【正文】 操作和維修人員應該為設備創(chuàng)造良好的運行環(huán)境，搞好設備環(huán)境及勞動保護、安全管理工作，對本崗位的設施設備等要定期檢查維護，并做好清潔衛(wèi)生工作。從事電氣（具）操作維修人員必須是有證電工、電焊工，無證者不得單獨從事電氣（具）維修工作。 操作維修人員要不斷學習鉆研各崗位業(yè)務技術(shù)。 復原驗收 復原工程完成后，由市務部、物業(yè)部、維修部共同驗收； 驗收合格后，交由下一家租戶。 承包 商進入商場與辦公樓時應遵守相應的物業(yè)管理規(guī)定，將車輛停放于 物業(yè)指定位置，及時辦理相關(guān)出入證件； 承包 商 施工中應愛護物業(yè)財產(chǎn)，做好現(xiàn)場保護工作，對可能影響到物業(yè)或客戶日常工作生活的施工（噪聲、異味、停水、停電、停設備等）均應事先向維修部申報并在獲得書面批準后方可進行； 承包 商 在維修保養(yǎng)及施工中應嚴格遵守消防法規(guī)，如需動火，必須事先辦理動火證件；維修 保養(yǎng)／施工現(xiàn)場準備足夠的消防器材，杜絕火災隱患； 維修部將對各 承包 商 實行考評制度，考評依據(jù)主要為 承包 商 歷次保養(yǎng)的記錄（違規(guī)情況、計劃執(zhí)行、故障處理、現(xiàn)場組織、響應速度、設備運行情況等）。 程序： 租戶申請→維修登記→安排上門維修（準備工具→現(xiàn)場查看→由 800 客服中心向租戶報價→出示工作單或施工單→維修）→ 租戶驗收 →征求租戶意見→財務部收費 a) 由租戶向 800 客服中心申請； b) 值班人員填寫“報修單”； c) 領(lǐng)班或值班人員負責安排派工； d) 維修人帶上“ 報修 單”，并準備好維修工具上門維 修， 首先向租戶出示“ 報修 單”，使用維修禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)租戶維修服務收費標準通知 800 客 服中 心，由 800 客服中心向租戶報 價，經(jīng)租戶同意后進行維修； e) 維修過程必須遵守行業(yè)操作規(guī)范，注意安全； f) 維修完畢，做好維修記錄，請租戶驗收，對于租戶不滿之處應盡力改善，驗收后，請租戶在“ 報修 單”簽認，并將此單匯總到 800客服中心 處； g) 領(lǐng)班對重 要性的維修項目安排回訪，對一般性的維修項目回訪率不低 于 20%。 租戶有償維修管理 制度 保修 保修原則：由維修部及外判單位維修，費用由公司支付。 若驗收不合格，則由租戶及其裝修單位負責進行整改，如逾期無法完成，則由物業(yè)部安排完成，所發(fā)生的費用從租戶裝修押金中扣除。 k) 煙感必須是物業(yè)指定單位施工，噴淋管道的施工必須有消防施工資質(zhì)。 g) 注意保護外立面上的門、櫥窗和玻璃幕墻。 c) 電氣接線是否符合國家規(guī)范，電流是否平衡。 對于租戶修改后再次遞交的圖紙，審圖者須于 3 天內(nèi)給予回復。 (以 A 類對比 )； j) 溫度計（指水銀、酒精溫度計） ： A 類對比測量誤差作換新處理。（以 A 類表對照）。 B 類 a) 低值易耗檢測計量器具； b) 與設備配套安裝，平時不允許拆卸，無嚴格精度要求的 指示用的檢測計量器具； c) 使用頻率不高，性能較穩(wěn)定和目前無國家檢定規(guī)程或 僅做工具使用的檢測計量器具； d) 生產(chǎn)工藝中非關(guān)鍵部位，僅作粗略判別用的檢測計量器具。 招投標操作流程圖請參 閱 本 手冊 第五節(jié) 《 物業(yè) 維修 合同 招投標流程 》 檢測、計量器具管理 制度 程序 為掌握各種檢測計量器具使用精度發(fā)生異變的情況，嚴格控制計量器具的準確度，根據(jù)器具使用條件、使用頻率、 測量對象及要求標準確定校準周期； 各技術(shù)主管應在每年 11 月份編制下一年度檢測計量器具周期檢定、校準計劃表，交計量兼管員匯總，報總工批準 后貫徹執(zhí)行； 根據(jù)周期檢定、校準計劃，物業(yè)部最高檢測計量標準器具定期向政府計量部門指定的計量機構(gòu)送檢。 合格承包商名單錄 由維修部根據(jù)技術(shù)專業(yè)類別及承包商信譽挑選并簽定合格承包商名單錄，由總經(jīng)理審核批準； 每年由維修部對 合格承包商進行評定，如有增減，需經(jīng)總經(jīng)理批核。 制訂獎懲辦法 根據(jù)節(jié)能工作貢獻大小，實行“多節(jié)多獎，少節(jié)少獎，不節(jié)不獎，超額和失職受罰”的原則，并將獎罰辦法列入公司行政制度。 用水管理 對餐飲等用水量較大租戶根據(jù)《上海市節(jié)約用水管理辦法》進行用水定額管理； 委派專人負責抄表，以掌握用水狀況，防止跑水； 用水人員發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象應及時報修、搶修； 對空調(diào)用水進行定時抄表，以控制其用水量。 關(guān)于工傷事故范圍及工傷等級的界定，應按國家有關(guān)部門的規(guī)定為準。并按“三不放 過”原則履行，必要時給予適當處理。 