【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。13.裝修防火安全管------------------------------------------31

　　

【正文】 接管驗(yàn)收移交鑰匙 除財(cái)務(wù)、銷售辦公室外的所有鑰匙現(xiàn)場(chǎng)主管保 管一 套 各功能房及 專用鑰匙分發(fā) 會(huì)所前臺(tái)接待負(fù)責(zé)會(huì)所區(qū)域鑰匙保 管 保安領(lǐng)班負(fù)責(zé)會(huì)所通道門、地彈門、樣板房、崗?fù)? 鑰匙 保管 水吧接待負(fù)責(zé)會(huì)所廁所及更衣室門鑰匙保 管 銷售辦公室交銷售單位自行保管 倉(cāng)庫(kù)鑰匙由倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)人 保管 財(cái)務(wù)室鑰匙由財(cái)務(wù)人員自行保 管 《 ** **國(guó)際 營(yíng)銷階段 — 管理篇》 23 三、保安篇 保安部工作內(nèi)容概況 概述 保安部門是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要組成部份，安全管理工作在現(xiàn)代物業(yè)管理中起著舉足輕重的作用。保安員的素質(zhì)、工作態(tài)度和責(zé)任感直接反映管理中心的服務(wù)水平和效果。沒(méi)有安全，就沒(méi)有效益，隨著物業(yè)管理水平的不斷提高，對(duì)保安員的素質(zhì)，特別是服務(wù)意識(shí)的要求越來(lái)越高，所以在做好治安、消防安全的基礎(chǔ)上，還要加強(qiáng)保安員的服 務(wù)意識(shí)管理，以不斷提高服務(wù)質(zhì)量、能力和水平。 主要工作內(nèi)容 保安部的工作范圍主要是負(fù)責(zé)本物業(yè)內(nèi)的形象管理、治安管理、消防管理、車輛管理 、現(xiàn)場(chǎng)管理 及協(xié)助其他部門做好管理配合工作。 總則 ； 、政策和有關(guān)條例，建立健全各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度，督促員工執(zhí)行并加以檢查； 負(fù)責(zé)維護(hù)物業(yè)內(nèi)部治安秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助國(guó)家公安部門偵破有關(guān)的違法犯罪案件，協(xié)助有關(guān)部門搞好安全保衛(wèi)工作； 負(fù)責(zé)制定管理物業(yè)的治安、消防年度工作計(jì)劃，做好安全管理年度預(yù)算及工作總結(jié)； 妥善處理業(yè)戶 /客戶有關(guān)安全管理方面的投訴； 對(duì)保安部門管理人員進(jìn)行督促、培訓(xùn)、考核及工作安排； 檢查各項(xiàng)安全管理措施，每天巡視一項(xiàng)或多項(xiàng)內(nèi)容，并做好記錄。 安全管理 ，做好全體員工治安教育及培訓(xùn)工作； 定期檢查各部門落實(shí)治安制度情況，加強(qiáng)各部門的安全防范工作，對(duì)重點(diǎn)部位采取一定措施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與有關(guān)部門聯(lián)系 ； 起草有關(guān)安全管理的文件、報(bào)告； 做好重要來(lái)賓及 領(lǐng)導(dǎo) 的安全保衛(wèi)工作； 負(fù)責(zé)保安領(lǐng)班及保安員培訓(xùn)和考核，關(guān)心他們思想生活和業(yè)務(wù)水平； 發(fā)揮工作主動(dòng)性，寫(xiě)好工作記錄，完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。 《 ** **國(guó)際 營(yíng)銷階段 — 管理篇》 24 消防管理 熟悉和掌握中央控制室的消防工作性能，對(duì)火警、盜警的發(fā)現(xiàn)率為 100%，確保無(wú)死角。做好全體員工的防火常識(shí)教育和消防培訓(xùn)工作； 定期檢查各部門防火安全制度的落實(shí)情況，對(duì)重點(diǎn)部位采取一定措施，加強(qiáng)檢查。對(duì)電話房、高壓配電間 等重要設(shè)備間要求懸掛“閑人莫入”標(biāo)志； 如物業(yè)發(fā)生火警、火災(zāi)，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明報(bào)警原因，如非誤報(bào)警，應(yīng)組織現(xiàn)場(chǎng)人員，迅速搶救，以減少損失； 做好義務(wù)消防隊(duì)員的培訓(xùn)工作，每月對(duì)義務(wù)消防隊(duì)員進(jìn)行一次消防知識(shí)教育，每半年舉行一次消防演習(xí)； 定期檢查各部門防火安全情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與有關(guān)部門協(xié)商整改措施，發(fā)現(xiàn)重大隱患，書(shū)面向上級(jí)匯報(bào)，同時(shí)采取有效的防范措施； 負(fù)責(zé)制訂、修改消防安全責(zé)任制度及消防緊急預(yù)案； 對(duì)消防物品、器材進(jìn)行定期檢查，調(diào)換過(guò) 時(shí)、失效的器材； 起草物業(yè)消防安全方面的有關(guān)文件、報(bào)告； 受上級(jí)委托，處理各項(xiàng)消防事項(xiàng)； 定期巡查安全情況，并做好記錄。 