【導(dǎo)讀】成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，支撐著中國經(jīng)濟(jì)的半壁江山。得到了空前的發(fā)展。但隨之而來的房價虛高、房地產(chǎn)相應(yīng)體制不完善。等負(fù)面問題相繼浮出水面。在社會一聲聲討中，國家推出了一系列規(guī)。住宅地產(chǎn)的發(fā)展受到一系列宏觀調(diào)控政策的影響，其發(fā)展空。會，成為房地產(chǎn)業(yè)下一輪經(jīng)濟(jì)投資發(fā)展熱點(diǎn)。會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最快最好時期。良玉需磨方成器，柳沙地塊則為同理。結(jié)合南寧特有的市場基因，所格局帶來革命性的突破，帶領(lǐng)南寧頂級休閑商務(wù)會所走向新時代！第四個最具潛能、最具爆發(fā)力和持續(xù)擴(kuò)張力的沿海開放型城市群；六、南寧不僅享受國家給予的沿海、沿邊地區(qū)對外開放優(yōu)惠政策，南寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和發(fā)展，勢必將加快。量，并在很大程度上緩解南寧市柳沙片的交通不暢狀況。柳沙半島作為南寧市開發(fā)新區(qū)，因此該區(qū)域目前商業(yè)配套缺乏，后期經(jīng)營當(dāng)中與南寧高爾夫聯(lián)動經(jīng)營，從而提升項(xiàng)目頂級品質(zhì)。

　　

【正文】 級?二字名副其實(shí)。 【伍】項(xiàng)目 SOWT 分析 一、優(yōu)勢 良好的區(qū)位優(yōu)勢，高擋次的城市 區(qū)域規(guī)劃； 地塊緊靠市區(qū)，交通便利，道路開闊； 周邊景觀資源豐富，私密性強(qiáng)，半島資源不可再生，稀有地段的唯一性； 具有良好的建設(shè)基礎(chǔ)條件，道路及水電等施工條件良好； 項(xiàng)目自然環(huán)境較好，樹林、坡地保存良好； 項(xiàng)目為初建設(shè)，可塑性較強(qiáng)，引進(jìn)特色經(jīng)營，超越本地旅游項(xiàng)目容易。 二、劣勢 用地屬性為農(nóng)業(yè)用地，使用權(quán)為 50 年； 項(xiàng)目景觀資源需新建。 三、機(jī)遇 住宅地產(chǎn)處于宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)型時期，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇； 南寧經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，強(qiáng)勁的消費(fèi)需求將會有效的拉動項(xiàng) 目客源； 南寧的快速發(fā)展造就了一批有很強(qiáng)消費(fèi)能力的群體，而當(dāng)?shù)厥袌鰶]有一個高檔次的頂級私人會所滿足這一消費(fèi)群體需求； 南寧政府近年來對旅游項(xiàng)目支持力度加大。 四、危脅 南寧周邊度假類旅游項(xiàng)目瓜分目前的市場份額； 地塊在建設(shè)立項(xiàng)將農(nóng)業(yè)用地變更為旅游項(xiàng)目用地有一定難度。 【陸】環(huán)保與節(jié)能 一、環(huán)境保護(hù) (一 )可能影響環(huán)境的因素 廢水排放因素：本項(xiàng)目排放廢水主要為生活廢水。 固體廢棄物因素：本項(xiàng)目排放固體廢棄物主要是生活垃圾。 噪聲污染因素：本項(xiàng)目噪聲污染因素主要有建筑工程設(shè)備 如集中空調(diào)、風(fēng)機(jī)、泵等動力設(shè)備噪聲，以及施工噪聲。 (二 )環(huán)境保護(hù)防治措施 廢水污染防治：生活污水經(jīng)污水站處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。 噪聲污染影響防治： 動力設(shè)備均有隔振、降噪的技術(shù)處理，設(shè)備機(jī)組及水泵下設(shè)隔震墊。 動力設(shè)備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。 固體廢棄物防治：本項(xiàng)目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝化，每天由專人收集后負(fù)責(zé)清運(yùn)，并注意清運(yùn)時密閉。 施工噪聲防治提請建設(shè)單位和施工單位按南寧市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，把影響減至最小。 二、節(jié)能 建筑材料和設(shè)備的選用原則上，考慮當(dāng)?shù)仫L(fēng) 土、氣候條件，采用合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設(shè)計滿足最小傳熱阻要求，外窗采用節(jié)能玻璃。