【導(dǎo)讀】海安縣位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)，南通、鹽城、泰州三市交界處。東臨黃海，南望長江，是蘇中水陸交通要沖。四季分明，氣候溫和，雨水充沛，海安總面積1108平方公里，市區(qū)總面積35平方公里，總?cè)丝冢渲惺袇^(qū)人口23萬。寧啟鐵路西起南京市，途經(jīng)揚(yáng)州、泰州至海安，與新長鐵路相連，經(jīng)南通、海門至啟東，全長約351公里。鐵路交通對改善海安省陸路交通，發(fā)展經(jīng)濟(jì)、文化起到重要作用。328國道起點(diǎn)為江蘇海安縣城東鎮(zhèn)，終點(diǎn)為江蘇南京長江大橋橋北的國道，全程224千米。通揚(yáng)運(yùn)河貫通江蘇省南通、揚(yáng)州2市的人工河道。南，經(jīng)如皋縣至南通市入長江，長150公里。中洋河豚無公害養(yǎng)殖被列為省級標(biāo)準(zhǔn)化示范。區(qū)，禽蛋無公害標(biāo)準(zhǔn)綜合示范區(qū)被列為國家級示范區(qū)。海安縣素質(zhì)優(yōu)良，裝備先進(jìn)的建筑隊伍遍及全國，被譽(yù)為“建筑之鄉(xiāng)”。海安近年經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定較快增長，2020年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，比上年增長％。

　　

【正文】 城市上海相比，上海全市統(tǒng)計人均 ；深圳市人均 ；就連國際最發(fā)達(dá)的美國人均商業(yè)面積才達(dá)到 2平米。 人口導(dǎo)出型的縣城， 附：國際通用 參考的城區(qū) 商業(yè) 與城市人口的比例數(shù)據(jù)為 人均面積 ；國內(nèi)通常參考比例為一線城市人均 1平米；二線城市為人均 ；三線城市為 。 增量商業(yè)業(yè)態(tài)變化和發(fā)展分析 新 增量 的 商業(yè)，主 力 以一站式的綜合購物體和主題商業(yè)為主， 各綜合項目帶社區(qū)沿街商鋪的僅占少量。 而這些商業(yè)的 的發(fā)展，極大的促進(jìn)了海安縣商圈的形成和商業(yè)的階段繁榮。 原海安縣域商業(yè)，主要集中在人民中路附近。主要的 是由于原來行政中心的帶動和周邊居住區(qū)的匯集，縣域行政中心和居住中心促進(jìn)的周邊商業(yè)的繁榮。但是，商業(yè)的發(fā)展主要以零售為主，前期主要的功能是滿足行政區(qū)域辦公、生活的需要為主，如，電影院、醫(yī)院、商店、個體小門店等；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)，部分品牌 店的入住提升了商業(yè)的檔次和消費(fèi)水平。目前，雖然不處于行政中心，但由最初形成的經(jīng)濟(jì)商圈基礎(chǔ)較好，居民的消費(fèi)習(xí)慣形成的消費(fèi)認(rèn)知處于延續(xù)階段，所以區(qū)域由行政中心轉(zhuǎn)向為縣城的經(jīng)濟(jì)中心。由于最初縣城中心的概念，加上周邊居民為最初海安城區(qū)高端客群的消費(fèi)力。所以，在商業(yè)的升級換代中，高端物業(yè)伴隨高端商業(yè)綜合體連續(xù)出現(xiàn)。也出現(xiàn) 了 商業(yè)面積的放量。 隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，縣城的輻射力得到了增強(qiáng)，在縣城西區(qū)胡集、曲塘等地輻射中，由于長江路的便利的交通優(yōu)勢，便于集結(jié)和物流。