【正文】 審查、頒發(fā)本部門(mén)各項(xiàng)安全保衛(wèi)責(zé)任制和安全管理制度，提出本部門(mén)安全管理目標(biāo)，并組織實(shí)施； 貫徹系統(tǒng)管理思想，確?！鞍踩谝弧必灤┯诒静块T(mén)工作的整個(gè)過(guò)程； 負(fù)責(zé)部門(mén)所負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備與操作中重大隱患的整改、監(jiān)督。 禁止在機(jī)房?jī)?nèi)煮食、飲食及從事與機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備無(wú)關(guān)的工作。 所有維修工作完成后，需將維 修單交租戶代表簽署確認(rèn)。 巡查中發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷，要積極設(shè)法消除事故隱患，一時(shí)無(wú)法解決的要采取防范措施，并詳細(xì)記錄及時(shí)匯報(bào)。如消防檢查、衛(wèi)生檢查、 安全檢查。 . 工具、材料要有專(zhuān)人管理，嚴(yán)禁私自攜帶工具、材料出大廈。 報(bào)告制度 . 下列情況須報(bào)告領(lǐng)班： 主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)停、調(diào)整及其它異常情況； 設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修； 零部件更換及修理； 維修人員的工作去向； 值班人員暫時(shí)離崗； 需 要與其他班組及上級(jí)聯(lián)系。 h) 值班者須審核每一份維修單的工作內(nèi)容，并及時(shí)反饋給 800 客服中心。 值班人員不得在值班時(shí)間內(nèi)進(jìn)行與工作無(wú)關(guān)的事情。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 ，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 負(fù)責(zé)大樓冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、排污與污水處理系統(tǒng)、排雨水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)和定期巡視工作。 熟悉大樓內(nèi)空調(diào)及與空調(diào)有關(guān)設(shè)備的情況，嚴(yán)格執(zhí)行空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 發(fā)現(xiàn)故障和問(wèn)題，及時(shí)采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報(bào)上級(jí)主管。 定期抄記租戶單元內(nèi)電表，并匯總報(bào)告領(lǐng)班。 每月提交工作計(jì)劃與工作報(bào)告予部門(mén)經(jīng)理審核。 負(fù)責(zé)所管轄機(jī)房的安全、清潔工作。 解答給排水、消防及煤氣系統(tǒng) /設(shè)備運(yùn)行中遇到的各種技術(shù)問(wèn)題，指導(dǎo)管道技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 簽發(fā)空調(diào)設(shè)備的維修單，提出各項(xiàng)維修工具、材料及備品備件的采購(gòu)計(jì) 劃。 負(fù)責(zé)所管轄機(jī)房的安全、清潔工作。 解答弱電技術(shù)員系統(tǒng) /設(shè)備運(yùn)行中遇到的各種技術(shù)問(wèn)題，指導(dǎo)弱電技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 簽發(fā)強(qiáng)電設(shè)備的維修單，提出各項(xiàng)維修工具、材料及備品備件的采購(gòu)計(jì)劃。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行有 關(guān)環(huán)保法規(guī)，并做好宣傳工作，提高部門(mén)員工對(duì)環(huán)保的認(rèn)識(shí)。一旦發(fā)生事故應(yīng)及時(shí)組織搶救，并按規(guī)定立即上報(bào)；同時(shí)應(yīng)認(rèn)真組織調(diào)查處理工作。 做好節(jié)能工作總結(jié)。 發(fā)放員工的制服與工牌，并做好記錄。 負(fù)責(zé)本部門(mén)的 SOP 修訂工作。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與政府有關(guān)職能部門(mén)的關(guān)系，確保物業(yè)水、電、煤、電訊、消防，技防及環(huán)保等設(shè)施的正常供應(yīng)或使用。 制定機(jī)電設(shè)備與土建裝修之維修保養(yǎng)計(jì)劃，并督促下屬執(zhí)行 ，以確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。 七、排水系統(tǒng) 商場(chǎng)、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、三層的污水處理站，地下二層、三 層 的污水需經(jīng)過(guò)兩級(jí)處理站符合 市政污水 排放標(biāo)準(zhǔn) 。