【導(dǎo)讀】成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，支撐著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的半壁江山。得到了空前的發(fā)展。但隨之而來的房?jī)r(jià)虛高、房地產(chǎn)相應(yīng)體制不完善。等負(fù)面問題相繼浮出水面。在社會(huì)一聲聲討中，國(guó)家推出了一系列規(guī)。住宅地產(chǎn)的發(fā)展受到一系列宏觀調(diào)控政策的影響，其發(fā)展空。會(huì)，成為房地產(chǎn)業(yè)下一輪經(jīng)濟(jì)投資發(fā)展熱點(diǎn)。會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最快最好時(shí)期。良玉需磨方成器，柳沙地塊則為同理。結(jié)合南寧特有的市場(chǎng)基因，所格局帶來革命性的突破，帶領(lǐng)南寧頂級(jí)休閑商務(wù)會(huì)所走向新時(shí)代！第四個(gè)最具潛能、最具爆發(fā)力和持續(xù)擴(kuò)張力的沿海開放型城市群；六、南寧不僅享受國(guó)家給予的沿海、沿邊地區(qū)對(duì)外開放優(yōu)惠政策，南寧經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和發(fā)展，勢(shì)必將加快。量，并在很大程度上緩解南寧市柳沙片的交通不暢狀況。柳沙半島作為南寧市開發(fā)新區(qū)，因此該區(qū)域目前商業(yè)配套缺乏，后期經(jīng)營(yíng)當(dāng)中與南寧高爾夫聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，從而提升項(xiàng)目頂級(jí)品質(zhì)。

　　

【正文】 級(jí)?二字名副其實(shí)。 【伍】項(xiàng)目 SOWT 分析 一、優(yōu)勢(shì) 良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，高擋次的城市 區(qū)域規(guī)劃； 地塊緊靠市區(qū)，交通便利，道路開闊； 周邊景觀資源豐富，私密性強(qiáng)，半島資源不可再生，稀有地段的唯一性； 具有良好的建設(shè)基礎(chǔ)條件，道路及水電等施工條件良好； 項(xiàng)目自然環(huán)境較好，樹林、坡地保存良好； 項(xiàng)目為初建設(shè)，可塑性較強(qiáng)，引進(jìn)特色經(jīng)營(yíng)，超越本地旅游項(xiàng)目容易。 二、劣勢(shì) 用地屬性為農(nóng)業(yè)用地，使用權(quán)為 50 年； 項(xiàng)目景觀資源需新建。 三、機(jī)遇 住宅地產(chǎn)處于宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)型時(shí)期，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇； 南寧經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，強(qiáng)勁的消費(fèi)需求將會(huì)有效的拉動(dòng)項(xiàng) 目客源； 南寧的快速發(fā)展造就了一批有很強(qiáng)消費(fèi)能力的群體，而當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)沒有一個(gè)高檔次的頂級(jí)私人會(huì)所滿足這一消費(fèi)群體需求； 南寧政府近年來對(duì)旅游項(xiàng)目支持力度加大。 四、危脅 南寧周邊度假類旅游項(xiàng)目瓜分目前的市場(chǎng)份額； 地塊在建設(shè)立項(xiàng)將農(nóng)業(yè)用地變更為旅游項(xiàng)目用地有一定難度。 【陸】環(huán)保與節(jié)能 一、環(huán)境保護(hù) (一 )可能影響環(huán)境的因素 廢水排放因素：本項(xiàng)目排放廢水主要為生活廢水。 固體廢棄物因素：本項(xiàng)目排放固體廢棄物主要是生活垃圾。 噪聲污染因素：本項(xiàng)目噪聲污染因素主要有建筑工程設(shè)備 如集中空調(diào)、風(fēng)機(jī)、泵等動(dòng)力設(shè)備噪聲，以及施工噪聲。 (二 )環(huán)境保護(hù)防治措施 廢水污染防治：生活污水經(jīng)污水站處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。 噪聲污染影響防治： 動(dòng)力設(shè)備均有隔振、降噪的技術(shù)處理，設(shè)備機(jī)組及水泵下設(shè)隔震墊。 動(dòng)力設(shè)備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。 固體廢棄物防治：本項(xiàng)目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝化，每天由專人收集后負(fù)責(zé)清運(yùn)，并注意清運(yùn)時(shí)密閉。 施工噪聲防治提請(qǐng)建設(shè)單位和施工單位按南寧市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，把影響減至最小。 二、節(jié)能 建筑材料和設(shè)備的選用原則上，考慮當(dāng)?shù)仫L(fēng) 土、氣候條件，采用合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設(shè)計(jì)滿足最小傳熱阻要求，外窗采用節(jié)能玻璃。選用低損耗節(jié)能的變壓器，高效益節(jié)能的電氣設(shè)備。水泵選用節(jié)能型產(chǎn)品。采用合理優(yōu)化的布線系統(tǒng)方案。 三、勞動(dòng)保護(hù) 為防止及減少漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設(shè)置性能可靠的漏電保護(hù)開關(guān)；變壓器設(shè)置 IP20 護(hù)罩；電纜橋回水平敷設(shè)不低于 ，局部為 時(shí)采用全封閉橋架保護(hù)。