由此，一代的批發(fā)市場，如資豐市場、泰寧市場，以至后期的蘇中家 具城、電子市場等批發(fā)類商業(yè)市場形成。批發(fā)市場不只服務(wù)縣城居民，更重要的輻射和帶動周邊區(qū)域的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 從而形成長江路最初的商圈形成。 隨著縣城居民收入的增加，原有的居住格局被 城區(qū)綜合 開發(fā) 所打破， 居住 中心的開發(fā)導(dǎo)入固定的消費(fèi)力， 人口的導(dǎo)入產(chǎn)生了對商業(yè)的需求，從而促進(jìn)了商業(yè)的形成。新導(dǎo)入的人流在素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實力等區(qū)別于原有的人民路商業(yè)。同時也因為人民路商業(yè)的飽和。新興商業(yè)中壩路商業(yè)因開發(fā)企業(yè)的大量開發(fā)和努力招商，由此構(gòu)建了中壩路商圈。 中壩路商圈主要以商業(yè)綜合體，商場式的布局結(jié)合中心大型綠地廣場 ，并在商業(yè)的啟動 階段引進(jìn)國內(nèi)外一線品牌，如肯德基、世紀(jì)聯(lián)華、兩岸咖啡、阿迪達(dá)斯、耐克、星期六、達(dá)芙妮、歐萊雅、歐泊萊、玉蘭油、雅芳、周大生珠寶等。這些商業(yè)的品牌店極大的推動了 海安居民的消費(fèi)眼界。 由于 新客站的建立， 為長江東路帶來了較強(qiáng)的流動性人流，對于長江路商圈的商業(yè)有極大的促進(jìn)。但是長江路與 204 國道的交通優(yōu)勢，結(jié)合新客站的人流、車流匯聚，新客站板塊商業(yè)潛力迅速提升并被發(fā)現(xiàn)， 周邊批發(fā)型的商業(yè)迅速匯聚和崛起， 由此而開了地板一條街、奧華裝飾城、東方車城、泰寧市場也開始擴(kuò)大二期，小型零售業(yè)也得到相應(yīng)的發(fā)展。 從而也分化了原有的長 江路商圈。 原長江路的商圈因新客站的帶動?xùn)|區(qū)發(fā)展，中壩路分流人民路和中壩路的商業(yè)延伸。 新檢察院等行政轉(zhuǎn)移和行政中心的遷移，貴都廣場等商業(yè)得到 相應(yīng)的發(fā)展， 提升了板塊的形象也截留了部分的客群。融通原長江西路資豐市場和蘇中家具城 ，形成了長江西路商業(yè)圈。 火車站的改造規(guī)劃，促進(jìn)了開發(fā)企業(yè)對 火車站板塊的關(guān)注，在政府的實際支持下，城東區(qū)政府搬遷， 106路公交車開通，批發(fā)王市場的開發(fā)企業(yè)的通力宣傳推廣；沿海大市場后期開發(fā)跟進(jìn) ，大體量的連續(xù)開發(fā)吸引了市場的關(guān)注。但是，周邊居住群的消費(fèi)力無法支撐大體量的開發(fā)消費(fèi)，通過免費(fèi)班車 、公交車等手段導(dǎo)入的人流畢竟有限，而且滯留時間短暫，所以， 很難促使商業(yè)的啟動。導(dǎo)致目前商業(yè)的兩難困境。 增量商業(yè)對海安商業(yè)發(fā)展的影響 評價 （ 1）業(yè)態(tài)的豐富 和促進(jìn) 原有人民路商業(yè)以零售為主，主要滿足城鎮(zhèn)居民的日常生活所需；新增商業(yè)的促進(jìn)，大中型百貨 匯聚人流，促進(jìn)居民對商業(yè)的 最初的繁華。經(jīng)過新增商業(yè)開發(fā)，考慮到后期的經(jīng)營和對人流的引進(jìn)。各商業(yè)開發(fā)公司在規(guī)劃、開發(fā)、銷售、招商、運(yùn)營等多個方面深化商業(yè)，謀求商業(yè)的巨額投資回報。