【正文】 名稱 新世隆購物中心 建筑物特點 三層封閉商場 (帶地下一層 ) 開業(yè)時間 樓層總面積 7500 ㎡ 電梯情況 兩部單向扶梯 停車場位置及車位 50 個車位 中廳面積 無 裝修檔次 相對高檔裝修 客流量 600 人次 /時； (測試時間：周六 13： 0014： 00) 預(yù)計營業(yè)額 對外租金 1B： 進(jìn)場費一次性 4000 元，年贊助 1000 元 /年； 3%的扣點數(shù)。地處北大街南側(cè)，交通方便。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 31 附件： 一、陽泉市整體商業(yè)分析之其他零散商業(yè)分析 —— 百貨店類 天利購物廣場 位于礦區(qū)北大街礦務(wù)局局醫(yī)院的西側(cè)，為礦區(qū)目前唯一的大型綜合性商業(yè)，也是目前陽泉較高檔次的購物中心。近兩年開發(fā)的住宅狀況如下表所示： 類項 項目 漾泉小區(qū) 宏苑小區(qū) 鴻龍小區(qū) 如意小區(qū) 聯(lián)豐山莊 尚領(lǐng)鑒筑 開盤時間 起價 （元 /m2） 1240 1100 1300 1300 1400 1980 均價 （元 /m2） 1500 1398 1460 1550 1550 2500 最高價 （元 /m2） 1620 1550 1680 1750 1800 3000 二居主力總價 (元 ) 15 萬 14 萬 15 萬 15 萬 萬 萬 三居主力總價 (元 ) 萬 18 萬 16 萬 18 萬 20 萬 41 萬 銷售狀況 90% 100% 85% 推出部分 30% 90% 推出部分 80% 陽泉市的住宅項目底商體量均較小，且產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，大部分不對外銷售。 2． 而手機(jī)方面，在火車站附近已經(jīng)形成成熟、飽和的市場，而且手機(jī)類業(yè)態(tài)對于面積需求小，因此可不作為單項考慮。 泉中路餐飲一條街 泉中路與北大街交匯處以北不足一公里長的路段，是陽泉市餐飲業(yè)最為集中的一條街道。預(yù)計整 體商業(yè)20xx 年元旦開業(yè)。主力面積 200 平米，一層商鋪開間 米，進(jìn)深 10 米左右。 預(yù)期 20xx 年 9 月 28 日正式開盤銷售。其中規(guī)劃的商業(yè)面積超過 25 萬平米。 濱河世紀(jì)城項目簡介 濱河世紀(jì)城地塊為原陽鋼地塊，位于桃北東路， 將建成集商業(yè)、辦公、住宅為一體的 陽泉 市規(guī)模最大的綜合性城市建設(shè)項目。 19. 通過對商圈內(nèi)經(jīng)營商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商戶對于本案都非常關(guān)注，認(rèn)知度很高，同時也很關(guān)系何時能夠入場等問題。 15. 在靠近本案的陽泉三中的臨街商鋪中，以機(jī)電五金為主，租金偏低，同服裝類形成自然的分界。這是一種過渡形式的特殊商業(yè)。 10. 另外，在本商圈內(nèi)，有大量的婚紗攝影業(yè)態(tài)，檔次相對較高，與其他三級城市形成 鮮明差異。有很多品牌主力店和普通商品相互混雜。 2. 服裝類商品主流租金在 4 元，其他臨街商鋪和市場內(nèi)位置較好商鋪的租金可以達(dá)到 6 元。只要本項目能夠開業(yè)，他們都會選擇來消費。對于現(xiàn)在經(jīng)營市場中最為不滿的就是缺乏管理。 —— 街鋪類商業(yè)統(tǒng)計表 街道名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 租金狀況 (元 /平 /天 ) 租賃方式 主力鋪位面積 (平米 ) 經(jīng)營狀況 服裝鞋帽飾品 餐飲 其它類 興隆街 38 12 25(攝影美發(fā) ) 9 半年、年付無押金 30 良好，無空鋪 福壽街 27 5 12 6 年付無押金 30 良好，無空鋪 長順街 18 7 7 5 年付無押金 30 良好，無空鋪 天橋街 15 1 41(電子通信居多 ) 7 半年付無押金 25 良好，無空鋪 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 23 橋北街 1 3 43(五金占 70％ ) 6 半年、年付無押金 15 良好，無空鋪 新建路 25 26 134(五金百貨音像 ) 6 季、半年付無押金 15 良好，無空鋪 桃南東路 69 4 32(家具、建材 ) 6 半年、年付無押金 20 良好，無空鋪 合計 193 58 294 共計 545家商戶 六．