【正文】 另外，離項(xiàng)目大約五分鐘的車(chē)到達(dá)渡輪碼頭（包括往主要游客區(qū)鼓浪與的流輪），而廈門(mén)國(guó)際機(jī)場(chǎng)則離項(xiàng)目
。 本項(xiàng)目附近有方便及交通網(wǎng)絡(luò)。 開(kāi)源區(qū)為廈門(mén)市的中心區(qū)域，大部份的高檔飯店，高級(jí)辦公室，及廈門(mén)市人民政府均位于此中心區(qū)內(nèi)。 32 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃 一、項(xiàng)目位置 項(xiàng)目的所在位置為福建省廈門(mén)市開(kāi)源區(qū)的西南部，位于鷺江道的東南端，及其與禾祥路及夏禾路交界之間。公司于是決定在公司完全擁有的土地，位于廈門(mén)市鷺江道與廈禾路、湖濱南路交界處黃金地段的地塊上興建高星級(jí)酒店。經(jīng)調(diào)查了解到相對(duì)于快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，廈門(mén)市高星級(jí)酒店，存在一定的缺口。現(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有 限公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理。 張文萍 ： 1970 年生，大學(xué)學(xué)歷，獲經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。 1956 年起先后參加過(guò)各類(lèi)大、中型的機(jī)電設(shè)計(jì)及圖紙的審核工作，在建筑界工作四十余年，具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司工程部經(jīng)理。 陳金寶 ： 1936 年生，大學(xué)學(xué)歷。 1971 年進(jìn)入廈門(mén)市政府工作，后任多家工商企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)工作，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)職務(wù) 20 余年。 1997 年起任廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理。 1996 年創(chuàng)辦廈門(mén)市大雅實(shí)業(yè)有限公司，任董事長(zhǎng)。 四、管理團(tuán)隊(duì) 王世雄 ： 1959 年生，高中學(xué)歷，在工商界工作二十余年。 1996 年籌建商住高級(jí)公寓及別墅“雅景花園”，總投資額約人民幣 1800萬(wàn)元，并于 1998 年初完工交付使用。公司日常管理機(jī)構(gòu)設(shè)有副總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師、工程部、財(cái)務(wù)部、辦公室、項(xiàng)目管理部等。公司先后開(kāi)發(fā)、建設(shè)了“雅景花園”、“建寶海景花園”及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目。酒店建成后，憑借國(guó)際希 x 頓的經(jīng)營(yíng)管理，廈門(mén)希x 頓大酒店將是廈門(mén)檔次最高的五星級(jí)酒店，其專(zhuān)業(yè)的國(guó)際經(jīng)營(yíng)理念必會(huì)帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。 因此，廈門(mén)希 x 頓大酒店定為國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 中國(guó)已加入了世貿(mào)，及其地理上鄰近臺(tái)灣的優(yōu)越位置，均使廈門(mén)有著良好的投資及貿(mào)易環(huán)境，因此，廈門(mén)將會(huì)成為一個(gè)受投資者追捧的一個(gè)熱門(mén)投資城市， 市政府不遺余力的推動(dòng)廈門(mén)市旅游業(yè)及改善當(dāng)?shù)芈糜卧O(shè)施，均會(huì)吸引到本地及外求游客，使旅游業(yè)發(fā)展更為興盛。亞洲經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步得更將有利房?jī)r(jià)及入住率的增長(zhǎng)穩(wěn)定性。 根據(jù)廈門(mén)市旅游局 所提供的資料，現(xiàn)在有四間四星到五星級(jí)別的酒店正在籌務(wù) /興建當(dāng)中，預(yù)計(jì)三年后將會(huì)全部落成。廈門(mén)共有 2， 138 間達(dá)四星級(jí)級(jí)數(shù)或以上的酒店房間，其中 208 間設(shè)于市內(nèi)唯一五星級(jí)的廈門(mén)悅?cè)A酒店。 