【正文】 一、空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)制冷主機采用 8 臺離心式冷水機組，制冷能力為 6250 冷噸。 VAV 系統(tǒng)的前端設備，即空調(diào)處理機采用了大型臥式變風量 AHU，分別置于辦公樓的各設備層內(nèi)，通過豎直干管將一次風送至各辦公樓層的 VAV 內(nèi)，在 VAV 內(nèi)與回風混合后再送入房間，所有 AHU 均美國特靈的原裝進口設備。 二、變配電系統(tǒng) 由市 政 供電網(wǎng)采用二路獨立的 35KV 電源進 線，其中每路的配電容量為16000KVA。 三、弱電系統(tǒng) 樓 宇自控 BMS 系統(tǒng)采了美國江森的 系統(tǒng)，整個 BMS 共有 13000多個監(jiān)控點位，為大樓空調(diào)、變配電、照明、給排水、送排風等機電設備提供遠程控制與監(jiān)視。辦公樓分低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，每區(qū)域有 6 部客梯，速度分別為 、 5m/s、 7m/s； 61 層至 66 層為超高區(qū)增設 2 臺客梯，速度為2m/s。 六、供水系統(tǒng) 大樓的供水由市政管網(wǎng)分別從南陽路、陜西北路 162。 56 層至 66 層供水由 66 層三臺變頻泵供水； 42 層至 55 層由 60 層的水池供水； 43 層中區(qū)水池供22 層至 41 層使用，水源由 60 層水池減壓供 水； 27 層低區(qū)水池供 3 層至 21 層使 用，水源由 60 層水池減壓供水。T2 辦公塔樓 :中國華東建筑設計院 d. T1amp。 審核本部門的物品申購與采購，以及倉庫物品管理。 根據(jù)物業(yè)營運之實際情況，制定合理的設備運行方案。 制定安全工作制度及突發(fā)事件應急處理程序，指揮下屬解決物業(yè)的各種突發(fā)事件，妥 善處理善后事宜。 定期總結本部門的各項工作，并及時向公司管理層報告。 定期對員工進行 培訓考核與評估。 行政助理崗位職責 負責維修部內(nèi)部及對外文檔處理工作，重要事項匯報上級。 統(tǒng)計員工就餐數(shù)量，及時報告給有關部門。 參與審查節(jié)能措施方案，負責節(jié)能項目的效果測定和 總結工作，審核、評價節(jié)能技改項目的節(jié)能效果和經(jīng)濟效益。 積極開展節(jié)能技術培訓工作。 確保本部門日常工作中的多個環(huán)節(jié)符合國家、行業(yè)安全規(guī)程和安全技術標準的要求，監(jiān)督檢查其貫徹執(zhí)行情況并負責組織落實。 根據(jù)本部門安全管理的特點，指導制訂事故應急預案。 按時提供安全技術措施計劃項目，經(jīng)上級批準后，負責對項目的實施。 負責相關政府部門的協(xié)調(diào)、檢查配合工作。 熟悉大樓內(nèi)的強電系統(tǒng)與設備的情況，制定大樓內(nèi)各種強電系統(tǒng) /設備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查強電技術員做好各項運行記錄。 對設備與系統(tǒng)運行提出改良方案。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現(xiàn)象。 熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設備的情況，制定大樓內(nèi)各種弱電系統(tǒng) /設備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查弱電技術員做好各項運行記錄。 對設備與系統(tǒng)運行提出改良方案。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現(xiàn)象。 熟悉大樓內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)與設備的情況，制定大樓內(nèi)各種空調(diào)系統(tǒng) /設備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查空調(diào)技術員做好各項運行記錄。 對設備與系統(tǒng)運行提出改良方案。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現(xiàn)象。 熟悉物業(yè)給排水、消防和煤氣設備的情況，制定大樓內(nèi)給排水、消防和煤氣等各種系統(tǒng) /設備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查給排水技術員做好各項運行記錄。 對設備與系統(tǒng)運行提出改良方案。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 制定土建裝飾裝修的維修保養(yǎng)制度、計劃、巡查表格，督促和檢查裝修技術員做各項檢查與維修記錄。 對需外判維修或裝修的工作負責合同的技術談判，并簽署合同執(zhí)行情況與竣工驗收。 強 電技術員崗位職責 服從強電領班的工作安排，認真完成工作任務。 當值時按質(zhì)、按量、按時完成強電維修單工作。 