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【正文】 蟲害防治、清理、補(bǔ)苗等工作，發(fā)現(xiàn)并解決問題，確保園區(qū)綠化全年度的草木成活率為 95％并保持綠化造型美觀 、長勢良好。 ? 綠化承包商應(yīng)負(fù)責(zé)綠化區(qū)域內(nèi)的清潔工作 。 綠化承包商必須當(dāng)天清理完畢修剪的枝葉。 ? 綠化承包人進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)工作不得損壞物業(yè)的設(shè)施 ， 如有發(fā)生 ， 須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 鼠害、蟲害控制管理 蟲害控制 ? 目的：設(shè)置防蟲措施，以防止蟲害侵入對產(chǎn)品和人員造成污染。 ? 職責(zé)：防蟲害工作由專業(yè)外包公司完成。 ? 外包公司應(yīng)根據(jù)各個(gè)園區(qū)的地理位置 、 控制對象 、 季節(jié)特點(diǎn) 、 危害程度 制定防蟲害的具體實(shí)施方案。 ? 物業(yè)管理處負(fù)責(zé)審核防蟲害的實(shí)施方案 ， 并報(bào)請物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)及簽訂服務(wù)合同。 ? 物業(yè)管理處應(yīng)負(fù)責(zé)根據(jù)防蟲害的實(shí)施方案 ， 向園區(qū)內(nèi)所有人員詳細(xì)說明針對蚊子 、 蒼蠅 、 蟑螂等防控對象的不同 ， 所用的藥品 、 器械可能存在的影響和危害，讓園區(qū)內(nèi)所有人員做好預(yù)防措施。 27 ? 操作人員在實(shí)施消殺作業(yè)前 ， 應(yīng)嚴(yán)密注意安全防范工作 ， 制定相應(yīng)的預(yù)防措施。 ? 進(jìn)行消殺作業(yè)時(shí)要注意以下兩點(diǎn)： a) 使用高效、低毒的消殺用品，按比 例 配制。用背式噴霧器適度 噴 灑 在消殺地點(diǎn)，噴灑時(shí)要注意做好 預(yù) 防措施，應(yīng)穿長衣、長褲，佩戴 口罩，完工后 更換衣褲，并用肥皂洗手。 b) 消殺作業(yè)一般在非辦公時(shí)間進(jìn)行 ， 如特殊情況需在辦公時(shí)間進(jìn)行的，需事先征得 客戶 同意方可進(jìn)行 。 ? 實(shí)施消殺作業(yè)時(shí)，應(yīng)依據(jù)消 殺 對象不同采用不同的方案 。，針對蚊蟲滋 生處應(yīng)著重處理 ， 下水道等部位也應(yīng)注意消殺 。 努力做到消殺全面徹底，不留下任何死角。 ? 對園區(qū)外圍進(jìn)行噴灑時(shí) ， 應(yīng)盡量在順風(fēng)處噴灑 ， 以減少對行人的直接接觸 。根據(jù)實(shí)際需要可以增加噴灑次數(shù) ， 并注意將被殺死的害蟲尸體及時(shí)清除。 ? 物業(yè)管理處主管應(yīng)負(fù)責(zé)檢查消殺工作狀況 ， 對檢查不合格的 ， 須重新進(jìn)行消殺并改進(jìn)消殺方式。 ? 檢查合格后 ， 作業(yè)人員應(yīng)負(fù)責(zé) 處理善后工作 ， 收拾藥品器具 ， 組織維護(hù)看管。 ? 外包公司應(yīng)匯同物業(yè)管理處人員進(jìn)行回訪了解 。 如有必要 ， 考慮采取進(jìn)一步消殺。 ? 詳細(xì)記錄消殺過程及效果 ， 記錄 在 《消殺記錄表 》， 交物業(yè)管理處存檔。 ? 因?yàn)榭紤]到消殺工作的檢驗(yàn)結(jié)果具有滯后性 ， 所以檢驗(yàn)應(yīng)當(dāng)制定一定時(shí)間頻率，從而保證消殺效果。 滅鼠管理規(guī)定 為了確保消除鼠害，保證園區(qū)內(nèi)的人身安全，減少對環(huán)境產(chǎn)生的危害，根 據(jù)實(shí)際情況特制定本管理辦法。 ? 在園區(qū)各機(jī)房置放鼠貼及鼠夾，入口大門要加裝防鼠擋板。 ? 園區(qū)的滅鼠器具投放工作應(yīng)貫徹預(yù)防為主 ， 專群結(jié)合的方針 。 推行 治理環(huán)境為主，藥械控制為輔的綜合性除鼠害措施。 ? 物業(yè)管理處應(yīng)定期對滅鼠器具進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)更換。 ? 采取消除鼠跡 ， 添設(shè)防范設(shè)施等措施 ， 使鼠密度等指標(biāo)符合國家控制標(biāo)準(zhǔn)。 ? 園區(qū)垃圾房垃圾日產(chǎn)日清 ， 采取沖洗 、 消毒 、 打掃等衛(wèi)生措施 ， 防止老鼠聚集、繁衍，并按規(guī)定設(shè)置鼠屋。 ? 嚴(yán)格按照國家規(guī)定使用鼠藥和器械。 ? 嚴(yán)格按照鼠藥的有效期限進(jìn)行管理 ， 對過期鼠藥要統(tǒng)一回收 ， 集中進(jìn)行焚 28 燒、填埋。 七、風(fēng)險(xiǎn)管理 物業(yè)相關(guān)保險(xiǎn)申請 所有 產(chǎn)權(quán)人 需要安排財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) 、 利潤損失險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn) 。 保單的安 排和保險(xiǎn)公司的選擇由 資產(chǎn)管理部 統(tǒng)一安排 。當(dāng)物業(yè)部接收任何新完工物業(yè)或收購物業(yè)時(shí) ，、 物業(yè)經(jīng)理需要立即向 資產(chǎn)管理部 提交保險(xiǎn)申請表 。 在保險(xiǎn)申請完成后，物業(yè)經(jīng)理根據(jù)保單及發(fā)票申請保費(fèi)支付。 參考表格： 表格 ：保險(xiǎn)申請表 保險(xiǎn)理賠流程 具體保險(xiǎn)理賠流程參見《保險(xiǎn)理賠手冊 》。 應(yīng)急預(yù)案 應(yīng)急預(yù)案制定、修改及管理原則 應(yīng)急預(yù)案應(yīng)由物業(yè)經(jīng)理根據(jù)園 區(qū) 實(shí)際情況與物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商共同擬定 ， 并根據(jù)實(shí)際操作需要進(jìn)行更新，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。 應(yīng)急小組系 產(chǎn)權(quán)人園區(qū) 應(yīng)急救援工作的指揮中心 ，負(fù)責(zé)向上級部門報(bào)告、請示 ， 負(fù)責(zé)與社會(huì) 應(yīng)急部門聯(lián)絡(luò) ， 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)應(yīng)急期間各救援隊(duì)伍的運(yùn)作 、 應(yīng)急物資的準(zhǔn)備和統(tǒng)籌安排等各項(xiàng)應(yīng)急行動(dòng)。 應(yīng)急預(yù)案制定后應(yīng)明顯公示 。 物業(yè)經(jīng)理需要定期組織物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商及相關(guān)租戶負(fù)責(zé)人進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)及演練，相關(guān)培訓(xùn)及演練需要有書面記錄。 應(yīng)急小組構(gòu)成及主要職責(zé) 應(yīng)急小組應(yīng)由總指揮、副總指揮、應(yīng)急分隊(duì)組成。 應(yīng)急總指揮由總經(jīng)理擔(dān)任，主要職責(zé)如下： ? 決定應(yīng)急預(yù)案的啟動(dòng)和終止。 ? 