【導(dǎo)讀】上海位于中國上海市靜安區(qū)，占地面積為31,088平方米，容積率為，綠化率為15%。地面為二幢辦公樓(其。中T2辦公塔樓目前在建)和一幢商場。已建T1辦公塔樓為66層，建筑高度為。米,建筑面積為81,000平方米;商場一幢為5層，建筑面積51，723平方米。前的商場地下為三層停車庫，可停放833輛車位，建筑面積為59，112平方米，陜西北路、西康路各有一個機動車出入口。包括以下七大系統(tǒng)?？照{(diào)制冷主機采用8臺離心式冷水機組，制冷能力為6250冷噸。加熱作為空調(diào)采暖熱源。辦公樓空調(diào)末端采用變風(fēng)量VAV系統(tǒng)，整個辦公樓共配置了1277套VAV。公司制造的VAV控制器，使辦公區(qū)域的溫度變化均在BMS監(jiān)控之下。再送入房間，所有AHU均美國特靈的原裝進口設(shè)備。裙房AHU共14臺，新風(fēng)處理機共5臺，均為美國特靈的產(chǎn)品。經(jīng)10KV/變壓后送至各樓層強電房并連接各負(fù)載設(shè)備。用雙路電源供電。保存錄像在30天以上。另設(shè)二臺消防電梯自地下三層至66層，速度為。三層的污水需經(jīng)過兩級處理站符合市政污水排放標(biāo)準(zhǔn)。

　　

【正文】 徹執(zhí)行； 根據(jù)周期檢定、校準(zhǔn)計劃，物業(yè)部最高檢測計量標(biāo)準(zhǔn)器具定期向政府計量部門指定的計量機構(gòu)送檢。列入強制性檢 定的工作檢測計量器具，送法定計量機構(gòu)定點、定期檢定； 根據(jù)周期檢定、校準(zhǔn)計劃，物業(yè)工程在用的 檢測計量器具 必須進行周期檢定、校準(zhǔn)； 計量兼管員每年 12 月底開出下年度檢測計量器具檢定、校 準(zhǔn)通知單，交器具所屬管轄班組負(fù)責(zé)人員，并指明每件器 具的送檢日期； 使用班組在收到通知單后，應(yīng)按要求提前將應(yīng)檢定、校準(zhǔn)的計量檢測器具送至檢定地點，由計量員委托有資格的計量機構(gòu)進行檢定、校準(zhǔn)。 計量人員對委外檢定的檢測計量器具要建立檔案卡，填入原始記錄及送檢記錄，不合格的器具要有維修記錄及合格 證明；不能修復(fù)的器具由維修單位出具報廢證明意見； 根據(jù)使用的特點及要求，對于極大部分的檢測計量器具（ B 類），由使用班組依據(jù) 運行狀況，提出“壞修”的申請及每年對照校準(zhǔn)的計劃。 檢測計量器具分類管理標(biāo)準(zhǔn)： A 類 a) 物業(yè)維修部門中最高計量檢測標(biāo)準(zhǔn)器具； b) 對 B 類器具檢定、校準(zhǔn)的依據(jù)器材 ； c) 依法強制檢查的計量器具 。 B 類 a) 低值易耗檢測計量器具； b) 與設(shè)備配套安裝，平時不允許拆卸，無嚴(yán)格精度要求的 指示用的檢測計量器具； c) 使用頻率不高，性能較穩(wěn)定和目前無國家檢定規(guī)程或 僅做工具使用的檢測計量器具； d) 生產(chǎn)工藝中非關(guān)鍵部位，僅作粗略判別用的檢測計量器具。 檢測計量器具管理： A 類：點溫儀、 MF指針萬用表、安全閥及溫度控制器 ； 最高計量標(biāo)準(zhǔn)器應(yīng) 列出清 單 ，指定專人管理。每年送政府規(guī)定計量機構(gòu)檢定（校準(zhǔn)），保證受檢率 100%。 B 類對比檢定標(biāo)準(zhǔn) ： a) 溫度傳感器：由 A 類器具對照校準(zhǔn)或更換處理，每年對比 檢定； b) 差壓變送器：損壞作更換處理，每年對比檢定； c) 壓力表：每年檢查一次，以表記精度范圍內(nèi)為合格，超出 標(biāo)準(zhǔn)作換修處理； d) 電接點壓力表：工作誤差作更換處理，每年對比檢定； e) 轉(zhuǎn)速表：壞修； f) 雙路數(shù)顯穩(wěn)壓電壓：壞修，每年對比檢定一次。（以 A 類表對照）。 g) 板式表（電流表、電壓表）每年一次對比檢定，壞修。 h) 場強儀：壞修。 i) 鉗型表：每年對比檢查一次，壞修。 (以 A 類對比 )； j) 溫度計（指水銀、酒精溫度計） ： A 類對比測量誤差作換新處理。 租戶二次裝修管理 制度 審圖 審圖者依據(jù) 171。 租戶裝修守則 187。及相關(guān)國家技術(shù)規(guī)范的要求對租戶遞交的二次裝修圖紙進行審閱，并于 7 天內(nèi)將審圖意見回復(fù)租戶。 對于租戶修改后再次遞交的圖紙，審圖者須于 3 天內(nèi)給予回復(fù)。 