項(xiàng)通過(guò)。 三 、 增量商業(yè)統(tǒng)計(jì)對(duì)比分析 增量商業(yè)面積分析 人民路商圈 23萬(wàn)平米 中壩路商圈 汽車站商圈 火車站商圈 26萬(wàn)平米 長(zhǎng)江西路商圈 總計(jì) 23, 21%, 12%, 37%26, 24%, 6%人民路商圈中壩路商圈汽車站商圈火車站商圈長(zhǎng)江西路商圈 五大商圈增量商業(yè)面積表和餅狀示意圖 分析： 海安縣五大商圈，今近年來(lái)新增商業(yè)面積增量總計(jì)達(dá) ，其中汽車站商圈增幅最大，新增面積達(dá) ，增幅占海安總體新增商業(yè)的 37%；其次為火車站商圈，火車站商圈是近年來(lái)全新增加的商業(yè)綜合體 ， 2大市場(chǎng)新增商業(yè)面積 26萬(wàn)平米，增幅占海安總體新增商業(yè)量的 24%；第三位為人民路商圈，人民路商圈其濃郁的商業(yè)基礎(chǔ)和消費(fèi)潛力 支撐 ， 新增商業(yè)面積同比增大， 目前已經(jīng)達(dá)到 23 萬(wàn)平米，占海安新增商業(yè)量總體的 21%；第 四位為中壩路商業(yè)圈， 明珠城和中洋現(xiàn)代城新興商業(yè)帶動(dòng)周邊小商業(yè)的發(fā)展，由于招商的成功，匯聚一些比較著名的品牌入住，新增面積 23萬(wàn)平米，占海安新增商業(yè)量總體的 12%；最后是長(zhǎng)江西路商圈，由于長(zhǎng)江西路周邊開發(fā)的滯緩， 新增商業(yè)量同比較少， 貴都廣場(chǎng)、名流 SOHO、都市兒童城等商業(yè) 面積達(dá) ，占總體商業(yè)體量 的 6%。二層 8000元 /平米 三層 5000元 /平米 目前優(yōu)惠政策 返租 3年 15% 銷售去化率 % 空置面積 7514平米 市調(diào)研判（ SWOT分析） 總體價(jià)格偏高，后期推廣較少 四、付款方式 一次性付款 最低 95折 分期付款 按揭貸款 長(zhǎng)江 西 路 商圈 增量 分析： 長(zhǎng)江 西 路商圈因位置的優(yōu)勢(shì)具備一定的輻射力，原有的商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)基礎(chǔ)較好。 ，不利于商業(yè)的發(fā)展。 ，目前道路正在整改，前景看好。三層：兒童游藝 二層： 1元 .平米 .天 商鋪面積范圍： 三層： .平米 .天 主力商業(yè)品牌：泰藍(lán)游藝、畢得福餐飲 補(bǔ)充信息：租金偏貴，開業(yè)時(shí)間未確定。 長(zhǎng)江路 商圈 （ 1） 貴都廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 : 貴都廣場(chǎng) 項(xiàng)目概況 占地面積 28183 建筑面積 商業(yè) 35000 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 外鋪 32套 內(nèi)鋪不祥 住宅 ∕ 住宅 ∕ 綠化率 32 得房率 70% 容積率 物業(yè)管理費(fèi) ／ ㎡ ／月 招商信息 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 街鋪配套商業(yè) 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 外鋪內(nèi)鋪 100％ 招商優(yōu)惠政策 免租期一年 租金水平 一層：內(nèi)鋪 1元外鋪 34元 業(yè)態(tài)布局：一層百貨 二、三層超市 二層：出租 20年 不詳 商鋪面積范圍： 20230㎡ 三層：出租 20年 不詳 試營(yíng)業(yè)及開業(yè)信息： 07年 1月 28日 各業(yè)態(tài)已入駐主力品 牌 普澤大藥房、吳良才眼鏡店、中國(guó)銀行、名煙名酒、華潤(rùn)蘇果超市 經(jīng)營(yíng)狀況 開街時(shí)間 1月 28日 開街入駐率 70% 現(xiàn)入駐率 90% 銷售情況 銷售價(jià)格 2100027000 均價(jià) 24000 優(yōu)惠政策 一次性銷售打 去 化 率 外鋪 ％ 內(nèi)鋪未出售 空置面積 / （ 2）都市兒童城 一、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目名稱 都市兒童城 項(xiàng)目位置 長(zhǎng)江中路 105號(hào) 建筑形態(tài) 框架 占地面積 建筑面積 8133 總套數(shù) 157 得房率 63% 容積率 建筑層數(shù) 3 每層層高 開發(fā)公司 南通義環(huán)置業(yè)有限公司 招商公司 上海奇正 銷售代理 上海奇正 經(jīng)營(yíng)管理 上海恒聯(lián) 物業(yè)管理 上海恒聯(lián) 試營(yíng)業(yè)時(shí)間 暫定 09年 9月 開街時(shí)間 10年 1月 二、商業(yè)招商信息 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 兒童主題商城 合作方式 租賃 招商優(yōu)惠政策 免租 4個(gè)月 商家進(jìn)駐套數(shù) 33 空置套數(shù) 124 租金水平 一層：