在開發(fā)過程中，商業(yè)也從單一的沿街商鋪、商場向綜合多業(yè)態(tài)的購物廣場、步行街、廣場式景觀 休閑購物，力求大而全，同時專業(yè)批發(fā)市場對于輻射周邊商業(yè)和區(qū)域商業(yè)的促進(jìn)起到一定的推動作用。 （ 2）品牌主力的的引進(jìn) 根據(jù)調(diào)研初步了解到，目前海安對于國內(nèi)外品牌的引進(jìn)和招商工作取得了一定成效。目前海安就引進(jìn)國外著名連鎖品牌肯德基達(dá)到 3 家，這些在一般縣級城市較難實現(xiàn)，且這三家店鋪均營業(yè)狀況良好；大型主力倉儲市的超市如華潤蘇果、世紀(jì)聯(lián)華、新時代、文峰超市；大型專業(yè)市場，如泰寧市場、泰寧裝飾城、奧華國際裝飾城、日月車城、東方車城、蘇中家具城、資豐市場、 電子市場、 地板（美食）一條街、 建材市場、批發(fā)王專業(yè)服飾批發(fā)市場、沿海大市場等；著名電器超市如，新時代電器、 2家五星電器、蘇寧電器、國美電器等 ； 這些品牌的入駐，尤其是大型的一站式購物場所，其同時引進(jìn)一些國內(nèi)外一線品牌的進(jìn)入市場和經(jīng)營，如明珠國際城內(nèi)，周大生珠寶、雅芳專賣、兩岸咖啡等品牌入駐其中，極大的豐富了區(qū)域居民的消費(fèi)和生活。 （ 3）購物環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣的改變 原 人民路沿街門店的經(jīng)營，居民消費(fèi)只能靠每家店面的特點(diǎn)來吸引客群的惠顧。每家門店很小，很難談的上消費(fèi)環(huán)境。而商場的階段成功就在于其有一個良好的購物環(huán)境。居民首先從此結(jié)束了露天購物的不足。最初的商場主要以家電和服裝為 主，居民的選擇余地較大，可對比。多以接受度相對較高。而新增商業(yè)發(fā)展之后，一站式購物概念出來后，新的商業(yè)綜合體出現(xiàn)，居民一次可以在一個地方，完成吃喝玩樂，在休閑的同時完成購物。而商業(yè)也在設(shè)計的同時安排了休息空間、綠化空間、自動扶梯、直達(dá)電梯等；同時商業(yè)的主題分類也相對明確；批發(fā)類的市場、專業(yè)主題商城、綜合消費(fèi)場所、步行街區(qū)等；在這些商業(yè)中各自所定位的客群不同， 商業(yè)的布局也不同。購物的環(huán)境也相對不同。 海安目前商業(yè)也如同上述的分類， 從各在建在售的項目的綠化率和得房率也很清楚的感受到其變化。恒天新世界，在容積率 的情況下，綠化率達(dá)到 20%，得房率僅 67%；安達(dá)步行街，容積率 ，綠化率 30%，得房率 80%；明珠城綠化率 26%，得房率 64%；名品街綠化率 25%，得房率 82%；中洋現(xiàn)代城，在 ，綠化率做到了 35%，得房率達(dá)到 80%；奧華國際裝飾城得房率 92%，聚金國際建材市場，容積率在 3的情況下，綠化率做到 30%，得房率 80%；貴都廣場，容積率 ，綠化率 32%，得房率僅 70%； 這些數(shù)據(jù)的分析對比可以看出，從之前沿街商鋪容積率很低，沒有綠化，得房率基本是在 95%以上的使用，雙層挑高的更是達(dá)到 200%的使用面積；而新增商業(yè)的沖擊，都將綠化面積得到增加，在商業(yè)面積的使用率上降低，增加消費(fèi)場所的空間感、舒適感、和美感； （ 4） 商業(yè)過量，消費(fèi)不足 由于商業(yè)的過量開發(fā)，目前在售的商業(yè)基本都在銷售和招商上存在一定的障礙。