【導(dǎo)讀】償安置標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的通知；司，公司注冊資本金3100萬元人民幣；總資產(chǎn)3億元。面積5萬平方米，為濟寧市東南片區(qū)舊城改造的亮點。該同志帶領(lǐng)員工，將資產(chǎn)不足。產(chǎn)超過5億元的大型集團(tuán)企業(yè)。人們的居住環(huán)境，也讓濟寧市區(qū)變得越來越美，越來越現(xiàn)代。該片區(qū)位于濟寧市最繁華商。局批準(zhǔn)的項目選址意見。該小區(qū)建設(shè)規(guī)劃方案由濟寧市規(guī)劃。成為國家的重大戰(zhàn)略決策。設(shè)施不完善”的問題在濟寧市區(qū)仍然存在。濟寧市的發(fā)展越來越迅速，經(jīng)濟規(guī)模也在不斷的增大，濟寧市的遠(yuǎn)景總體規(guī)劃是，使全市成。魯南經(jīng)濟、政治、文化和物流中心。在這一總的思想指導(dǎo)下，

　　

【正文】 者，小區(qū)物業(yè)管理部即刻便可派員到達(dá)現(xiàn)場。這類智 44 能化管理系統(tǒng)大大提高了小高層住宅的安全防范能力，有效地扼制了小高層建筑的犯罪行為，消除了小高層居住者的安全顧慮。此外，以寬帶上網(wǎng)、“一卡通”社區(qū)結(jié)算系統(tǒng)為標(biāo)志的電子化服務(wù)也將應(yīng)用于小高層住宅物業(yè)管理之中，以大大提 高小高層住宅的生活效率。 六、 停車管理 服務(wù)范圍 :機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的管理。 服務(wù)內(nèi)容及要求 ： （１）有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案； （２）對進(jìn)入小區(qū)的機動車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行； （３）保證停車有序，２４小時設(shè)專人看管；有發(fā)生緊急情況預(yù)案； （４）長期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。 七 、 消防管理 服務(wù)范圍 :公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理。 服務(wù)內(nèi)容及要求 : （１）有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案； 45 （２）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)； （３）定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能； （４）發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。 八 、 高壓供水 服務(wù)范圍 :養(yǎng)護(hù)、運行、維修。 服務(wù)內(nèi)容及要求 （１）保證居民正常生活用水；有停水處置預(yù)案； （２）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格； （３）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 有關(guān) 文件規(guī)定； （４）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的 消毒，禁止無關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機房，接近高位水箱。 九、電梯管理 每天檢查電 梯使用情況，做到安全、暢通、方便用戶；經(jīng)常對電梯進(jìn)行撿測，保持電梯間清潔。 十、 裝修管理服務(wù) 服務(wù)范圍 :房屋裝飾裝修管理。 服務(wù)內(nèi)容及要求 ： （１） 有健全的裝修管理服務(wù)制度； （２） 查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝 46 修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項； （３） 裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格 治安、消防和房屋安全管理；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修 人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛； （４） 業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié) 議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的報行政管理部門； （５） 及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三 天。 47 第九章 項目計劃進(jìn)度安排 為加快 ***的開發(fā)建設(shè)，計劃于 2020年 3 月編制并批復(fù)項目可行性研究報告，成立開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組和工程指揮部，抽調(diào)素質(zhì)好技術(shù)精的專業(yè)人員進(jìn)駐工地，同時委托具有資質(zhì)的拆遷單位，勘察單位進(jìn)行房屋拆遷，地質(zhì)勘測。采用“先地下、后地上”的方法，制訂詳細(xì)的施工計劃，按照“整體規(guī)劃，分步建設(shè)”的原則，根據(jù)年度投資計劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。在施工企業(yè)選擇上按照公開公平公正的原則，公開招投標(biāo)，選擇具有資質(zhì)、有實力業(yè)績、有信譽的隊 伍承建，并突出把好質(zhì)量關(guān)、進(jìn)度關(guān)、安全關(guān)，委托監(jiān)理公司進(jìn)行全方位系統(tǒng)監(jiān)理，嚴(yán)把投資、材質(zhì)、建質(zhì)三個關(guān)口，建優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)品牌小區(qū)。在建設(shè)施工中嚴(yán)格貫徹執(zhí)行建筑法規(guī)及規(guī)范，整個工程一年半完成。 