【導(dǎo)讀】都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開發(fā)有限公司提供的有關(guān)項(xiàng)目資料；項(xiàng)目提出背景及建設(shè)的必要性；市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)；項(xiàng)目建筑規(guī)模與設(shè)計(jì)方案；項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析；目前都江堰市委、市政府提出的“打造國際休閑度假第一城”。綿陽等城市，開創(chuàng)復(fù)式旅游鏈條：即通過加大對(duì)休閑旅游設(shè)施的建設(shè)，售住宅增加公司的盈利，進(jìn)都江堰旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖?。成建筑面積為17017平方米。項(xiàng)目地處都江堰市西區(qū)，座落在二王廟。后山下，山青水秀，風(fēng)光秀麗，園內(nèi)庭臺(tái)樓閣，小橋流水，古木參天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪華，是都江堰市的高擋消費(fèi)場(chǎng)所。公園經(jīng)營火爆，預(yù)計(jì)今年經(jīng)營收入3000萬元。118畝），容積率，建筑密度%，綠化率%。筑面積19532平方米。地下停車位512個(gè)，地上停車位290個(gè)。㎡，地下車位㎡。元、銷售費(fèi)109萬元、基本預(yù)備費(fèi)639萬元）。銷售款轉(zhuǎn)投入萬元，占總投資金額。的%；項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款18500萬元，占投資總額的％。夠滿足銀行貸款億元的要求，

　　

【正文】 目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目銷售收入如下： 洋房住宅（ 6+1） ： ㎡ *5500 元 /㎡ = 億元 底層商鋪 ： ㎡ *10000 元 /㎡ = 億元 低層洋房 （疊拼） ： ㎡ *8500 元 /㎡ = 億元 商務(wù)樓 ： 4137 ㎡ *6000 元 /㎡ = 億元 酒店： 18598 ㎡ *5000 元 /㎡ = 億元 地下車位 ㎡ *1500 元 /㎡ = 萬元 合計(jì)收入： 億元 詳見 營業(yè)收入估算表 （ 附表 4）： 稅金及附加 ：（詳見附表 5）： （ 1）營業(yè)稅：營業(yè)稅稅率為 5％ （ 2）稅金及附加：包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育稅附加、地方教 育稅附加，當(dāng)?shù)匾?guī)定稅率分別采用營業(yè)稅的 7%、 3%和 1%收取。副調(diào)基金按銷售收入的 1? 收取。 項(xiàng)目合計(jì)應(yīng) 交稅金 及附加 2992 萬元。 銷售期 成本費(fèi)用 ： 經(jīng)估算，銷售期 成本費(fèi)用 為 萬元（詳見附表 5）： 利潤總額 ：經(jīng)估算 利潤總額 為 萬元（詳見附表 7）： 所得稅： 萬元 凈利潤：利潤總額 所得稅， 凈利潤為 萬元（詳見附表5）： 項(xiàng)目 總貸款期 為 4 年。 其中：建設(shè)期 1 年， 經(jīng)營期 3 年。 還貸 期 3 年 本項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)貸款 18500 萬 元 ，項(xiàng)目建成后以 銷售收入 償還銀行貸款，還款計(jì)劃為 還貸期 第 一 年還本 6000 萬元， 還貸 期第 二 年還本 6000 萬元 ，貸期第三年還本 6500 萬元 。 1抵押物設(shè)置 業(yè)主以該項(xiàng)目 土地 120 畝，作為銀行貸款抵押，按照當(dāng)?shù)赝恋鼗鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 200 萬 /畝，初步評(píng)估價(jià)為 億元，按 60%折價(jià)計(jì)算抵押值為 億 元 。 二、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入 53137 萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤 萬元，項(xiàng)目投資利潤率為 %，投資利稅率 %，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（折現(xiàn)率 10%），投資回收 期靜態(tài) 年，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)很 好 。 各項(xiàng)指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo) ，項(xiàng)目 獲利能力 極 強(qiáng) ， 該項(xiàng)目具有較好的開發(fā)前景和良好的投資回報(bào)。 