人口導(dǎo)出、資源外派型的縣域經(jīng)濟(jì)模式，從 90年開始， 海安縣的人口逐年下降，人口出生率千分之 ，死亡率千分之 ； GDP增長率較上年增長 %，從數(shù)據(jù)上來看 GDP增長較快，但基礎(chǔ)的薄弱和第二、三產(chǎn)品的增長較快形成反差； 人均 GDP平均 24768元；城市人居可支配收入 14255元，較 上一年度基本不變； 07年居民消費(fèi) 性支出年 8495元， 處于中下水平。這些數(shù)據(jù)與商業(yè)的增量形成鮮明的對比，商業(yè)的開發(fā)面積增量成倍數(shù)增加， 而收入的增長有限，目前已經(jīng)運(yùn)營的貴都廣場、明珠城等商業(yè)運(yùn)營能夠反映 出消費(fèi)的困境。 目前增量在售商業(yè)價格、租金分析 從五大商圈的在售商業(yè)項目來分析目前商業(yè)的價格與租金問題： （ 1）人民路商圈 目前在售的項目中，中大街的銷售均價一層 /平米，二層 /平米；租金首層 /平米 /天，二層 /平米 /天，三層 /平米 /天；恒天新世界，整體 15 層 銷售 均價在 /平米，首層銷售價格逼近 4 萬元，五樓頂層僅 ；租金價格在首層 3元 /平米 /天，二層在 /平米 /天，三層在 /平米 /天，四層在 /平米 /天，五層 /平米 /天；安達(dá)步行街目前銷售均價在 /平米，租金首層在 /平米 /天，二層在 1元 /平米 /天，三層在 /平米 /天；久益旺角項目采用只租不售的方式，目前租金首層在 /平米 /天，二層在 元 /平米 /天，三層在 /平米 /天； 人民路商圈的平均售價排在海安商業(yè)的首位，而且總體的銷售和招商體 量在海安 各商圈之首，影響著海安整體商業(yè)的均價線。 （ 2）中壩路商圈 明珠城目前售價首層在 /平米，二層在 /平米，三層在 /平米，租金價格在首層 元 /平米 /天，二層在 /平米 /天；名品街采用只租不售的形式，首層租金 /平米 /天，二層在 /平米 /天；中洋現(xiàn)代城 目前租金價格和售價未定； 新興起的中壩路商圈， 經(jīng)過這幾年的發(fā)展， 受品牌店的支撐和帶動， 逐漸趨于成熟， 由于空置面積和業(yè)主經(jīng)營不景氣， 商家在運(yùn)營管理上后續(xù)應(yīng)有較大的努力。 （ 3）汽車站商圈 奧華國際裝飾城售價 萬元 /平米，租金價格在首層 /平米 /天，二層在 元 /平米 /天，三層租金在 元 /平米 /天；聚金建材市場售 價在 萬元 /平米，租金價格首層在 /平米 /天，二層租金在 元 /平米 /天；麗晶廣場商業(yè)一二層連賣外鋪價格在 /平米，內(nèi)街在 /平米，目前沒有出租價格； 汽車站商圈目前商業(yè)體量最大， 售價和租金相對較低，但是巨大的人流導(dǎo)入，如果后期能在運(yùn)營和整體操作上得到相應(yīng)支撐，該商圈的升值潛力較大。 （ 4）火車站商圈 沿海大市場目前 出售商鋪的價格在 /平米，暫無明確的出租價格；批發(fā)王商鋪的售價一二層連賣在 /平米，一二三層連賣價格在 /平米；出租的價格在 /平米 /天，二層和三層出租 200元 /月 /間。 火車站商圈的售租價在目前海安最低， 但也是所有商業(yè)中目前發(fā)展最不好的區(qū)域。 （ 5）長江西路商圈 貴都廣場在售商業(yè)均價在 /平米，商鋪?zhàn)饨鹪谕怃佋?34元 /平米 /天，內(nèi)鋪在 1元 /平米 /天；都市兒童城的商鋪價格在首層 /平米，二層在 /平米 ，三層價格在 /平米；租金的價格在首層均價 /平米 /天，二層 1元 /平米 /天，三層 /平米 /天。 長江西路商圈目前在老批發(fā)市場的帶動下，發(fā)展相對緩慢，跟重要的是目前長江路的改造，對其影響更大。