鴛鴦湖公園改造拆遷安置項目可研報告(21頁)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-03 08:36本頁面
【導讀】案，以及實施還建房屋項目。區(qū)，進行征收改造。一部分土地原用于公園建設(shè)；一部分進行房地產(chǎn)。開發(fā)，規(guī)劃主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。路、賓館北、長城路、紅山路所圍成的區(qū)域。鴦湖公園規(guī)劃總用地面積80453平方米。平方米；商業(yè)房屋征收面積為平方米。綠化率%（方案二），開發(fā)用地的總成本萬元。年下半年起至2020年底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)期。正在委托被征收房屋的評估。
【正文】 平方米，銷售收入估算為 萬元 （ 2）商鋪銷售收入估算： 按 38000元 /平方米，建筑面積 平方米，銷售收入估算為 萬元 （ 3） 地下 二層商業(yè)銷售收入估算 按 6000 元 /平方米，建筑面積 平方米，銷售收入估算為 萬元 （ 4）辦公銷售收入估算 按 7500 元 /平方米，建筑面積 平方米，銷售收入估算為 萬元 （ 5）酒店銷售收入估算： 按 8000元 /平方米，建筑面積 21198平方米，銷售收入估算為 萬元 18 （ 6）地下車位銷售收入估算：按 6500元 /平方米，建筑面積 平方米，銷售收入估算為 萬元 項目實施方案 （略） 具體擬定實施進度，原則上進行公開招標，有開發(fā)商開發(fā)。 第四部分 鴛鴦湖公園改造項目 鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務(wù)。用地面積 80453 平方米。總投資概算 元。 具體內(nèi)容詳見設(shè)計，下附部分相關(guān)表： 第五部分 項目實施盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分 析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。 銷售收入 本項目銷售收入包括寫住宅、字樓及商業(yè)銷售收入。 銷售稅金 按稅法規(guī)定本項目應繳納營業(yè)稅、城維稅、教育費附加等，綜合稅率為 %。 利潤測算 本項目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。 敏感性分析 敏感性分 析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。 反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù) =目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加 10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù) =20％ /10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感19 系數(shù)為負，說明目 標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。 變動因素 成本變動 成本變動幅度（ %）對各項經(jīng)濟指標變化的影響。例如： 經(jīng)濟指標 預測成本 90% 預測成本 預測成本 110% 預測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 變動因素二售價變動 售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假 設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 變動因素一容積率變動 容積率變動各項指標的變化 主要指標 容積率1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 經(jīng)濟指標 預測售價 90% 預測售價 預測售價 110% 預測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 20 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 價格波動基本不會導致項目出現(xiàn)虧損。投資增加 10%，項目仍能夠贏利，但也應切實作好項目管理工作，以降低成本 盈虧平衡分析評價結(jié)論 測算公式：預測銷售收入 開發(fā)投資成本 征收拆遷補償價值 公園建設(shè)投入 =項目開發(fā)盈虧（ + ）。 測算結(jié)果： = 萬元 第五部分 結(jié)論及建議 結(jié)論 本項目具有良好的社會意義 本項目具有良好的經(jīng)濟意義 ， 該 項目 的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項財務(wù)指標均優(yōu)于相應的標準，同時，該項目建設(shè)有利于改善榆林市的城市面貌，并對提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會效益，只要對 項目 進行科學運作，規(guī)范管理， 項目 達到預期目標是有保證的。 建議 為了使 項目 順利實施，早日竣工，早見效益，本可行性報告提出如下建議： （ 1）政府要加強領(lǐng)導，落實責任。各部門需全力配合，大力支持。 （ 2）該 項目 工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復雜。在國地、住建、規(guī)劃、 財政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。 （ 3）盡快做好前期工作。該 項目 已做了大量的前期工作，但進 21 度還要加快。盡早啟動拆遷工作。 （ 4）盡快制定具體實施方案。 編制單位：陜西榆林誠信房地產(chǎn)評估有限公司 陜西和諧招標造價咨詢有限公司 編制時間： 2020 年 3 月
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