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)急救援工作 ， 確定現(xiàn)場指揮人員 ， 負(fù)責(zé)應(yīng)急隊(duì)伍和資源的調(diào)動(dòng)。 ? 向公安、消防、安監(jiān)、技監(jiān)等應(yīng)急部門報(bào)告，并保持密切聯(lián)系。 ? 消防等部門人 員到達(dá)單位后，配合這些部門指揮應(yīng)急救援工作。負(fù)責(zé)事故原因的調(diào)查和善后工作。 副總指揮職責(zé)由物業(yè)經(jīng)理擔(dān)任，主要職責(zé)如下： ? 負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行突發(fā)事件或緊急情況處理等的培訓(xùn)工作。 ? 負(fù)責(zé)搶險(xiǎn)現(xiàn)場的指揮和督導(dǎo)。 29 應(yīng)急分隊(duì)的構(gòu)成及主要職責(zé)： 應(yīng)急分隊(duì)下設(shè)三個(gè)組：應(yīng)急現(xiàn)場組、搶修搶險(xiǎn)組和通訊后勤組。 應(yīng)急現(xiàn)場組： 組長：園區(qū)物業(yè)主任 /保安主管 成員：全體保安人員 主要職責(zé)： ? 初期火災(zāi)的撲滅及人員疏散 ? 突發(fā)事件現(xiàn)場的保護(hù)及疏導(dǎo) ? 配合公安及消防機(jī)關(guān)的調(diào)查取證工作 搶修搶險(xiǎn)組： 組長：園區(qū)物業(yè)主任 /技工主管 成員 ：全體水電維修技工 主要職責(zé)： ? 突發(fā)事件中設(shè)施設(shè)備的啟停及操作 ? 突發(fā)事件中設(shè)施設(shè)備的搶修及恢復(fù) 通訊后勤組： 組長：物業(yè)經(jīng)理 客戶 經(jīng)理 成員：園區(qū)物業(yè)主任 主要職責(zé)： ? 各種報(bào)警電話的撥打 ? 政府職能部門之間的信息溝通 ? 與租戶之間的信息溝通 ? 各種應(yīng)急物資的準(zhǔn)備及調(diào)撥 ? 突發(fā)事件后的調(diào)查配合及上報(bào) 主要應(yīng)急預(yù)案 物業(yè)經(jīng)理需要根據(jù)園區(qū)的具體特點(diǎn)分別制定各應(yīng)急預(yù)案。各預(yù)案必須清晰、詳細(xì)、責(zé)任明確到崗位。主要的應(yīng)急預(yù)案包括： ? 火警火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案 ? 盜竊、匪警應(yīng)急預(yù)案 ? 臺(tái)風(fēng)暴雨暴雪（惡劣氣候）的應(yīng)急預(yù)案 ? 觸電事故應(yīng)急處 理 ? 疫情預(yù)防應(yīng)急措施 ? 電梯困人的應(yīng)急措施 ? 緊急救護(hù) ? 地震應(yīng)急預(yù)案等。 30 詳細(xì)預(yù)案參考附件 ： 附件 ：火警火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案； 附件 ：盜竊、匪警應(yīng)急處理預(yù)案 附件 ：臺(tái)風(fēng)暴雨暴雪（惡劣氣候）的應(yīng)急處理 附件 ：觸電事故的應(yīng)急處理 附件 ：疫情預(yù)防應(yīng)急措施 附件 ：電梯故障應(yīng)急措施 附件 緊急救護(hù) 附件 地震應(yīng)急預(yù)案 八、物業(yè)財(cái)務(wù)管理 租金、管理費(fèi)、共用事業(yè)費(fèi)的收取管理 在 租 賃合同簽署后， 由 物業(yè)經(jīng)理 負(fù)責(zé) 協(xié) 調(diào) 與租戶相關(guān)負(fù)責(zé)人員 （包括：財(cái)務(wù)人 員， 廠房 運(yùn)營負(fù)責(zé)人員等） 根據(jù)租賃合同 中相關(guān)規(guī)定確認(rèn)以下信息： ? 保證金、租金、管理費(fèi) 、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用 的支付金額，付費(fèi)周期，支付期限； ? 