【正文】 裕?！袄悟}太盛防腸斷，風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”，在研究探討的過程中，由于所處的位置和觀察角度不同，存在對(duì)中央精神的不同理解是十分正常的。包括不贊成中央決定的意見，也應(yīng)允許保留，多聽聽各種意見，有助于全面思考，深化認(rèn)識(shí)。廣大學(xué)者和干部對(duì)待“權(quán)威”，也要有顆“平常心”，既不盲目崇拜，也沒必要求全責(zé)備，這樣就不難對(duì)各種意見作出全面、客觀的判斷。第五篇：城市土地使用制度改革(一)明晰土地產(chǎn)權(quán) ,加快物權(quán)立法 ,?，F(xiàn)有的《土地管理法 》 規(guī)定:中央人民政府即國(guó)務(wù)院是國(guó)有土地的惟一產(chǎn)權(quán)代表 ,包括城市土地在內(nèi) ,任何一級(jí)地方政府均非國(guó)有土地的產(chǎn)權(quán)代表。就國(guó)有企業(yè)而言 ,尤其要明晰土地產(chǎn)權(quán) ,其產(chǎn)權(quán)權(quán)能主要有出讓土地使用權(quán)、土地使用權(quán)作價(jià)入股權(quán)、賃土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)等。.要加快物權(quán)立法 ,以確認(rèn)和保護(hù)各種新的物權(quán)。城市土地開發(fā)的立體化發(fā)展必將涉及土地占有權(quán)、土地使用權(quán)、土地收益權(quán)和土地處分權(quán)(細(xì)分為出讓權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)、回收權(quán)、擔(dān)保權(quán)、典權(quán)、入股權(quán)、贈(zèng)與權(quán)及互換權(quán)等)諸權(quán)利。面對(duì)產(chǎn)權(quán) 界定不清帶來的種種問題 ,筆者認(rèn)為應(yīng)以土地權(quán)利為核心、以物權(quán)理論為基礎(chǔ)來設(shè)計(jì)土地產(chǎn)權(quán)制度是比較理想的選擇 ,這樣產(chǎn)權(quán)界定較為清楚。故亟需加快物權(quán)立法步伐 ,保障和創(chuàng)新我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)法律制度。(二)規(guī)范土地市場(chǎng)管理 , ,切實(shí)推行土地有償使用制度。要改革土地供給的行政性審批制度 ,擴(kuò)大土地的市場(chǎng)化配置范圍。地方政府及土地行政部門應(yīng)該加大土地有償使用力度 ,杜絕劃撥用地經(jīng)旁門左道非法入市 ,采用年租制在內(nèi)的多種有償使用方式 ,使土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到全面體現(xiàn) ,把隱形土地市場(chǎng)造成的國(guó)有土地收益流失降低到最小范圍。 ,實(shí)行土地出讓金分期收取制度。土地出讓范圍要嚴(yán)格依法律規(guī)定執(zhí)行 ,盡量減少劃撥供地。經(jīng)營(yíng)性用地的土地出讓方式要繼續(xù)推行“ 招拍掛 ” ,促使地價(jià)的市場(chǎng)形成機(jī)制和市場(chǎng)環(huán)境不斷完善。土地出讓金要按國(guó)家政策和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取 ,不能隨意減免 ,并向社會(huì)公開土地出讓的真實(shí)情況 ,接受社會(huì)監(jiān)督。為了地方政府的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 ,應(yīng)實(shí)行土地出讓金分期收取制度。例如 ,某市批租土地收入了 3 000萬元 ,土地使用年限是 50 年。那么 ,這筆錢不能全由當(dāng)期政府支配使用 ,而應(yīng)統(tǒng)一上交國(guó)庫(kù) ,再由中央財(cái)政按均分 ,每年撥付的資金是可以 60萬元 ,專項(xiàng)用于城市建設(shè)。這樣 ,不論由誰批租土地得的錢 ,土地出讓期限內(nèi)的收益都相同。如此可遏制地方政府急功近利的短期沖動(dòng)。.建立科學(xué)的地價(jià)評(píng)估制度 ,限定拍賣出讓的使用范圍。要提高評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì) ,打破土地部門壟斷狀況 ,吸收各界精英參與評(píng)估 ,過多、過濫地發(fā)放土地評(píng)估師證書有損評(píng)估質(zhì)量。要完善地價(jià)評(píng)估體系 ,城市基準(zhǔn)地價(jià)必須定期修編,保持價(jià)格的現(xiàn)實(shí)性、連續(xù)性。宗地地價(jià)要重視土地微觀區(qū)位的細(xì)微差別。同時(shí) ,針對(duì)深圳、上海、江蘇、浙江等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)地價(jià)、房?jī)r(jià)總體偏高的實(shí)情 ,筆者以為 ,應(yīng)進(jìn)一步用地方立法形式具體細(xì)化土地以招標(biāo)或拍賣方式出讓的不同適用范圍 ,目的在于防止拍賣所致的高地價(jià)秧及房?jī)r(jià)。法規(guī)可以規(guī)定:閑置的存量土地、進(jìn)入司法執(zhí)行程序用以抵債的土地,宜采用拍賣方式為之。