【正文】 活動(dòng)十：做足節(jié)日活動(dòng)除了傳統(tǒng)的節(jié)假日以外，還要?jiǎng)?chuàng)造諸多的節(jié)日，使全年的節(jié)目達(dá)到二百多個(gè)，在節(jié)日期間，各種豐富多彩的活動(dòng)如：歌舞、表演、商品打折、新品路演、抽獎(jiǎng)等活動(dòng)講解取得人氣炒至最旺，使該區(qū)域成為安陽(yáng)最巨人氣的商業(yè)寶地?；顒?dòng)將邀請(qǐng)中央電視臺(tái)“同一首歌”欄目或“歡樂向前方”欄目到現(xiàn)場(chǎng)演出，務(wù)必使開街儀式成為安陽(yáng)最大的一個(gè)亮點(diǎn)。評(píng)審委員會(huì)有安陽(yáng)政界、工商界、教育界、文化界享有較高聲望、具有專業(yè)背景的業(yè)內(nèi)資深人士組成?；顒?dòng)二：民俗文化展示在節(jié)假日期間，推出安陽(yáng)民俗文化表演，推出深具地方民俗特色的豫劇、善應(yīng)抬皇杠、呂村戰(zhàn)鼓、銅冶捻傘、民間抬閣、秧歌等。（六）銷售再高潮階段● 客戶滲透工作要強(qiáng)● 廣告要有重點(diǎn)的進(jìn)行● 加大軟性宣傳● 加大促銷力度同時(shí)舉辦一些公關(guān)活動(dòng)。⑧在開街時(shí)要舉辦大型繽紛促銷活動(dòng)，務(wù)使開業(yè)要吸引整個(gè)安陽(yáng)市民甚至周邊地市市民的關(guān)注，以極旺的人氣為步行街的運(yùn)營(yíng)開個(gè)好頭。④和安陽(yáng)市旅游局聯(lián)合舉辦安陽(yáng)旅游節(jié)，提高項(xiàng)目知名度。⒁利用手機(jī)短信業(yè)務(wù)，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行集中信息滲透，并舉辦“發(fā)短信中大獎(jiǎng)”活動(dòng)。⑩印制系列宣傳紀(jì)念品，如：雨傘、打火機(jī)、氣球、杯子、筆、手提袋等小物品，以達(dá)到持久宣傳，逐步滲透的目的。⑥在安陽(yáng)主干道上設(shè)立彩旗、條幅、導(dǎo)向牌宣傳，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行感勝訴求。②設(shè)立安陽(yáng)最豪華的售樓中心，現(xiàn)場(chǎng)展版、噴繪圖、精制模型等，并在等離子壁掛電視上播放樓盤的三維動(dòng)畫片，力求在售樓現(xiàn)場(chǎng)對(duì)意向購(gòu)買者形成強(qiáng)大的沖擊力。（２）營(yíng)銷推廣執(zhí)行推廣階段的劃分與執(zhí)行●前期準(zhǔn)備階段● 市場(chǎng)預(yù)熱階段● 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段　● 開盤高漲階段● 市場(chǎng)穩(wěn)銷階段● 市場(chǎng)調(diào)整階段● 銷售再高峰階段● 市場(chǎng)收盤階段由于該項(xiàng)目是逐步開工，交工也是陸續(xù)，因此只能做一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)劃方案。品牌營(yíng)銷策略對(duì)于大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其營(yíng)銷一定要上升到品牌營(yíng)銷層次，對(duì)于“彰德府”項(xiàng)目以品牌營(yíng)銷分為以下幾個(gè)階段：a、理念形成階段親和而務(wù)實(shí)的理念能深層次打動(dòng)消費(fèi)者的心理，在實(shí)施推廣項(xiàng)目之前，提煉“彰德府”的基本理念，并作深入細(xì)致的考慮和分析，最后整合出恰當(dāng)表達(dá)“彰德府”的一整套精神理念，為品牌的定位打下基礎(chǔ)。g、個(gè)體戶與私營(yíng)業(yè)主：是比較眾多的群體，易于接受新的事物。e、事業(yè)單位職工和老師：作為投資者，手中同樣具有資金，但其具有的特點(diǎn)如同行政人員。