敏感性分析（見下表）： 敏感性分析表 項(xiàng) 目 變化率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期靜態(tài) 基本方案 % 營業(yè)收入 10% % 10% % 總成 10% % 本費(fèi)用 10% % 從上表可以看出，總投資、 營業(yè) 收入 和經(jīng)營成本產(chǎn)生變化 時(shí)，雖然財(cái)務(wù) 效益指標(biāo) 有一定變化，但最低的 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 都在 %以上 ， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都大于 0，說明侏羅紀(jì)溫泉房地產(chǎn)項(xiàng)目 的抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)，成本和市場(chǎng)的變化對(duì)公司的經(jīng)營影響很小。 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn) =年固定成本247。（營業(yè)收入 可變成本 營業(yè)稅金） 100% =% 因此項(xiàng)目銷售達(dá)到 %即可保本。 三 、結(jié)論 從上述指標(biāo)分析看，財(cái)務(wù) 內(nèi) 部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高 于行業(yè)平均收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 遠(yuǎn)大于 0， 都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂中心運(yùn)營 保本 點(diǎn)較低，企業(yè)利潤高，從上述指標(biāo)可以看出，都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂中心項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益 十分理想 ， 具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，具有很好的開發(fā)前景和良好的投資回報(bào)， 從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)角度考慮， 項(xiàng)目 是可行的。 該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將作為都江堰雙遺產(chǎn)的配套和都江堰市旅游業(yè)拓展項(xiàng)目，是當(dāng)?shù)卣闹攸c(diǎn)工程。項(xiàng)目建成必將促進(jìn)西部、特別是四川旅游業(yè)跨越式發(fā)展。都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開發(fā)有限公司將按照成都市提出的“努力建設(shè)中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、 綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代化特大中心城市”的目標(biāo)，為創(chuàng)造更加文明 、更加優(yōu)美的城市環(huán)境而精心打造都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂休閑中心旅游項(xiàng)目。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 附表一 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 總用地面積 m2 總建筑面積 m2 洋房住宅（ 6+1） m2 底層商鋪 m2 低層洋房（疊拼） m2 商務(wù)樓 m2 酒店 m2 地下車庫 m2 總貸款期 年 4 一 總投資 萬元 1 固定資產(chǎn)投資 萬元 2 銷售費(fèi)用 萬元 3 建設(shè)期貸款利息 萬元 二 營業(yè)收入 萬元 三 總成本 萬元 四 稅金及附加 萬元 五 所得稅 萬元 六 凈利潤 萬元 七 利潤總額 萬元 八 經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià) 1 投資利潤率 % % 2 投資利稅率 % % 3 資本金利潤率 % % 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅后 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅后 6 投資回收期靜態(tài) 年 （含建設(shè)期） 7 投資回收期動(dòng)態(tài) 年 （含建設(shè)期） 8 還貸期 年 3 總 投 資 估 算 表 （單元：萬元）附表二 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱 估算價(jià)值 占固定資產(chǎn) 備 注 單位 數(shù)量 單價(jià) (元 ) 合計(jì) 投資比例（ %） 一 土地費(fèi)用 m2 % 含溫泉開發(fā)費(fèi)用 3000萬 二 建筑安裝工程費(fèi) m2 % 1 洋房建安費(fèi)用 m2 % 框架結(jié)構(gòu)、招標(biāo)合同價(jià) 2 低層洋房建安費(fèi)用 m2 % 磚混結(jié)構(gòu)、招標(biāo)合同價(jià) 3 底層商業(yè)建安費(fèi)用 m2 % 框架結(jié)構(gòu) 4 酒店建安費(fèi)用 m2 % 5 商務(wù)樓建安費(fèi)用 m2 % 三 總平面配套設(shè)施費(fèi) % 1 社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) ㎡ 100 % 室外給排水、室外電氣、高低壓設(shè)備、智能化系統(tǒng)、備用發(fā)電機(jī)等 2 園林環(huán)境費(fèi) ㎡ 