刻苦鉆研業(yè)務，不斷提高維修技術和服務質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。 熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設備的情況，嚴格執(zhí)行弱電設備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記 錄。 合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作。 負責大 樓空調(diào)設備 /系統(tǒng)日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。 給 排水技術員崗位職責 服從給排水領班的工作安排，認真完成工作任務。 當值時按質(zhì)、按量、按時完成給排水維修單工作。 合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作。 當值時按質(zhì)、按量、 按時完成裝修維修單工作。 刻苦鉆研業(yè)務，不斷提高維修技術和服務質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。 根據(jù)操作規(guī)程及崗位責任制的要求，密切注視所管轄設備的運行情況，按規(guī) 定作好有關記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。 值班人員于值班時間內(nèi)嚴禁睡覺和打盹。 c) 所有報修需安排各工種維修人員處理并詳細記錄在案，必要時需附圖紙標明故障點（如漏水）。 g) 各工種負責人或領班必須每天查閱報修記錄，并檢查重要客戶或重 大維修的處理情況，以監(jiān)控維修質(zhì)量。若遇緊急情況，可于上班前向班組領班請假，批準后方能休假。 在下列情況下不得交接班： 在事故處理未完成時； 交接班準備工作未完成時； 接班人員因故未到時； 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其它神志不清而未找到頂班人時； 因工作需要超時加班并由部門經(jīng)理 /領班要求時。 安全、防火制度 . 全體員工必須加強治安防范意識，執(zhí)行公司制訂的安全管理制度，協(xié)同保安部門認真做好大廈設施設備的安全保衛(wèi)工作。 . 不得隨意配制各種機房鑰匙，無人時各機房、班組工作場地門窗必須鎖好。 巡視檢查制度 設施設備例行巡視檢查的目的是為了主動掌握系統(tǒng)設備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設備缺陷，消減事故隱患，確保安全經(jīng)濟運行。 專項巡查：為達到某種目的進行的有針對性的單項檢查。 聽： a) 轉動設備轉動聲是否均勻，有無異聲； b) 電氣設備有無放電聲； c) 接觸器、變壓器鐵芯的電磁聲響是否正常； d) 水箱、水管的流水聲是否正常； e) 風機、風管是否有異聲； f) 報警鈴、蜂鳴器工作是否正常。 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況及時匯報，并做好記錄。 若租 戶報修的工作屬有償服務，需事先告知租戶，獲其確認后，方可進行工作。 工作完成后，需將現(xiàn)場的工具、材料及垃圾收拾干凈，若對租戶的室內(nèi)環(huán)境已造成污染，應通知物業(yè)部派人進行清理。 進入機房的人員必須精力充沛，機房內(nèi)嚴禁睡覺 /打盹。 機房內(nèi)不能隨意堆放工具、材料及零配件，更不能存放與設備無關的物品，隨機專用工具必須按有關規(guī)定懸掛或集中放置。 高低壓電氣及有危險性的大型設備的操作與維修，必須二人以上同時進入機房，操作及維修時須有人監(jiān)護，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和向上級報告。經(jīng)理是組長，分管安全的安全管理員（兼）是副組長。 具體制訂防止傷亡、火災事故和職業(yè)危害的措施以及重要設備的安全操作規(guī)程，并負責督促實施。 c) 絕緣鞋不準裸足穿用。停電時，先停負荷開關，后停隔離開關（即先用電點后供電點）；送電時，先送隔離開關，后送負荷開關（即先供電點后用電點）。嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班，如交接班過程中有事故發(fā)生，應停止交接。如來不及切斷電源且為低電壓時，應用干燥的不導電物體，將 觸電者脫離電源，如為高電壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然后對觸電者及時采用人工呼吸進行急救，同時撥 120 聯(lián)系急救。 l) 客梯因檢修或保養(yǎng)需停用時，必須確認轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機。 o) 下井底作業(yè)時，廳門口必須擺放警示牌，防止無關人員靠近。 s) 機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)督，事后清理火種，嚴防火災事故發(fā)生。