【導(dǎo)讀】上海位于中國(guó)上海市靜安區(qū)，占地面積為31,088平方米，容積率為，綠化率為15%。地面為二幢辦公樓(其。中T2辦公塔樓目前在建)和一幢商場(chǎng)。已建T1辦公塔樓為66層，建筑高度為。米,建筑面積為81,000平方米;商場(chǎng)一幢為5層，建筑面積51，723平方米。前的商場(chǎng)地下為三層停車(chē)庫(kù)，可停放833輛車(chē)位，建筑面積為59，112平方米，陜西北路、西康路各有一個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)出入口。包括以下七大系統(tǒng)?？照{(diào)制冷主機(jī)采用8臺(tái)離心式冷水機(jī)組，制冷能力為6250冷噸。加熱作為空調(diào)采暖熱源。辦公樓空調(diào)末端采用變風(fēng)量VAV系統(tǒng)，整個(gè)辦公樓共配置了1277套VAV。公司制造的VAV控制器，使辦公區(qū)域的溫度變化均在BMS監(jiān)控之下。再送入房間，所有AHU均美國(guó)特靈的原裝進(jìn)口設(shè)備。裙房AHU共14臺(tái)，新風(fēng)處理機(jī)共5臺(tái)，均為美國(guó)特靈的產(chǎn)品。經(jīng)10KV/變壓后送至各樓層強(qiáng)電房并連接各負(fù)載設(shè)備。用雙路電源供電。保存錄像在30天以上。另設(shè)二臺(tái)消防電梯自地下三層至66層，速度為。三層的污水需經(jīng)過(guò)兩級(jí)處理站符合市政污水排放標(biāo)準(zhǔn)。

　　

【正文】 徹執(zhí)行； 根據(jù)周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃，物業(yè)部最高檢測(cè)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具定期向政府計(jì)量部門(mén)指定的計(jì)量機(jī)構(gòu)送檢。列入強(qiáng)制性檢 定的工作檢測(cè)計(jì)量器具，送法定計(jì)量機(jī)構(gòu)定點(diǎn)、定期檢定； 根據(jù)周期檢定、校準(zhǔn)計(jì)劃，物業(yè)工程在用的 檢測(cè)計(jì)量器具 必須進(jìn)行周期檢定、校準(zhǔn)； 計(jì)量兼管員每年 12 月底開(kāi)出下年度檢測(cè)計(jì)量器具檢定、校 準(zhǔn)通知單，交器具所屬管轄班組負(fù)責(zé)人員，并指明每件器 具的送檢日期； 使用班組在收到通知單后，應(yīng)按要求提前將應(yīng)檢定、校準(zhǔn)的計(jì)量檢測(cè)器具送至檢定地點(diǎn)，由計(jì)量員委托有資格的計(jì)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定、校準(zhǔn)。 計(jì)量人員對(duì)委外檢定的檢測(cè)計(jì)量器具要建立檔案卡，填入原始記錄及送檢記錄，不合格的器具要有維修記錄及合格 證明；不能修復(fù)的器具由維修單位出具報(bào)廢證明意見(jiàn)； 根據(jù)使用的特點(diǎn)及要求，對(duì)于極大部分的檢測(cè)計(jì)量器具（ B 類(lèi)），由使用班組依據(jù) 運(yùn)行狀況，提出“壞修”的申請(qǐng)及每年對(duì)照校準(zhǔn)的計(jì)劃。 檢測(cè)計(jì)量器具分類(lèi)管理標(biāo)準(zhǔn)： A 類(lèi) a) 物業(yè)維修部門(mén)中最高計(jì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)器具； b) 對(duì) B 類(lèi)器具檢定、校準(zhǔn)的依據(jù)器材 ； c) 依法強(qiáng)制檢查的計(jì)量器具 。 B 類(lèi) a) 低值易耗檢測(cè)計(jì)量器具； b) 與設(shè)備配套安裝，平時(shí)不允許拆卸，無(wú)嚴(yán)格精度要求的 指示用的檢測(cè)計(jì)量器具； c) 使用頻率不高，性能較穩(wěn)定和目前無(wú)國(guó)家檢定規(guī)程或 僅做工具使用的檢測(cè)計(jì)量器具； d) 生產(chǎn)工藝中非關(guān)鍵部位，僅作粗略判別用的檢測(cè)計(jì)量器具。 檢測(cè)計(jì)量器具管理： A 類(lèi)：點(diǎn)溫儀、 MF指針萬(wàn)用表、安全閥及溫度控制器 ； 最高計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器應(yīng) 列出清 單 ，指定專(zhuān)人管理。每年送政府規(guī)定計(jì)量機(jī)構(gòu)檢定（校準(zhǔn)），保證受檢率 100%。 