【正文】 審查、頒發(fā)本部門各項安全保衛(wèi)責任制和安全管理制度，提出本部門安全管理目標，并組織實施； 貫徹系統(tǒng)管理思想，確?！鞍踩谝弧必灤┯诒静块T工作的整個過程； 負責部門所負責設施設備與操作中重大隱患的整改、監(jiān)督。 禁止在機房內(nèi)煮食、飲食及從事與機房內(nèi)設備無關的工作。 所有維修工作完成后，需將維 修單交租戶代表簽署確認。 巡查中發(fā)現(xiàn)的設備缺陷，要積極設法消除事故隱患，一時無法解決的要采取防范措施，并詳細記錄及時匯報。如消防檢查、衛(wèi)生檢查、 安全檢查。 . 工具、材料要有專人管理，嚴禁私自攜帶工具、材料出大廈。 報告制度 . 下列情況須報告領班： 主要設備非正常操作的開停、調(diào)整及其它異常情況； 設備出現(xiàn)故障或停機檢修； 零部件更換及修理； 維修人員的工作去向； 值班人員暫時離崗； 需 要與其他班組及上級聯(lián)系。 h) 值班者須審核每一份維修單的工作內(nèi)容，并及時反饋給 800 客服中心。 值班人員不得在值班時間內(nèi)進行與工作無關的事情。 積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。 ，不斷提高業(yè)務水平。 負責大樓冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、排污與污水處理系統(tǒng)、排雨水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)和定期巡視工作。 熟悉大樓內(nèi)空調(diào)及與空調(diào)有關設備的情況，嚴格執(zhí)行空調(diào)設備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。 發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。 定期抄記租戶單元內(nèi)電表，并匯總報告領班。 每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。 負責所管轄機房的安全、清潔工作。 解答給排水、消防及煤氣系統(tǒng) /設備運行中遇到的各種技術問題，指導管道技術員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設備正常運行。 簽發(fā)空調(diào)設備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計 劃。 負責所管轄機房的安全、清潔工作。 解答弱電技術員系統(tǒng) /設備運行中遇到的各種技術問題，指導弱電技術員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設備正常運行。 簽發(fā)強電設備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。 認真貫徹執(zhí)行有 關環(huán)保法規(guī)，并做好宣傳工作，提高部門員工對環(huán)保的認識。一旦發(fā)生事故應及時組織搶救，并按規(guī)定立即上報；同時應認真組織調(diào)查處理工作。 做好節(jié)能工作總結。 發(fā)放員工的制服與工牌，并做好記錄。 負責本部門的 SOP 修訂工作。 負責協(xié)調(diào)與政府有關職能部門的關系，確保物業(yè)水、電、煤、電訊、消防，技防及環(huán)保等設施的正常供應或使用。 制定機電設備與土建裝修之維修保養(yǎng)計劃，并督促下屬執(zhí)行 ，以確保設施設備的正常運行。 七、排水系統(tǒng) 商場、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、三層的污水處理站，地下二層、三 層 的污水需經(jīng)過兩級處理站符合 市政污水 排放標準 。另設二臺消防電梯自地下三層至 66 層，速度為 。 經(jīng) 10KV/ 變壓后送至 各樓層強電房 并 連接各負載設備。所有離心式制冷主機均采用美國特靈公司生產(chǎn)的三級壓縮離心制冷機組，冬季大廈采用電加熱作為空調(diào)采暖熱源。 物業(yè)維修標準運作手冊（ SOP） （內(nèi)部資料： 2020 年版） 物業(yè) 維修 部編寫 主編： 目錄 第一節(jié) 物業(yè)設施設備介紹和建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設施設備介紹 建筑數(shù)據(jù)摘要 第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結構圖 和 崗位職責 組織結構圖 崗位職責 第三節(jié) 物業(yè)維修部 人員 日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 機房內(nèi)工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項目管理制度 檢測、計量器具管理制度 租戶二次裝修管理 制度 租戶有償維修管理制度 