裝修監(jiān)督 二次裝修管理人員須每天不定時巡視租戶裝修情況，對違反設(shè)計圖紙和裝修守則的內(nèi)容，必須及時指定（口頭及書面），必要時報告上級主管暫停施工。 二次裝修管理人員須定期記錄 與匯總租戶裝修進展，在巡視中，需特別注意： a) 施工單位是否按報批的設(shè)計圖施工，發(fā)現(xiàn)有與設(shè)計圖不符且可能影響其他業(yè)戶利益和物業(yè)安全的情況，可責(zé)令施工單位停止，重新報批。 b) 臨時用電是否超出申請的用電量，臨時照明燈具安裝是否規(guī)范。 c) 電氣接線是否符合國家規(guī)范，電流是否平衡。 d) 檢查施工所用的材料是否與報批的設(shè)計圖和材料表相符，若有裝飾必須使用的木制品，督促施工單位進行防火處理。 e) 檢查破壞原結(jié)構(gòu)情況對地坪上開槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開槽鋪電線需進行論證，確保結(jié)構(gòu)安全。 f) 拆除原有設(shè)施時，應(yīng)認(rèn)真審核是否是批準(zhǔn)的范圍，應(yīng)注意 事先做 好斷水、放水和在斷電等準(zhǔn)備工作。 g) 注意保護外立面上的門、櫥窗和玻璃幕墻。 h) 對動火（電焊、氣焊）應(yīng)審核是否辦理動火證，現(xiàn)場是否按規(guī)定配備滅火器和監(jiān)護人，操作者是否是動火持證人。 i) 不能隨意安裝分體式空調(diào)，對電腦房需要的分體式空調(diào)，室外機位置要嚴(yán)格把關(guān)。 j) 對空調(diào)和噴淋管線的施工，必須監(jiān)督不能損害原系統(tǒng)，不能有臟物進入中央管線。 k) 煙感必須是物業(yè)指定單位施工，噴淋管道的施工必須有消防施工資質(zhì)。 l) 若有租戶需安裝洗手盆，駁接的管線必須考慮維修時不影響隔壁和樓下業(yè)戶的工作 /生活，并做好防水處理。 裝修驗收 租戶二次 裝修竣工后，必須報消防與質(zhì)監(jiān)部門驗收與備案，同時需向物業(yè)部提交兩份竣工圖，并由物業(yè)部組織竣工驗收。 物業(yè)部的竣工驗收，只是針對租戶的裝修對大樓原有設(shè)施的影響情況驗收，以及是否安全隱患的檢查，并不包括其裝修質(zhì)量的驗收。 若驗收不合格，則由租戶及其裝修單位負(fù)責(zé)進行整改，如逾期無法完成，則由物業(yè)部安排完成，所發(fā)生的費用從租戶裝修押金中扣除。 驗收通過后，由物業(yè)部出具驗收報告，并安排裝修押金的退還。 物業(yè) 管理 部 171。租戶裝修手冊 187。 租戶有償維修管理 制度 保修 保修原則：由維修部及外判單位維修，費用由公司支付。 保修范圍：凡租戶單元內(nèi) 建筑結(jié)構(gòu) ，由 提供 與 配置 的電源、通訊系統(tǒng)。 給排水 管道空調(diào)設(shè)備與管道、消防設(shè)施 及因上屬原因 損壞租戶的設(shè)施設(shè)備。 有償維修 有償維修范圍：屬租戶裝修 與安裝 的設(shè)施 設(shè)備 和因租戶使用不當(dāng)造成保修范圍設(shè)施部分的損壞。 程序： 租戶申請→維修登記→安排上門維修（準(zhǔn)備工具→現(xiàn)場查看→由 800 客服中心向租戶報價→出示工作單或施工單→維修）→ 租戶驗收 →征求租戶意見→財務(wù)部收費 a) 由租戶向 800 客服中心申請； b) 值班人員填寫“報修單”； c) 領(lǐng)班或值班人員負(fù)責(zé)安排派工； d) 維修人帶上“ 報修 單”，并準(zhǔn)備好維修工具上門維 修， 首先向租戶出示“ 報修 單”，使用維修禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)租戶維修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)通知 800 客 服中 心，由 800 客服中心向租戶報 價，經(jīng)租戶同意后進行維修； e) 維修過程必須遵守行業(yè)操作規(guī)范，注意安全； f) 維修完畢，做好維修記錄，請租戶驗收，對于租戶不滿之處應(yīng)盡力改善，驗收后，請租戶在“ 報修 單”簽認(rèn)，并將此單匯總到 800客服中心 處； g) 領(lǐng)班對重 要性的維修項目安排回訪，對一般性的維修項目回訪率不低 于 20%。 h) 回訪方式為信函，電話，上門檢查三種。 維修原則：租戶自愿，收費合理，滿足要求。 