【正文】 人民中路和寧海路。 內(nèi)部交通： 快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路。 一、 城市規(guī)劃發(fā)展綜合狀況 全 縣 規(guī)劃概況 老 城區(qū)： 對舊城區(qū)進(jìn)行有機(jī)更新，實(shí)施 “退二進(jìn)三”，適度控制開發(fā)力度 ， 確保城市有序發(fā)展 ； 城東、城西： 調(diào)整與居住用地混雜的工業(yè)用地，結(jié)合公共措施、綠化及部分市政設(shè)施的改造，改善居住環(huán)境， 持續(xù) 發(fā)展 商業(yè) ； 城南： 結(jié)合行政中心的建設(shè)，改善現(xiàn)有部分居住環(huán)境及質(zhì)量較差的住宅，增加配套設(shè)施及綠化的建設(shè)，營造良好的人居環(huán)境。 2020年，三產(chǎn)增加值均有較大漲幅，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比 2020年的 34 億元，增長 115%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，較上年增長％；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 ％，居于南通六縣首位。海安家禽飼養(yǎng)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，是中國“禽蛋之鄉(xiāng)”。 航道 通揚(yáng)運(yùn)河 貫通江蘇省南通、揚(yáng)州 2 市的人工河道。它連接了蘇中地區(qū)各城市與省會(huì)南京，也是江蘇沿江大開發(fā)戰(zhàn)略中的一條重要的沿江交通大動(dòng)脈。 （行政區(qū)域圖見下頁圖二） 圖二：海安行政區(qū)劃圖 海安縣 交通概況 鐵路 寧啟鐵路 西起南京市，途經(jīng)揚(yáng)州、泰州至海安，與新長鐵路相連，經(jīng)南通、海門至啟東，全長約 351公里。東臨黃海，南望長江，是蘇中水陸交通要沖。四季分明，氣候溫和，雨水充沛， 河道成網(wǎng)，物產(chǎn)豐富，魚米之鄉(xiāng)。 新長鐵路 自 江蘇新沂 至浙江長興，線路經(jīng)淮安、鹽城、海安、靖江（含海安至南通）、江陰、無錫、宜興，全長 （含海安 — 南通 ）。 328國道對于蘇中、蘇北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，交通發(fā)展起著舉足輕重的作用。西起揚(yáng)州市東郊灣頭，與里運(yùn)河相接，東經(jīng)江都縣、泰州市、泰縣至海安 縣與串場河相會(huì)，再折向東南，經(jīng)如皋縣至南通市入長江，長 150公里。 中洋河豚無公害養(yǎng)殖被列為省級標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)，禽蛋無公害標(biāo)準(zhǔn)綜合示范區(qū)被列為國家級示范區(qū)。 歷年 GDP增長情況： 歷年GDP走勢圖（億元） 0501001502002503002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 歷年人均 GDP （ 元 ）8945 1033912883155661864122300265000500010000150002020025000300002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 從歷年 GDP增長情況來看： ? GDP總量逐年提高，增長速度較快，從 2020— 2020年 4年間，絕對值增長 73%。表明含 房地產(chǎn)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)正以較快速度發(fā)展。以建設(shè)現(xiàn)代化居住區(qū)為目標(biāo)，配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公園、中小學(xué)等各項(xiàng)設(shè)施； 城北： 整合現(xiàn)狀住宅，改善居住環(huán)境，營造新型住區(qū)； 城市交通規(guī)劃 外部交通： 以 “ 蘇中地區(qū)第一樞紐、招商引資第一品牌、經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一優(yōu)勢，新農(nóng)村建設(shè)第一亮點(diǎn) ” 的戰(zhàn)略目標(biāo) 。