【正文】 設(shè) 備操作維修人員，必須堅守崗位，嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，認 真填寫運行、維修記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。 設(shè)施、設(shè)備操作人員是設(shè)施、設(shè)備維護保養(yǎng)的責(zé)任者，實行以操作人員為主的設(shè)備維護保養(yǎng)責(zé)任制。 維修原則：租戶自愿，收費合理，滿足要求。 物業(yè) 管理 部 171。 i) 不能隨意安裝分體式空調(diào)，對電腦房需要的分體式空調(diào)，室外機位置要嚴(yán)格把關(guān)。 二次裝修管理人員須定期記錄 與匯總租戶裝修進展，在巡視中，需特別注意： a) 施工單位是否按報批的設(shè)計圖施工，發(fā)現(xiàn)有與設(shè)計圖不符且可能影響其他業(yè)戶利益和物業(yè)安全的情況，可責(zé)令施工單位停止，重新報批。 h) 場強儀：壞修。 計量人員對委外檢定的檢測計量器具要建立檔案卡，填入原始記錄及送檢記錄，不合格的器具要有維修記錄及合格 證明；不能修復(fù)的器具由維修單位出具報廢證明意見； 根據(jù)使用的特點及要求，對于極大部分的檢測計量器具（ B 類），由使用班組依據(jù) 運行狀況，提出“壞修”的申請及每年對照校準(zhǔn)的計劃。培訓(xùn)內(nèi)容包括：能源法規(guī)教育、用能狀況、節(jié)能任務(wù)、能源計量管理及統(tǒng)計、節(jié)能途徑及技術(shù)改造措施等。 節(jié)能管理體系 日常節(jié)能管理由工程部負責(zé)，部門經(jīng)理在分管副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負責(zé)編制節(jié)能計劃，并檢查督促各用能部門 /班組實施節(jié)能計劃。并在三天之內(nèi)做出報告和處理情況向上級匯報。如無法避免時，上下層之間必須設(shè)專用防護棚或其他隔離設(shè)施。高空作業(yè)使用的小型工具均應(yīng)放入工具袋內(nèi)，不準(zhǔn)在鋼管上或腳手架上亂放工具。所有高空作業(yè)者，不論何工種、進行作業(yè)的時間、地點、是專業(yè)或臨時的，均應(yīng)執(zhí)行本制度。 o) 下井底作業(yè)時，廳門口必須擺放警示牌，防止無關(guān)人員靠近。如來不及切斷電源且為低電壓時，應(yīng)用干燥的不導(dǎo)電物體，將 觸電者脫離電源，如為高電壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然后對觸電者及時采用人工呼吸進行急救，同時撥 120 聯(lián)系急救。停電時，先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)（即先用電點后供電點）；送電時，先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)（即先供電點后用電點）。 具體制訂防止傷亡、火災(zāi)事故和職業(yè)危害的措施以及重要設(shè)備的安全操作規(guī)程，并負責(zé)督促實施。 高低壓電氣及有危險性的大型設(shè)備的操作與維修，必須二人以上同時進入機房，操作及維修時須有人監(jiān)護，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和向上級報告。 進入機房的人員必須精力充沛，機房內(nèi)嚴(yán)禁睡覺 /打盹。 若租 戶報修的工作屬有償服務(wù)，需事先告知租戶，獲其確認后，方可進行工作。 聽： a) 轉(zhuǎn)動設(shè)備轉(zhuǎn)動聲是否均勻，有無異聲； b) 電氣設(shè)備有無放電聲； c) 接觸器、變壓器鐵芯的電磁聲響是否正常； d) 水箱、水管的流水聲是否正常； e) 風(fēng)機、風(fēng)管是否有異聲； f) 報警鈴、蜂鳴器工作是否正常。 巡視檢查制度 設(shè)施設(shè)備例行巡視檢查的目的是為了主動掌握系統(tǒng)設(shè)備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保安全經(jīng)濟運行。 安全、防火制度 . 全體員工必須加強治安防范意識，執(zhí)行公司制訂的安全管理制度，協(xié)同保安部門認真做好大廈設(shè)施設(shè)備的安全保衛(wèi)工作。若遇緊急情況，可于上班前向班組領(lǐng)班請假，批準(zhǔn)后方能休假。 c) 所有報修需安排各工種維修人員處理并詳細記錄在案，必要時需附圖紙標(biāo)明故障點（如漏水）。 根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管轄設(shè)備的運行情況，按規(guī) 定作好有關(guān)記錄，按時巡查，及時發(fā)現(xiàn)事故隱患。 當(dāng)值時按質(zhì)、按量、 按時完成裝修維修單工作。 當(dāng)值時按質(zhì)、按量、按時完成給排水維修單工作。 嚴(yán)格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。 