所有高空作業(yè)者，不論何工種、進行作業(yè)的時間、地點、是專業(yè)或臨時的，均應執(zhí)行本制度。 c) 凡遇有下列情況之一者，應停止露天高空作業(yè)： ? 閃電、打雷、暴雨； ? 六級以上臺風； ? 鋼管上雨 水未干； ? 高空作業(yè)可能發(fā)生危險的其他情況。高空作業(yè)使用的小型工具均應放入工具袋內(nèi)，不準在鋼管上或腳手架上亂放工具。 i) 高空作業(yè)所用小型機具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋?，應找適當位置放妥，并用繩索、鉛絲等捆綁牢固；手用工具需有連接繩，防止墜落。如無法避免時，上下層之間必須設專用防護棚或其他隔離設施。地面人員禁止在高空作業(yè)區(qū)下方停留或走廊上通行；在商場樓層使用手機、對講機等需與欄桿保持一米以上距離。并在三天之內(nèi)做出報告和處理情況向上級匯報。 凡歇工在一天以內(nèi)，按工傷事故苗子處理；歇工在一天或超過一天的都按工傷事故處理，事故發(fā)生后，先由所在工班逐級口頭報告，重大工傷事故應立即先進行搶救醫(yī)療，同時快速上報。 節(jié)能管理體系 日常節(jié)能管理由工程部負責，部門經(jīng)理在分管副總經(jīng)理領導下負責編制節(jié)能計劃，并檢查督促各用能部門 /班組實施節(jié)能計劃。 能源統(tǒng)計分析工作 定期對各種能耗進行統(tǒng)計與分析。培訓內(nèi)容包括：能源法規(guī)教育、用能狀況、節(jié)能任務、能源計量管理及統(tǒng)計、節(jié)能途徑及技術改造措施等。 由維修部擬定發(fā)包項目的標書，包括技術要求、圖紙、工作規(guī)范等； 根據(jù)項目要求，從合格承包商名單錄中邀請至少三家承包商前來投標。 計量人員對委外檢定的檢測計量器具要建立檔案卡，填入原始記錄及送檢記錄，不合格的器具要有維修記錄及合格 證明；不能修復的器具由維修單位出具報廢證明意見； 根據(jù)使用的特點及要求，對于極大部分的檢測計量器具（ B 類），由使用班組依據(jù) 運行狀況，提出“壞修”的申請及每年對照校準的計劃。每年送政府規(guī)定計量機構檢定（校準），保證受檢率 100%。 h) 場強儀：壞修。 租戶裝修守則 187。 二次裝修管理人員須定期記錄 與匯總租戶裝修進展，在巡視中，需特別注意： a) 施工單位是否按報批的設計圖施工，發(fā)現(xiàn)有與設計圖不符且可能影響其他業(yè)戶利益和物業(yè)安全的情況，可責令施工單位停止，重新報批。 e) 檢查破壞原結構情況對地坪上開槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開槽鋪電線需進行論證，確保結構安全。 i) 不能隨意安裝分體式空調(diào)，對電腦房需要的分體式空調(diào)，室外機位置要嚴格把關。 裝修驗收 租戶二次 裝修竣工后，必須報消防與質(zhì)監(jiān)部門驗收與備案，同時需向物業(yè)部提交兩份竣工圖，并由物業(yè)部組織竣工驗收。 物業(yè) 管理 部 171。 給排水 管道空調(diào)設備與管道、消防設施 及因上屬原因 損壞租戶的設施設備。 維修原則：租戶自愿，收費合理，滿足要求。 維修保養(yǎng)期間需在客戶可看見／可接觸的場所打開配電箱、窨井蓋、機電設備，或維修保養(yǎng)電梯時，為客戶的安全起見，必須在上述維修范圍設置臨時維修欄桿保護，并掛好警示牌； 必須嚴格遵守安全操作規(guī) 程，停送電須有專人監(jiān)護，并在斷電開關處放置“嚴禁合閘”警示牌；維修中暫時離開維修現(xiàn)場，應確認配電箱門、井蓋、管道井門、蓋板等處于關閉狀態(tài)，以避免發(fā)生危險； 承包商選擇評分標準 序號 考核項目 分數(shù)標準 1 專業(yè)資質(zhì) 一級（甲級） 二級（乙級） 三級（丙級） 15 10 5 2 企業(yè)規(guī)模 大 中 小 10 8 5 3 施工質(zhì)量 優(yōu)良 較好 一般 20 15 10 4 配合度 好 較好 一般 15 10 5 5 客戶層次 好 較好 一般 10 8 5 6 價格水平 低 中等 高 20 15 10 7 附加分（其它優(yōu) 明顯優(yōu)勢 一般優(yōu)勢 無優(yōu)勢 勢） 10 5 0 說明： 級別 總分 建議 A級 80分以上 列入招投標 B級 60~80 分 擇優(yōu)列入招投標 C級 60分以下 無特殊情況予以放棄 租戶退租管理 制度 退租驗收 由市務部、物業(yè)部、維修部根據(jù)租賃合同及交房記錄為標準進行現(xiàn)場驗收； 由市務部、物業(yè)部、維修部與租戶共同簽署退租驗收單。 設施、設備操作人員是設施、設備維護保養(yǎng)的責任者，實行以操作人員為主的設備維護保養(yǎng)責任制。做到 “四懂三會 ”（四懂是：懂結構、懂原理、懂性能、懂用途；三會是：會使用、會維護保養(yǎng)、會排除故障）。設 備操作維修人員，必須堅守崗位，嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，認 真填寫運行、維修記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。 各級設備管理人員必須對各種設備維護保養(yǎng)制度的貫徹執(zhí)行情況進行定期檢查，認真總結操作和維修工作