b、企業(yè)單位： 某些大的企業(yè)，需要購(gòu)買商鋪來經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，以能達(dá)到自身企業(yè)拓展。帶租約銷售運(yùn)營(yíng)管理公司與商家聯(lián)系，確定租金，經(jīng)營(yíng)時(shí)間等經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)問題，然后讓業(yè)主與商家聯(lián)系、洽談、簽約，確保商鋪能夠租出去，給業(yè)主以投資信心。如果運(yùn)營(yíng)管理公司出現(xiàn)問題，可以聯(lián)名要求開發(fā)商換公司，或者退還保證金。其目的有三個(gè)：一是解決前期項(xiàng)目資金問題；二是提前鎖定銷售目標(biāo)，這些股東就是潛在購(gòu)房的業(yè)主；三是全民參與，群策群力，真正將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。我們將利用安陽(yáng)一切可以發(fā)揮的社會(huì)資源進(jìn)行推進(jìn)，并利用媒體進(jìn)行擴(kuò)大宣傳，通過活動(dòng)樹立項(xiàng)目的形象，營(yíng)造項(xiàng)目的銷售潛力?！罢玫赂鄙虡I(yè)文化步行街，則以現(xiàn)代商業(yè)的理念，尋求古今相映、中西合璧的最佳契合，以一街萬象的氣質(zhì)顯示出文化的巨大包容性和與時(shí)俱進(jìn)的綜合能力。為此，政府將給予大力支持，以協(xié)調(diào)各方面的工作，不僅關(guān)注項(xiàng)目的完美建設(shè)，更要促進(jìn)商業(yè)街在建成后的旺場(chǎng)及可持續(xù)發(fā)展，對(duì)消費(fèi)者有長(zhǎng)久的吸引力。商業(yè)街將融觀光、購(gòu)物、休閑、文化、娛樂、餐飲、商務(wù)于一體，商品包羅萬象，服務(wù)內(nèi)容豐富。全新的街式商業(yè)空間規(guī)劃的商業(yè)街為線狀的建筑空間，由于交通方便，人流集中，商店能與大量的顧客直接接觸，二十四小時(shí)的不夜城有利于增加營(yíng)業(yè)額和商業(yè)利潤(rùn)，將商業(yè)街設(shè)計(jì)為步行區(qū)，十分適宜于市民與旅游觀光者的采購(gòu)、散步與閑談，大量的步行者將形成生機(jī)勃勃的景象，體現(xiàn)出商業(yè)的繁榮?！耙笮妗鄙陥?bào)世界文化遺產(chǎn)的工作進(jìn)一步加快，以旅游城市為主導(dǎo)的城市發(fā)展，將大大促進(jìn)商貿(mào)及服務(wù)業(yè)的繁榮。步行街在大城市里興旺發(fā)達(dá)，根本的原因不再于步行街這一概念，而在于城市商業(yè)本身強(qiáng)大的輻射能力。使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化，達(dá)到最佳的銷售、盈利模式。形成最大化優(yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)勢(shì)口碑。結(jié)論：所以我們應(yīng)根據(jù)安陽(yáng)市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，以主題概念+大眾化消費(fèi)為核心，打造出一種全新的街鋪文化。項(xiàng)目周邊的租金地：在項(xiàng)目周邊的租金價(jià)位在75—100元/平方米/月之間，對(duì)于項(xiàng)目的后期租金的回收造成一定的影響，從而為銷售帶來一定的困難。商鋪市場(chǎng)看好：安陽(yáng)投資者均看好核心商圈內(nèi)的獨(dú)立街鋪，因此街鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)出“一鋪難求”的局面，且單價(jià)一路走高。