保安人員 行為規(guī)范 保安人員禮儀 規(guī)范 上班前必須穿戴好工作服，工作服要整潔，紐扣要扣齊，腰帶、皮帶、肩章、穗帶等要佩帶整齊，對(duì)講機(jī)掛置外腰帶左后方，耳塞置于右耳，音量調(diào)到適中，夜班可不戴耳塞。不允許敞開(kāi)外衣，非工作需要不允許將衣袖，褲管卷起，不允許將衣服搭在肩上。 上班統(tǒng)一佩帶工作牌，工作牌應(yīng)端正地戴在 左胸襟處。 白手套每日一換洗，黑皮鞋隨時(shí)擦拭保持光亮。 除裝修和施工人員外，對(duì)其他經(jīng)過(guò)崗位的人員均必須敬禮。 糾正違章或其他行為時(shí)，必須先敬禮后糾正。 交接班和替換崗位時(shí)相互敬禮，行進(jìn)中按部隊(duì)中齊步走的動(dòng)作要領(lǐng)行進(jìn)，做到三人成列，二人成排。 問(wèn)候語(yǔ)：你好，早安，午安，早，早上好，下午好，晚上好。 稱呼語(yǔ)：先生，小姐，女士。 歡迎語(yǔ)：歡迎參觀。 告別語(yǔ)：再見(jiàn)，明天見(jiàn)，祝你一路平安，歡迎你下次再來(lái)、歡 迎再次光臨。 《 ** **國(guó)際 營(yíng)銷階段 — 管理篇》 25 道謝語(yǔ)：謝謝，非常感謝，謝謝合作。 道歉語(yǔ)：對(duì)不起，請(qǐng)?jiān)?，打擾你了。 應(yīng)答語(yǔ)：是的，好的，我明白了，謝謝你的好意，不要客氣，沒(méi)關(guān)系，這是我應(yīng)該做的。 保安人員服務(wù)規(guī)范 除客戶主動(dòng)用方言與 你交流外，其余情況均要求用普通話交流。 工作時(shí)間內(nèi)不允許抽煙、喝酒以及吃有刺激性氣味的食物。 工作時(shí)不扎堆閑聊、不 大聲喧嘩。 不得在有客人的活動(dòng)場(chǎng)所有不雅行為。 工作中做到“腦勤、 眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”。 笑容永駐臉上、態(tài)度賓賓有禮，做事有始有終。 不講有損公司形象的言語(yǔ)、不做有損公司形象的事。 保持服裝整潔，儀表大方，頭腦清醒、處事冷靜。 任何情況下不要與客戶發(fā)生爭(zhēng)辯、 不與客人亂開(kāi)玩笑。 善于觀察客人的需求，主動(dòng)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 。 《 ** **國(guó)際 營(yíng)銷階段 — 保安篇》 26 保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé) 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本物業(yè)管轄范圍內(nèi)的安全防范工作，并與政府有關(guān)部門建立良好的公共關(guān)系。 組織屬下保安人員，做好內(nèi)部安全防范和消防工作， 并向管理處經(jīng)理匯報(bào)。 熟悉物業(yè)管轄范圍內(nèi) 施工 單位的情況，并及時(shí)掌握變動(dòng)情況；熟悉物業(yè)管轄范圍內(nèi)房屋建筑和各類設(shè)施的布局，并及時(shí)了解掌握門衛(wèi)、車庫(kù)、會(huì)所、消監(jiān)控室等重要部位的工作情況，確定保衛(wèi)重點(diǎn)。 督促和檢查物業(yè)管轄范圍內(nèi)各類安全防盜設(shè)施的配備情況，收繳、登記和處理業(yè)戶等遺棄的物品。 抓好消監(jiān)控室的日常管理工作，確保保安人員 24 小時(shí)值班制度的落實(shí) 。掌握消監(jiān)控室各類設(shè)備的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，定期查驗(yàn)記錄，配合工程部做好各類設(shè)備的日常維修保養(yǎng)，確保各種設(shè)備的正常運(yùn)行。 定期檢查各班組落實(shí)治 安責(zé)任制情況，督促和幫助各班組抓好崗位工作中的安全環(huán)節(jié)，切實(shí)做好安全防范工作，并對(duì)外來(lái)施工單位加強(qiáng)安全監(jiān)督。 堅(jiān)持每天按時(shí)巡視檢查保安設(shè)施和保衛(wèi)巡邏的工作質(zhì)量；掌握各種線索，發(fā)現(xiàn)不安全情況，及時(shí)布控、處置，并及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)。 發(fā)生災(zāi)害事故和刑事案件，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安、消防部門做好各類案件或?yàn)?zāi)害事故的調(diào)查取證工作。 