240 % 小區(qū)道路 、廣場(chǎng)、綠化、圍墻、照明設(shè)備等 3 地下停車庫 m3 2100 % 4 自行車庫 m2 1300 % 5 物業(yè)用房 m2 1600 % 6 地下設(shè)備用房 m 1600 % 7 小區(qū)配電 m % 四 工程建設(shè)其他費(fèi)用 % 1 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) % 2 報(bào)批報(bào)建費(fèi) % 3 三通一平費(fèi) 10 % 含場(chǎng)平、臨時(shí)道路、臨時(shí)用電、臨時(shí)用水 4 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 10 % 含臨時(shí)圍墻、臨時(shí)辦公室、場(chǎng)地占用、臨時(shí)圍板 5 工程管理費(fèi) 35 % 含工程監(jiān)理、預(yù)結(jié)算編審、現(xiàn)場(chǎng)行政費(fèi)用、工程質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、工程保險(xiǎn)、市場(chǎng)咨詢 等費(fèi)用 五 其它 % 1 銷售費(fèi)用 10 % 售樓部、樣板間 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 % % 3 預(yù)備費(fèi) % 按前 4 項(xiàng)成本的 2％預(yù)計(jì) 六 總投資 % 投 資 使 用 計(jì) 劃 與 資 金 籌 措 表 （單位：萬元）附表三 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 總投資 固定資產(chǎn)投資 銷售費(fèi)用 建設(shè)期貸款利息 2 資金籌措 自籌資金 自有資本金 銷售款轉(zhuǎn)作投資 借款 中期借款 流動(dòng)資金借款 短期借款 借 款 還 本 付 息 計(jì) 算 表 （單位：萬元）附表四 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 還貸年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 銀行貸款（ %） 年初借款本息累計(jì) 本金 18500 12500 6500 建設(shè)期利息 本年借款 本年應(yīng)計(jì)劃息 本年償還本金 6000 6000 6500 本年支付利息 2 還本息資金來源 未分配利潤 折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 銷售收入 營業(yè)收入、稅金及附加估算表 （單位：萬元）附表五 序號(hào) 名稱 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額（萬元） 一 洋房住宅（ 6+1） 二 底層商鋪 三 低層洋房（疊拼） 四 商務(wù)樓 五 酒店 六 地下車庫 七 合計(jì) 序號(hào) 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) (萬元 ) 一 銷售收入 (萬元 ) 1 2020 年銷售收入（占總收入的10%） 2 2020 年銷售收入（占總收入的50%） 3 2020 年銷售收入（占總收入的30%） 4 2020 年銷售收入（占總收入的10%） 二 稅金及附加 (萬元 ) 1 營業(yè)稅 (銷售收入的 5%） 2 城建稅、教育費(fèi)附加 (營業(yè)稅的7%+3%） 3 主副食品調(diào)節(jié)基金（銷售收入的1?） 4 印花稅（銷售收入 ?） 總 成 本 費(fèi) 用 估 算 表 （單位：萬元）附表六 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期（年） 經(jīng)營期（年） 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 一 總投資 二 財(cái)務(wù)費(fèi)用 三 銷售費(fèi)用 四 項(xiàng)目管理費(fèi)用 合計(jì) 注：總投資已含銷售費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)用及建設(shè)期利息，本表不再另計(jì)。 損 益 表 （單位：萬元）附表七 序號(hào) 項(xiàng)目 年份 建設(shè)期（年） 經(jīng)營期（年） 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費(fèi)用 4 利潤總額（ 123） 5 所得稅 6 稅后利潤 盈余公積金 公益金 未分配利潤 累計(jì)未分配利潤 現(xiàn) 金 流 量 表 （單位：萬元）附表八 序號(hào) 項(xiàng)目 年份 建設(shè)期（年） 經(jīng)營期（年） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 合計(jì) 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 自有資金 借款本金償還 借款利息支付 總成本 本資料來自 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 (12) 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)（ ic=10%） 6 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量