租戶有償維修操作流程請參閱本手冊 《租戶有償維修工作流程》 承包 商管理制度 承包 商在維修保養(yǎng)前，需按維修保養(yǎng)要求提交“年度、季度、月度、每周、每日的保養(yǎng)日程表及相關(guān)保養(yǎng)內(nèi)容”、“維修／施工施工方案及日程安排”供維修部審核； 承包 商在維修保養(yǎng)合約期需嚴(yán)格按維修部認(rèn)可的維修保養(yǎng)計劃進行維修保養(yǎng)，如需對維修保養(yǎng)計劃進行臨時調(diào)整，必須事 先書面致函維修部并獲得批準(zhǔn)； 商必須在合約規(guī)定的時限內(nèi)到達現(xiàn)場處理普通維修和緊急維修事項； 每次維修保養(yǎng)前， 承包 商 維修保養(yǎng)員工必須先到維修辦公室簽到，在維修 /保養(yǎng)過程中維修部將指定人員監(jiān)管；維修保養(yǎng)完成后由維修部專業(yè)負(fù)責(zé)人進行檢查驗收，檢查維修保養(yǎng)內(nèi)容與維修保養(yǎng)質(zhì)量是否達到合約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并在維修保養(yǎng)單上簽字； 每次維修保養(yǎng)，維修部按維修保養(yǎng)質(zhì)量、完成情況、有無事故、現(xiàn)場組織等逐項填寫 承包 商 維修保養(yǎng)記錄表，該記錄將作為評核、付款及追究事故責(zé)任的憑證； 至少 每個月， 承包 商負(fù)責(zé)人至服務(wù)現(xiàn)場與維修部召開一次維修保養(yǎng)會議，就維修保養(yǎng)中出現(xiàn)的問題進行協(xié)商、總結(jié)，以提高維修保養(yǎng)服務(wù)質(zhì)量。 承包 商進入商場與辦公樓時應(yīng)遵守相應(yīng)的物業(yè)管理規(guī)定，將車輛停放于 物業(yè)指定位置，及時辦理相關(guān)出入證件； 承包 商 施工中應(yīng)愛護物業(yè)財產(chǎn)，做好現(xiàn)場保護工作，對可能影響到物業(yè)或客戶日常工作生活的施工（噪聲、異味、停水、停電、停設(shè)備等）均應(yīng)事先向維修部申報并在獲得書面批準(zhǔn)后方可進行； 承包 商 在維修保養(yǎng)及施工中應(yīng)嚴(yán)格遵守消防法規(guī)，如需動火，必須事先辦理動火證件；維修 保養(yǎng)／施工現(xiàn)場準(zhǔn)備足夠的消防器材，杜絕火災(zāi)隱患； 維修部將對各 承包 商 實行考評制度，考評依據(jù)主要為 承包 商 歷次保養(yǎng)的記錄（違規(guī)情況、計劃執(zhí)行、故障處理、現(xiàn)場組織、響應(yīng)速度、設(shè)備運行情況等）。對達不到要求的 承包 商 將分別給予口頭或書面警告，如仍無明顯改善則在年度考評時報請公司管理層將其淘汰。 維修保養(yǎng)期間需在客戶可看見／可接觸的場所打開配電箱、窨井蓋、機電設(shè)備，或維修保養(yǎng)電梯時，為客戶的安全起見，必須在上述維修范圍設(shè)置臨時維修欄桿保護，并掛好警示牌； 必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī) 程，停送電須有專人監(jiān)護，并在斷電開關(guān)處放置“嚴(yán)禁合閘”警示牌；維修中暫時離開維修現(xiàn)場，應(yīng)確認(rèn)配電箱門、井蓋、管道井門、蓋板等處于關(guān)閉狀態(tài)，以避免發(fā)生危險； 承包商選擇評分標(biāo)準(zhǔn) 序號 考核項目 分?jǐn)?shù)標(biāo)準(zhǔn) 1 專業(yè)資質(zhì) 一級（甲級） 二級（乙級） 三級（丙級） 15 10 5 2 企業(yè)規(guī)模 大 中 小 10 8 5 3 施工質(zhì)量 優(yōu)良 較好 一般 20 15 10 4 配合度 好 較好 一般 15 10 5 5 客戶層次 好 較好 一般 10 8 5 6 價格水平 低 中等 高 20 15 10 7 附加分（其它優(yōu) 明顯優(yōu)勢 一般優(yōu)勢 無優(yōu)勢 勢） 10 5 0 說明： 級別 總分 建議 A級 80分以上 列入招投標(biāo) B級 60~80 分 擇優(yōu)列入招投標(biāo) C級 60分以下 無特殊情況予以放棄 租戶退租管理 制度 退租驗收 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部根據(jù)租賃合同及交房記錄為標(biāo)準(zhǔn)進行現(xiàn)場驗收； 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部與租戶共同簽署退租驗收單。 