事故處理程序： 事故發(fā)生后，當值人員立即向上級主管匯報，除火警，跑水必須立即撲救之外，務必保留現(xiàn)場，不得變動以及檢查。 l) 高空作業(yè)區(qū)的沿口等處，應設置護欄，以防失足踏空。同一跳板站立作業(yè)的人員不準超過兩人。 g) 高空作業(yè)人員，不準從高空往地面拋擲物件，不準從地面往高空拋物體，應使用繩索、吊 籃、高架車、吊車等傳遞物件。 d) 高空作業(yè)現(xiàn)場，應劃出危險禁區(qū)，設置明顯標志，嚴禁無關(guān)人員進入。 b) 從事高空作業(yè)的工人，必須進行身體檢查。 u) 維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停用均應在各樓層懸掛指示牌。 q) 進出廳門或維修保養(yǎng)廳門時，只能用工具墊門腳，嚴禁掛門纜，防止門纜停放不正造成事故。有人協(xié)同工作時，行機停機都必須揚聲， 待到對方應答后方可操作。維修保養(yǎng)時一般必須切斷電源，特殊情況下，不能斷開電源時，應有足夠的安全措施并小心謹慎地操作，以免觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設備事故。 h) 電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用。如必須帶電作業(yè)時，應遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施?？傞l必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。 電工 a) 電工工作前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用工具絕緣性能良好。一時難以徹底解決的，要制定相應的強化管理辦法，并采取有效措施，確保過渡期的安全，并向上級提出書面報告； 主持召開每月一次的部門安全領(lǐng)導小組會議； 開展定期檢查〔春節(jié)、“五一”、八月（臺風季節(jié)）、國慶 節(jié) 等〕以及不定期檢查。 維修人員有責任監(jiān)督和管理外判專業(yè)公司的維修保養(yǎng)人員進入機房工作，必須遵守機房管理制度和以上工作規(guī)范。 每次維修保養(yǎng)工作結(jié)束，必須清理場地，處理廢料和換下的零配件。 保持機房和設備整潔，機房內(nèi)的設備和區(qū)域落實到人，定期進行清潔、除塵、油漆和粉刷等工作。 整個工作期間不得收受租戶贈予的任何錢物，不得借用租戶的用品，不得與租戶達成任何私下交易。 維修人員進入單元內(nèi)工作，應將對講機音量調(diào)至最小，若聽到呼叫必須出單元門后才可應答。 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 維修人員進入租戶單元內(nèi)工作，必須攜帶維修單或事先已與客戶約定，同 時應注意衣著整潔，佩帶工作證。 聞： a) 有無絕緣漆的焦味； b) 有無橡膠、塑料、棉織物的焦味； c) 有無污水溢出的臭味； d) 有無煤氣、燃油泄漏的氣味。 綜合巡查：為達到某種標準或年度綜合性的大檢查，包括所有設施設備。 季節(jié)性巡查：當季節(jié)變化、氣候突變時的特別檢查。 . 需要動火作業(yè)時，要辦妥動火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施工后認真檢查，確保無火種時方能離開。 . 未經(jīng)部門經(jīng)理的批準，外來人員 (包括參觀學習、探親訪友、施工等 )禁止進入變配電房、電梯機房、 BA 控制房、空調(diào)機房、水泵房等設備 機房，經(jīng)批準進入的人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員負責執(zhí)行。 . 下列情況必須報告部門經(jīng)理： 重點設備非正常操作的啟停、調(diào)整及其它異常情況； 采用新的運行方式； 重點設備發(fā)生故障或停機搶修； 系統(tǒng)故障及檢修； 重要零部件更換、修理、加工及改造； 工具、備件、公共維修材料申購與領(lǐng)用； 設施設備的增改工程及外判工程； 員工加班、調(diào)班、休假； 需要與上級及外協(xié)聯(lián)系。交接班的準備工作包括：查看運行記錄、介紹運行狀況和方式，以及設備檢修、變更等情況，清 點儀表、工具，檢查設備狀況等。 交接班制度 值班人員應按預定安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。 e) 當日值班者需將昨日各班組的報修記錄，交至 行政助理 處存檔。 報修值班制度： 時間： 9:00~17:30； 人員安排： 各主管 時間： 8:30~9:00； 17:30~21:30；周六、周日 人員安排： 強電領(lǐng) 班 注意事項： a) 值班者當值期間必須于分機 361 處值班接聽電話與處理報修。 所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間內(nèi)安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必須報部門經(jīng)理的同意。 