另設(shè)二臺(tái)消防電梯自地下三層至 66 層，速度為 。 經(jīng) 10KV/ 變壓后送至 各樓層強(qiáng)電房 并 連接各負(fù)載設(shè)備。所有離心式制冷主機(jī)均采用美國(guó)特靈公司生產(chǎn)的三級(jí)壓縮離心制冷機(jī)組，冬季大廈采用電加熱作為空調(diào)采暖熱源。 物業(yè)維修標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作手冊(cè)（ SOP） （內(nèi)部資料： 2020 年版） 物業(yè) 維修 部編寫(xiě) 主編： 目錄 第一節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹和建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 建筑數(shù)據(jù)摘要 第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖 和 崗位職責(zé) 組織結(jié)構(gòu)圖 崗位職責(zé) 第三節(jié) 物業(yè)維修部 人員 日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報(bào)告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 機(jī)房?jī)?nèi)工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項(xiàng)目管理制度 檢測(cè)、計(jì)量器具管理制度 租戶二次裝修管理 制度 租戶有償維修管理制度 承包 商管理制度 租戶退租管理制度 第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)制度 設(shè)備大修制度 設(shè)施設(shè)備故障處理程序 電氣設(shè)備運(yùn)行與維保制度 弱電系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 給排水系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 擦窗機(jī)與登高車(chē)維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 第五節(jié) 物業(yè)維修部主要 工作 流程 電話系統(tǒng)故障維修流程 BA 系統(tǒng)報(bào)警處理流程 新裝拆裝電話工作流程 安保管理系統(tǒng)設(shè)備維修流程 背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)設(shè)備故 障維修流程 租戶有償維修工作流程 報(bào)修值班處理 流程 租戶退租流程圖 物業(yè)維修合同招投標(biāo)流程 物業(yè)維修合同變更處理 流程 租戶退租單元修復(fù)工作流程 第六節(jié) 物業(yè)維修部常用工作表格 設(shè)備設(shè)施 類(lèi) 表式表格 電氣設(shè)備 類(lèi) 表式表格 1217 弱電設(shè)備 類(lèi) 表式表格 空調(diào)設(shè)備 類(lèi) 表式表格 給排水設(shè)備 類(lèi) 表式表格 擦窗機(jī)與登高車(chē) 類(lèi) 表式表格 物料倉(cāng)庫(kù) 類(lèi) 表式表格 其它 類(lèi)表格 附錄主要 參考資料 第一節(jié) 設(shè)施設(shè)備介紹 和 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 上海 位于 中國(guó)上海市靜安區(qū) ，占地面積為 31,088 平方米，容積率為 ，綠化率為 15%。 一、空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)制冷主機(jī)采用 8 臺(tái)離心式冷水機(jī)組，制冷能力為 6250 冷噸。 二、變配電系統(tǒng) 由市 政 供電網(wǎng)采用二路獨(dú)立的 35KV 電源進(jìn) 線，其中每路的配電容量為16000KVA。辦公樓分低區(qū)、中區(qū)、高區(qū)，每區(qū)域有 6 部客梯，速度分別為 、 5m/s、 7m/s； 61 層至 66 層為超高區(qū)增設(shè) 2 臺(tái)客梯，速度為2m/s。 56 層至 66 層供水由 66 層三臺(tái)變頻泵供水； 42 層至 55 層由 60 層的水池供水； 43 層中區(qū)水池供22 層至 41 層使用，水源由 60 層水池減壓供 水； 27 層低區(qū)水池供 3 層至 21 層使 用，水源由 60 層水池減壓供水。 審核本部門(mén)的物品申購(gòu)與采購(gòu)，以及倉(cāng)庫(kù)物品管理。 制定安全工作制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，指揮下屬解決物業(yè)的各種突發(fā)事件，妥 善處理善后事宜。 定期對(duì)員工進(jìn)行 培訓(xùn)考核與評(píng)估。 統(tǒng)計(jì)員工就餐數(shù)量，及時(shí)報(bào)告給有關(guān)部門(mén)。 積極開(kāi)展節(jié)能技術(shù)培訓(xùn)工作。 