【導(dǎo)讀】化和經(jīng)濟的中心，發(fā)展的速度明顯快于其他地方。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)。濟建設(shè)的龍頭，在經(jīng)濟發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。活水平的提高，民眾對于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任之一。上年同期相比增長%，環(huán)比增長了%。城市建設(shè)做出了貢獻。根據(jù)廣水市房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn)投。資仍高速增長，到2020年12月房地產(chǎn)投資同比達到了80%。廣水市城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共2098平方米,本公司2020. 由于此地段建設(shè)缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件。程施工、城市道路及人行道市政工程配套施工、建筑材料銷售。筑平方米；住宅九層五十四套，建筑面積共平方米；建設(shè)工程計劃于2020年5月份。開工，2020年9月入住。國家及湖北省頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；湖北省和廣水市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；廣水市城市總體規(guī)劃；廣水市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；額億元，同比下降了%。銷售面積占可售面積的比例為%。

　　

【正文】 項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 50 超率累計 城市維護建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費附加費 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 25 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅（按租金） 12 不可預(yù)見費 4 、盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 3281 萬元，可獲利潤總額 萬元，扣除所得稅 萬元、公益金 萬元、公積金 萬元、任意盈余公積金 萬元后還有 萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金 及附加 為 萬元，企業(yè)所得稅為 萬元，土地增值稅為 614 萬元，合計繳納稅金 萬元。詳見附表 2 和附表 3。 項目全投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為 12%時凈現(xiàn)值可達 萬元，投資回收期為 年。 項目 全投資內(nèi)部收益率（所得稅后 ）為 %，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為 12%時凈現(xiàn)值可達 萬元，投資回收期為 年。詳見附表 4。 商品房投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100%=100%=% 商品房資本金凈利潤率 = 稅后利潤 / 資本金100%= 100%=% 5 、清償能力分析 本項目 200 萬元銀行借款 可在項目竣工后可在一 年內(nèi) 一次還本付息 ， 共計 萬元，還債能力強。 資金平衡分析 在項目計算期內(nèi)， 項目平衡能力強 ， 累 計盈余資金 萬元 ,在于零 ,資金平衡分析詳見附表 5。 敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷：本項目的銷售收入變化對內(nèi)部收益率的影響較大，這說明房產(chǎn)價格是影響經(jīng)濟效益的最敏感因素。當銷售收入降低 10%時，項目內(nèi)部收益率為 %，遠大于基準收益率 12%。 表 102 不確定性因素變化影響 變化因素 10% 5% 0 +5% +10% 銷售收入 經(jīng)營成本 經(jīng)營成本 銷售收入 15 10 5 +5 +10 +15 內(nèi)部收益率 幅動系數(shù) 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格和預(yù)售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動 10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降 %和 %；投資回收期則增加為 和 年； 預(yù)售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案 6%左右的范圍，否則，項目收益風(fēng)險較大 。 主要經(jīng)濟指標 本項目的主要經(jīng)濟指標 見表 103。 表 103 主要經(jīng)濟指標表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 I 建設(shè)規(guī)模 1 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 平方米 商品房銷售 平方米 商業(yè)鋪面 平方米 地下室 平方米 II 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 1724 2 資金籌措 萬元 1724 其中：資本金 萬元 800 使用預(yù)售房款 萬元 724 使用銀行貸款 萬元 200 3 經(jīng)營收入 萬元 3281 4 經(jīng)營稅金及附加 萬元 5 總成本費用 萬元 1724 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 土地增值稅 萬元 614 III 財務(wù)評價指標 1 商品房投資利潤率 % 2 商品房資本金凈利潤率 % 3 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） % 4 全部投資回收期（所得稅前） 年 5 全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后） % 第 十 一 章 社會效益分析 本項目的開發(fā)建設(shè)，符合廣水市城市發(fā)展規(guī)劃，為城市房地產(chǎn)發(fā)展起到了積極的帶動作用。通過項目建設(shè)，為美化城市作出了貢獻，能夠使項目有著極大的社會美譽度。本項目的園林規(guī)劃別樹一幟，并依照環(huán)保、節(jié)能標準建設(shè)，將建成廣水市綠色節(jié)能小區(qū)，為文明小區(qū)建設(shè)標準樹立標桿。從而形成了項目建設(shè)與規(guī)劃、地方經(jīng)濟互相依存、互相促進、互相增益、同步發(fā)展的新局面。 附表 1 項目總投 資估算 表 單位：萬元 序號 項 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 1724 土地費用 300 前期工程費 29 建筑安裝工程費 920 公共配套設(shè)施建設(shè)費 231 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 財務(wù)費用 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 1724 開發(fā)產(chǎn)品成本 1724 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 附表 2 售房收入與經(jīng)營稅金及附加計算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 1 售房收入 3281 可銷售面積（平方米） 銷售比例（ %） 100 30 50 20 2 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅 82 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 3 土地增值稅 614 0 365 249 4 商品房銷售凈收入 930 附表 3 利潤及利潤分配表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 1 經(jīng)營收入 3281 商品房銷售收入 3281 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 2 經(jīng)營成本 1724 1266 458 商品房經(jīng)營成本 1724 1266 458 出租房經(jīng)營成本（攤銷） 3 出租房經(jīng)營費用 4 自營部分經(jīng)營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務(wù)費用 7 經(jīng)營稅金及附加 8 土地增值稅 614 0 365 249 9 利潤總額 336 10 彌補以前年度虧損 336 11 應(yīng)納稅所得額 0 12 所得稅 0 13 稅后利潤 0 公益金 (5%) 0 法定盈余公積金 (10%) 0 任意盈余公積金 (8%) 0 14 可供投資者分配的利潤 0 15 應(yīng)付利潤 0 16 年末未分配 利潤 0 附表 4 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 3281 銷售收入 3281 租金收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 資本金 800 800 租售收入用于產(chǎn)品投資 724 266 458 自有資金 經(jīng)營資金 經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 288． 8 54． 3 90． 2 144． 3 土地增值稅 614 0 365 249 所得稅 0 借款本金償還 200 200 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 136 累計凈現(xiàn)金流量 136 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 136 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 136 計算指標 所得稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ FIRR） % % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 基準收益率（ Ie） 12% 12% 投資回收期 (年 ) 附表 5 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 1 資金來源 4081 商品房銷售收入 3281 資本金 800 800 其他 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 2 資金運用 1437 自營部分經(jīng)營費用 1724 1266 458 自營部分財務(wù)費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 288． 8 54． 3 90． 2 144． 3 土地增值稅 614 0 365 249 所得稅 0 應(yīng)付利潤 0 自營資產(chǎn)長期借款本金償還 自營資產(chǎn)經(jīng)營資金借款償還 房地產(chǎn)長期借款本金償還 償還其他應(yīng)付款 短期借款本金償還 200 200 3 盈余資金 464 4 累計盈余資金 0