【正文】 做到 “四懂三會(huì) ”（四懂是：懂結(jié)構(gòu)、懂原理、懂性能、懂用途；三會(huì)是：會(huì)使用、會(huì)維護(hù)保養(yǎng)、會(huì)排除故障）。 給排水 管道空調(diào)設(shè)備與管道、消防設(shè)施 及因上屬原因 損壞租戶的設(shè)施設(shè)備。 e) 檢查破壞原結(jié)構(gòu)情況對(duì)地坪上開槽鋪電話、電腦線及墻、柱上開槽鋪電線需進(jìn)行論證，確保結(jié)構(gòu)安全。每年送政府規(guī)定計(jì)量機(jī)構(gòu)檢定（校準(zhǔn)），保證受檢率 100%。 能源統(tǒng)計(jì)分析工作 定期對(duì)各種能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析。地面人員禁止在高空作業(yè)區(qū)下方停留或走廊上通行；在商場(chǎng)樓層使用手機(jī)、對(duì)講機(jī)等需與欄桿保持一米以上距離。 c) 凡遇有下列情況之一者，應(yīng)停止露天高空作業(yè)： ? 閃電、打雷、暴雨； ? 六級(jí)以上臺(tái)風(fēng)； ? 鋼管上雨 水未干； ? 高空作業(yè)可能發(fā)生危險(xiǎn)的其他情況。 l) 客梯因檢修或保養(yǎng)需停用時(shí)，必須確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客后，方可停機(jī)。 c) 絕緣鞋不準(zhǔn)裸足穿用。 機(jī)房?jī)?nèi)不能隨意堆放工具、材料及零配件，更不能存放與設(shè)備無(wú)關(guān)的物品，隨機(jī)專用工具必須按有關(guān)規(guī)定懸掛或集中放置。 巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)匯報(bào)，并做好記錄。 . 不得隨意配制各種機(jī)房鑰匙，無(wú)人時(shí)各機(jī)房、班組工作場(chǎng)地門窗必須鎖好。 g) 各工種負(fù)責(zé)人或領(lǐng)班必須每天查閱報(bào)修記錄，并檢查重要客戶或重 大維修的處理情況，以監(jiān)控維修質(zhì)量。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級(jí)主管交辦的其他任務(wù)。 給 排水技術(shù)員崗位職責(zé) 服從給排水領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 熟悉大樓內(nèi)的弱電系統(tǒng)與設(shè)備的情況，嚴(yán)格執(zhí)行弱電設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項(xiàng)運(yùn)行記 錄。 對(duì)需外判維修或裝修的工作負(fù)責(zé)合同的技術(shù)談判，并簽署合同執(zhí)行情況與竣工驗(yàn)收。 熟悉物業(yè)給排水、消防和煤氣設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)給排水、消防和煤氣等各種系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查給排水技術(shù)員做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運(yùn)行中浪費(fèi)現(xiàn)象。 對(duì)設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行提出改良方案。 根據(jù)本部門安全管理的特點(diǎn)，指導(dǎo)制訂事故應(yīng)急預(yù)案。 統(tǒng)計(jì)員工就餐數(shù)量，及時(shí)報(bào)告給有關(guān)部門。 制定安全工作制度及突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，指揮下屬解決物業(yè)的各種突發(fā)事件，妥 善處理善后事宜。 56 層至 66 層供水由 66 層三臺(tái)變頻泵供水； 42 層至 55 層由 60 層的水池供水； 43 層中區(qū)水池供22 層至 41 層使用，水源由 60 層水池減壓供 水； 27 層低區(qū)水池供 3 層至 21 層使 用，水源由 60 層水池減壓供水。 二、變配電系統(tǒng) 由市 政 供電網(wǎng)采用二路獨(dú)立的 35KV 電源進(jìn) 線，其中每路的配電容量為16000KVA。 