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【正文】 制，我們己在前面人員管理章節(jié)作了闡述。操作規(guī)程，我們將在后面“分項(xiàng)管理”章節(jié)對(duì)應(yīng)闡述。同時(shí)，考慮篇幅，這里專錄日常管理制度的目錄。 行為規(guī)范 員工守則 行為準(zhǔn)則 文明用語(yǔ)規(guī)范 儀容儀表 人事管理 招聘、錄用程序 辭職、辭退工作規(guī)程 考勤制度 請(qǐng)銷假制度 員工培訓(xùn)制度 員工考核制度 員工獎(jiǎng)懲 條例 行政管理 作息制度 管理處一日基本活動(dòng) 請(qǐng)示報(bào)告制度 日檢、周檢、月檢制度 物資管理 管理制度 第 14 頁(yè) 共 45 頁(yè) 采購(gòu)程序 入庫(kù)程序 物資盤點(diǎn) 檔案管理 檔案的建立 檔案的管理 保密規(guī)定 入 戶 管理 入 戶 管理規(guī)定 入 戶 須知 裝修管理 裝修管理規(guī)程 裝修禁止行為 裝修規(guī)范行為 裝修有關(guān)規(guī)定 房屋、設(shè)施、設(shè)備維保管理 房屋維修養(yǎng)護(hù)制度 設(shè)施、設(shè)備管理制度 用電管理制度 用水管理制度 物業(yè)報(bào)修制度 電梯維修養(yǎng)護(hù)制度 保安管理 保安管理制度 消防管理制度 交接班制度 安全器械管理規(guī)定 郵件收發(fā)管理規(guī)定 車輛管理 、停放 規(guī)定 車庫(kù)管理規(guī)定 保潔服務(wù) 第 15 頁(yè) 共 45 頁(yè) 清潔工安全操作制度 藥品管理規(guī)定 保潔工紀(jì)律 綠化服務(wù) 綠化公眾管理制度 綠 化養(yǎng)護(hù)管理制度 綠化工紀(jì)律 公共事務(wù)制度 值班制度 回訪制度 投訴處理制度 聯(lián)席會(huì)議制度 公開(kāi)辦事制度 管理機(jī)制 內(nèi)部管理機(jī)制分為 3 種： 人才競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。管理處主任、骨干、關(guān)鍵崗位人才，一年一聘，公司內(nèi)外人員一并競(jìng)爭(zhēng)上崗； 工資調(diào)節(jié)機(jī)制。所有員工實(shí)行基礎(chǔ)工資 +效益工資 +獎(jiǎng)懲的工資制度； 自我約束機(jī)制。通過(guò)員工手冊(cè)， ISO 質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)范行為標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)實(shí)行社會(huì)、業(yè)主、內(nèi)部全方位監(jiān)督。 服務(wù)機(jī)制主要有： 回訪制：在 怡泰雅苑 的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，我們將采取以電話、登門拜訪的形式為管理處的投訴、報(bào)修、公眾服務(wù)等工作進(jìn)行事后回訪服務(wù)，定期發(fā)放“業(yè)主滿意度調(diào)查表”，讓業(yè)主對(duì)我們的工作進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，并懇請(qǐng)業(yè)主提出合理的建議，管理處在認(rèn)真總結(jié)和分析后進(jìn)行針對(duì)性的改進(jìn)。 不均衡管理：我方各項(xiàng)服務(wù)工作均會(huì)依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過(guò)優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。 零干擾服務(wù)：我方將認(rèn)真 解決因自身的工作給業(yè)主造成的二次干擾的問(wèn)題，努力將二次干擾降至最低，給業(yè)主一個(gè)良好的辦公環(huán)境。 時(shí)效工作制：我方對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制。即本公司承諾：所有對(duì)外 第 16 頁(yè) 共 45 頁(yè) 的服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開(kāi)承諾的時(shí)間內(nèi)完成或給出處理結(jié)果。 公開(kāi)服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開(kāi)。管理處禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。 （四）物資裝備計(jì)劃 類別 名稱 數(shù)量 備注 辦公 電腦 10 電話機(jī) 5 打印機(jī) 4 裝訂機(jī) 5 空調(diào) 18 桌椅 20 文件柜 10 沙發(fā) 3 保安 對(duì)講機(jī) 30 應(yīng)急照明 4 武裝帶 25 雨具 8 高壓水機(jī) 1 保潔 清潔車 5 拖把、掃帚、畚箕、水桶、刷子等 23 抹布、毛巾、手套、肥皂等 23 不銹鋼光亮劑 玻璃清潔劑 潔廁粉 疏通機(jī) 2 電焊機(jī) 1 維修 電錘 1 水、電工具 2 草坪機(jī) 1 修剪機(jī) 1 綠化 鋸子、剪子等 3 藥水機(jī) 3 梯子 3 （五）采購(gòu)程序、成本控制目標(biāo)、方法 第 17 頁(yè) 共 45 頁(yè) 采購(gòu)程序 各管理處、各部 門需領(lǐng)用物資需向公司辦公室申請(qǐng)，填寫(xiě)《采購(gòu)申請(qǐng)表》。表中應(yīng)填寫(xiě)清楚物品名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途、購(gòu)買時(shí)間等。 一般性、正常供應(yīng)物品，且公司庫(kù)房有存貨的，辦公室即可決定是否發(fā)給申領(lǐng)部門。如發(fā)放，則按發(fā)放程序辦理。如公司庫(kù)房無(wú)此物品需要到商家采購(gòu)的，則由辦公室根據(jù)全公司情況，作出采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)請(qǐng)分管副總同意（可直接在采購(gòu)申請(qǐng)單上簽署意見(jiàn)），然后進(jìn)行采購(gòu)。 貴重物品和大批量采購(gòu)的物品，由辦公室填寫(xiě)好《采購(gòu)申請(qǐng)單》，同時(shí)要調(diào)查供貨方資信情況，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格、質(zhì)量作比較、驗(yàn)證，提出采購(gòu)方案，報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再行采購(gòu)。保證采 購(gòu)物品數(shù)量充足、物美價(jià)廉。 成本控制目標(biāo)：全年成本費(fèi)用控制在預(yù)算額的177。 3%。 成本控制方法： 預(yù)算控制，實(shí)行總額和分項(xiàng)雙向控制； 人員配置嚴(yán)格按編制執(zhí)行，人員費(fèi)用執(zhí)行國(guó)家規(guī)定和公司具體規(guī)定； 采購(gòu)物資進(jìn)行程序控制，同時(shí)落實(shí)物資管理責(zé)任制，杜絕浪費(fèi)。 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)報(bào)批制度。 （六）外包工作選聘的原則、方法 選擇原則：公開(kāi)、公正、公平、擇優(yōu) 選擇標(biāo)準(zhǔn)：品牌形象和誠(chéng)信度；專業(yè)服務(wù)水平、專業(yè)人員、設(shè)備、技術(shù)；經(jīng)濟(jì)實(shí)力和規(guī)模、資質(zhì)；向業(yè)主提供信息的能力；外包實(shí)施計(jì)劃。 選擇 的方法：采取招標(biāo)方式，選擇品牌形象好、信譽(yù)度高、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、措施全、價(jià)格合理的單位進(jìn)行外包。 （七）計(jì)算機(jī)在工作中的應(yīng)用 我公司從管理發(fā)展需要，大力推廣使用現(xiàn)代化管理手段，積極應(yīng)用信息化系統(tǒng)，利用計(jì)算機(jī)硬件和軟件，對(duì)物業(yè)管理的部分項(xiàng)目實(shí)行計(jì)算機(jī)管理，其主要項(xiàng)目有： 財(cái)務(wù)管理； 人事管理； 檔案管理； 辦公自動(dòng)化管理； 工資管理； 各項(xiàng)服務(wù)臺(tái)帳管理等。 隨著科學(xué)進(jìn)一步發(fā)展，管理進(jìn)一步需要，我們根據(jù) 怡泰雅苑 硬件設(shè)施情況，逐步實(shí)行現(xiàn)代科學(xué)計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動(dòng) 化控制技術(shù)和 IC 卡技術(shù)的有效結(jié)合，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)多元信息服務(wù)，物業(yè)管理，保安防災(zāi)及住宅智能化的系統(tǒng)集成，為住戶提供安全、舒適的家居環(huán)境和快捷高效的服務(wù)與管理的住宅 怡泰雅苑 。實(shí)現(xiàn)通信功能管理、安全技術(shù)防范、樓宇設(shè)