選用低損耗節(jié)能的變壓器，高效益節(jié)能的電氣設(shè)備。水泵選用節(jié)能型產(chǎn)品。采用合理優(yōu)化的布線系統(tǒng)方案。 三、勞動保護(hù) 為防止及減少漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設(shè)置性能可靠的漏電保護(hù)開關(guān)；變壓器設(shè)置 IP20 護(hù)罩；電纜橋回水平敷設(shè)不低于 ，局部為 時采用全封閉橋架保護(hù)。垂直敷設(shè)時距時地 以下部分加金屬蓋板保護(hù)，配電線路均穿金屬保護(hù)，并良好接地；消防和重要機(jī)房內(nèi)設(shè)置事故照明。 【柒】項(xiàng)目實(shí)施計劃思路 一、 項(xiàng)目實(shí)施計劃 本項(xiàng)目由于體量較大，如一次性投資，資金投入和建設(shè)規(guī)模都較大，適宜采用分期分階段滾動開發(fā)的方式，建成一部分，經(jīng)營一部分，收益一部分?？紤]用 3 年的時間，完成整個項(xiàng)目的建設(shè)工程。 現(xiàn)在已經(jīng)建成的 1000 平米的綜合樓，對外立面進(jìn)行改造修飾及內(nèi)部裝修后，即可作為項(xiàng)目籌備處及餐廳配套經(jīng)營，很快就有經(jīng)營收入回報作為開辦費(fèi)，是很好的項(xiàng)目切入點(diǎn)。如果能引進(jìn)品牌酒樓進(jìn)行經(jīng)營，項(xiàng)目啟動就會有很好的經(jīng)濟(jì)和社會效應(yīng)，能迅速提高本項(xiàng)目的知名度，帶旺柳沙半島人氣。 第一期荔枝山 120畝的開發(fā)建設(shè)，擬先從會所 的建設(shè)開始，引進(jìn)國際水準(zhǔn)的超前設(shè)計理念和高品味的建筑裝修風(fēng)格，給客戶一個嶄新面貌的樣板展示效果，通過良好的品牌包裝和適度的宣傳推廣，借助觀摩者和客戶之間的良好口碑傳播，迅速提高項(xiàng)目的美譽(yù)度和知名度。充分刺激和引導(dǎo)消費(fèi)者需求，順勢推出部分度假別墅，為成功者量身定做個性化的私人度假別墅，做到度假別墅價值最大化后銷售，實(shí)現(xiàn)前期投資資金的回收，為會所項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營打下良好基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目的最大價值在于經(jīng)營價值，從中長期的持續(xù)經(jīng)營發(fā)展考慮，出售使用權(quán)的物業(yè)不宜占太大的比例，待會所的整體價值出來以后，地段和物業(yè)本 身價值會隨著倍增，屆時通過資本運(yùn)作增資擴(kuò)股和境外包裝上市，對項(xiàng)目價值是一個突破性的提升，項(xiàng)目前景無量！ 二、投資估算 該項(xiàng)目的投資估算由建筑安裝工程造價、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等部分組成。 建筑安裝工程造價包括會所、度假別墅、配套娛樂設(shè)施的建筑安裝工程，以及各處道路及土石方工程、綠化工程、室外管道等工程造價。 工程建設(shè)其他費(fèi)用包括市政配套費(fèi)、工程咨詢費(fèi)用、工器具家具費(fèi)、開辦費(fèi)及其它宣傳推廣和管理費(fèi)等。 預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)等。 三、營業(yè)收入項(xiàng)目 該項(xiàng) 目的經(jīng)營范圍廣泛，主要分為以下幾部分： 會所夜總會、酒吧等娛樂項(xiàng)目 度假村酒店、別墅等度假項(xiàng)目 咖啡館、美食館、中西餐等美食項(xiàng)目 會務(wù)、商務(wù)經(jīng)營項(xiàng)目 【捌】結(jié)論 本項(xiàng)目是一個旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目，其成敗的關(guān)鍵在于是否能抓住合適的市場機(jī)會，有力整合各方資源來加以實(shí)施。項(xiàng)目成功的主要因素是項(xiàng)目運(yùn)營班子的整體操作把控能力及后續(xù)經(jīng)營管理和服務(wù)的能力，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)全方位整合地塊資源優(yōu)勢和國內(nèi)外客戶資源，將項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展放在首位，力求將本項(xiàng)目打造成為南寧第一頂級會所。只有項(xiàng)目的經(jīng)營價值和社會效應(yīng) 出來以后，會所的整體價值才得以最大化的實(shí)現(xiàn)。