而一般熟地的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓則應(yīng)以招標(biāo)方式為之。.完善劃撥土地使用權(quán)入市管理 ,探索集體土地使用權(quán)入市問題。首先 ,要建立劃撥土地使用權(quán)入市許可制度 ,劃撥土地進(jìn)入流通時(shí) ,必須得到所在地人民政府批準(zhǔn) ,取得許可后才有資格交易 ,這樣能使地方政府控制當(dāng)?shù)氐墓┑乜偭?,有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)。劃撥土地成交時(shí) ,原土地使用者不應(yīng)享受全部地價(jià)之利 ,應(yīng)當(dāng)從中分離出一部分作為出讓金向政府繳納。其次 ,在一定范圍和特定條件下 ,政府應(yīng)承認(rèn)和允許集體土地流轉(zhuǎn) ,并采用相應(yīng)措施對(duì)之加以監(jiān)管。據(jù)《南方日?qǐng)?bào) 》 報(bào)道 ,廣東省將于 2005年10月 1日起允許農(nóng)村集體建設(shè)用地入市[ 7 ]。.健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度 ,改革城市土地租稅費(fèi)體系。其一 ,建立土地收購(gòu)、儲(chǔ)備制度的主要作用是調(diào)節(jié)土地供需總量 ,即在市場(chǎng)低迷時(shí),吃進(jìn)部分土地 ,增加土地的需求總量。在市場(chǎng)上揚(yáng)時(shí) ,于計(jì)劃之外釋放部分土地 ,擴(kuò)大土地供給。因此 ,土地收購(gòu)、儲(chǔ)備制度是土地市場(chǎng)的穩(wěn)定器。從上海等城市數(shù)年的運(yùn)作來看 ,土地儲(chǔ)備機(jī)制建立后 ,政府可以更好地運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的運(yùn)作機(jī)制 ,將分散狀態(tài)的土地使用權(quán)逐步歸集于“ 土地儲(chǔ)備庫(kù) ” ,根據(jù)城市總體規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要及土地供應(yīng)計(jì)劃 ,對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地的供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)、布局、價(jià)格、時(shí)間等進(jìn)行有效控制 ,做到定性、定量、定位、定時(shí)供應(yīng)土地 ,達(dá)到城市土地利用的最優(yōu)化。其二 ,要切實(shí)發(fā)揮租稅對(duì)國(guó)有土地資源配置的杠桿作用。我國(guó)目前城市土地租稅費(fèi)體系混亂龐雜 ,致使大量土地收益流失。對(duì)其改革的總體思路是“明租正稅、優(yōu)化結(jié)構(gòu) ” :一是明確國(guó)家作為國(guó)有土地惟一主體的管理職能與所有權(quán)能 ,正確界定租稅費(fèi)內(nèi)涵 ,科學(xué)設(shè)定租稅費(fèi)種類與體地收益分配關(guān)系。三是嚴(yán)格租稅征管 ,規(guī)范土地市場(chǎng)和調(diào)節(jié)土地資源配置。四是租稅的設(shè)定和征管要同整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng) ,要充分考慮納稅義務(wù)人的承受力[ 8 ]。(三)轉(zhuǎn)換政府職能 ,健全土地法律責(zé)任制度首先 ,按照完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和落實(shí) 科學(xué)發(fā)展觀的要求 ,中央與地方政府應(yīng)當(dāng)分別正確履行政府職能。中央政府主要履行全局性的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)督、社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé) ,后者則主要行使地方性市場(chǎng)監(jiān)督、社會(huì)管理和公共服務(wù)職責(zé) ,并貫徹統(tǒng)一的國(guó)家宏觀調(diào)節(jié)政策。其次 ,堅(jiān)持依法治國(guó)、依法行政的土地管理原則。加快國(guó)土資源立法 ,推進(jìn)國(guó)土資源行政工作法制化與程序化 ,建立權(quán)力制約機(jī)制 ,強(qiáng)化國(guó)土資源的行政執(zhí)法及其執(zhí)法監(jiān)督職能。對(duì)國(guó)土資源特別是土地等重要的資源必須實(shí)行最嚴(yán)格的保護(hù)措施 ,必須有廉潔的工作人員 ,建立相對(duì)獨(dú)立、具有權(quán)威的國(guó)土 資源執(zhí)法監(jiān)察體系。在按法律規(guī)定行使權(quán)力的同時(shí) ,必須規(guī)定相應(yīng)的責(zé)任 ,規(guī)范、制約、監(jiān)督行政權(quán)力的行使 ,防止權(quán)力濫用。行政審批權(quán)應(yīng)大幅度減少 ,行政過錯(cuò)責(zé)任者要受到追究。增強(qiáng)服務(wù)意識(shí) ,提高工作效率。辦事要有時(shí)限 ,受理申請(qǐng)要實(shí)行窗口辦文 ,防止人為延宕和違規(guī)操作。在規(guī)定公民、法人和其他組織的義務(wù)時(shí) ,應(yīng)當(dāng)明確其相應(yīng)權(quán)利 ,并予以切實(shí)保障。