商戶調(diào)查分析 （一）商戶調(diào)查分析 根據(jù)對興隆商圈內(nèi)臨街商戶及各市場商戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商戶有如下特點： 商圈內(nèi)商戶以經(jīng)營服裝類最多，通 常沒有服裝品牌。其范圍是北起興隆街南端，南到與德勝街的交匯處。桃南東路的臨街商鋪經(jīng)營商品的檔次參差不齊，多為中低檔和中檔商品。 主街一層沿街租金從 6－ 50 元 /平米 /天。 B1： 元 /㎡ /天； F1： 6 元 /㎡ /天； F2： 元 /㎡ /天； F3： 3 元 /㎡ /天 由以上各表數(shù)據(jù)，可匯總成如下界定商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)及商戶統(tǒng)計表： 業(yè)態(tài) 商戶數(shù)量（個） 服裝鞋帽服飾 413 五金 75 小百貨 331 其它 59 合計 878 百貨店形式商業(yè)商戶 1034 總計 1912 五、興隆商圈街鋪類商業(yè)匯總分析 （一）興隆街 興隆街是陽泉市的核心商業(yè)街，以其為中心，輻射鄰近的福壽街及周邊支線街道，共同構(gòu)成了興隆街核心商圈。 核心商 圈業(yè)態(tài)、租金、價格匯總分析 表一：核心商圈內(nèi)純市場類商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金狀況表： 名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 租金狀況 (元 /平 /天 ) 總使用面積 租賃方式 主力鋪位 面積 (平米 ) 服裝鞋帽飾品 五金 小百貨 其它 凱源商城 40 29 255 30 3 3000 年付無押金 10 橋北商城 19 46 76 19 3 5500 年付無押金 30 豐華商廈 60 4 2400 年付無押金 40 裕隆服裝城 34 4 1300 季付無押金 35 金隆商場 14 4 600 季付押 1 個月租金 30 溫州購物 42 4 1300 半年付押 1 個月 25 興隆百貨 70 7 1800 半年付無押金 20 興隆服飾街 26 6 400 半年付押 2個月租金 15 上海時裝廳 25 750 季付無押金 25 天橋商場 83 3 7 1500 年付無押金 20 合計 413 75 331 59 878 18550 結(jié)論：興隆農(nóng)貿(mào)市場整體業(yè)態(tài)水平較低，與本案定位不符，因此不作為考量對象，沒有計算在內(nèi)。 業(yè)態(tài)組合 服裝 商鋪數(shù)量 25 家 陽泉百貨大樓 名稱 陽泉百貨大樓 建筑物特點 共四層中式長條形建筑 開業(yè)時間 樓層總使用面積 3200 ㎡ 電梯情況 一部單向扶梯 停車場位置及車位 無 中廳面積 無 裝修檔次 中低檔裝修 客流量 20 人次 /時； (測試時間：周一 12： 4013： 40) 預(yù)計營業(yè)額 慘淡經(jīng)營 對外租金 1F：平均約為 6 元 /㎡ /天 空置率：無 2F：平均約為 5 元 /㎡ /天 空置率：無 3F：平均約為 3 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 3050 ㎡；主力約為 25 ㎡左右 商戶總數(shù) 約 160 戶 商場定位 中檔綜合性購物中心 拓展意向 客戶來源 商戶來源范圍：絕大部分為本地， 其余為陽泉周邊區(qū)域、太原區(qū)域客戶 商戶特點：陽泉地級經(jīng)銷商、個體商戶 顧客來源范圍：覆蓋面較廣，市中心及市郊均有 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 18 顧客特點：年齡、層次跨度大 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 1F 洗滌化妝、工藝品、藥店 800 ㎡ 2F 床上用品、男女服裝 800 ㎡ 3F 床上用品、男女服裝 800 ㎡ 4F 百貨 800 ㎡ 商業(yè)匯總統(tǒng)計表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表 市場名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營狀況 服裝 眼鏡、鐘表 天橋商場 83 3 主營中低檔服裝，人流大， 經(jīng)營狀況良好 上海時裝廳 25 主營中低檔服裝，人流大，經(jīng)營狀況良好 陽泉百貨大樓 100 商品檔次低，人流稀少，經(jīng)營狀況差 合計 108 3 211 表二：價格表 市場名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 天橋商場 7 20 年付，無押金 上海時裝廳 25 季付，無押金 陽泉百貨大樓 6（ F1） 5（ F2） 3（ F3） 30— 50 總結(jié)： 陽泉商業(yè)特色極為明顯，只要在商圈范圍之內(nèi)，商業(yè)的人流量就可以保證，也就意味著商業(yè)的經(jīng)營狀況可以保證，而脫離了商圈后，即使 商品的檔次和價位一致，但仍然無人光顧。