B 類(lèi)對(duì)比檢定標(biāo)準(zhǔn) ： a) 溫度傳感器：由 A 類(lèi)器具對(duì)照校準(zhǔn)或更換處理，每年對(duì)比 檢定； b) 差壓變送器：損壞作更換處理，每年對(duì)比檢定； c) 壓力表：每年檢查一次，以表記精度范圍內(nèi)為合格，超出 標(biāo)準(zhǔn)作換修處理； d) 電接點(diǎn)壓力表：工作誤差作更換處理，每年對(duì)比檢定； e) 轉(zhuǎn)速表：壞修； f) 雙路數(shù)顯穩(wěn)壓電壓：壞修，每年對(duì)比檢定一次。（以 A 類(lèi)表對(duì)照）。 g) 板式表（電流表、電壓表）每年一次對(duì)比檢定，壞修。 h) 場(chǎng)強(qiáng)儀：壞修。 i) 鉗型表：每年對(duì)比檢查一次，壞修。 (以 A 類(lèi)對(duì)比 )； j) 溫度計(jì)（指水銀、酒精溫度計(jì)） ： A 類(lèi)對(duì)比測(cè)量誤差作換新處理。 租戶(hù)二次裝修管理 制度 審圖 審圖者依據(jù) 171。 租戶(hù)裝修守則 187。及相關(guān)國(guó)家技術(shù)規(guī)范的要求對(duì)租戶(hù)遞交的二次裝修圖紙進(jìn)行審閱，并于 7 天內(nèi)將審圖意見(jiàn)回復(fù)租戶(hù)。 對(duì)于租戶(hù)修改后再次遞交的圖紙，審圖者須于 3 天內(nèi)給予回復(fù)。 裝修監(jiān)督 二次裝修管理人員須每天不定時(shí)巡視租戶(hù)裝修情況，對(duì)違反設(shè)計(jì)圖紙和裝修守則的內(nèi)容，必須及時(shí)指定（口頭及書(shū)面），必要時(shí)報(bào)告上級(jí)主管暫停施工。 二次裝修管理人員須定期記錄 與匯總租戶(hù)裝修進(jìn)展，在巡視中，需特別注意： a) 施工單位是否按報(bào)批的設(shè)計(jì)圖施工，發(fā)現(xiàn)有與設(shè)計(jì)圖不符且可能影響其他業(yè)戶(hù)利益和物業(yè)安全的情況，可責(zé)令施工單位停止，重新報(bào)批。 b) 臨時(shí)用電是否超出申請(qǐng)的用電量，臨時(shí)照明燈具安裝是否規(guī)范。 c) 電氣接線是否符合國(guó)家規(guī)范，電流是否平衡。 d) 檢查施工所用的材料是否與報(bào)批的設(shè)計(jì)圖和材料表相符，若有裝飾必須使用的木制品，督促施工單位進(jìn)行防火處理。 e) 檢查破壞原結(jié)構(gòu)情況對(duì)地坪上開(kāi)槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開(kāi)槽鋪電線需進(jìn)行論證，確保結(jié)構(gòu)安全。 f) 拆除原有設(shè)施時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核是否是批準(zhǔn)的范圍，應(yīng)注意 事先做 好斷水、放水和在斷電等準(zhǔn)備工作。 g) 注意保護(hù)外立面上的門(mén)、櫥窗和玻璃幕墻。 h) 對(duì)動(dòng)火（電焊、氣焊）應(yīng)審核是否辦理動(dòng)火證，現(xiàn)場(chǎng)是否按規(guī)定配備滅火器和監(jiān)護(hù)人，操作者是否是動(dòng)火持證人。 i) 不能隨意安裝分體式空調(diào)，對(duì)電腦房需要的分體式空調(diào)，室外機(jī)位置要嚴(yán)格把關(guān)。 j) 對(duì)空調(diào)和噴淋管線的施工，必須監(jiān)督不能損害原系統(tǒng)，不能有臟物進(jìn)入中央管線。 k) 煙感必須是物業(yè)指定單位施工，噴淋管道的施工必須有消防施工資質(zhì)。 l) 若有租戶(hù)需安裝洗手盆，駁接的管線必須考慮維修時(shí)不影響隔壁和樓下業(yè)戶(hù)的工作 /生活，并做好防水處理。 裝修驗(yàn)收 租戶(hù)二次 裝修竣工后，必須報(bào)消防與質(zhì)監(jiān)部門(mén)驗(yàn)收與備案，同時(shí)需向物業(yè)部提交兩份竣工圖，并由物業(yè)部組織竣工驗(yàn)收。 物業(yè)部的竣工驗(yàn)收，只是針對(duì)租戶(hù)的裝修對(duì)大樓原有設(shè)施的影響情況驗(yàn)收，以及是否安全隱患的檢查，并不包括其裝修質(zhì)量的驗(yàn)收。 若驗(yàn)收不合格，則由租戶(hù)及其裝修單位負(fù)責(zé)進(jìn)行整改，如逾期無(wú)法完成，則由物業(yè)部安排完成，所發(fā)生的費(fèi)用從租戶(hù)裝修押金中扣除。 驗(yàn)收通過(guò)后，由物業(yè)部出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并安排裝修押金的退還。 物業(yè) 管理 部 171。租戶(hù)裝修手冊(cè) 187。 租戶(hù)有償維修管理 制度 保修 保修原則：由維修部及外判單位維修，費(fèi)用由公司支付。 