公用事業(yè)費(fèi)的計(jì)算依據(jù)、單價(jià)、分?jǐn)偡绞?、支付周期，支付期限? ? 租戶財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的通訊信息，賬單及發(fā)票移交方式及通訊地址； ? 產(chǎn)權(quán)人 銀行信息及聯(lián)絡(luò)人信息 ； ? 物業(yè)經(jīng)理與租戶相關(guān)負(fù)責(zé)人一起確認(rèn)付款通知書 、 發(fā)票各項(xiàng)目的描述樣本； 物 業(yè) 部根據(jù)租 賃 合同中相 關(guān) 規(guī)定將租 戶 以及租金 、 管理費(fèi)等 原 始數(shù)據(jù) 錄 入 JDE系統(tǒng)。 每月物業(yè)部根據(jù)租戶實(shí)際公用事業(yè)使用量 ，按照約定的分?jǐn)偡绞脚c 租戶確認(rèn) 當(dāng)月公用事業(yè)費(fèi)。物業(yè)部將經(jīng)與租戶確 認(rèn) 的公用事業(yè)費(fèi)收取信息錄 入 JDE系統(tǒng)。 物業(yè)部根據(jù)與租戶的約定周期 /時(shí)間向租戶開具付款通知書及發(fā)票或收據(jù)。發(fā)票或收據(jù)的移交需要有簽收記錄并存檔。 對 于 租戶在運(yùn) 營 過程中產(chǎn) 生 的其他零 星 應(yīng)收款可 參 考公用事 業(yè) 費(fèi)的管 理 辦 法。 物業(yè)部與財(cái)務(wù)部保持對應(yīng)收保證金 、 租金 、 管理費(fèi) 、 公用事業(yè)費(fèi)及其他應(yīng)收 款付費(fèi)情況的密切監(jiān)控。對于逾期的應(yīng)收租金、管理費(fèi)，物業(yè)部需及時(shí)與租戶負(fù)責(zé)人溝通協(xié)調(diào)，并按照《 客戶 應(yīng)收賬款管理辦法 》相關(guān)規(guī)定 嚴(yán)格執(zhí)行。 參考附件： 附 件 ：客戶應(yīng)收款管理辦法 31 附件 ：催款通知函 應(yīng)收賬款管理 對于租戶欠費(fèi)管理，物業(yè)經(jīng)理需嚴(yán)格按照《 客戶 應(yīng)收賬款管理辦法 》執(zhí)行。物業(yè)部經(jīng)理租戶欠費(fèi)管理過程中需要注意以下幾點(diǎn)： ? 物業(yè)經(jīng)理需要與財(cái)務(wù)部保持及時(shí)溝通，及時(shí)更新逾期的應(yīng)收賬款信息。 ? 物業(yè)經(jīng)理需要直接而不是委托他人與租戶相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)逾期應(yīng)收賬 款 ， 明確租戶的違約責(zé)任 。 租戶欠款的原因需要有準(zhǔn)確的記錄 ， 同時(shí)定期將相關(guān)記錄提交總經(jīng)理及 資產(chǎn)管理部 。 ? 對于由于 超人氣 原因引起租戶欠款戶 ， 物業(yè)經(jīng)理有責(zé)任協(xié)調(diào)解決租戶問題 。如果解決租戶問題超出物業(yè)經(jīng)理職責(zé) 范圍 ， 物業(yè)經(jīng)理需及時(shí)匯報(bào)總經(jīng)理及相關(guān)部門。 ? 對于租戶惡意欠款 ， 物業(yè)經(jīng)理需及時(shí)匯報(bào)總經(jīng)理 、 其他同事和 資產(chǎn)管理部 。 物業(yè)運(yùn)營預(yù)算編制 物業(yè)經(jīng)理 應(yīng) 根據(jù) 下年度的工作計(jì)劃 結(jié)合歷史物業(yè)預(yù)算的執(zhí)行情況，在公司規(guī)定的時(shí)間內(nèi)編制下年度物業(yè)運(yùn)營預(yù)算 。物業(yè)運(yùn)營預(yù)算需要并在規(guī)定的期限內(nèi)提交運(yùn)營預(yù)算表給總經(jīng)理和 資產(chǎn)管理 部負(fù)責(zé)人審批， 后提交財(cái)務(wù)經(jīng)理。 