【導讀】1服務機構小區(qū)內(nèi)不設置管理處，管理人員每日巡查小區(qū)一次以上，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3服務時間周一至周日在指定地點進行業(yè)務接待。24小時受理業(yè)主或使用人報修。急修二小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理三天內(nèi)完成（預。對業(yè)主或使用人的投訴在七天內(nèi)答復處理。建立小區(qū)物業(yè)管理檔案。對小區(qū)房屋維修資金進行賬務管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。溝通面不低于小區(qū)住戶的30%。管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗。制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃，并組織實施。辦公場所整潔有序。配置一般的辦公用品。不能及時修復的，約時修理。修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告。能提供二種以上特約服務（有償）和二種以上便民（無償）服務。小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有一年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。服務窗口應公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準。

　　

【正文】 33 項目 類別 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務要求 每平方米建筑面積月最高收費標準（元） 備注 公共部位 三類 房屋結構 每年二次以上對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。 門窗 每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。 樓內(nèi)墻面、頂面、地面 墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。 管道、排水溝、 屋頂 每月一 次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（ 6月至 9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時修理。 圍墻 每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。 道路、場地等 每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，側石平直無缺損。 休閑椅、涼亭、 雕塑、景觀小品 每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保持原有面貌， 保證其安全使用。 34 續(xù)上頁 項目 類別 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務要求 每平方米建筑面積月最高收費標準（元） 備注 室外健身設施、 兒童樂園等 每日一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保證器械、設施的安全使用（如需更換的除外〕。 安全標志等 對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指 示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。 35 項目 類別 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務要求 每平方米建筑面積月最 高收費標準（元） 備注 二 次 加 壓 供 水 系 統(tǒng) 一 類 水箱（池）加壓供水 每周對供水設備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹，油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常。泵房整潔。 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。 高層房屋每年二次對減壓閥進行測壓并做好記錄。 水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍養(yǎng)護。 多層 高層 供水系統(tǒng)成本構成： （ 1）供水運行（電耗）。 （ 2）供水設備保養(yǎng)。 （ 3）水池、水箱清洗。 （ 4）水質抽樣化驗。 二 類 疊壓供水 保證供水設備的供電設施、線路安全運行； 每周對泵房及供水設備進行清理打掃，確保衛(wèi)生、干凈； 保證泵房內(nèi)干燥無積水，保證通風； 每周對供水設備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每季一次對泵房、管道等進行除銹，油漆，每年保養(yǎng)一次水泵； 每天對設備按規(guī)范巡查一次，做好記錄。 供水系統(tǒng)成本構成： （ 1）供水運行（電耗）。 （ 2）供水設備保養(yǎng)。 （ 3）過水設備清洗。 （ 4）水質抽樣化驗。 36 項目 類別 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務要求 每平方米建筑面積月最高收費標準（元） 備注 公共照明 一類 公燈 每周二次巡檢公共照明設備，修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持 樓道燈、街坊燈 95%以上的亮燈率。 多層 高層 公共照明成本構成 : （ 1） 公共照明運行（電耗）。 （ 2） 零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。 （ 3）設備的養(yǎng)護。 樓道內(nèi)使用感應燈的按收費標準酌減 元計費 。 公共電氣柜 每月一次對室內(nèi)、室外的公共電氣柜進行巡檢、保養(yǎng)，每年一次對電 氣安全進行檢查。 二類 公 燈 及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、 街坊燈亮燈率在 98%以上。 多層 高層 景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等 保持燈具完好，亮燈率在 98%以上。 公共電氣柜 每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共 電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。 三類 公燈 及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈、 街坊燈亮燈率在 99%以上。 