保修范圍：凡租戶(hù)單元內(nèi) 建筑結(jié)構(gòu) ，由 提供 與 配置 的電源、通訊系統(tǒng)。 給排水 管道空調(diào)設(shè)備與管道、消防設(shè)施 及因上屬原因 損壞租戶(hù)的設(shè)施設(shè)備。 有償維修 有償維修范圍：屬租戶(hù)裝修 與安裝 的設(shè)施 設(shè)備 和因租戶(hù)使用不當(dāng)造成保修范圍設(shè)施部分的損壞。 程序： 租戶(hù)申請(qǐng)→維修登記→安排上門(mén)維修（準(zhǔn)備工具→現(xiàn)場(chǎng)查看→由 800 客服中心向租戶(hù)報(bào)價(jià)→出示工作單或施工單→維修）→ 租戶(hù)驗(yàn)收 →征求租戶(hù)意見(jiàn)→財(cái)務(wù)部收費(fèi) a) 由租戶(hù)向 800 客服中心申請(qǐng)； b) 值班人員填寫(xiě)“報(bào)修單”； c) 領(lǐng)班或值班人員負(fù)責(zé)安排派工； d) 維修人帶上“ 報(bào)修 單”，并準(zhǔn)備好維修工具上門(mén)維 修， 首先向租戶(hù)出示“ 報(bào)修 單”，使用維修禮貌用語(yǔ)，查看現(xiàn)場(chǎng)后，根據(jù)租戶(hù)維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通知 800 客 服中 心，由 800 客服中心向租戶(hù)報(bào) 價(jià)，經(jīng)租戶(hù)同意后進(jìn)行維修； e) 維修過(guò)程必須遵守行業(yè)操作規(guī)范，注意安全； f) 維修完畢，做好維修記錄，請(qǐng)租戶(hù)驗(yàn)收，對(duì)于租戶(hù)不滿之處應(yīng)盡力改善，驗(yàn)收后，請(qǐng)租戶(hù)在“ 報(bào)修 單”簽認(rèn)，并將此單匯總到 800客服中心 處； g) 領(lǐng)班對(duì)重 要性的維修項(xiàng)目安排回訪，對(duì)一般性的維修項(xiàng)目回訪率不低 于 20%。 h) 回訪方式為信函，電話，上門(mén)檢查三種。 維修原則：租戶(hù)自愿，收費(fèi)合理，滿足要求。 租戶(hù)有償維修操作流程請(qǐng)參閱本手冊(cè) 《租戶(hù)有償維修工作流程》 承包 商管理制度 承包 商在維修保養(yǎng)前，需按維修保養(yǎng)要求提交“年度、季度、月度、每周、每日的保養(yǎng)日程表及相關(guān)保養(yǎng)內(nèi)容”、“維修／施工施工方案及日程安排”供維修部審核； 承包 商在維修保養(yǎng)合約期需嚴(yán)格按維修部認(rèn)可的維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng)，如需對(duì)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整，必須事 先書(shū)面致函維修部并獲得批準(zhǔn)； 商必須在合約規(guī)定的時(shí)限內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理普通維修和緊急維修事項(xiàng)； 每次維修保養(yǎng)前， 承包 商 維修保養(yǎng)員工必須先到維修辦公室簽到，在維修 /保養(yǎng)過(guò)程中維修部將指定人員監(jiān)管；維修保養(yǎng)完成后由維修部專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行檢查驗(yàn)收，檢查維修保養(yǎng)內(nèi)容與維修保養(yǎng)質(zhì)量是否達(dá)到合約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并在維修保養(yǎng)單上簽字； 每次維修保養(yǎng)，維修部按維修保養(yǎng)質(zhì)量、完成情況、有無(wú)事故、現(xiàn)場(chǎng)組織等逐項(xiàng)填寫(xiě) 承包 商 維修保養(yǎng)記錄表，該記錄將作為評(píng)核、付款及追究事故責(zé)任的憑證； 至少 每個(gè)月， 承包 商負(fù)責(zé)人至服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)與維修部召開(kāi)一次維修保養(yǎng)會(huì)議，就維修保養(yǎng)中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商、總結(jié)，以提高維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量。 