【導讀】平陰項目地塊基本情況介紹·························5. (一)平陰縣近年土地供應情況·················11. (二)平陰縣房屋建設基本情況·················12. (一)平陰縣商業(yè)用房市場容量分析·················&#183

　　

【正文】 人均可支配收入增長率為 11%計算， 2020年平陰的人均可支配收入為 10997元 /人年，為 2750 元 /戶月。 2020年 其可支撐的房價為 3200 元 /㎡ ， 2020 年可支撐的房價為 3500 元 /㎡ 。 四、 平陰目前商鋪房價市場承受上限的 分析 商鋪購買行為分為兩種人群： 購買用于出租收益房屋升值的投資購買群體； 購買用于經(jīng)營使用及商鋪升值的使用群體。 這里暫不作經(jīng)營使用群體的分析，僅從投資購買群體的角度對商鋪價格的走勢上限進行分析。 (一 ) 平陰商鋪的購買群體 商鋪的投資必須是在解決了吃穿住行等基本生活面后所進行的投資行為。因此在將平陰的商鋪購買投資者鎖定為平陰高收入家庭及較高收入家庭。 (二 ) 商鋪價格上限的分析 兩種人群的戶均存款金額： 高收入家庭： 1536602 元 較高收入家庭： 190379 元 平陰居民的消費支出心理： 城鎮(zhèn)人均可支 配收入： 9908 元 /年 城鎮(zhèn)人均消費額： 5642 元 /年 山東平陰銀座城市廣場項目可行性分析報告 共 33 頁，第 25 頁 山東茂昌世紀投資有限公司 地址：山東省濟南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 城鎮(zhèn)人均消費支出比例： % 分析： 根據(jù)平陰高收入家庭及較高收入家庭兩大主要商鋪購買群體，按照其所對應的家庭存款金額的 60%進行投資進行測算： 高收入群體： 1536602 元 60% = 921961 元 /套（或兩套、均為好位置連層商鋪 100 ㎡套）； 可以作為一次性付款的房款總額，也可作為 2套商鋪銀行按揭付款的付款金額； 每套好位置連層商鋪單價為： 9219元 /㎡ ； 較高收入群體： 商鋪類型：均為普通位置內街連層商 鋪 60 ㎡套 190379 元 60% = 114227 元 /套 —— 190379 元 80% = 152303 元； 可以作為銀行按揭付款的首付款金額； 每套內街連層商鋪單價為： 3807元 /㎡ 兩種群體接受度的平均值： 6513 元 /㎡ (三 ) 結論 平陰市場高收入家庭及較高收入家庭對商鋪的平均接受價格上限為 6513 元 /㎡ 山東平陰銀座城市廣場項目可行性分析報告 共 33 頁，第 26 頁 山東茂昌世紀投資有限公司 地址：山東省濟南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 本項目成本收益可行性分析 一、 項目開發(fā)面各項基本數(shù)據(jù) 建設成本數(shù)據(jù) 造價單價一覽表 計劃銷售價格 類別 基礎單價 安裝單價 一層商鋪 6000 普通商鋪 800 200 二層商鋪 6000 銀座 1000 800 三層商鋪 3500 酒店 1000 400 四層商鋪 3100 銀行 1000 400 住宅 3100 17 層高層 1000 400 地上車庫 3500 11 層高層 1000 300 地上車位 0 地下超市 1800 600 地下車位 2500 銀座地下車庫 1500 300 儲藏室 1100 住宅地下車庫 1500 300 地下儲藏室 0 200 注：該造價單價表為常規(guī)價格表，沒有考慮工程合同不同所引起的變化因素。 二、 項目規(guī)劃面整體定位 (一 ) 項 目整體開發(fā)理念 將建筑成本低建筑周期快的步行街建筑形態(tài)與建筑成本高建筑周期慢的高層住宅建筑形態(tài)進行組合，在項目前期充分利用步行街建筑形態(tài)建設資金少建設周期快的特點，迅速呈現(xiàn)、迅速進行銷售，實現(xiàn)以項目養(yǎng)項目的基本目的，促使項目資金鏈良性循環(huán)，從而減少項目的現(xiàn)金投入量降低項目的財務成本。 (二 ) 項目產(chǎn)品整體定位理念 ? 在現(xiàn)有成熟地段競爭力基礎上再通過主力店（濟南銀座商城）的 進駐 增加項目的核心競爭力，從而加大項目商鋪前期 順利 銷售的保險系數(shù)； 山東平陰銀座城市廣場項目可行性分析報告 共 33 頁，第 27 頁 山東茂昌世紀投資有限公司 地址：山東省濟南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 ? 