負(fù)責(zé)對(duì)屬下員工進(jìn)行安全保衛(wèi)知識(shí)、技能 及服務(wù)意識(shí)方面 的培訓(xùn)以及突發(fā)事件的應(yīng)急處理；掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)，向管理處經(jīng)理提出獎(jiǎng)懲和使用意見(jiàn)。 完成 領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 門崗保安崗位職責(zé) 在保安 隊(duì)長(zhǎng) 的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé) 售樓處與會(huì)所 出入口安全保衛(wèi)、維持周邊道路的通暢和值勤區(qū)域內(nèi)秩序的工作；為 客戶 提供問(wèn)訊、引路等服務(wù)，保障 物業(yè) 安全。 樹(shù)立良好的服務(wù)意識(shí)，待客有禮有節(jié)，談吐得當(dāng)；處理問(wèn)題機(jī)智果斷，進(jìn)退有度；站姿端正，列隊(duì)進(jìn)行交接班。 熟記業(yè)主 /客 戶車號(hào)，疏導(dǎo)人員車輛，保障通道順暢有序；注意出入口周圍動(dòng)態(tài)， 勸阻任何車輛在 區(qū) 域 內(nèi)亂停亂放。 《 ** **國(guó)際 營(yíng)銷階段 — 管理篇》 27 了解和熟悉 售樓處各 樓層、單元和通道方位，熟悉經(jīng)常進(jìn)出人員的情況。 有貨車進(jìn)入 現(xiàn)場(chǎng) ，應(yīng)向 司機(jī)指明貨車停車位置及裝載貨物電梯的方位；查驗(yàn)搬離 現(xiàn)場(chǎng) 物品的出門憑證，確認(rèn)證物相符方可放行，出門憑證留存?zhèn)洳椤? 勸阻未經(jīng)許可的推銷員及其他閑散人員、衣冠不整 者等進(jìn)入 現(xiàn)場(chǎng) 。 發(fā)現(xiàn)異常情況和可疑人員注意及時(shí)了解，與消監(jiān)控值班員協(xié)同布控，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。 努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 車輛管理員崗位職責(zé) 在保安 隊(duì)長(zhǎng) 的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)指揮進(jìn)出停車場(chǎng) 的車輛，確保車道暢通、停放有序 。 了解并熟記各業(yè)主 /客 戶車輛車牌號(hào)。 隨時(shí)掌握停車場(chǎng)泊車狀況，檢查車輛門是否關(guān)妥，發(fā) 現(xiàn)未關(guān)門、窗的車輛，應(yīng)立即關(guān)閉車門、車窗；在第一時(shí)間向領(lǐng)班報(bào)告，并告知車主。 使用標(biāo)準(zhǔn)手勢(shì)指揮車輛按指定車位停放。 遇車輛停放違反規(guī)定時(shí)，應(yīng)及時(shí)制止并耐心向車主說(shuō)明；遇特殊情況及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)處理。 禁止車輛裝載易燃易爆物進(jìn)入停車場(chǎng)，停車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 努力完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 巡邏崗保安崗位職責(zé) 在保安 隊(duì)長(zhǎng) 的領(lǐng)導(dǎo)下，巡查 現(xiàn)場(chǎng)的 各 個(gè) 部位，并與消監(jiān)控室密切配合，維護(hù) 現(xiàn)場(chǎng) 安全。 按照規(guī)定時(shí)段和線路進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致地巡查，保證早、中班 3 次以上，夜班 4 次以上 巡邏次數(shù)。 檢查 售摟處與會(huì)所 內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備、消防器材、安全通道等情況，如有損壞現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)向工程部門報(bào)修，并作好詳細(xì)記錄。 發(fā)現(xiàn)可疑人員在樓內(nèi)活動(dòng)，須進(jìn)行跟蹤觀察，對(duì)閑雜人員應(yīng)勸其離開(kāi) 現(xiàn)場(chǎng) 。 當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按《突發(fā)事件工作程序》要求進(jìn)行處理，并向上級(jí)報(bào)告。 一旦出現(xiàn)火警時(shí)，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，并按《火災(zāi)撲救操作程序》的有關(guān)程序進(jìn)行撲救。 每次巡邏完畢及時(shí)做好巡邏記錄，并按照交接班制度的規(guī)定進(jìn)行交接工作。 