承包 商進(jìn)入商場(chǎng)與辦公樓時(shí)應(yīng)遵守相應(yīng)的物業(yè)管理規(guī)定，將車(chē)輛停放于 物業(yè)指定位置，及時(shí)辦理相關(guān)出入證件； 承包 商 施工中應(yīng)愛(ài)護(hù)物業(yè)財(cái)產(chǎn)，做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，對(duì)可能影響到物業(yè)或客戶(hù)日常工作生活的施工（噪聲、異味、停水、停電、停設(shè)備等）均應(yīng)事先向維修部申報(bào)并在獲得書(shū)面批準(zhǔn)后方可進(jìn)行； 承包 商 在維修保養(yǎng)及施工中應(yīng)嚴(yán)格遵守消防法規(guī)，如需動(dòng)火，必須事先辦理動(dòng)火證件；維修 保養(yǎng)／施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備足夠的消防器材，杜絕火災(zāi)隱患； 維修部將對(duì)各 承包 商 實(shí)行考評(píng)制度，考評(píng)依據(jù)主要為 承包 商 歷次保養(yǎng)的記錄（違規(guī)情況、計(jì)劃執(zhí)行、故障處理、現(xiàn)場(chǎng)組織、響應(yīng)速度、設(shè)備運(yùn)行情況等）。對(duì)達(dá)不到要求的 承包 商 將分別給予口頭或書(shū)面警告，如仍無(wú)明顯改善則在年度考評(píng)時(shí)報(bào)請(qǐng)公司管理層將其淘汰。 維修保養(yǎng)期間需在客戶(hù)可看見(jiàn)／可接觸的場(chǎng)所打開(kāi)配電箱、窨井蓋、機(jī)電設(shè)備，或維修保養(yǎng)電梯時(shí)，為客戶(hù)的安全起見(jiàn)，必須在上述維修范圍設(shè)置臨時(shí)維修欄桿保護(hù)，并掛好警示牌； 必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī) 程，停送電須有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)，并在斷電開(kāi)關(guān)處放置“嚴(yán)禁合閘”警示牌；維修中暫時(shí)離開(kāi)維修現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)確認(rèn)配電箱門(mén)、井蓋、管道井門(mén)、蓋板等處于關(guān)閉狀態(tài)，以避免發(fā)生危險(xiǎn)； 承包商選擇評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 考核項(xiàng)目 分?jǐn)?shù)標(biāo)準(zhǔn) 1 專(zhuān)業(yè)資質(zhì) 一級(jí)（甲級(jí)） 二級(jí)（乙級(jí)） 三級(jí)（丙級(jí)） 15 10 5 2 企業(yè)規(guī)模 大 中 小 10 8 5 3 施工質(zhì)量 優(yōu)良 較好 一般 20 15 10 4 配合度 好 較好 一般 15 10 5 5 客戶(hù)層次 好 較好 一般 10 8 5 6 價(jià)格水平 低 中等 高 20 15 10 7 附加分（其它優(yōu) 明顯優(yōu)勢(shì) 一般優(yōu)勢(shì) 無(wú)優(yōu)勢(shì) 勢(shì)） 10 5 0 說(shuō)明： 級(jí)別 總分 建議 A級(jí) 80分以上 列入招投標(biāo) B級(jí) 60~80 分 擇優(yōu)列入招投標(biāo) C級(jí) 60分以下 無(wú)特殊情況予以放棄 租戶(hù)退租管理 制度 退租驗(yàn)收 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部根據(jù)租賃合同及交房記錄為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收； 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部與租戶(hù)共同簽署退租驗(yàn)收單。 復(fù)原 根據(jù)退租驗(yàn)收單內(nèi)容由預(yù)算組核算復(fù)原費(fèi)用； 由 市務(wù)部與租戶(hù)協(xié)商復(fù)原費(fèi)用及復(fù)原責(zé)任人； 若由租戶(hù)自行復(fù)原，則復(fù)原完成后再組織驗(yàn)收； 若由維修部負(fù)責(zé)復(fù)原，則由市務(wù)部書(shū)面通知； 維修部安排復(fù)原工程。 復(fù)原驗(yàn)收 復(fù)原工程完成后，由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部共同驗(yàn)收； 驗(yàn)收合格后，交由下一家租戶(hù)。 