承包 商管理制度 租戶退租管理制度 第四節(jié) 物業(yè)維修部設施設備管理守則 設施設備維修保養(yǎng)管理總則 設備一、二級保養(yǎng)制度 設備大修制度 設施設備故障處理程序 電氣設備運行與維保制度 弱電系統(tǒng)運行與維保制度 空調(diào)系統(tǒng)運行與維保制度 給排水系統(tǒng)運行與維保制度 擦窗機與登高車維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 第五節(jié) 物業(yè)維修部主要 工作 流程 電話系統(tǒng)故障維修流程 BA 系統(tǒng)報警處理流程 新裝拆裝電話工作流程 安保管理系統(tǒng)設備維修流程 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)設備故 障維修流程 租戶有償維修工作流程 報修值班處理 流程 租戶退租流程圖 物業(yè)維修合同招投標流程 物業(yè)維修合同變更處理 流程 租戶退租單元修復工作流程 第六節(jié) 物業(yè)維修部常用工作表格 設備設施 類 表式表格 電氣設備 類 表式表格 1217 弱電設備 類 表式表格 空調(diào)設備 類 表式表格 給排水設備 類 表式表格 擦窗機與登高車 類 表式表格 物料倉庫 類 表式表格 其它 類表格 附錄主要 參考資料 第一節(jié) 設施設備介紹 和 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設施設備介紹 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設施設備介紹 上海 位于 中國上海市靜安區(qū) ，占地面積為 31,088 平方米，容積率為 ，綠化率為 15%。 一、空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)制冷主機采用 8 臺離心式冷水機組，制冷能力為 6250 冷噸。 二、變配電系統(tǒng) 由市 政 供電網(wǎng)采用二路獨立的 35KV 電源進 線，其中每路的配電容量為16000KVA。辦公樓分低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，每區(qū)域有 6 部客梯，速度分別為 、 5m/s、 7m/s； 61 層至 66 層為超高區(qū)增設 2 臺客梯，速度為2m/s。 56 層至 66 層供水由 66 層三臺變頻泵供水； 42 層至 55 層由 60 層的水池供水； 43 層中區(qū)水池供22 層至 41 層使用，水源由 60 層水池減壓供 水； 27 層低區(qū)水池供 3 層至 21 層使 用，水源由 60 層水池減壓供水。 審核本部門的物品申購與采購，以及倉庫物品管理。 制定安全工作制度及突發(fā)事件應急處理程序，指揮下屬解決物業(yè)的各種突發(fā)事件，妥 善處理善后事宜。 定期對員工進行 培訓考核與評估。 統(tǒng)計員工就餐數(shù)量，及時報告給有關部門。 積極開展節(jié)能技術培訓工作。 根據(jù)本部門安全管理的特點，指導制訂事故應急預案。 負責相關政府部門的協(xié)調(diào)、檢查配合工作。 對設備與系統(tǒng)運行提出改良方案。 熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設備的情況，制定大樓內(nèi)各種弱電系統(tǒng) /設備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查弱電技術員做好各項運行記錄。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現(xiàn)象。 對設備與系統(tǒng)運行提出改良方案。 熟悉物業(yè)給排水、消防和煤氣設備的情況，制定大樓內(nèi)給排水、消防和煤氣等各種系統(tǒng) /設備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查給排水技術員做好各項運行記錄。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 對需外判維修或裝修的工作負責合同的技術談判，并簽署合同執(zhí)行情況與竣工驗收。 當值時按質(zhì)、按量、按時完成強電維修單工作。 熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設備的情況，嚴格執(zhí)行弱電設備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記 錄。 負責大 樓空調(diào)設備 /系統(tǒng)日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 給 排水技術員崗位職責 服從給排水領班的工作安排，認真完成工作任務。 合理使用工具、儀器和器材，愛護設備、保持所管設備、機房和值班室的安全和清潔工作。 刻苦鉆研業(yè)務，不斷提高維修技術和服務質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務。 