已建設(shè)了多條環(huán)城公路，近一步改善城市交通狀況，為城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和城市整體的發(fā)展提供支持。 人 民路商圈以百貨消費(fèi)為主，主要大型主力商業(yè)有： 中大街、 文峰大世界、 電影院、 新時(shí)代電器、蘇寧電器、時(shí)代超市、 農(nóng)工商、 肯德基、 新華市 場、五星電器、安達(dá)步行街和恒天新世界。 長江 西 路商圈 長江 西 路商圈主要集中在長江西路和永安路，由于在位置上的優(yōu)勢，商業(yè)以批發(fā)為主，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 商圈主要以批發(fā)為特點(diǎn)，主力商業(yè)有： 錦龍大酒店、貴都廣場、華潤蘇果超市、電子市場、 名流 SOHO、 資豐市場、蘇中家具城、都市兒童城。 □ 安達(dá)步行街在目前海安商業(yè)布局中屬于中心區(qū)域 ,地段很占優(yōu)勢 .經(jīng)營狀況在海安來說總體還算可以 ,內(nèi)街及 三樓 商鋪較難招商 .東區(qū) 隨著恒天新世界的發(fā)展成熟 ,也將逐步開街 .目前的租金價(jià)格和招商政策也較理性 。 起初因明品街而興起，現(xiàn) 以 圍繞 明珠 國際購物廣場 輻射周邊社區(qū)。開發(fā)商滯后的理念以及淺薄的責(zé)任感，名品街終因疏于運(yùn)營管理而慘淡經(jīng)營；現(xiàn)在面臨二次招商，各業(yè)主各自為政，商鋪空置率不斷。從開業(yè) 4 個(gè)月后商場就開始有品牌撤柜，頻繁的商鋪朱鹮 是商場應(yīng)經(jīng)不穩(wěn)定的表現(xiàn)。周邊住宅小區(qū)已成型，較適合居住， 但 近 4萬㎡ 的商業(yè)業(yè)態(tài)一條街 至于投資商家廖廖無幾 。得益于 海安 便捷的鐵路、公路網(wǎng)，火車站廣場商圈成為 海安 輻射 周邊城市經(jīng)濟(jì)區(qū)的窗口。 長江西路商圈 長 江西路是新的 CBD行政 區(qū)域 ，自政府南移期間周邊商圈 就 迅 速崛起。二層餐飲娛樂。原有商業(yè)體量為滿足海安整體市場。后期東大街改造將增加一定量的商業(yè)面積，離商圈不遠(yuǎn)寧海中路江海中路的文峰大世界開發(fā)，亦能增加 6萬平米的商業(yè)面積（住宅 8萬平米，共 14萬平米） 。商場定位的中高檔品牌為鎖定目標(biāo)，商場主力招商采取聯(lián)營的合作方式，就 C 區(qū)商場而言， 80%入住開業(yè)，但滯后運(yùn)營支撐不了商場的正常經(jīng)營，以至開發(fā)商每天都要支付不菲的費(fèi)用來扶持商場的運(yùn)營。此項(xiàng)目商業(yè)定位為步行街，開海安之先河。 二層： 商鋪面積范圍：可以隨意分隔 三層： 試營業(yè)及開業(yè)信息：未定 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 經(jīng)營狀況 開街時(shí)間 未定 開街入駐率 0 現(xiàn)入駐率 0 銷售情況 銷售價(jià)格 暫時(shí)不銷售，未定 優(yōu)惠政策 暫無 去 化 率 空置面積 40000㎡ 項(xiàng)目總體分析 項(xiàng)目位于海安西城中心，三面臨街，一面臨 水。建筑規(guī)劃較細(xì)，起點(diǎn)較高，結(jié)構(gòu)合理。 容積率小，綠化率高 價(jià)格略偏高 從商業(yè)角度來看，地段偏離了城市商業(yè)中心。 根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，明珠城和中洋現(xiàn)代城、名品街三個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài) 近年增加的商業(yè)面積約 達(dá) ；周邊如天竹星花苑等社區(qū)沿街商鋪并不包含在內(nèi)。 火車站商圈 增量 分析： 目前火車站兩大商業(yè)支撐著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，沿海 A、 B、 C 三區(qū)，目前商業(yè)已開發(fā)量約 10 萬平米，批發(fā)王商業(yè)面積約 16 萬平米， 由于火車站板塊是新起的板塊，無原商業(yè)的布局。