租戶(hù)退租操作流程圖請(qǐng)參閱本手冊(cè) 《租戶(hù)退租流程》 第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)制度 設(shè)備大修制度 設(shè)施設(shè)備故障處理程序 電氣設(shè)備運(yùn)行與維保制度 弱電系統(tǒng)運(yùn)行與維保 制度 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 給排水系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 擦窗機(jī)與登高車(chē)維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 加強(qiáng)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作必須堅(jiān)持 “預(yù)防為主 ”和 “維護(hù)與計(jì)劃?rùn)z修相結(jié)合 ”的原則，做到正確使用，精心維護(hù)，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)，保證設(shè)備、設(shè)施的長(zhǎng)期、安全、穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。 設(shè)施、設(shè)備操作人員是設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任者，實(shí)行以操作人員為主的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任制。操作人員必須以嚴(yán)肅的態(tài)度和科學(xué)的方法正確使用和維護(hù)好設(shè)備，必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和各種設(shè)備操作規(guī) 程。 操作維修人員要不斷學(xué)習(xí)鉆研各崗位業(yè)務(wù)技術(shù)。要定期進(jìn)行多崗位培訓(xùn)，使操作和維修人員能做到一專(zhuān)多能。做到 “四懂三會(huì) ”（四懂是：懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂性能、懂用途；三會(huì)是：會(huì)使用、會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)排除故障）。 特種設(shè)備操作維修保養(yǎng)人員須按政府有關(guān)部門(mén)的規(guī)定經(jīng)過(guò)培訓(xùn)、考核合格后發(fā)給證書(shū)，才能持證上崗操作和維修。從事電氣（具）操作維修人員必須是有證電工、電焊工，無(wú)證者不得單獨(dú)從事電氣（具）維修工作。 設(shè)備操作人員必須嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，進(jìn)行設(shè)備的啟動(dòng)、運(yùn)行和停機(jī)。設(shè) 備操作維修人員，必須堅(jiān)守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，認(rèn) 真填寫(xiě)運(yùn)行、維修記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。 設(shè)備維修保養(yǎng)人員應(yīng)定時(shí)定點(diǎn)上崗檢查，隨時(shí)注意觀察設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患要及時(shí)消除，不能立即消除的缺陷，要及時(shí)向部經(jīng)理或設(shè)施設(shè)備管理部管理員匯報(bào)并作好記錄，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 操作和維修人員應(yīng)該為設(shè)備創(chuàng)造良好的運(yùn)行環(huán)境，搞好設(shè)備環(huán)境及勞動(dòng)保護(hù)、安全管理工作，對(duì)本崗位的設(shè)施設(shè)備等要定期檢查維護(hù)，并做好清潔衛(wèi)生工作。 重要設(shè)備應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)定期檢查、維修，對(duì)在用、備用、封存和閑置的設(shè)備，都要定期進(jìn)行除塵、防潮、防腐蝕等的維護(hù)保養(yǎng)工作，做好清潔、潤(rùn)滑和緊固工作，及時(shí)消除跑 、冒、滴、漏。 各級(jí)設(shè)備管理人員必須對(duì)各種設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度的貫徹執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查，認(rèn)真總結(jié)操作和維修