值班人員于值班時間內(nèi)嚴禁睡覺和打盹。 g) 各工種負責人或領班必須每天查閱報修記錄，并檢查重要客戶或重 大維修的處理情況，以監(jiān)控維修質(zhì)量。 在下列情況下不得交接班： 在事故處理未完成時； 交接班準備工作未完成時； 接班人員因故未到時； 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其它神志不清而未找到頂班人時； 因工作需要超時加班并由部門經(jīng)理 /領班要求時。 . 不得隨意配制各種機房鑰匙，無人時各機房、班組工作場地門窗必須鎖好。 專項巡查：為達到某種目的進行的有針對性的單項檢查。 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況及時匯報，并做好記錄。 工作完成后，需將現(xiàn)場的工具、材料及垃圾收拾干凈，若對租戶的室內(nèi)環(huán)境已造成污染，應通知物業(yè)部派人進行清理。 機房內(nèi)不能隨意堆放工具、材料及零配件，更不能存放與設備無關的物品，隨機專用工具必須按有關規(guī)定懸掛或集中放置。經(jīng)理是組長，分管安全的安全管理員（兼）是副組長。 c) 絕緣鞋不準裸足穿用。嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班，如交接班過程中有事故發(fā)生，應停止交接。 l) 客梯因檢修或保養(yǎng)需停用時，必須確認轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機。 s) 機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)督，事后清理火種，嚴防火災事故發(fā)生。 c) 凡遇有下列情況之一者，應停止露天高空作業(yè)： ? 閃電、打雷、暴雨； ? 六級以上臺風； ? 鋼管上雨 水未干； ? 高空作業(yè)可能發(fā)生危險的其他情況。 i) 高空作業(yè)所用小型機具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋瑧疫m當位置放妥，并用繩索、鉛絲等捆綁牢固；手用工具需有連接繩，防止墜落。地面人員禁止在高空作業(yè)區(qū)下方停留或走廊上通行；在商場樓層使用手機、對講機等需與欄桿保持一米以上距離。 凡歇工在一天以內(nèi)，按工傷事故苗子處理；歇工在一天或超過一天的都按工傷事故處理，事故發(fā)生后，先由所在工班逐級口頭報告，重大工傷事故應立即先進行搶救醫(yī)療，同時快速上報。 能源統(tǒng)計分析工作 定期對各種能耗進行統(tǒng)計與分析。 由維修部擬定發(fā)包項目的標書，包括技術要求、圖紙、工作規(guī)范等； 根據(jù)項目要求，從合格承包商名單錄中邀請至少三家承包商前來投標。每年送政府規(guī)定計量機構檢定（校準），保證受檢率 100%。 租戶裝修守則 187。 e) 檢查破壞原結構情況對地坪上開槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開槽鋪電線需進行論證，確保結構安全。 裝修驗收 租戶二次 裝修竣工后，必須報消防與質(zhì)監(jiān)部門驗收與備案，同時需向物業(yè)部提交兩份竣工圖，并由物業(yè)部組織竣工驗收。 給排水 管道空調(diào)設備與管道、消防設施 及因上屬原因 損壞租戶的設施設備。 維修保養(yǎng)期間需在客戶可看見／可接觸的場所打開配電箱、窨井蓋、機電設備，或維修保養(yǎng)電梯時，為客戶的安全起見，必須在上述維修范圍設置臨時維修欄桿保護，并掛好警示牌； 必須嚴格遵守安全操作規(guī) 程，停送電須有專人監(jiān)護，并在斷電開關處放置“嚴禁合閘”警示牌；維修中暫時離開維修現(xiàn)場，應確認配電箱門、井蓋、管道井門、蓋板等處于關閉狀態(tài)，以避免發(fā)生危險； 承包商選擇評分標準 序號 考核項目 分數(shù)標準 1 專業(yè)資質(zhì) 一級（甲級） 二級（乙級） 三級（丙級） 15 10 5 2 企業(yè)規(guī)模 大 中 小 10 8 5 3 施工質(zhì)量 優(yōu)良 較好 一般 20 15 10 4 配合度 好 較好 一般 15 10 5 5 客戶層次 好 較好 一般 10 8 5 6 價格水平 低 中等 高 20 15 10 7 附加分（其它優(yōu) 明顯優(yōu)勢 一般優(yōu)勢 無優(yōu)勢 勢） 10 5 0 說明： 級別 總分 建議 A級 80分以上 列入招投標 B級 60~80 分 擇優(yōu)列入招投標 C級 60分以下 無特殊情況予以放棄 租戶退租管理 制度 退租驗收 由市務部、物業(yè)部、維修部根據(jù)租賃合同及交房記錄為標準進行現(xiàn)場驗收； 由市務部、物業(yè)部、維修部與租戶共同簽署退租驗收單。做到 “四懂三會 ”（四懂是：懂結構、懂原理、懂性能、懂用途；三會是：會使用、會維護保養(yǎng)、會排除故障）。 各級設備管理人員必須對各種設備維護保養(yǎng)制度的貫徹執(zhí)行情況進行定期檢查，認真總結操作和維修工作