【正文】 具體發(fā)布時(shí)間，視2月8日前，招租情況摸底情況再另行制定。因此，我們將招租視為整個(gè)營銷過程之“重頭戲”，將通過多種媒體組合進(jìn)行大量的造勢(shì)宣傳：車體廣告、報(bào)紙軟性文章、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告論壇等等手段，詳見本章第三部分之“組合媒體發(fā)布計(jì)劃”。 售樓處背景音樂：劉德華《親愛的馬桶》和一些適合場(chǎng)合的音樂。1/16—1/24征求租客意見及租金摸底1/16—2/1編制銷售培訓(xùn)百問2/4培訓(xùn)及考試2/1—2/8租金及銷售價(jià)格表制定2/1—2/6售樓處布置及氣球等2/6全部人員進(jìn)場(chǎng)三 組合媒體發(fā)布計(jì)劃階 段日 期工 作 內(nèi) 容負(fù)責(zé)人形象認(rèn)知期1/15—1/20確定條幅內(nèi)容,制作、懸掛世方/禮儀公司1/15—1/20聯(lián)絡(luò)巴士公司,車體廣告事宜世方/世浩2/1—2/15樓體立面形象展示世浩2/13晚報(bào)文章—南山呼喚大型家居主題商場(chǎng)廣告公司/世方2/14南方都市報(bào)—南山家居市場(chǎng)大蛋糕,誰飲頭啖湯廣告公司/世方2/14南方都市報(bào)零售業(yè)營銷新革命廣告公司/世方2/14商報(bào)—經(jīng)銷商談南山家居市場(chǎng)廣告公司/世方2/15商報(bào)—百姓談南山家居市場(chǎng)廣告公司/世方2/16廣告論壇預(yù)告廣告公司2/17南山家居市場(chǎng)論壇主講人：裝飾協(xié)會(huì)會(huì)長，天虹經(jīng)理，世浩，世方2/20專家論壇世方/廣告公司平面廣告2/15商報(bào) 1/4彩世方/廣告公司2/18南方都市報(bào) 1/4套紅世方/廣告公司2/18以后暫略世方/廣告公司四 銷售賣場(chǎng)策劃 售樓處面積：建議不用很大面積，空間小，容易積聚人氣，幾個(gè)客戶一到，氣氛就很熱烈，易造成熱銷、火爆的銷售氣氛。4) 集美堂家居新生活廣場(chǎng)組合在一起，形象現(xiàn)代、大氣有品味。 證明：以算帳或打分評(píng)分的方式展現(xiàn)。 營業(yè)時(shí)間從朝9：30至晚9：30，適應(yīng)南山客戶特 點(diǎn)，增加生意機(jī)會(huì)。一定會(huì)關(guān)門。 證明：* 傳統(tǒng)零售業(yè)代表天虹商場(chǎng)策劃部經(jīng)理發(fā)表公開講話。 * 深圳裝飾協(xié)會(huì)會(huì)員單位。 證明：* 物業(yè)與南油大道背景圖牌。 * 大型商家捷足先登。B、 商圈主題訴求：南山華強(qiáng)北在哪里？當(dāng)然是沃爾瑪商圈。A、 區(qū)位主題訴求：是困守羅湖，還是殺入南山？ 是生存還是發(fā)展？ 市區(qū)亦或南山？進(jìn)攻還是防守？ 誰不想搶占市場(chǎng)份額？誰不想永續(xù)經(jīng)營？ 南山家居大蛋糕，不容錯(cuò)過。 隨著交通條件的改善，城市西移步伐明顯加快。* 休閑椅的設(shè)置，以吸引人氣，并留住顧客* 砍掉門前的道路綠化樹，以開闊廣場(chǎng)視野，并增強(qiáng)商場(chǎng)昭示力第二部分 招租推廣策略一、主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn)市場(chǎng)定位 招租客戶與投資客戶完全不同，他們不僅僅需要發(fā)展商對(duì)遠(yuǎn)景所進(jìn)行的虛幻的承諾，更看重眼前實(shí)實(shí)在在的利益。 * 商場(chǎng)外墻每遇南山某樓盤入伙，即打巨型條幅祝賀，既為商場(chǎng)造聲勢(shì)、提高知名度，又可以招攬?jiān)摌潜P的住戶前來購物，一舉兩得。如：放置一個(gè)抽獎(jiǎng)大轉(zhuǎn)盤，凡是在本商場(chǎng)購買商品的顧客，都可以參加抽獎(jiǎng)，并有精美禮品送，禮品費(fèi)用由各商家分?jǐn)偂Ｗ饧s1年1簽的好處是：可以及時(shí)、靈活地根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，而且對(duì)于租客來講也放心（擔(dān)心每年的租金遞增值太高，承受不起）。第三條：由于租金每年有68%，甚至是10%的租金遞增，因 此，第一年商場(chǎng)的租金可以適當(dāng)定低些，等第二年 市場(chǎng)做旺之后，再提租金也不遲?！翱杀取钡亩x是：規(guī)模、經(jīng)營品種相似的商場(chǎng)（金麗、香江）或地理位置接近的商場(chǎng)（如金暉）的租金也有一定的參考價(jià)值。 4）若招不滿，則可加些輔助類的經(jīng)營品種。如：陶瓷的商家眾多，如果一層已經(jīng)招滿，可考慮部分陶瓷類的商家放在二層。* 促銷氣氛營造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷售和良好購物心情的培養(yǎng)。* 商場(chǎng)用電：地面預(yù)留用電插座。 因此，本商場(chǎng)過道設(shè)計(jì)為： ，視消防要求。40 / 40 第二章 物業(yè)發(fā)展建議一 商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì) * 商場(chǎng)格局設(shè)計(jì) 獨(dú)立收銀、商場(chǎng)中部開放式格局，相臨鋪位間隔板高度 ；靠墻四周采取半開放式或封閉式格局。 四 總結(jié)分析 深圳家裝市場(chǎng)主要集中在：八卦嶺、筍崗、田貝一帶，南山目前尚無大的家裝市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)很好地抓住此機(jī)會(huì)點(diǎn)。 