城南通往興隆街的必經(jīng)之處，人流量非常大，有利于商業(yè)的經(jīng)營，因而租金價位保持在高位。 三層建筑，一層為陽泉最大的農(nóng)貿(mào)市場，具有一定的壟斷性質(zhì)，人流量較大，經(jīng)營狀況良好；二、三層以低檔服裝為主營業(yè)態(tài)，經(jīng)營狀況較差。 業(yè)態(tài)組合 化妝品 箱包 床上用品 童裝、服裝、鞋 合計 商鋪數(shù)量 5 1 1 70 77 興隆服飾街 地理位置 桃南東路 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積 400 平米，總商戶數(shù) 26 家，主力單鋪面積 15 平米 租金狀況 主力店鋪外街租金 6 元 /平 /天，半年付，押 2 個月租金 特點概述 經(jīng)營低檔男女服裝，經(jīng)營狀況良好。 業(yè)態(tài)組合 鞋 服裝 合計 商鋪數(shù)量 13 29 42 興隆百貨大樓 地理位置 興隆街 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積 1800 平米，總商戶數(shù) 77 家，主力單鋪面積 20 平米 租金狀況 主力店鋪租金 元 /平 /天，半年付，無押金 特點概述 主營各類中低檔服裝， 經(jīng)營狀況一般。內(nèi)部的業(yè)態(tài)分布較不合理；擺設(shè)混亂；內(nèi)部形象與興隆街的路面狀況反差較大，影響較高層次客群的進(jìn)入。 華龍購物中心 華龍購物中心是陽泉連鎖性商業(yè)，地處興隆街步行街的核心位置，于 20xx 年 4月開業(yè)。 僅一層 (位于二樓 )，盡管在二層，但因其位于商業(yè)核心興隆街，人流量較大，中低檔的服裝檔次也符合陽泉市大多消費者的消費心理。無空鋪。 是目前陽泉市經(jīng)營狀況最好的商業(yè)之一，從商品陳列到種類、檔次都高于同類三級城市 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 11 表二：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表（備注：由于新建路上有一部分是按照商場格局建設(shè)的商業(yè)，由于經(jīng)營不善，已改成市場類業(yè)態(tài)經(jīng)營，但一部分模式又沿襲了商場的模式，因此，為了便于分析，我們將之命名為商場類市場） 市場名稱 樓層 及業(yè)態(tài) 經(jīng)營狀況 商戶總數(shù) B1 F1 F2 F3 華林商場 中檔時尚休閑服裝 商品檔次較高，經(jīng)營狀況良好 94 百紡購物中心 日用品、小家電、小百貨 床品、男女裝、鞋 開業(yè)早，影響力大，商業(yè)分布不合理，檔次低，商品形式單一，營業(yè)狀況差 160 隆鑫購物中心 男女童裝、內(nèi)衣 鞋、化妝品、玩具 羽絨服、毛衫 男女童裝 開業(yè)時間長，有一定客源基礎(chǔ)，商業(yè)業(yè)態(tài)分布不合理 170 合計 424 表三：價格表 市場名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 B1 F1 F2 F3 F4 華林商場 30 年付，押金 20xx 百紡購物中心 6 3 25 隆鑫購物中心 3 3 4 6 30— 40 （四）新建路（按照由西向東方向： 豐華 —— 裕隆 —— 金隆 —— 日日新 —— 華隆 ——溫州 —— 興隆百貨 —— 興隆市場 ） 豐華商廈 地理位置 新建西路 市場規(guī)模 總經(jīng)營面積 2400 平米，總商戶數(shù) 60 家，主力單鋪面積 40 平米 租金狀況 主力店鋪租金 4 元 /平 /天，年付，無押金 特點概述 主營中低檔服裝和鞋，經(jīng)營狀況一般。 北京金力天房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)公司 10 商業(yè)分布極其不合理，各檔次商品設(shè)置區(qū)域交錯雜亂；二層商品形式單一，檔次多為中低檔，擺放凌亂，形象較差，營業(yè)狀況慘淡。 位于華聯(lián)商廈的地下一層，與百紡購物中心及馬路兩側(cè)的地下通道相連，人流量大。也可采用租金形式，約 8 元 /㎡ /月 空置率：無 6F：儲藏貨物，暫時自用 空置率：無 1B：約 4 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 15－ 300