合理使用工具、儀器和器材，愛護設(shè)備、保持所管設(shè)備、機房和值班室的安全和清潔工作。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務(wù)。 強 電技術(shù)員崗位職責(zé) 服從強電領(lǐng)班的工作安排，認真完成工作任務(wù)。 制定土建裝飾裝修的維修保養(yǎng)制度、計劃、巡查表格，督促和檢查裝修技術(shù)員做各項檢查與維修記錄。 對設(shè)備與系統(tǒng)運行提出改良方案。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設(shè)備運行中浪費現(xiàn)象。 熟悉大樓內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種空調(diào)系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查空調(diào)技術(shù)員做好各項運行記錄。 對設(shè)備與系統(tǒng)運行提出改良方案。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進措施，杜絕設(shè)備運行中浪費現(xiàn)象。 熟悉大樓內(nèi)的強電系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種強電系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查強電技術(shù)員做好各項運行記錄。 按時提供安全技術(shù)措施計劃項目，經(jīng)上級批準(zhǔn)后，負責(zé)對項目的實施。 確保本部門日常工作中的多個環(huán)節(jié)符合國家、行業(yè)安全規(guī)程和安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，監(jiān)督檢查其貫徹執(zhí)行情況并負責(zé)組織落實。 參與審查節(jié)能措施方案，負責(zé)節(jié)能項目的效果測定和 總結(jié)工作，審核、評價節(jié)能技改項目的節(jié)能效果和經(jīng)濟效益。 行政助理崗位職責(zé) 負責(zé)維修部內(nèi)部及對外文檔處理工作，重要事項匯報上級。 定期總結(jié)本部門的各項工作，并及時向公司管理層報告。 根據(jù)物業(yè)營運之實際情況，制定合理的設(shè)備運行方案。T2 辦公塔樓 :中國華東建筑設(shè)計院 d. T1amp。 六、供水系統(tǒng) 大樓的供水由市政管網(wǎng)分別從南陽路、陜西北路 162。 三、弱電系統(tǒng) 樓 宇自控 BMS 系統(tǒng)采了美國江森的 系統(tǒng)，整個 BMS 共有 13000多個監(jiān)控點位，為大樓空調(diào)、變配電、照明、給排水、送排風(fēng)等機電設(shè)備提供遠程控制與監(jiān)視。 VAV 系統(tǒng)的前端設(shè)備，即空調(diào)處理機采用了大型臥式變風(fēng)量 AHU，分別置于辦公樓的各設(shè)備層內(nèi)，通過豎直干管將一次風(fēng)送至各辦公樓層的 VAV 內(nèi)，在 VAV 內(nèi)與回風(fēng)混合后再送入房間，所有 AHU 均美國特靈的原裝進口設(shè)備。在建 T2 辦公塔樓 為 46 層 ,建筑高度為 220米 ,建筑面積為 81,000 平方米 。商場一幢為 5 層，建筑面積 51， 723 平方米 。 裙房商鋪區(qū)域，為全空氣式空調(diào)系統(tǒng)， AHU 分別置于商場 5 樓、回廊的空調(diào)機房內(nèi)。共配置了 24 臺網(wǎng)絡(luò)控制器（ NCU）其中有 2 臺 NCU 作為備用。300 管道接入地下三層水池。T2 辦公塔樓 :美國 ThorntonTomasettiEngineers(TT)結(jié)構(gòu)顧問有限公司 e. T2 辦公塔樓 :柏誠 工程技術(shù) (北京 )有限公司上海分公司 全部占地面積 :31,088m2 總建筑面積 :315,362m2 a. 商場 54,403m2 b. T1 辦公 塔樓 150,278m2（ T1 辦公 塔樓 93,814m2；地下室 56,464m2） c. T2 辦公 塔樓 110,680m2(T2 辦公塔樓 90,553m2；地下室 20,127m2） 層數(shù) a. 商場為 5 層 b. T1 辦公 塔樓 66 層 ,地下 3 層 , c. T2 辦公 塔樓 46 層 ,地下 3 層 主屋面高度 a. T1 辦公 塔樓 b. T2 辦公 塔樓 179m 最高點高度 a. T1 辦公 塔樓 b. T2 辦公 塔樓 222m 結(jié)構(gòu) :鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 外墻 :鋁合金、雙層玻璃幕墻及花崗巖 綠化面積 :4,963m2 標(biāo) 準(zhǔn)層層高 a. 商場 b. T1 辦公 塔樓 c. T2 辦公 塔樓 標(biāo)準(zhǔn)層凈高 a. 商場 b. T1 辦公 塔樓 c. T2 辦公 塔樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 a. 