三層：兒童游藝 二層： 1元 .平米 .天 商鋪面積范圍： 三層： .平米 .天 主力商業(yè)品牌：泰藍(lán)游藝、畢得福餐飲 補(bǔ)充信息：租金偏貴，開業(yè)時(shí)間未確定。 ，不利于商業(yè)的發(fā)展。 三 、 增量商業(yè)統(tǒng)計(jì)對比分析 增量商業(yè)面積分析 人民路商圈 23萬平米 中壩路商圈 汽車站商圈 火車站商圈 26萬平米 長江西路商圈 總計(jì) 23, 21%, 12%, 37%26, 24%, 6%人民路商圈中壩路商圈汽車站商圈火車站商圈長江西路商圈 五大商圈增量商業(yè)面積表和餅狀示意圖 分析： 海安縣五大商圈，今近年來新增商業(yè)面積增量總計(jì)達(dá) ，其中汽車站商圈增幅最大，新增面積達(dá) ，增幅占海安總體新增商業(yè)的 37%；其次為火車站商圈，火車站商圈是近年來全新增加的商業(yè)綜合體 ， 2大市場新增商業(yè)面積 26萬平米，增幅占海安總體新增商業(yè)量的 24%；第三位為人民路商圈，人民路商圈其濃郁的商業(yè)基礎(chǔ)和消費(fèi)潛力 支撐 ， 新增商業(yè)面積同比增大， 目前已經(jīng)達(dá)到 23 萬平米，占海安新增商業(yè)量總體的 21%；第 四位為中壩路商業(yè)圈， 明珠城和中洋現(xiàn)代城新興商業(yè)帶動(dòng)周邊小商業(yè)的發(fā)展，由于招商的成功，匯聚一些比較著名的品牌入住，新增面積 23萬平米，占海安新增商業(yè)量總體的 12%；最后是長江西路商圈，由于長江西路周邊開發(fā)的滯緩， 新增商業(yè)量同比較少， 貴都廣場、名流 SOHO、都市兒童城等商業(yè) 面積達(dá) ，占總體商業(yè)體量 的 6%。新增商業(yè)面積按照 2020 年年底海安縣全縣常駐總?cè)丝?萬人計(jì)算，人均面積約達(dá)到 。這些還沒有考慮除調(diào)研以外的新增商業(yè)面積、社區(qū)商業(yè)和原有的商業(yè)面積。 而這些商業(yè)的 的發(fā)展，極大的促進(jìn)了海安縣商圈的形成和商業(yè)的階段繁榮。目前，雖然不處于行政中心，但由最初形成的經(jīng)濟(jì)商圈基礎(chǔ)較好，居民的消費(fèi)習(xí)慣形成的消費(fèi)認(rèn)知處于延續(xù)階段，所以區(qū)域由行政中心轉(zhuǎn)向?yàn)榭h城的經(jīng)濟(jì)中心。 隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，縣城的輻射力得到了增強(qiáng)，在縣城西區(qū)胡集、曲塘等地輻射中，由于長江路的便利的交通優(yōu)勢，便于集結(jié)和物流。 隨著縣城居民收入的增加，原有的居住格局被 城區(qū)綜合 開發(fā) 所打破， 居住 中心的開發(fā)導(dǎo)入固定的消費(fèi)力， 人口的導(dǎo)入產(chǎn)生了對商業(yè)的需求，從而促進(jìn)了商業(yè)的形成。 中壩路商圈主要以商業(yè)綜合體，商場式的布局結(jié)合中心大型綠地廣場 ，并在商業(yè)的啟動(dòng) 階段引進(jìn)國內(nèi)外一線品牌，如肯德基、世紀(jì)聯(lián)華、兩岸咖啡、阿迪達(dá)斯、耐克、星期六、達(dá)芙妮、歐萊雅、歐泊萊、玉蘭油、雅芳、周大生珠寶等。 從而也分化了原有的長 江路商圈。 火車站的改造規(guī)劃，促進(jìn)了開發(fā)企業(yè)對 火車站板塊的關(guān)注，在政府的實(shí)際支持下，城東區(qū)政府搬遷， 106路公交車開通，批發(fā)王市場的開發(fā)企業(yè)的通力宣傳推廣；沿海大市場后期開發(fā)跟進(jìn) ，大體量的連續(xù)開發(fā)吸引了市場的關(guān)注。經(jīng)過新增商業(yè)開發(fā)，考慮到后期的經(jīng)營和對人流的引進(jìn)。目前海安就引進(jìn)國外著名連鎖品牌肯德基達(dá)到 3 家，這些在一般縣級城市較難實(shí)現(xiàn)，且這三家店鋪均營業(yè)狀況良好；大型主力倉儲市的超市如華潤蘇果、世紀(jì)聯(lián)華、新時(shí)代、文峰超市；大型專業(yè)市場，如泰寧市場、泰寧裝飾城、奧華國際裝飾城、日月車城、東方車城、蘇中家具城、資豐市場、 電子市場、 地板（美食）一條街、 建材市場、批發(fā)王專業(yè)服飾批發(fā)市場、沿海大市場等；著名電器超市如，新時(shí)代電器、 2家五星電器、蘇寧電器、國美電器等 ； 這些品牌的入駐