預(yù)算內(nèi)物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用使用 物業(yè)經(jīng)理根據(jù)工作計(jì)劃 ， 在已批準(zhǔn)的物業(yè)運(yùn)營預(yù)算范圍內(nèi)的進(jìn)行費(fèi)用的合 理使用。物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)篩選符合資質(zhì)的服務(wù)商，對服務(wù)商的選擇執(zhí)行三家 報(bào)價(jià)以及 比價(jià)原則，匯報(bào)總經(jīng)理審核并從中選擇合適的服務(wù)商。 物業(yè)經(jīng)理根據(jù)公司標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理合同及零星工程合同與供應(yīng)商簽署服務(wù) 協(xié)議。 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)在供應(yīng)商提供服務(wù)過程中全程監(jiān)督 、 控制其服務(wù)質(zhì)量 。 在確認(rèn)服務(wù)完全根據(jù)合同執(zhí)行完成后 ， 物業(yè)經(jīng)理方可根據(jù)合同相關(guān)條款安排付款。 預(yù)算外物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用使用 對于在做預(yù)算時(shí)無法預(yù)計(jì)或超出原預(yù)算的工作內(nèi)容，并且該工作必須當(dāng)期 完成的項(xiàng)目所產(chǎn)生的超預(yù) 算 （或無預(yù)算 ） 費(fèi)用 ， 物業(yè)經(jīng)理可以采取以下三種途徑申請使用： ? 單項(xiàng)科目超預(yù)算但仍能在物業(yè)運(yùn)營總預(yù)算內(nèi)控制的費(fèi)用 ， 物業(yè) 經(jīng)理匯報(bào)總經(jīng)理并得到批準(zhǔn)后使用； 32 ? 單項(xiàng)科目超預(yù)算并且無法在物業(yè)運(yùn)營總預(yù)算內(nèi)控制的費(fèi)用 ， 物業(yè)經(jīng)理匯 報(bào) 資產(chǎn)管理部 負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理 申請 物業(yè)維修預(yù)算 ，在獲得 資產(chǎn)管理部 負(fù)責(zé)人和總經(jīng)理批準(zhǔn)后使用； ? 對于重大維修 、 改造及業(yè)主提升項(xiàng)目 ， 物業(yè)經(jīng)理與造價(jià)控制 (QS)共同制定預(yù)算并匯報(bào) 資產(chǎn)管理部 負(fù)責(zé)人和 總經(jīng)理 。 總經(jīng)理根據(jù)公司相關(guān)流程向公司董事會(huì)申請?zhí)嘏A(yù)算。批復(fù)后，物業(yè)經(jīng)理根據(jù)批復(fù)執(zhí)行。 九、物業(yè)移交流程 新建物業(yè)移交流程 項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)完工前 2個(gè)月書面通知物業(yè)經(jīng)理做好新物業(yè)驗(yàn)收準(zhǔn)備 。 物業(yè)經(jīng)理 在物業(yè)完工前 1個(gè)月安排物業(yè)管理工程人員進(jìn)駐項(xiàng)目參考施工圖紙 ， 著重發(fā)現(xiàn)可 能存在的工程質(zhì)量缺陷及使用功能缺陷 。 物業(yè)經(jīng)理需將發(fā)現(xiàn)問題匯總并通知項(xiàng)目 經(jīng)理，由項(xiàng)目經(jīng)理督促承包商整改。 