商場 9,498m2— 11,817m2 b. T1 辦公 塔樓 1,667m2— 1,780m2 c. T2 辦公 塔樓 2,033m2— 2,119m2 機動車車 位 a. T1 辦公 塔樓和商場 543(地面 49) b. T2 辦公 塔樓 324（地面 10） 非機動車車位 a. T1 辦公塔樓和商場 5,300 個 (地下 ) b. T2 辦公塔樓 823 個（地上） 機電設(shè)備概要 電梯 :全進口瑞士迅達 a. 商場自動扶梯 29 臺，垂直梯 13 臺 b. T1 辦公塔樓 22 臺 c. T2 辦公塔樓 14 臺 中央空調(diào) :美國特靈 消防水泵 :T1 辦公塔樓 :英國 SPP T2 辦公塔樓 :丹麥 Grundfos 綜合布線 :T1 辦公塔樓 :美國朗訊 T2 辦公塔樓 :加拿大 Nordx/cdt 中央監(jiān)控 :T1 辦公塔樓 :香港聯(lián)視 T2 辦公塔樓 :美國 Bosch 定焦攝像機 美國 Pelco 矩陣 /快球攝像機 總承包商 上海建工集團 土建分包： T1 辦公塔樓 :上海第三建筑工程公司 T2 辦公塔樓 :上海第三建筑工程公司 機電分包： T1 辦公塔樓 :香港快達工程公司 T2 辦公塔樓 :上海市安裝工程有限公司 新創(chuàng)機電工程有限公司 其士 (香港 )有限公司 北京中標(biāo)新亞機電工程有限公司 迅達 (中國 )電梯有限公司 竣工使用日期 T1 辦公塔樓和商場： 2001 年 4 月 20 日 T2 辦公塔樓：預(yù)計 2020 年 12 月 第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖 和 崗位職責(zé) 崗位職責(zé) 組織結(jié)構(gòu)圖 物業(yè)維修部總體組織結(jié)構(gòu)圖 安全管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 能源管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 環(huán) 保 管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)理 行政助理 強電 /電梯（ 11） 空調(diào)（ 15） 空調(diào)機 給排水 /消防 /煤氣（ 10） 空調(diào)機 裝修（ 10） 空調(diào)機 弱電（ 7） 物業(yè)維修部總體組織 結(jié)構(gòu)圖 現(xiàn)有人數(shù) 55人。 依據(jù)能源消耗情況制定合理的能源控制措施。 分配下屬工作，并督導(dǎo)員工工作績效與紀(jì)律。 負責(zé)客戶圖紙移交，二次裝修審圖意見傳送工作。 組織開展物業(yè)的用水平衡、用電平衡等工作，組織檢查有關(guān)能源法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況。 了解并掌握日常工作中的危險點、危險源以及危險設(shè)備的安全狀況和變化情況。 環(huán)保管理員崗位職責(zé) 在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)物業(yè)的環(huán)境保護工作，負責(zé)監(jiān)督、檢查與解決設(shè)施設(shè)備運行的環(huán)保問題。 解答強電技術(shù)員系統(tǒng) /設(shè)備運行中遇到的各種技術(shù)問題，指導(dǎo)強電技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運行。 負責(zé)所管轄機房的安全、清潔工作。 簽發(fā)弱電設(shè)備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。 解答空調(diào)技術(shù)員系統(tǒng) /設(shè)備運行中遇到的各種技術(shù)問題，指導(dǎo)空調(diào)技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運行。 負責(zé)所管轄機房的安全、清潔工作。 簽發(fā)給排水、消防和煤氣設(shè)備的維修單，提出各項維修工具、材料及備 品備件的采購計劃。 負責(zé)租戶二次裝修的驗收工作。 負責(zé)大樓高低壓變配電設(shè)備 /系統(tǒng)的運行值班，電氣控制裝置及照明系統(tǒng)的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 ，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的其他任務(wù)。 合理使用工具、儀器和器材，愛護設(shè)備、保持所管設(shè)備、機房和值班 室的安全和清潔工作。 定期抄記總水表與租戶單元內(nèi)水表， 并匯總報告領(lǐng)班。 配合其他部門（推廣、行政）的物品搬運，廣告旗懸掛等工作。 如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。 d) 遇重大報修或故障，必須與各工種負責(zé)人聯(lián)系并通報部門主管。