根據(jù)本部門(mén)安全管理的特點(diǎn)，指導(dǎo)制訂事故應(yīng)急預(yù)案。 負(fù)責(zé)相關(guān)政府部門(mén)的協(xié)調(diào)、檢查配合工作。 對(duì)設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行提出改良方案。 熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種弱電系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查弱電技術(shù)員做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運(yùn)行中浪費(fèi)現(xiàn)象。 對(duì)設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行提出改良方案。 熟悉物業(yè)給排水、消防和煤氣設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)給排水、消防和煤氣等各種系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查給排水技術(shù)員做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運(yùn)行中的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 對(duì)需外判維修或裝修的工作負(fù)責(zé)合同的技術(shù)談判，并簽署合同執(zhí)行情況與竣工驗(yàn)收。 當(dāng)值時(shí)按質(zhì)、按量、按時(shí)完成強(qiáng)電維修單工作。 熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設(shè)備的情況，嚴(yán)格執(zhí)行弱電設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項(xiàng)運(yùn)行記 錄。 負(fù)責(zé)大 樓空調(diào)設(shè)備 /系統(tǒng)日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 給 排水技術(shù)員崗位職責(zé) 服從給排水領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 合理使用工具、儀器和器材，愛(ài)護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房和值班室的安全和清潔工作。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專(zhuān)多能，完成上級(jí)主管交辦的其他任務(wù)。 值班人員于值班時(shí)間內(nèi)嚴(yán)禁睡覺(jué)和打盹。 g) 各工種負(fù)責(zé)人或領(lǐng)班必須每天查閱報(bào)修記錄，并檢查重要客戶或重 大維修的處理情況，以監(jiān)控維修質(zhì)量。 在下列情況下不得交接班： 在事故處理未完成時(shí)； 交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)； 接班人員因故未到時(shí)； 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其它神志不清而未找到頂班人時(shí)； 因工作需要超時(shí)加班并由部門(mén)經(jīng)理 /領(lǐng)班要求時(shí)。 . 不得隨意配制各種機(jī)房鑰匙，無(wú)人時(shí)各機(jī)房、班組工作場(chǎng)地門(mén)窗必須鎖好。 專(zhuān)項(xiàng)巡查：為達(dá)到某種目的進(jìn)行的有針對(duì)性的單項(xiàng)檢查。 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)匯報(bào)，并做好記錄。 工作完成后，需將現(xiàn)場(chǎng)的工具、材料及垃圾收拾干凈，若對(duì)租戶的室內(nèi)環(huán)境已造成污染，應(yīng)通知物業(yè)部派人進(jìn)行清理。 機(jī)房?jī)?nèi)不能隨意堆放工具、材料及零配件，更不能存放與設(shè)備無(wú)關(guān)的物品，隨機(jī)專(zhuān)用工具必須按有關(guān)規(guī)定懸掛或集中放置。經(jīng)理是組長(zhǎng)，分管安全的安全管理員（兼）是副組長(zhǎng)。 c) 絕緣鞋不準(zhǔn)裸足穿用。嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過(guò)程中交接班，如交接班過(guò)程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接。 l) 客梯因檢修或保養(yǎng)需停用時(shí)，必須確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客后，方可停機(jī)。 s) 機(jī)房、井道因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專(zhuān)人操作和監(jiān)督，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)事故發(fā)生。 