物業(yè)維修標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作手冊(cè)（ SOP） （內(nèi)部資料： 2020 年版） 物業(yè) 維修 部編寫 主編： 目錄 第一節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹和建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 建筑數(shù)據(jù)摘要 第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖 和 崗位職責(zé) 組織結(jié)構(gòu)圖 崗位職責(zé) 第三節(jié) 物業(yè)維修部 人員 日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報(bào)告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 機(jī)房?jī)?nèi)工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項(xiàng)目管理制度 檢測(cè)、計(jì)量器具管理制度 租戶二次裝修管理 制度 租戶有償維修管理制度 承包 商管理制度 租戶退租管理制度 第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)制度 設(shè)備大修制度 設(shè)施設(shè)備故障處理程序 電氣設(shè)備運(yùn)行與維保制度 弱電系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 給排水系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 擦窗機(jī)與登高車維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 第五節(jié) 物業(yè)維修部主要 工作 流程 電話系統(tǒng)故障維修流程 BA 系統(tǒng)報(bào)警處理流程 新裝拆裝電話工作流程 安保管理系統(tǒng)設(shè)備維修流程 背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)設(shè)備故 障維修流程 租戶有償維修工作流程 報(bào)修值班處理 流程 租戶退租流程圖 物業(yè)維修合同招投標(biāo)流程 物業(yè)維修合同變更處理 流程 租戶退租單元修復(fù)工作流程 第六節(jié) 物業(yè)維修部常用工作表格 設(shè)備設(shè)施 類 表式表格 電氣設(shè)備 類 表式表格 1217 弱電設(shè)備 類 表式表格 空調(diào)設(shè)備 類 表式表格 給排水設(shè)備 類 表式表格 擦窗機(jī)與登高車 類 表式表格 物料倉(cāng)庫(kù) 類 表式表格 其它 類表格 附錄主要 參考資料 第一節(jié) 設(shè)施設(shè)備介紹 和 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 上海 位于 中國(guó)上海市靜安區(qū) ，占地面積為 31,088 平方米，容積率為 ，綠化率為 15%。 經(jīng) 10KV/ 變壓后送至 各樓層強(qiáng)電房 并 連接各負(fù)載設(shè)備。 七、排水系統(tǒng) 商場(chǎng)、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、三層的污水處理站，地下二層、三 層 的污水需經(jīng)過(guò)兩級(jí)處理站符合 市政污水 排放標(biāo)準(zhǔn) 。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與政府有關(guān)職能部門的關(guān)系，確保物業(yè)水、電、煤、電訊、消防，技防及環(huán)保等設(shè)施的正常供應(yīng)或使用。 發(fā)放員工的制服與工牌，并做好記錄。一旦發(fā)生事故應(yīng)及時(shí)組織搶救，并按規(guī)定立即上報(bào)；同時(shí)應(yīng)認(rèn)真組織調(diào)查處理工作。 簽發(fā)強(qiáng)電設(shè)備的維修單，提出各項(xiàng)維修工具、材料及備品備件的采購(gòu)計(jì)劃。 負(fù)責(zé)所管轄機(jī)房的安全、清潔工作。 解答給排水、消防及煤氣系統(tǒng) /設(shè)備運(yùn)行中遇到的各種技術(shù)問(wèn)題，指導(dǎo)管道技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 每月提交工作計(jì)劃與工作報(bào)告予部門經(jīng)理審核。 發(fā)現(xiàn)故障和問(wèn)題，及時(shí)采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報(bào)上級(jí)主管。 負(fù)責(zé)大樓冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、排污與污水處理系統(tǒng)、排雨水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)和定期巡視工作。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 h) 值班者須審核每一份維修單的工作內(nèi)容，并及時(shí)反饋給 800 客服中心。 . 工具、材料要有專人管理，嚴(yán)禁私自攜帶工具、材料出大廈。 巡查中發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷，要積極設(shè)法消除事故隱患，一時(shí)無(wú)法解決的要采取防范措施，并詳細(xì)記錄及時(shí)匯報(bào)。 禁止在機(jī)房?jī)?nèi)煮食、飲食及從事與機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備無(wú)關(guān)的工作。 d) 在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢修低壓線路和設(shè)備時(shí)必須停電進(jìn)行。 m) 在保養(yǎng)維護(hù)中必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合。 ? 當(dāng)上述情況過(guò)后，必須經(jīng)管理處有關(guān)技術(shù)人員檢查各種專業(yè)設(shè)備并確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后，方能恢復(fù)作業(yè)。 n) 嚴(yán)禁在高空作業(yè)時(shí)嬉戲、打鬧，嚴(yán)禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺(jué)。 根據(jù)能耗分析，對(duì)現(xiàn)有設(shè)備及運(yùn)行狀況進(jìn)行調(diào)整，以最大限度地達(dá)到節(jié)能。 B 類對(duì)比檢定標(biāo)準(zhǔn) ： a) 溫度傳感器：由 A 類器具對(duì)照校準(zhǔn)或更換處理，每年對(duì)比 檢定； b) 差壓變送器：損壞作更換處理，每年對(duì)比檢定； c) 壓力表：每年檢查一次，以表記精度范圍內(nèi)為合格，超出 標(biāo)準(zhǔn)作換修處理； d) 電接點(diǎn)壓力表：工作誤差作更換處理，每年對(duì)比檢定； e) 轉(zhuǎn)速表：壞修； f) 雙路數(shù)顯穩(wěn)壓電壓：壞修，每年對(duì)比檢定一次。 f) 拆除原有設(shè)施時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審核是否是批準(zhǔn)的范圍，應(yīng)注意 事先做 好斷水、放水和在斷電等準(zhǔn)備工作。 有償維修 有償維修范圍：屬租戶裝修 與安裝 的設(shè)施 設(shè)備 和因租戶使用不當(dāng)造成保修范圍設(shè)施部分的損壞。 特種設(shè)備操作維修保養(yǎng)人員須按政府有關(guān)部門的規(guī)定經(jīng)過(guò)培訓(xùn)、考核合格后發(fā)給證書，才能持證上崗操作和維修。要定期進(jìn)行多崗位培訓(xùn)，使操作和維修人員能做到一專多能。 保修范圍：凡租戶單元內(nèi) 建筑結(jié)構(gòu) ，由 提供 與 配置 的電源、通訊系統(tǒng)。 d) 檢查施工所用的材料是否與報(bào)批的設(shè)計(jì)圖和材料表相符，若有裝飾必須使用的木制品，督促施工單位進(jìn)行防火處理。 檢測(cè)計(jì)量器具管理： A 類：點(diǎn)溫儀、 MF指針萬(wàn)用表、安全閥及溫度控制器 ； 最高計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器應(yīng) 列出清 單 ，指定專人管理。 用煤氣管理 協(xié)調(diào)租戶搞好節(jié)煤措施，定期檢修用氣爐灶，防止漏氣。 m) 高空作業(yè)區(qū)下方地面， 嚴(yán)禁堆放雜物。凡患有高血壓、心臟病、癲癇病以及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不準(zhǔn)從事高空作業(yè)。 k) 機(jī)房?jī)?nèi)禁止帶入火種，嚴(yán)禁在機(jī)房或電梯轎廂內(nèi)吸煙，機(jī)房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)齊備良好。 b) 絕緣手套使用前，必須進(jìn)行仔細(xì)檢查和空氣試驗(yàn)，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用。 保持機(jī)房?jī)?nèi)所有的溫 /濕度，根據(jù)需要啟 閉空調(diào)、通風(fēng)和照明設(shè)備。 巡回檢查注意事項(xiàng)： 巡查人員必須了解及掌握設(shè)備性能、操作方法； 巡查時(shí)要注意安全，與帶電設(shè)備、正在運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè) 備保持安全距離； 進(jìn)出變電間，要隨手關(guān)門，防止小動(dòng)物進(jìn)入；除事故搶修外，不得擅動(dòng)變配電設(shè)備及其開關(guān)。 . 各崗位值班人員除負(fù)責(zé)設(shè)備安全運(yùn)行外，必須對(duì)所屬機(jī)房范圍進(jìn)行安全檢查；各級(jí)管理人員必須定期對(duì)所屬范圍進(jìn)行安全檢查；如發(fā)現(xiàn)不安全因素，及時(shí)進(jìn)行整改。 f) 若前一班未能完成或已完成但仍需繼續(xù)觀察的維修工作，當(dāng)班人員需安排維修工跟進(jìn)，并將情況記錄在案。 合理使用工具、儀器和器材，愛(ài)護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房和值班 室的安全和清潔工作。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 負(fù)責(zé)大樓屋宇自控系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、廣播衛(wèi)星系統(tǒng)及停車場(chǎng)管理系統(tǒng) /設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 對(duì)土建裝飾存在缺陷提出改良方案。 全面負(fù)責(zé)物業(yè)給排水、消防、煤氣、各類水泵、污水處理系統(tǒng) /設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術(shù)工作。每月提交工作計(jì)劃與工作報(bào)告予部門經(jīng)理審核。對(duì)無(wú)法自行修復(fù)及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng) /設(shè)備應(yīng)做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。確保公司所使用的設(shè)備、設(shè)施符合國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。 做好辦公室的接待工 作，為來(lái)訪客人提供服務(wù)和方便。 確保一切政府指定的設(shè)施設(shè)備之審證，報(bào)檢及合法運(yùn)行。辦公樓的供水由地下三層 水 泵房二臺(tái) 100KW 水泵送至 60 層 140 立方米的水池。商鋪采用風(fēng)機(jī)盤管和新風(fēng)系統(tǒng)，冬季分別在 AHU 及風(fēng)機(jī)盤管內(nèi)設(shè)置了電熱盤管作為采暖熱源，風(fēng)機(jī)盤管采用美國(guó) YORK 產(chǎn)品。地面 為二 幢 辦公樓 (其中 T2 辦公塔樓目前 在建 )和 一幢 商場(chǎng) 。整個(gè) 共設(shè)置于 17 臺(tái)干式變壓器，其中 2 臺(tái) 16000KVA 的 35KV/10KV 變壓器位于地下一層， 15 臺(tái) 10KV/ 的變壓器分別在地下一層、 5 層、 7 層、 8 層、 26 層、 42 層、 59 層。 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 主要建筑數(shù)據(jù) 建筑設(shè)計(jì) a. T1amp。 審閱租戶對(duì)本部門的投訴并及時(shí)回復(fù)租戶。 能源管理員崗位職責(zé) 學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹、執(zhí)行《節(jié)能法》及有關(guān)政策、條例、鉆研節(jié)能知識(shí)，積極從手節(jié)能管理和技改工作，努力提高物業(yè)的能源利用率。 負(fù)責(zé)組織開展安全管理的宣傳和培訓(xùn)教 育，確保本部門所有員工學(xué)習(xí)安全知識(shí)教育，特殊工種人員經(jīng)安全技術(shù)培訓(xùn)考核后才能持證上崗。 負(fù)責(zé)強(qiáng)電技術(shù)員的技術(shù)培訓(xùn)和考核，負(fù)責(zé)強(qiáng)電系統(tǒng) /設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 空調(diào)領(lǐng)班崗位職責(zé) 協(xié)助部門經(jīng)理的 工作，安排、督促及指導(dǎo)空調(diào)維修技術(shù)員完成各項(xiàng)工作。 發(fā)現(xiàn)給排水、消防及煤氣系統(tǒng) /設(shè)備發(fā)生故障和問(wèn)題，及時(shí)采取措施，組織給排水技術(shù)員盡快修復(fù)和解決。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運(yùn)行中浪費(fèi)現(xiàn)象。 當(dāng)值時(shí)按質(zhì)、按量、按時(shí)完成弱電維修單工作。 熟悉物業(yè)內(nèi)上下水系統(tǒng)管道、及給排水有關(guān)設(shè)備情況，嚴(yán)格執(zhí)行