努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 《 ** **國(guó)際 營(yíng)銷階段 — 管理篇》 28 消 防 監(jiān)控室保安崗 位職責(zé) 在保安 隊(duì)長(zhǎng) 的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)操作 現(xiàn)場(chǎng)的 消 防 監(jiān)控設(shè)備，對(duì) 現(xiàn)場(chǎng) 消防、治安情況實(shí)行監(jiān)控，及時(shí)處置異常情況，確保 現(xiàn)場(chǎng) 安全。 熟練掌握消控中心設(shè)備的使用性能和操作方法，確保其運(yùn)行正常。 發(fā)現(xiàn)消 防 監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)故障立即向工程部門報(bào)修，并報(bào)告保安 隊(duì)長(zhǎng) 采取應(yīng)急措施，同時(shí)積極協(xié)助工程技術(shù)人員盡快排除故障。 保持飽滿的精神狀態(tài)，嚴(yán)密注視各監(jiān)視器的畫(huà)面動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象及時(shí)通知領(lǐng)班加以處理；同時(shí)注意各類報(bào)警的聲、光信號(hào)，如有報(bào)警和異常情況發(fā)生，應(yīng)立即查明部位，迅速報(bào)告值勤領(lǐng)班采取應(yīng)急措施（誤報(bào)警 則迅速消警）。如發(fā)生火災(zāi)，按《火災(zāi)撲救操作程序》采取緊急措施。 交接班實(shí)行對(duì)口交接班制度。接班人員須仔細(xì)檢查儀器設(shè)備、工具及交班記錄。交班人員將本班發(fā)生情況填寫(xiě)記錄并移交接班人員，做到班班清，事事明。 阻止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入消 防 監(jiān)控室。上級(jí)批準(zhǔn)或陪同有關(guān)人員進(jìn)消 防 檢監(jiān)控室參觀、檢查應(yīng)做好出入登記。 做好消 防 監(jiān)控室環(huán)境清潔和設(shè)備清潔保養(yǎng)工作，保障設(shè)備在規(guī)定的環(huán)境狀態(tài)下正常運(yùn)行。每周進(jìn)行一次大掃除，保持作環(huán)境整潔良好； 努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 重大事件報(bào)告制度 目 的 為及時(shí)妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報(bào)告制度。 適用范圍 適用于 **前期營(yíng)銷階段物業(yè)公司保安部 重大事件報(bào)告 管理。 職 責(zé) 保安主管（隊(duì)長(zhǎng)）負(fù)責(zé) 重大事件報(bào)告制度的 實(shí)施 。 制度細(xì)則 突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗等破壞行為；刑事案件；空調(diào)主機(jī)、 配 電柜、通訊設(shè)備等主要設(shè)備設(shè)施故障；主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。 發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門主管或當(dāng)值主管應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向 《 ** **國(guó)際 營(yíng)銷階段 — 管理篇》 29 管理中心主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)關(guān)協(xié)助處理。 參與事件處理的部門主管在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報(bào)告表，于 12小時(shí)內(nèi)以書(shū)面形式遞交管理中心領(lǐng)導(dǎo)，詳述事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò) ，并提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。 重大事件報(bào)告表由部門 主管 簽名后上報(bào)，如部門 主管 不在而事件緊急時(shí)，可由當(dāng)值 領(lǐng)班 簽名上報(bào)。 保安員交接班制度 目 的 為 了規(guī)范管理、提高服務(wù)質(zhì)量 ，特制定 交接班 制度。 適用范圍 適用于 **前期營(yíng)銷階段物業(yè)公司保安 人員交接班 管理。 職 責(zé) 保安 隊(duì)長(zhǎng) （ 領(lǐng)班 ）負(fù)責(zé) 交接班 制度的 實(shí)施。 制度細(xì)則 保安部各直屬部門、各崗位都設(shè)有交接班登記表，應(yīng)詳細(xì)記錄當(dāng)