商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重：近期開發(fā)的商業(yè)樓盤如：夏綠地、金豪庫(kù)、美麗華，無論從銷售還是到招商，運(yùn)營(yíng)狀況均不太理想，安陽(yáng)商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。中外合資： 項(xiàng)目由超越集團(tuán)與香港投資公司合作開發(fā)，將融合先進(jìn)的香港房地產(chǎn)開發(fā)理念，并將爭(zhēng)取到最優(yōu)惠的政策扶持。周邊的消費(fèi)能力：在項(xiàng)目的周圍有著30萬以上的居民生活群，而且文峰路貫穿于安陽(yáng)東西城區(qū)，有著很強(qiáng)的人流。項(xiàng)目分析： 該項(xiàng)目由于沃爾瑪?shù)娜腭v將會(huì)帶來極旺的人氣，預(yù)計(jì)底層商鋪銷售將不存在問題，并且沃爾瑪?shù)牡絹韺?huì)加劇安陽(yáng)零售業(yè)的洗牌，尤其是對(duì)安陽(yáng)的大型超市，將會(huì)受到極大的沖擊。銷售政策：商業(yè)頭三年包租，年回報(bào)率8%，五成十年按揭銷售價(jià)格：㎡ 二層為8000元/㎡，三層為5000—6000元/㎡ 四層、五層為3000元/㎡ 寫字樓售價(jià)為3500—4000元/㎡銷售情況：預(yù)計(jì)已銷售面積為30%租賃價(jià)格：一層：100元/㎡，二層：60元/㎡，三層：40元/㎡項(xiàng)目分析：該項(xiàng)目操盤手法較為嫻熟，廣告攻勢(shì)兇悍，但由于項(xiàng)目先天設(shè)計(jì)有誤（進(jìn)深為24米，上下層無法互借人氣），因此商場(chǎng)招商難度很大，寫字樓由于售價(jià)過高造成滯銷，雖然以“庫(kù)”的概念、沃爾瑪?shù)念}材來抄作，但投資人依舊不買帳。銷售價(jià)格：一層均價(jià)為10500—11178元/㎡ 二層6351—7900元/㎡，均價(jià)7000元/㎡ 租金采用返點(diǎn)，一般品牌22%，大品牌21% 三、四層不賣只租 臨街商鋪價(jià)格：18000—19000元/㎡（面積以24—46㎡為主）銷售政策：五成十年按揭，返租十年，年回報(bào)10%。衛(wèi)東購(gòu)物廣場(chǎng)安鋼店位置：安鋼文體路中段開發(fā)商：貞元房地產(chǎn)開發(fā)公司商場(chǎng)面積：㎡結(jié)構(gòu)：地下一層為衛(wèi)東超市，面積為5000㎡地上1/2層為化妝品、珠寶首飾、小家電等，租金：100—150元/㎡/月地上一層為品牌服裝，租金：90—110元/㎡/月項(xiàng)目分析： 衛(wèi)東安鋼店自2005年9月8日開業(yè)以來，經(jīng)營(yíng)情況一般。（二） 項(xiàng)目定位問題未能突出其規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，商場(chǎng)定位與其他商場(chǎng)同質(zhì)化，整合品牌的能力差，安陽(yáng)最大的MALL的魅力未能顯現(xiàn)出來。但目前該區(qū)域商業(yè)過度聚集，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重，商業(yè)中心的內(nèi)部分工得不到體現(xiàn)，無法滿足高層次的消費(fèi)需求。第二部分：安陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境一、項(xiàng)目背景安陽(yáng)市目前的商業(yè)發(fā)展相對(duì)集中，以北大街、解放路以及文峰中路為中軸線，向東西兩處擴(kuò)散，形成了整個(gè)安陽(yáng)市的最大商業(yè)圈。中心景觀軸線也做成下沉式步行街，其中一層及負(fù)一層以豆腐巷、三義巷、卜府巷、小顏巷、東鐘樓巷、西鐘樓巷、喬家巷、唐子巷、竹竿巷、仁義巷、裴家巷、香巷、鵝脖巷、紀(jì)家巷、東官帶巷、西官帶巷、夾巷、丁家巷等十八巷命名的風(fēng)情街區(qū)構(gòu)成。修建明清風(fēng)格的古城墻，將匯聚明清文化之精粹的街頭小品、雕塑、中國(guó)文字碑林、安陽(yáng)歷史人物及典故以多種形式展現(xiàn)出來。⑤要充