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【正文】 國(guó)際。目前在全球 50 個(gè)國(guó)家地區(qū)擁有超過(guò) 500 家賓館。 本項(xiàng)目與希 x 頓國(guó)際酒店管理集團(tuán) (Hilton International) 簽定協(xié)議要求，將酒店名稱(chēng)定為“廈門(mén)希 x 頓大酒店”。 廈門(mén)希 x 頓大酒店是與國(guó)際希 x 頓酒店集團(tuán)簽約合作的 國(guó)內(nèi)第六家希 x頓大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲等多功能于一身的國(guó)際五星級(jí)涉外旅游酒店（賓館）。 管理模式和特點(diǎn) 具體說(shuō)來(lái)， 希 x 頓酒店在給客人提供安全、舒適、方便環(huán)境的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)特色、文化和創(chuàng)新， 希 x 頓飯店的成功得益于其全面創(chuàng)新的管理模式，他們體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供多樣化的產(chǎn)品 ? 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控 ? 嚴(yán)格控制成本費(fèi)用 ? 以人為本的員工管理戰(zhàn)略 ? 積極全面地開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) ? 利用新技術(shù) 27 第四章 市場(chǎng)分析 一、廈門(mén)酒店概況 至 2021 年底，廈門(mén)市共有星級(jí)酒店 58 家，其中國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店 1 家，四星級(jí)酒店 6 家。即悅?cè)A酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年四星級(jí)酒店平均客房入住率保持在 70%至 80%之間，高星級(jí)酒店的經(jīng)濟(jì)效益普遍較好。在 2021年度，廈門(mén)假日酒店平均的客房入住率達(dá)到 74%，廈門(mén)馬可波羅酒店平均的客房入住率達(dá)到 78%。廈門(mén)馬可波羅酒店在營(yíng)運(yùn)初期，時(shí)值亞洲金融危機(jī)，在客源受到較大影響的情形下，其 1997 年， 1998 年， 1999年的客房入住率仍 平均分別達(dá)到 63%， 67%， 71%。廈門(mén)假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 廈門(mén)市的酒店業(yè)尚未成熟，國(guó)外游客主要下榻于廈門(mén)悅?cè)A酒店，馬可勃酒店，及假日海景大酒店等。而廈門(mén)也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。 廈門(mén)市的酒店業(yè)在房?jī)r(jià)及入住率方面有著明顯的增長(zhǎng)，可是，需求在199798 年因中國(guó)的貨幣緊縮政策及其他原因拖慢了，而這情況也因同時(shí)遇上亞洲金融風(fēng)暴而趨惡化了。 從資料分析中，我司推斷廈門(mén)市未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè)觀的，因往廈門(mén)市的國(guó)內(nèi)及國(guó)外游 客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長(zhǎng)，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門(mén)市旅游業(yè)帶來(lái)正面的影響。 二、酒店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析 28 廈門(mén)擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來(lái)越多地吸引國(guó)內(nèi)外客人來(lái)廈門(mén)。 廈門(mén)市近幾年接待旅客一覽表 單位 :萬(wàn)人次 年度 接待人員 類(lèi)別 1997 年 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 接待境外旅客 接待境內(nèi)旅客 總接待境內(nèi)、 外 旅客 旅游總收入 (億元 ) 資料來(lái)源 :廈門(mén)市旅游局計(jì)統(tǒng)處 廈門(mén)已成為中國(guó)重要的國(guó)際招商口岸和對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在廈門(mén)舉辦。 廈門(mén)市主要旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常年保持高 速增長(zhǎng)趨勢(shì) ,為酒店的客源提供了保障。 酒店入住率 據(jù)我們向廈門(mén)市旅游局作出的非正式提問(wèn)，得知廈門(mén)市的四、五星級(jí)飯店于 2021 年的平均房租約為人民幣 429 元至 600 元一晚，而入住率約為 62%，根 29 據(jù)以往紀(jì)錄，于 1996 與 1997 年四星級(jí)酒店的入住率分別為 %與 %。 酒店 房間 牌價(jià)（每晚） （以美元計(jì)） 數(shù)目 標(biāo)準(zhǔn)化 豪華車(chē) 折扣 廈門(mén)悅?cè)A酒店 208 ＄ 180 ＄ 360 40% 廈門(mén)馬可勃羅東方大酒店 350 ＄ 160 ＄ 190 50% 假日海景大酒店 351 ＄ 160 ＄ 190 55% 寶龍大酒店 189 ＄ 130 ＄ 160 60% 廈門(mén)悅?cè)A會(huì)展酒店 206 ＄ 180 ＄ 360 50% 廈門(mén)京開(kāi)中心酒店 490 ＄ 180 ＄ 180 55% 三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及發(fā)展態(tài)勢(shì) 在 2021 年末，廈門(mén)市共有 52 間已評(píng)星級(jí)的酒店，其中七間達(dá)四星級(jí)或以上。廈門(mén)共有 2， 138 間達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房間，其中 208 間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級(jí)的廈門(mén)悅?cè)A酒店。 其余在廈門(mén)市內(nèi)，共有 15 間三星級(jí)， 30 間二星級(jí)及 3 間一星級(jí)及未被評(píng)星的酒店。 根據(jù)廈門(mén)市旅游局 所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級(jí)別的酒店正在籌務(wù) /興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成。 對(duì)廈門(mén)市的中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂(lè)觀的。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，廈門(mén)市將有更高檔酒店落成，使整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)趨劇烈。 中國(guó)已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺(tái)灣的優(yōu)越位置，均使廈門(mén)有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門(mén)將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門(mén)投資城市， 市政府不遺余力的推動(dòng)廈門(mén)市旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。 四、項(xiàng)目定位 廈門(mén)市 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年增長(zhǎng)率在 10%以上，目前共有星級(jí)酒店 58 家，按國(guó)際旅游組織關(guān)于酒店等級(jí)結(jié)構(gòu)比例的參照數(shù)據(jù)，一個(gè)地區(qū)的高星級(jí)酒店的數(shù)量比例應(yīng)在 1020%之間，目前廈門(mén)的高星級(jí)酒店相對(duì)偏少。 因此，廈門(mén)希 x 頓大酒店定為國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 廈門(mén)希 x 頓大酒店臨海而立，位于正在形成的廈門(mén)市 CBD (Central 30 Business District)區(qū)域。