酒店入住率 據(jù)我們向廈門(mén)市旅游局作出的非正式提問(wèn)，得知廈門(mén)市的四、五星級(jí)飯店于 2021 年的平均房租約為人民幣 429 元至 600 元一晚，而入住率約為 62%，根 29 據(jù)以往紀(jì)錄，于 1996 與 1997 年四星級(jí)酒店的入住率分別為 %與 %。 廈門(mén)市近幾年接待旅客一覽表 單位 :萬(wàn)人次 年度 接待人員 類(lèi)別 1997 年 1998 年 1999 年 2021 年 2021 年 接待境外旅客 接待境內(nèi)旅客 總接待境內(nèi)、 外 旅客 旅游總收入 (億元 ) 資料來(lái)源 :廈門(mén)市旅游局計(jì)統(tǒng)處 廈門(mén)已成為中國(guó)重要的國(guó)際招商口岸和對(duì)臺(tái)貿(mào)易口岸，這里每年由中央政府主持舉辦經(jīng)貿(mào)盛會(huì)“中國(guó)投資貿(mào)易洽談會(huì)”和“對(duì)臺(tái)出口商品交易會(huì)”，多種專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)也經(jīng)常在廈門(mén)舉辦。 從資料分析中，我司推斷廈門(mén)市未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè)觀的，因往廈門(mén)市的國(guó)內(nèi)及國(guó)外游 客均預(yù)計(jì)有關(guān)可觀的增長(zhǎng)，這尤其于小三通的持續(xù)改善，更有利于兩岸人民聯(lián)絡(luò)，也為廈門(mén)市旅游業(yè)帶來(lái)正面的影響。而廈門(mén)也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。廈門(mén)假日酒店和馬可波羅酒店均取得了較理想的投資回報(bào)，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在 2021年度，廈門(mén)假日酒店平均的客房入住率達(dá)到 74%，廈門(mén)馬可波羅酒店平均的客房入住率達(dá)到 78%。即悅?cè)A酒店（五星）、馬可波羅大酒店（四星）、假日海景大酒店（四星）、京閩大酒店（四星）、華僑大酒店（四星）、金燕酒店（四星）、寶龍大酒店（四星）。 廈門(mén)希 x 頓大酒店是與國(guó)際希 x 頓酒店集團(tuán)簽約合作的 國(guó)內(nèi)第六家希 x頓大酒店，集旅游、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲等多功能于一身的國(guó)際五星級(jí)涉外旅游酒店（賓館）。目前在全球 50 個(gè)國(guó)家地區(qū)擁有超過(guò) 500 家賓館。它所提供的一流的住宿和餐飲服務(wù)可以滿(mǎn)足商務(wù)及休閑目的客戶(hù)的需要。在美國(guó)它現(xiàn)在擁有 45 家旅 游地賓館； 50 家一流賓館分布在市區(qū)和郊外； 54 家全權(quán)管理公司及 199 家授權(quán)協(xié)議管理公司。 希 x 頓在 1919 年購(gòu)買(mǎi)了他的第一家賓館以來(lái)，希 x 頓機(jī)構(gòu)已經(jīng)逐步確立了自己的威望，不僅在客戶(hù)、工作人員、投資者之中，而且在廣泛的大眾包括政府官員、客戶(hù)、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)、商務(wù)伙伴和其他賓館所有者等人心目中也是一樣。 五、希 x 頓酒店管理公司 簡(jiǎn)介 作為商務(wù)領(lǐng)域中最具知名度和最受尊重的品牌，希 x 頓賓館業(yè)公司是世界上最卓越的住宿業(yè)公司之一。 5 星級(jí)飯店中， 72%的受調(diào)查飯店預(yù)測(cè) 2021 年的住宿率將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)， 83%的飯店預(yù)測(cè)平均房?jī)r(jià)將出現(xiàn)增長(zhǎng)。而平均房?jī)r(jià)在人民幣 701 元以上的飯店，此指標(biāo)僅占 %。 相應(yīng)地，在 4星級(jí)和 5 星級(jí)中，國(guó)際管理飯店的工資及相關(guān)費(fèi)用支出也同時(shí)高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店 酒店收入結(jié)構(gòu)圖 酒店經(jīng)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)圖 25 訂房渠道 所有 4 星級(jí)和 5 星級(jí)飯店中，大多數(shù)預(yù)定是以直接向飯店預(yù)定的方式完成，同時(shí)，旅行社也是一個(gè)重要的預(yù)定渠道，在 4 星級(jí)和 5 星飯店中占總預(yù)定比例的%。 客房(Room)48%餐飲(Famp。 