打造平陰最核心商業(yè)圈及最高檔的群體高層住宅小區(qū)； ? 以銀座商城 + 成熟地段為核心 支撐，以商業(yè)步行街及高層住宅為項目的主要銷售房源； ? 把握地塊內 商業(yè) 面積、 住宅 面積 比重設定 ； ? 調整 原 掛牌的土地技術指標 。 (三 ) 銷售階段及節(jié)奏的定位計劃 ? 2020 年夏天：進行部分步行街商鋪銷售； ? 2020 年年底：銀座商城開業(yè)，進行步行街主力商鋪及部分高層住宅銷售； ? 2020 年春天：進行主力高層住宅的銷售 。 (四 ) 銷售價格定位：（商鋪均價為一二層均價，不含三四層） ? 2020 年夏天銷售階段：步行街開盤均價 6000/元㎡ —— 6500 元 /㎡； ? 2020 年年底銷售階段：步行街均價 6500 元 /—— 7000 元 /㎡，高層住宅均價 3100元 /㎡； ? 2020 年春天銷售階段：高層住宅銷售均價 3300 元 /㎡ 。 山東平陰銀座城市廣場項目可行性分析報告 共 33 頁，第 28 頁 山東茂昌世紀投資有限公司 地址：山東省濟南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 三、 項目成本收益綜合面數(shù)據(jù)分析 (一 ) 項目綜合面明細表 土地面積 容積率 項目總收入 548265587 土地畝數(shù) 建筑密度 項目總成本 466901302 土地單價 975755 土地金額 70000000 項目利潤 81364285 區(qū)域 基地面積 層數(shù) 單項面積 面積比例 地上部分 步行街 36235 % 17高層住宅 3870 17 65790 % 11高層住宅 2700 11 29700 酒店 800 11 8800 % 建設銀行 800 11 8800 % 銀座商城 3000 4 12020 % 地上合計 / / 161325 % 地下部分 地下超市 / / 7000 / 地下停車場 / / 4000 / 住宅地下 / / 4500 / 地下合計 / / 15500 / 商業(yè)住宅比例 商業(yè)比例 % 住宅比例 % 合計 % 商業(yè)套數(shù) 453 住宅套數(shù) 909 合計 1271 山東平陰銀座城市廣場項目可行性分析報告 共 33 頁，第 29 頁 山東茂昌世紀投資有限公司 地址：山東省濟南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 (二 ) 項目建筑面積明細表 地上總建筑面積 161325 ㎡ 總建筑面積測算 區(qū)域 基地面積 層數(shù) 單項面積 面積比例 地上部分 步行街 36235 % 17高層住宅 3870 17 65790 % 11高層住宅 2700 11 29700 酒店 800 11 8800 % 建設銀行 800 11 8800 % 銀座商城 3000 4 12020 % 地上合計 / / 161325 % 地下部分 地下超市 / / 7000 / 地下停車場 / / 4000 / 住宅地下 / / 4500 / 地下合計 / / 15500 / (三 ) 項目建設成本明細表 總體建設成本測算 區(qū)域 單項面積 造價單價 造價 土建成本 安裝成本 合計單價 土建造價 安裝造價 造價總計 地上部分 步行街 36235 800 200 1000 28988061 7247015 36235077 17高層住宅 65790 1000 400 1400 65790000 26316000 92106000 11高層住宅 29700 1000 300 1300 29700000 8910000 38610000 酒店 8800 1000 400 1400 8800000 3520200 12320200 建設銀行 8800 1000 400 1400 8800000 3520200 12320200 銀座商城 12020 1000 800 1800 12020000 9600000 21600000 地下部分 地下超市 7000 1800 600 2400 12600000 4202000 16800000 地下停車場 4000 1500 300 1800 6000000 1202000 7202000 住宅地下 4500 1500 300 1800 6750000 1350000 8100000 合計 