海雅百貨經(jīng)營品種多樣齊全，場(chǎng)內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品世界、時(shí)裝商場(chǎng)、男士用品、家用商場(chǎng)、兒童天地、美食廣場(chǎng)等，真正實(shí)現(xiàn)了“一站式”購物。主營各類家具：沙發(fā)、桌椅、床、餐臺(tái)等各種普通家具及少量高檔家私。* 筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研香江裝飾廣場(chǎng)：位于寶安北路，人才大市場(chǎng)旁，是規(guī)模最大，經(jīng)營劃分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個(gè)商場(chǎng)。 金麗家居廣場(chǎng)經(jīng)營范圍1F：地磚、馬桶、淋浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、門鎖等。指望旁邊鵬基大廈招商使用后，能帶旺生意。三期位于八卦三路，與國際展覽中心相臨，只開業(yè)一層，生意一般。如人人樂購物廣場(chǎng)推出的真心換真情活動(dòng)，如果消費(fèi)者在人人樂購物廣場(chǎng)遇到下雨，不管有沒有購物，都可以獲贈(zèng)雨傘一把，一周內(nèi)還回即可。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中心，南油購物公園均有大規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開發(fā)，南山商圈內(nèi)充滿了無限商機(jī)。* 南山商圈架構(gòu)被重組商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格局被打破。* 大型綜合類商場(chǎng)問世，慘淡經(jīng)營海雅百貨規(guī)模35000M2，在海雅百貨開業(yè)之前，南山尚無一家大型百貨商場(chǎng)。近兩年來，南山商服樓盤推出速度之快，規(guī)模之大，檔次之高，非往年堪與比擬。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到華強(qiáng)北和東門購物的南山人比例達(dá)到25％以上。而現(xiàn)在南山居住，福田、羅湖購物卻是活生生的現(xiàn)實(shí)。加上各類商鋪門店，總的商業(yè)面積約20~30萬平方米，由于商業(yè)不集中，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分分散，又大都采用地鋪式經(jīng)營，因而經(jīng)營的各種商品品種較少，檔次較低，顯得比較零亂。新開工面積占全市的１４％，竣工面積占全市的１２％，樓花銷售面積占全市的１４％。5 南山商業(yè)供應(yīng)量分析 進(jìn)年來，蛇口沃爾瑪購物廣場(chǎng)，南新路女人世界，姊妹城，南山商業(yè)文化中心的海雅百貨新形象商場(chǎng)先后開張營業(yè)，西部電子商場(chǎng)、佳騰電器城、萬豪商業(yè)場(chǎng)、東方巴黎服裝城等商服物業(yè)鋪天蓋地廣告宣傳及層出不窮的多種促銷的活動(dòng)的開展，形成了南山商服物業(yè)爭搶市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)火爆場(chǎng)面。這三個(gè)商圈，是南山商業(yè)發(fā)育得最為成熟的繁華區(qū)。港人前往羅湖購物是因?yàn)楦廴丝梢宰罱?、最便利到達(dá)羅湖，是因?yàn)楦廴藢?duì)羅湖商服物業(yè)有較深入的了解，是因?yàn)榱_湖的購物環(huán)境已接近和達(dá)到香港水平。 輻射周邊居民 周邊指科技園、西麗和寶安。在南山購物環(huán)境日漸改善的條件下，南山商貿(mào)物業(yè)將徹底一改完全區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的特征，將有力地輻射寶安及其周邊地區(qū)，吸引港人前往購物的前景也不是奢望。 二、 南山商業(yè)市場(chǎng)綜述 南山商業(yè)市場(chǎng)面臨的歷史契機(jī) 深圳城市中心的西移，濱海大道的建成通車，西部跨海大橋的規(guī)劃，給予了南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。 專業(yè)市場(chǎng)增多，競爭更加激烈訂立明確的主題，走專業(yè)化路線來吸引客戶的專業(yè)市場(chǎng)越來越多。 * 發(fā)展商能否“放水養(yǎng)魚”是招商工作的關(guān)鍵。而實(shí)際的經(jīng)營者無法接受和使用過小的商鋪，這種矛盾只好通過重新劃分、整合鋪位來解決，從而導(dǎo)致銷售鋪位與經(jīng)營鋪位完全不同的局面，一旦經(jīng)營客退出重新招租時(shí)，必將引發(fā)各種矛盾。事實(shí)上，即使后來彩福大廈的裙樓商場(chǎng)因新一佳著名商家的進(jìn)駐，和發(fā)展商不惜血本10年8%的回報(bào)率而使彩福大廈裙樓銷售良好，也不可以輕易斷言市場(chǎng)可以接受這種商場(chǎng)鋪位劃分的形式。因?yàn)?，這種形式存在許多的問題尚未解決： * 產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)不統(tǒng)一的矛盾始終未能解決。 * 經(jīng)營管理水平是影響商場(chǎng)存活的關(guān)鍵因素。一個(gè)新的商場(chǎng)開業(yè)需要培育市場(chǎng)的時(shí)間,發(fā)展商需要給經(jīng)營客適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠來增強(qiáng)其對(duì)商場(chǎng)的信心，從而吸引進(jìn)場(chǎng)，這就需要發(fā)展商在一段時(shí)間內(nèi)承受短期利益的損失，如減免租金、管理費(fèi)等，這些措施對(duì)發(fā)展商的資金壓力較大，發(fā)展商