另一方面，國(guó)際管理飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用則高于國(guó)內(nèi)管理和業(yè)主自行管理飯店， 5 星級(jí)和 4 星級(jí)飯店的市場(chǎng)推廣費(fèi)用分別占總收入的 %和 %，而國(guó)內(nèi) 24 管理和業(yè)主自行管理飯店分別是 %和 %。此外，來(lái)自北美地區(qū)的長(zhǎng)線(xiàn)客源，在價(jià)格上的敏感度相對(duì)較低，更樂(lè)意選擇入住高價(jià)市場(chǎng)的飯店，在平均房?jī)r(jià)高于人民幣 701 元這一層級(jí)市場(chǎng)中，這一市場(chǎng)的客源占到飯店客源構(gòu)成的 %，而中低價(jià)飯店獲得此類(lèi)客源的能力較弱，如平均房?jī)r(jià)在人民幣 501~700 元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線(xiàn)市場(chǎng)客源占總客源的 %，平均房?jī)r(jià)在人民幣 301~500 層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線(xiàn) 市場(chǎng)占總客源的 6%，而平均房?jī)r(jià)在人民幣 300 元層級(jí)飯店中，長(zhǎng)線(xiàn)市場(chǎng)客源僅占總客源的 1%。 客源構(gòu)成 至于各類(lèi)飯店的客源構(gòu)成，總體而言，國(guó)際管理飯 店獲取了更多的國(guó)際客源，按價(jià)格分類(lèi)的市場(chǎng)中，高價(jià)市場(chǎng)的飯店同樣也是獲得了更大比例的國(guó)際客源。盡管上海和北京兩座城市飯店在“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ IBCMF）”百分比方面都達(dá)到了總收入的 40%，但如果以每間客房“管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ IBCMF）”實(shí)現(xiàn)的絕對(duì)值（人民幣）為比較，上海飯店仍比北京的同等級(jí)飯店高出 11%。 上海的 5 星級(jí)飯店比北京的同等級(jí)飯店獲得了更高的營(yíng)業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。301~500 165。701 165。301~500 165。701 以上 165。所有 4 星級(jí)和 5 星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)達(dá)到人民幣 508 元 ,整體市場(chǎng)平均住宿率為 %.所有 3星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)達(dá)到人民幣 240元 ,整體市場(chǎng)住宿率為 %. 在 “ 管理費(fèi)和固定費(fèi)用前收益（ IBCMF）”及“稅務(wù)及折舊前收益（ CBITDA）”兩項(xiàng)指標(biāo)方面，國(guó)際管理飯店同時(shí)獲得了最佳的表現(xiàn)。此種模式一般出現(xiàn)在那些人才資源有限或管理經(jīng)驗(yàn)尚不配套的管理集團(tuán)，較適合那種不愿放棄名義權(quán)利而又渴望專(zhuān)業(yè)化管理的單體飯店。 ? 顧問(wèn)咨詢(xún) 伴隨著政企分家與軍企脫鉤政策的落實(shí)和職業(yè)經(jīng)理人與專(zhuān)業(yè)化 管理的需求 20 上揚(yáng)，國(guó)內(nèi)的許多飯店管理集團(tuán) /公司在綜合了國(guó)外管理模式和中國(guó)具體國(guó)情的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出的一種界于委托管理和特許經(jīng)營(yíng)之間的管理模式。飯店聯(lián)銷(xiāo)集團(tuán)是由眾多的單體經(jīng)營(yíng)管理的飯店自愿付費(fèi)參加并通過(guò)分享聯(lián)合采購(gòu)，聯(lián)合促銷(xiāo)，聯(lián)合預(yù)訂，聯(lián)合培訓(xùn)，聯(lián)合時(shí)常開(kāi)發(fā)，聯(lián)合技術(shù)開(kāi)發(fā)等資源共享服務(wù)項(xiàng)目而形成的互助聯(lián)合體。此種模式一般出現(xiàn)在管理集團(tuán)的成熟階段，和較適合那種既想分享集團(tuán)規(guī)模效益又不想放棄獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和所有權(quán)的單體飯店。廈門(mén)希 x 頓項(xiàng)目即采取該方式進(jìn)行管理。近年來(lái)， 獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi) 所占的比例正在逐年遞增。此種模式一般出現(xiàn)在飯店集團(tuán)的創(chuàng)建初始階段，較適合于 那種資金短缺且融資困難的單體飯店。