第三節(jié) 物業(yè)維修部 人員 日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 機房內(nèi)工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項目管理制度 檢測、計量器具管理制度 租戶二次裝修管理 制度 租戶有償維修管理制度 承包 商管理制度 租戶退租管理制度 值班制度 值班人員必須熟練掌握所管轄設備的性能，有處理突發(fā)故障的能力并持有有效上崗證書。 嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。 裝修技術(shù)員（雜務工）崗位職責 服從裝修領(lǐng)班的工作安排，認真完成工作任務。 嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。 熟悉物業(yè)內(nèi)上下水系統(tǒng)管道、及給排水有關(guān)設備情況，嚴格執(zhí)行給排水設備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。 刻苦鉆研業(yè)務，不斷提高維修技術(shù)和服務質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的 其他任務。 發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。 積極參加業(yè)務學習和技術(shù)培訓，不斷提高業(yè)務水平。 當值時按質(zhì)、按量、按時完成弱電維修單工作。 弱 電技術(shù)員崗位職責 服從弱電領(lǐng)班的工作安排，認真完成工作任務。 嚴格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。 熟悉大樓內(nèi)電氣設備的情況，嚴格執(zhí)行電氣設備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認真做好各項運行記錄。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設備運行中浪費現(xiàn)象。 簽發(fā)維修單，提出各項維修工具、材料與備品備件的采購計劃。 裝 修領(lǐng)班崗位職責 協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導裝修技術(shù)員完成各項 工作。 負責給排水技術(shù)員的技術(shù)培訓和考核，負責給排水、消防及煤氣系統(tǒng) /設備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 發(fā)現(xiàn)給排水、消防及煤氣系統(tǒng) /設備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織給排水技術(shù)員盡快修復和解決。 給排水領(lǐng)班崗位職責 協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導給排水技術(shù)員完成各項工作 。 負責空調(diào)技術(shù)員的技術(shù)培訓和考核，負責空調(diào)系統(tǒng) /設備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 發(fā)現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng) /設備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織空調(diào)技術(shù)員盡快修復和解決。 空調(diào)領(lǐng)班崗位職責 協(xié)助部門經(jīng)理的 工作，安排、督促及指導空調(diào)維修技術(shù)員完成各項工作。 負責弱電技術(shù)員的技術(shù)培訓和考核，負責弱電系統(tǒng) /設備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 發(fā)現(xiàn)弱電系統(tǒng) /設備發(fā)生故障和問題，及時采取 措施，組織弱電技術(shù)員盡快修復和解決。 弱電領(lǐng)班崗位職責 協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導弱電維修技術(shù)員完成各項工作。 負責強電技術(shù)員的技術(shù)培訓和考核，負責強電系統(tǒng) /設備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 發(fā)現(xiàn) 強電系統(tǒng) /設備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織強電技術(shù)員盡快修復和解決。