經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)承包商已按照工程合同完成 ， 通過 預(yù)驗(yàn)收 并且符合新建物業(yè)移交 的必要條件后， 向 資產(chǎn)管理 部和物業(yè)經(jīng)理提出 內(nèi)部驗(yàn)收 邀請 。 在收到項(xiàng)目經(jīng)理內(nèi)部驗(yàn)收邀請后 ， 資產(chǎn)管理 部 、 物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)管理工程人員進(jìn)行現(xiàn)場聯(lián)合檢查 、 驗(yàn)收 ， 根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題 ， 資產(chǎn)管理 部提 交驗(yàn)收報(bào)告及《內(nèi)部工程質(zhì)量驗(yàn)收質(zhì)量缺陷和未完成尾項(xiàng)清單 》，并將驗(yàn)收報(bào)告等發(fā) 送給項(xiàng)目經(jīng)理 、 物業(yè)經(jīng)理 、總經(jīng)理。 項(xiàng)目經(jīng)理督促項(xiàng)目承包商根 據(jù) 《內(nèi)部工程質(zhì)量驗(yàn)收質(zhì)量缺陷和未完成尾項(xiàng)清單》逐項(xiàng)落實(shí)各整改項(xiàng)目并記錄。 項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)所有《內(nèi)部工程質(zhì)量驗(yàn)收質(zhì)量缺陷和未完成尾項(xiàng)清 單 》 中的項(xiàng)目整改并符合要求后 ， 向 資產(chǎn)管理 部和物業(yè)經(jīng)理提 交 《內(nèi)部工程質(zhì)量驗(yàn)收質(zhì)量缺陷和未完成尾項(xiàng)清單 》 的整改回復(fù) ， 并向物業(yè)經(jīng)理發(fā)出 復(fù)查 邀請。 在收到項(xiàng)目經(jīng)理邀請后 ， 物業(yè)經(jīng)理與物業(yè)服務(wù)人員共同進(jìn)行復(fù)查 。 復(fù)查合 格后 ， 物業(yè)經(jīng)理將確認(rèn)后 的 《內(nèi)部工程質(zhì)量驗(yàn)收質(zhì)量缺陷和未完成尾項(xiàng)清單 》 發(fā)送項(xiàng)目經(jīng) 理 、 資產(chǎn)管理 部及總經(jīng)理等相關(guān)人員。 物業(yè)復(fù)查合格后 ， 項(xiàng)目經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行 新建物業(yè)移交 ， 具 體包括 ： 物業(yè)實(shí)體 移交和工程資料及備用品等的移交 ， 如 ： 圖紙資 料 （竣工圖及對應(yīng) 的電子版 ）、設(shè) 備設(shè)施臺(tái)帳、鑰匙清單、設(shè)備使用說明書、設(shè)備維護(hù)要求 和水電讀數(shù)確認(rèn)等。 33 在物業(yè)移交后，項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)相關(guān)部門簽署《新建物業(yè)移 交 SignOff Sheet》。 物業(yè)經(jīng)理將簽署完畢 的 《新建物業(yè)移交 SignOff Sheet》 發(fā)送給財(cái)務(wù)經(jīng)理 、資產(chǎn)管理 部 、 總經(jīng)理。 財(cái)務(wù)經(jīng)理和成本控 制部將根據(jù)《新建物業(yè)移交 SignOff Sheet》監(jiān)督控制工程款的發(fā)放。 對于 95%工程款及后期質(zhì)保金的支付 ， 項(xiàng)目經(jīng)理的付款申請應(yīng)有物業(yè)經(jīng)理 的書 面確認(rèn)該移交物業(yè)不存在因承包商原因產(chǎn)生的影響物業(yè)運(yùn)行的質(zhì)量 缺陷。 參考表格： 表格 ：內(nèi)部驗(yàn)收 工程質(zhì)量缺陷和未完成尾項(xiàng)清單