再過(guò)若干年，在中國(guó)市場(chǎng)形成規(guī)模的國(guó)際酒店集團(tuán)將會(huì)更多，這既是國(guó)際飯店業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是全球經(jīng)濟(jì)一體化的必然結(jié)果。批量超豪華品牌飯店落戶(hù)中國(guó)，標(biāo)志著中國(guó)飯店業(yè)檔次更加完備，一批品質(zhì)卓越、服務(wù)超群的酒店將為客人提供高度個(gè)性化的服務(wù)。近年來(lái)隨著我國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展，世界著名飯店集團(tuán)對(duì)我國(guó)飯店業(yè)的市場(chǎng)表示出極大的信心，他們紛紛推出超豪華品牌飯店，在中國(guó)打造自己的旗艦，如開(kāi)業(yè)不久的上海瑞吉紅塔酒店成為喜達(dá)屋集團(tuán)在中國(guó)開(kāi)業(yè)的第二個(gè)圣 .瑞吉斯品牌酒店。即使是馬里奧特的同一檔次品牌，各品牌間的差異體現(xiàn)了不同的風(fēng)格，如萬(wàn)豪是體現(xiàn) 歐美古典式風(fēng)格，萬(wàn)麗是追求智能化的商務(wù)現(xiàn)代派風(fēng)格，不同的風(fēng)格適應(yīng)不同的市場(chǎng)需求。假日集團(tuán)剛進(jìn)入中國(guó)時(shí)，推出的品牌只有假日品牌飯店。 由單一品牌向多品牌發(fā)展 國(guó)際著名酒店集團(tuán)的名稱(chēng)或品牌在市場(chǎng)的信譽(yù)程度往往高于某一個(gè)國(guó)家制定的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槠放剖沁@些 集團(tuán)根據(jù)市場(chǎng)需求而推出的，有非常明確的市場(chǎng)定位，體現(xiàn)了今后飯店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)方向，代表著時(shí)尚的服務(wù)潮流，得到客人的認(rèn)同和推崇。應(yīng)該講，目前中國(guó)旅游飯店業(yè)之所以成為中國(guó)社會(huì)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)頭羊，重要因素之一就是得益于國(guó)際飯店集團(tuán)的進(jìn)入。出現(xiàn)了群雄逐鹿的局面，根據(jù)國(guó)際飯店與餐館協(xié)會(huì)的資料統(tǒng)計(jì)， 2021 年世界飯店管理集團(tuán)排行前 10 家為圣達(dá)特、六洲、馬里奧特、雅高、精品國(guó)際、希 x 頓、最佳西方國(guó)際、喜達(dá)屋、卡 x 遜、凱悅，除了少數(shù)經(jīng)營(yíng)低檔飯店圣達(dá)特等集團(tuán)未進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)外，多數(shù)國(guó)際飯店集團(tuán)的市場(chǎng)份額中都包含著在中國(guó)管理的飯店，中國(guó)已成為著名國(guó)際酒店集團(tuán)的集聚地，國(guó)際酒 店集團(tuán)之所以看好中國(guó)市場(chǎng)，一是由于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)，帶來(lái)巨大的商機(jī)，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)顯示了巨大的市場(chǎng)潛力；二是中國(guó)政治穩(wěn)定、社會(huì)安定、人民幣匯率穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨完善；三是中國(guó)勞動(dòng)力成本相對(duì)較低且素質(zhì)較高。在八十年代進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的還 17 有喜來(lái)登、希 x 頓、雅高、香格里拉、半島、新世界、日航、華美達(dá)、凱悅、美麗華、太平洋、馬尼拉等十余家酒店管理集團(tuán)。 二、 國(guó)際 飯店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)中國(guó)市場(chǎng) 1982 年香港半島集團(tuán)正式管理北京建國(guó)飯店，標(biāo)志著國(guó)際飯店集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)飯店市場(chǎng)。未來(lái)幾年，關(guān)稅水平還將進(jìn)一步降低，這將大大節(jié)省旅游飯店的經(jīng)營(yíng)成本。2021年１月，中國(guó)下調(diào)了５０００多種商品的進(jìn)口關(guān)稅，使關(guān)稅總水平降到１２％。國(guó)家旅游局將全力爭(zhēng)取入境旅游市場(chǎng)的恢復(fù)，