多層 高層 景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等 保持燈具完好，亮燈率在 99%以上。 公共電氣柜 每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共 電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。 37 項目 類別 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務要求 每平方米建筑面積月最高收費標準（元） 備注 智能化（弱電） 系統(tǒng) 一類 電子防盜門 每月定期保養(yǎng)，保持電子防盜門使用正常。 多層： 高層： 成本構成： （ 1）系統(tǒng)運行。 （ 2）日常維護保養(yǎng)。 （ 3）系統(tǒng)設備的維修（不包括用戶室內(nèi)話機）。 二類 樓宇對講系統(tǒng)（可視） 不定期進行調試與保養(yǎng)，保證其２４小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。 成本構成： （ 1）系統(tǒng)運行。 （ 2）日常維護保養(yǎng)。 （ 3）系統(tǒng)設備的維修。 （ 4）每減少一項，費用減少 。 住戶報警 不定期進行調試與保養(yǎng)，保證其２４小時運行正常，中心報警控制主機 應能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號。 周界報警 ２４小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養(yǎng)，保證 該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。 監(jiān)視系統(tǒng) 不定期進行調試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設備２４小時正常運行，能清楚 顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。 電子巡更 根據(jù)需要設定巡更路線、時間，不定期地進行調試與保養(yǎng)，保證其正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。 38 項目 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務 要求 每平方米建筑面積月最高收費標準（元） 備注 升降系統(tǒng) 電梯 保證電梯 24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。 委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應有專人對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理。 電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應急處理，專業(yè)技術人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。 電梯門無安全關閉裝置、無自動稱重感應裝置或無緊急呼叫裝 置須設專人駕駛的，或由業(yè)主大會要求專人駕駛的，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保障安全運行。 電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。 建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。 電梯運行費用包括：（ 1）電梯運行（電耗）。 （ 2）電梯定期常規(guī)保養(yǎng)。 （ 3）零星配件及維修（每臺電梯年支出 1000 元內(nèi)）。 （ 4）電梯年安全檢測。 底層或原始設計不?？康模恢Ц洞隧椯M用；如需使用按合同約定結算與分攤。 配置電梯駕駛員的，人工費另按每平方米建筑面積 。 水景（動力） 每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設施，損壞部位及時修復，保證其正常運行。 重大節(jié)日前應對景觀設施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設施運行正常。 按實分攤 水景費用分攤公式： [電價 水泵總功率（ KW） 運行時間（小時） +水價 耗水量 +設備保養(yǎng)費 ]247。 可分攤建筑面積 保險費用及其他 由業(yè)主大會與物業(yè)公司協(xié)商確定。 按實分攤 39 項目 類別 內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務要求 每平方米建筑面積月最高收費標準（元） 備注 消防系統(tǒng) 一類 消防設施、設備 消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。 消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。 每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用。 按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。 消防系統(tǒng)成本構成： （ 1）消防設施、器材保養(yǎng)。 （ 2）消防設施年安全檢測。 （ 3）滅火器更換（首次配備不計入本費用中）。 地下車庫 或其它非共用部位設置的消防報警裝置維修養(yǎng)護費用未計入此費用中。 二類 消防設施、設備 消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。 消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。 每天檢查火警功能、報警功能是否正常。 每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災探測器投入運行二年后，應每隔三年全部清洗一次，不合格的應當調換。 每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。 每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。 避雷系統(tǒng) 避雷設施 每年二次檢查避雷裝置， 18層以上的樓宇每年應測試一次，保證其性能符合國家相關標準。 避雷系統(tǒng)成本構成：（ 1）避雷系統(tǒng)保養(yǎng)。（ 2）避雷系統(tǒng)年安全檢測費。 備注： 如無相應設施設備的，不得計收該項費用。 消防、避雷、電梯等專用設備的養(yǎng)護標準如與專業(yè)標準有不相一致的地方，以專業(yè)標準為準。 住宅區(qū)內(nèi)的設備應建立設備臺帳，并有保養(yǎng)、維修記錄。 按有關規(guī)定屬建設單位負責保養(yǎng)（修）設施（備）費用由建設單位承擔。 每一類的服務內(nèi)容與要求應高于并包含低一類服務內(nèi)容與要求（一類除外） 。