酒店建成后，憑借國(guó)際希 x 頓的經(jīng)營(yíng)管理，廈門(mén)希x 頓大酒店將是廈門(mén)檔次最高的五星級(jí)酒店，其專(zhuān)業(yè)的國(guó)際經(jīng)營(yíng)理念必會(huì)帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。 第五章 項(xiàng)目公司 一、 公司簡(jiǎn)介 廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司是一家有限責(zé)任公司，成立于 1996 年，注冊(cè)地為中國(guó)廈門(mén)市，注冊(cè)資本為 2021 萬(wàn)元人民幣，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目管理。公司先后開(kāi)發(fā)、建設(shè)了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目。 二、 公司結(jié)構(gòu)和管理層 公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，公司日常經(jīng)營(yíng)管理由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目管理部等。 公司主要業(yè)績(jī)： 1995 年籌建商住高級(jí)公寓“建寶海景花園”，總投資額約人民幣 6200 萬(wàn)元，并于 1997 年 完工交付使用。 1996 年籌建商住高級(jí)公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣 1800萬(wàn)元，并于 1998 年初完工交付使用。 三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司由三位自然人組成，其中王世雄為 75%；朱福東為 20%；王世民為 5%。 四、管理團(tuán)隊(duì) 王世雄 ： 1959 年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。 1988 年起先后創(chuàng)建“廈門(mén)新興彩色印刷有限公司”、“廈門(mén)新興項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有限公司”、“廈門(mén)思明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理公司”、“廈門(mén)建寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”及“廈門(mén)雅景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 31 限公司”等地產(chǎn)項(xiàng)目公司，參與投資“廈門(mén)裕泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ”、“特寶生物工程有限公司”，并任副董事長(zhǎng)。 1996 年創(chuàng)辦廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司，任董事長(zhǎng)。 朱福東 ： 1955 年生，高中學(xué)歷， 1980 年進(jìn)入廈門(mén)市規(guī)劃局工作，后在工商界工作二十余年，擔(dān)任多家商貿(mào)集團(tuán)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。 1997 年起任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理。 林青躍： 1948 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1971 年進(jìn)入廈門(mén)市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) 20 余年。 1999 年任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理。 陳金寶 ： 1936 年生，大學(xué)學(xué)歷。在設(shè)計(jì)院任總工程師及負(fù)責(zé)圖紙的審核工作，并 在多家大型房地產(chǎn)公司任職總工程師，具有豐富的建筑專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。 黃鳴江 ： 1935 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1956 年起先后參加過(guò)各類(lèi)大、中型的機(jī)電設(shè)計(jì)及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部副經(jīng)理。 張文萍 ： 1970 年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。 1992 年起擔(dān)任過(guò)多家貿(mào)易公司及金融咨詢(xún)?cè)u(píng)信公司的主辦會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師及評(píng)估師，對(duì)企業(yè)籌融資運(yùn)作管理具有豐富的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析、管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)。現(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有 限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理。 五、項(xiàng)目其他背景 近年，廈門(mén)對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高速增長(zhǎng)；廈門(mén)與臺(tái)灣隔海相望，在香港、澳門(mén)回歸后，廈門(mén)的政治、經(jīng)濟(jì)地位逾顯突出；廈門(mén)市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，廈門(mén)市高星級(jí)酒店，存在一定的缺口。目前，高星級(jí)酒店屬?gòu)B門(mén)市政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門(mén)市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級(jí)酒店。建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)廈門(mén)市旅游批復(fù)同意，并經(jīng)廈門(mén)市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng) ，現(xiàn)已完成設(shè)計(jì)方案并獲得廈門(mén)市建設(shè)行政主管部門(mén)的批復(fù)，已具備開(kāi)工條件。 32 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃 一、項(xiàng)目位置 項(xiàng)目的所在位置為福建省廈門(mén)市開(kāi)源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。 項(xiàng)目附近主要為住宅區(qū)，而其中穿插著數(shù)座新近落成的現(xiàn)代商廈如華源大廈及數(shù)個(gè)高素質(zhì)的住宅小區(qū)。 開(kāi)源區(qū)為廈門(mén)市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級(jí)辦公室，及廈門(mén)市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。 而主要購(gòu)物區(qū)域于市中心區(qū)內(nèi)，于中山路的主購(gòu)物區(qū)，名牌百貨店均于中山路兩旁林立，而中山路的主要購(gòu)物區(qū)至 本項(xiàng)目非常接近，只需一段很短的的行車(chē)時(shí)間便能到達(dá)。 本項(xiàng)目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。路江疲乏為該區(qū)的主要干道，多條公車(chē)路線位于此路上行走，為市民帶來(lái)了方便的交通網(wǎng)絡(luò)。另外，離項(xiàng)目大約五分鐘的車(chē)到達(dá)渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪與的流輪），而廈門(mén)國(guó)際機(jī)場(chǎng)則