復(fù)原 根據(jù)退租驗收單內(nèi)容由預(yù)算組核算復(fù)原費用； 由 市務(wù)部與租戶協(xié)商復(fù)原費用及復(fù)原責(zé)任人； 若由租戶自行復(fù)原，則復(fù)原完成后再組織驗收； 若由維修部負(fù)責(zé)復(fù)原，則由市務(wù)部書面通知； 維修部安排復(fù)原工程。 復(fù)原驗收 復(fù)原工程完成后，由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部共同驗收； 驗收合格后，交由下一家租戶。 租戶退租操作流程圖請參閱本手冊 《租戶退租流程》 第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 設(shè)備一、二級保養(yǎng)制度 設(shè)備大修制度 設(shè)施設(shè)備故障處理程序 電氣設(shè)備運行與維保制度 弱電系統(tǒng)運行與維保 制度 空調(diào)系統(tǒng)運行與維保制度 給排水系統(tǒng)運行與維保制度 擦窗機與登高車維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 加強設(shè)施、設(shè)備的維護保養(yǎng)工作必須堅持 “預(yù)防為主 ”和 “維護與計劃檢修相結(jié)合 ”的原則，做到正確使用，精心維護，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)，保證設(shè)備、設(shè)施的長期、安全、穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。 設(shè)施、設(shè)備操作人員是設(shè)施、設(shè)備維護保養(yǎng)的責(zé)任者，實行以操作人員為主的設(shè)備維護保養(yǎng)責(zé)任制。操作人員必須以嚴(yán)肅的態(tài)度和科學(xué)的方法正確使用和維護好設(shè)備，必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和各種設(shè)備操作規(guī) 程。 操作維修人員要不斷學(xué)習(xí)鉆研各崗位業(yè)務(wù)技術(shù)。要定期進行多崗位培訓(xùn)，使操作和維修人員能做到一專多能。做到 “四懂三會 ”（四懂是：懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂性能、懂用途；三會是：會使用、會維護保養(yǎng)、會排除故障）。 特種設(shè)備操作維修保養(yǎng)人員須按政府有關(guān)部門的規(guī)定經(jīng)過培訓(xùn)、考核合格后發(fā)給證書，才能持證上崗操作和維修。從事電氣（具）操作維修人員必須是有證電工、電焊工，無證者不得單獨從事電氣（具）維修工作。 設(shè)備操作人員必須嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，進行設(shè)備的啟動、運行和停機。設(shè) 備操作維修人員，必須堅守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，認(rèn) 真填寫運行、維修記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。 設(shè)備維修保養(yǎng)人員應(yīng)定時定點上崗檢查，隨時注意觀察設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患要及時消除，不能立即消除的缺陷，要及時向部經(jīng)理或設(shè)施設(shè)備管理部管理員匯報并作好記錄，確保正常運轉(zhuǎn)。 操作和維修人員應(yīng)該為設(shè)備創(chuàng)造良好的運行環(huán)境，搞好設(shè)備環(huán)境及勞動保護、安全管理工作，對本崗位的設(shè)施設(shè)備等要定期檢查維護，并做好清潔衛(wèi)生工作。 重要設(shè)備應(yīng)有專人負(fù)責(zé)定期檢查、維修，對在用、備用、封存和閑置的設(shè)備，都要定期進行除塵、防潮、防腐蝕等的維護保養(yǎng)工作，做好清潔、潤滑和緊固工作，及時消除跑 、冒、滴、漏。 各級設(shè)備管理人員必須對各種設(shè)備維護保養(yǎng)制度的貫徹執(zhí)行情況進行定期檢查，認(rèn)真總結(jié)操作和維修