整個項目實施進(jìn)度計劃見下表： 48 施工進(jìn)度計劃表 年份 2020 2020 序號 月份 內(nèi)容 3 3 | 4 4 | 5 6 | 12 1 | 3 4 | 6 7 | 8 1 可研報告編制及審批 2 拆遷、整平地面 3 建筑設(shè)計 4 主體工程建設(shè) 5 工程安裝 6 竣工驗收、交付使用 49 第十章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算依據(jù)說明 一、項目投資估算概況 據(jù)估算，本項目包括土地購置費用，房屋拆遷費用，前期工程費用，房屋開發(fā)費用，管理費用，營業(yè)費用，以及開發(fā)期稅費，總投資為 。 二、 估算依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計院提供的總體規(guī)劃圖設(shè)計說明。 估算中的有關(guān)稅金和費用按現(xiàn)行規(guī)定和同類項目的平均水平測算。 該項目的基本配套費用按現(xiàn)行造價估算。 暫定該項目 1年半建設(shè)完成。 假定該項目在第一年內(nèi)就開始著手，自項目建成后全部銷售完。 項目總投資自有資金占 50%，銀行貸款占 20%，預(yù)收購房訂金占 30%。銀行貸款利率按 7%計算 工程費用按國家建設(shè)工程計價規(guī)范及山東省建筑工程消耗量定額計算。 三、估算結(jié)果 投資估算的結(jié)果匯總?cè)缦卤硭荆? 50 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 2020 年度 萬元， 2020 萬元。 土地購置 1530 2020 年度 拆遷費用 688 2020 年度。 前期費用 2020 年度。 高層住宅樓建筑安裝費用 2020 年度 60%， 2020 年度 40%。 多層住宅樓建筑安裝費用 2020 年度 60%， 2020 年度 40%。 綜合樓建筑安裝費用 2020 年度 60%， 2020 年度 40% 幼兒園建筑安裝費用 2020 年度。 設(shè)計勘探費用 2020 年度。 工程監(jiān)理用 2020 年度 40%， 2020 年度 60% 公共配套費 用 2020 年度。 融資成本 2020 年度。 銷售費用 2020 年度 20%， 2020 年度 80%。 管理費用 2020 年度 50%， 2020 年度 50%。 預(yù)備費用 2020 年度。 第二節(jié) 資金籌措 本項目總投資 萬元，濟寧市 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌以及銀行貸款解決。 51 濟寧市 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金占 萬元，預(yù)收購房訂金 萬元，銀行貸款 萬元。 投資 、計劃及資金 籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 年 2020 年 1 總投資 自有資金 銀行貸款 預(yù)收購房訂金 52 第十一章 財務(wù)分析 第一節(jié) 投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 一、銷售收入 的測算 根據(jù)濟寧市商業(yè)用房銷售情況，暫估售收入為：商業(yè)房建筑面積 3000 平方米，可供銷售面積 1500 平方米，銷售單價為 4500 元，銷售收入 675 萬元；高層住宅 26748 平方米，銷售單價為 2900 元，銷售收入 萬元；多層住宅建筑面積 12105平方米，可供銷售面積 7800 平方米，銷售單價 2500 元，銷售收入 1950 萬元。銷售收入合計 萬元。 二、銷售稅金及附加 銷售稅金及附加 萬元。其中營業(yè)稅 萬元，城市維護(hù)稅 ，教育 費附加 。 三、土地增值稅 住宅部分銷售收入的 1% *= 萬元 商業(yè)部分按銷售收入的 2% 675*.02= 萬元 所得稅按銷售收入的 % *= 萬元 53 第二節(jié) 開發(fā)項目收益分析 開發(fā)項目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、貸款利息、銷售費用和有關(guān)稅金，預(yù)算本項目的稅后總利潤： 項目損益表 單位：萬元 序號 項目名稱 總計 2020 年 2020 年 1 經(jīng)營收入 2 開發(fā)成本 4 經(jīng)營稅金及附加 5 土地增值稅 6 利潤總額 7 所得稅 8 凈利 潤 第三節(jié) 項目經(jīng)濟效益評價 現(xiàn)金流量分析 財務(wù)資金評價指標(biāo) 財務(wù)內(nèi)部收益率 35% 財務(wù)凈現(xiàn)金流量 投資收益率 % 54 銷售收入利潤率 % 項目全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 年 2020 年 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2. 現(xiàn)金流出 開發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 55 第十二章 項目風(fēng)險分析 假定該開發(fā)項目銷售收入每增加 5%或下降 5%投資利潤的變動情況 投資風(fēng)險分析表 單位：萬元 項目名稱 合計 2020 年 2020 年 增加 5% 下降 5% 增加 5% 下降 5% 增加 5% 下降 5% 銷售收入 開發(fā)成本 銷售稅金 土地增值稅 所得稅 利潤 投資利潤率 % % 56 第十三章 經(jīng)濟社會效益分析 ***建成銷售后，可為國家創(chuàng)稅 萬元，投資者獲得凈利潤 萬元，經(jīng)濟效益顯著；可向社會提供 316套住宅，新增 1500ｍ 2 商業(yè)用房，對緩解當(dāng)?shù)鼐用褡》烤o張的狀況，特別是對于解決當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝サ淖》坷щy，創(chuàng)造就業(yè)機會，具有十分重要的作用；對于建設(shè)社區(qū)居民的住房條件和居住環(huán)境有著顯著的改善，為促進(jìn)舊城改造、改善濟寧市城區(qū)中部的容貌起到積極的推動作用。 57 第十四章 研究結(jié)論 通過對該開發(fā)項目的研究分析，投資者可獲得凈利潤 萬元，可為國家創(chuàng)造稅收 萬元。該項目抗風(fēng)險能力較強，經(jīng)濟效益顯著；有利于緩解市區(qū)居民住房緊張狀況，可增加商業(yè)經(jīng)營場地，有利于改善市區(qū)中部居住環(huán)境和城區(qū)容貌，社會效益明顯；為創(chuàng)建文明城市起到了推動作用。上述分析研究表明，該開發(fā)項目可行，建議盡快組織實施。