c) 凡遇有下列情況之一者，應(yīng)停止露天高空作業(yè)： ? 閃電、打雷、暴雨； ? 六級(jí)以上臺(tái)風(fēng)； ? 鋼管上雨 水未干； ? 高空作業(yè)可能發(fā)生危險(xiǎn)的其他情況。 i) 高空作業(yè)所用小型機(jī)具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋?，?yīng)找適當(dāng)位置放妥，并用繩索、鉛絲等捆綁牢固；手用工具需有連接繩，防止墜落。地面人員禁止在高空作業(yè)區(qū)下方停留或走廊上通行；在商場(chǎng)樓層使用手機(jī)、對(duì)講機(jī)等需與欄桿保持一米以上距離。 凡歇工在一天以內(nèi)，按工傷事故苗子處理；歇工在一天或超過(guò)一天的都按工傷事故處理，事故發(fā)生后，先由所在工班逐級(jí)口頭報(bào)告，重大工傷事故應(yīng)立即先進(jìn)行搶救醫(yī)療，同時(shí)快速上報(bào)。 能源統(tǒng)計(jì)分析工作 定期對(duì)各種能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析。 由維修部擬定發(fā)包項(xiàng)目的標(biāo)書(shū)，包括技術(shù)要求、圖紙、工作規(guī)范等； 根據(jù)項(xiàng)目要求，從合格承包商名單錄中邀請(qǐng)至少三家承包商前來(lái)投標(biāo)。每年送政府規(guī)定計(jì)量機(jī)構(gòu)檢定（校準(zhǔn)），保證受檢率 100%。 租戶裝修守則 187。 e) 檢查破壞原結(jié)構(gòu)情況對(duì)地坪上開(kāi)槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開(kāi)槽鋪電線需進(jìn)行論證，確保結(jié)構(gòu)安全。 裝修驗(yàn)收 租戶二次 裝修竣工后，必須報(bào)消防與質(zhì)監(jiān)部門(mén)驗(yàn)收與備案，同時(shí)需向物業(yè)部提交兩份竣工圖，并由物業(yè)部組織竣工驗(yàn)收。 給排水 管道空調(diào)設(shè)備與管道、消防設(shè)施 及因上屬原因 損壞租戶的設(shè)施設(shè)備。 維修保養(yǎng)期間需在客戶可看見(jiàn)／可接觸的場(chǎng)所打開(kāi)配電箱、窨井蓋、機(jī)電設(shè)備，或維修保養(yǎng)電梯時(shí)，為客戶的安全起見(jiàn)，必須在上述維修范圍設(shè)置臨時(shí)維修欄桿保護(hù)，并掛好警示牌； 必須嚴(yán)格遵守安全操作規(guī) 程，停送電須有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)，并在斷電開(kāi)關(guān)處放置“嚴(yán)禁合閘”警示牌；維修中暫時(shí)離開(kāi)維修現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)確認(rèn)配電箱門(mén)、井蓋、管道井門(mén)、蓋板等處于關(guān)閉狀態(tài)，以避免發(fā)生危險(xiǎn)； 承包商選擇評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 考核項(xiàng)目 分?jǐn)?shù)標(biāo)準(zhǔn) 1 專(zhuān)業(yè)資質(zhì) 一級(jí)（甲級(jí)） 二級(jí)（乙級(jí)） 三級(jí)（丙級(jí)） 15 10 5 2 企業(yè)規(guī)模 大 中 小 10 8 5 3 施工質(zhì)量 優(yōu)良 較好 一般 20 15 10 4 配合度 好 較好 一般 15 10 5 5 客戶層次 好 較好 一般 10 8 5 6 價(jià)格水平 低 中等 高 20 15 10 7 附加分（其它優(yōu) 明顯優(yōu)勢(shì) 一般優(yōu)勢(shì) 無(wú)優(yōu)勢(shì) 勢(shì)） 10 5 0 說(shuō)明： 級(jí)別 總分 建議 A級(jí) 80分以上 列入招投標(biāo) B級(jí) 60~80 分 擇優(yōu)列入招投標(biāo) C級(jí) 60分以下 無(wú)特殊情況予以放棄 租戶退租管理 制度 退租驗(yàn)收 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部根據(jù)租賃合同及交房記錄為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收； 由市務(wù)部、物業(yè)部、維修部與租戶共同簽署退租驗(yàn)收單。做到 “四懂三會(huì) ”（四懂是：懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂性能、懂用途；三會(huì)是：會(huì)使用、會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)排除故障）。 各級(jí)設(shè)備管理人員必須對(duì)各種設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度的貫徹執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查，認(rèn)真總結(jié)操作和維修工作