垂直敷設(shè)時(shí)距時(shí)地 以下部分加金屬蓋板保護(hù)，配電線路均穿金屬保護(hù)，并良好接地；消防和重要機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置事故照明。 【柒】項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃思路 一、 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 本項(xiàng)目由于體量較大，如一次性投資，資金投入和建設(shè)規(guī)模都較大，適宜采用分期分階段滾動(dòng)開發(fā)的方式，建成一部分，經(jīng)營(yíng)一部分，收益一部分。考慮用 3 年的時(shí)間，完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)工程。 現(xiàn)在已經(jīng)建成的 1000 平米的綜合樓，對(duì)外立面進(jìn)行改造修飾及內(nèi)部裝修后，即可作為項(xiàng)目籌備處及餐廳配套經(jīng)營(yíng)，很快就有經(jīng)營(yíng)收入回報(bào)作為開辦費(fèi)，是很好的項(xiàng)目切入點(diǎn)。如果能引進(jìn)品牌酒樓進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目啟動(dòng)就會(huì)有很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效應(yīng)，能迅速提高本項(xiàng)目的知名度，帶旺柳沙半島人氣。 第一期荔枝山 120畝的開發(fā)建設(shè)，擬先從會(huì)所 的建設(shè)開始，引進(jìn)國(guó)際水準(zhǔn)的超前設(shè)計(jì)理念和高品味的建筑裝修風(fēng)格，給客戶一個(gè)嶄新面貌的樣板展示效果，通過良好的品牌包裝和適度的宣傳推廣，借助觀摩者和客戶之間的良好口碑傳播，迅速提高項(xiàng)目的美譽(yù)度和知名度。充分刺激和引導(dǎo)消費(fèi)者需求，順勢(shì)推出部分度假別墅，為成功者量身定做個(gè)性化的私人度假別墅，做到度假別墅價(jià)值最大化后銷售，實(shí)現(xiàn)前期投資資金的回收，為會(huì)所項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)打下良好基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目的最大價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)價(jià)值，從中長(zhǎng)期的持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展考慮，出售使用權(quán)的物業(yè)不宜占太大的比例，待會(huì)所的整體價(jià)值出來以后，地段和物業(yè)本 身價(jià)值會(huì)隨著倍增，屆時(shí)通過資本運(yùn)作增資擴(kuò)股和境外包裝上市，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值是一個(gè)突破性的提升，項(xiàng)目前景無量！ 二、投資估算 該項(xiàng)目的投資估算由建筑安裝工程造價(jià)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等部分組成。 建筑安裝工程造價(jià)包括會(huì)所、度假別墅、配套娛樂設(shè)施的建筑安裝工程，以及各處道路及土石方工程、綠化工程、室外管道等工程造價(jià)。 工程建設(shè)其他費(fèi)用包括市政配套費(fèi)、工程咨詢費(fèi)用、工器具家具費(fèi)、開辦費(fèi)及其它宣傳推廣和管理費(fèi)等。 預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。 三、營(yíng)業(yè)收入項(xiàng)目 該項(xiàng) 目的經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，主要分為以下幾部分： 會(huì)所夜總會(huì)、酒吧等娛樂項(xiàng)目 度假村酒店、別墅等度假項(xiàng)目 咖啡館、美食館、中西餐等美食項(xiàng)目 會(huì)務(wù)、商務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 【捌】結(jié)論 本項(xiàng)目是一個(gè)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目，其成敗的關(guān)鍵在于是否能抓住合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有力整合各方資源來加以實(shí)施。項(xiàng)目成功的主要因素是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)班子的整體操作把控能力及后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)的能力，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)全方位整合地塊資源優(yōu)勢(shì)和國(guó)內(nèi)外客戶資源，將項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展放在首位，力求將本項(xiàng)目打造成為南寧第一頂級(jí)會(huì)所。只有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和社會(huì)效應(yīng) 出來以后，會(huì)所的整體價(jià)值才得以最大化的實(shí)現(xiàn)。