161325 / / / / / 245291077 山東平陰銀座城市廣場項目可行性分析報告 共 33 頁，第 30 頁 山東茂昌世紀投資有限公司 地址：山東省濟南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 (四 ) 總體銷售收入明細表 總體銷售收入測算 區(qū)域 銷售單價 區(qū)域面積 單項總價 地上部分 步行街 4871 176516587 17高層住宅 3100 65790 203949000 11高層住宅 3100 29700 92070000 酒店 3664 8800 32240000 建設銀行 3664 8800 32240000 銀座商城 0 / 0 地下部分 地下超市 0 / 0 地下停車場 0 / 0 住宅地下 2500 4500 11250000 合計 / / 548265587 (五 ) 各區(qū)域銷售詳細均價一覽表 步行街銷售價格 樓層 層均價 層面積 層總價 一層 6000 62117274 二層 6000 62117274 三層 3500 36235077 四層 3100 16046962 平均均價 4871 176516587 酒店銷售價格 樓層 層均價 層面積 層數(shù) 層總價 一層 6000 800 1 4800000 二層 6000 800 1 4800000 三層 3500 800 1 2800000 四層以上 3100 800 8 19840000 合計 3664 8800 / 32240000 山東平陰銀座城市廣場項目可行性分析報告 共 33 頁，第 31 頁 山東茂昌世紀投資有限公司 地址：山東省濟南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 建設銀行銷售價格 樓層 層均價 層面積 層數(shù) 層總價 一層 6000 800 1 4800000 二層 6000 800 1 4800000 三層 3500 800 1 2800000 四層以上 3100 800 8 19840000 合計 3664 8800 / 32240000 (六 ) 綜合開發(fā)成本明細一覽表 開發(fā)綜合成本測算 類別 金額 備注 土地成本 70000000 / 建筑成本 245291077 / 稅收 60309215 11% 政府收費 32265015 200 易 地人防 1613251 / 小配套 24198761 150 財務成本 15000000 / 銷售成本 8223984 % 管理成本 5000000 / 不可預見費 5000000 / 合計 466901302 / (七 ) 項目綜合收益一覽表 類項 金額 項目總收入 548265587 項目總成本 466901302 項目利潤 81364285 山東平陰銀座城市廣場項目可行性分析報告 共 33 頁，第 32 頁 山東茂昌世紀投資有限公司 地址：山東省濟南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 四、 項目前期啟動資金最大需求量 項目前期費用構成 ? 土地款 ： 7000 萬元 ? 前期 政府行政收費 款項 ： 約 1400 萬元 （按照商業(yè)面積 65835 ㎡所對應的 行政規(guī)費，規(guī)費收費標準按照 200 元 /㎡計算） ? 商業(yè) 部分 總體 建設資金 ： 約 10647 萬元的 50%，約 5000 萬元 （前期工程量計算：步行街、銀座商城、酒店、銀行、地下超市、地下停車場） ? 前期開辦及備用金： 1000 萬元 ? 項目前期啟動資金需求量 合計 ： 14400萬元 。 五、 項目投資回報率 （項目稅后利潤＋銀座 10 年租金收益）247。項目總體現(xiàn)金投入量 =項目投資回報率 投資回報率：（ 81364285 元 + 27740000 元）247。 144000000 元 = % 注：不包括銀座商城物業(yè)的價值。 項目銷售計劃可行性分析 詳見附件 2《 山東平陰銀座城市廣場項目 銷售推廣策略及進度計劃 》 山東平陰銀座城市廣場項目可行性分析報告 共 33 頁，第 33 頁 山東茂昌世紀投資有限公司 地址：山東省濟南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 項目銷售資金回籠計劃與工程進度關系 詳見附件 3《 山東平陰銀座城市廣場項目 銷售資金回籠計劃與工程進度 》 山東茂昌世紀投資有限公司 2020 年 11 月 30 日