【正文】 給排水設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 第三節(jié) 物業(yè)維修部 人員 日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報(bào)告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 機(jī)房?jī)?nèi)工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項(xiàng)目管理制度 檢測(cè)、計(jì)量器具管理制度 租戶二次裝修管理 制度 租戶有償維修管理制度 承包 商管理制度 租戶退租管理制度 值班制度 值班人員必須熟練掌握所管轄設(shè)備的性能，有處理突發(fā)故障的能力并持有有效上崗證書(shū)。 交接班制度 值班人員應(yīng)按預(yù)定安排的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。 . 需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，要辦妥動(dòng)火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確保無(wú)火種時(shí)方能離開(kāi)。 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 維修人員進(jìn)入租戶單元內(nèi)工作，必須攜帶維修單或事先已與客戶約定，同 時(shí)應(yīng)注意衣著整潔，佩帶工作證。 每次維修保養(yǎng)工作結(jié)束，必須清理場(chǎng)地，處理廢料和換下的零配件。總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)停機(jī)都必須揚(yáng)聲， 待到對(duì)方應(yīng)答后方可操作。 d) 高空作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，設(shè)置明顯標(biāo)志，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。 事故處理程序： 事故發(fā)生后，當(dāng)值人員立即向上級(jí)主管匯報(bào)，除火警，跑水必須立即撲救之外，務(wù)必保留現(xiàn)場(chǎng)，不得變動(dòng)以及檢查。 制訂獎(jiǎng)懲辦法 根據(jù)節(jié)能工作貢獻(xiàn)大小，實(shí)行“多節(jié)多獎(jiǎng)，少節(jié)少獎(jiǎng)，不節(jié)不獎(jiǎng)，超額和失職受罰”的原則，并將獎(jiǎng)罰辦法列入公司行政制度。（以 A 類(lèi)表對(duì)照）。 g) 注意保護(hù)外立面上的門(mén)、櫥窗和玻璃幕墻。 程序： 租戶申請(qǐng)→維修登記→安排上門(mén)維修（準(zhǔn)備工具→現(xiàn)場(chǎng)查看→由 800 客服中心向租戶報(bào)價(jià)→出示工作單或施工單→維修）→ 租戶驗(yàn)收 →征求租戶意見(jiàn)→財(cái)務(wù)部收費(fèi) a) 由租戶向 800 客服中心申請(qǐng)； b) 值班人員填寫(xiě)“報(bào)修單”； c) 領(lǐng)班或值班人員負(fù)責(zé)安排派工； d) 維修人帶上“ 報(bào)修 單”，并準(zhǔn)備好維修工具上門(mén)維 修， 首先向租戶出示“ 報(bào)修 單”，使用維修禮貌用語(yǔ)，查看現(xiàn)場(chǎng)后，根據(jù)租戶維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通知 800 客 服中 心，由 800 客服中心向租戶報(bào) 價(jià)，經(jīng)租戶同意后進(jìn)行維修； e) 維修過(guò)程必須遵守行業(yè)操作規(guī)范，注意安全； f) 維修完畢，做好維修記錄，請(qǐng)租戶驗(yàn)收，對(duì)于租戶不滿之處應(yīng)盡力改善，驗(yàn)收后，請(qǐng)租戶在“ 報(bào)修 單”簽認(rèn)，并將此單匯總到 800客服中心 處； g) 領(lǐng)班對(duì)重 要性的維修項(xiàng)目安排回訪，對(duì)一般性的維修項(xiàng)目回訪率不低 于 20%。從事電氣（具）操作維修人員必須是有證電工、電焊工，無(wú)證者不得單獨(dú)從事電氣（具）維修工作。 操作維修人員要不斷學(xué)習(xí)鉆研各崗位業(yè)務(wù)技術(shù)。 租戶有償維修管理 制度 保修 保修原則：由維修部及外判單位維修，費(fèi)用由公司支付。 c) 電氣接線是否符合國(guó)家規(guī)范，電流是否平衡。 B 類(lèi) a) 低值易耗檢測(cè)計(jì)量器具； b) 與設(shè)備配套安裝，平時(shí)不允許拆卸，無(wú)嚴(yán)格精度要求的 指示用的檢測(cè)計(jì)量器具； c) 使用頻率不高，性能較穩(wěn)定和目前無(wú)國(guó)家檢定規(guī)程或 僅做工具使用的檢測(cè)計(jì)量器具； d) 生產(chǎn)工藝中非關(guān)鍵部位，僅作粗略判別用的檢測(cè)計(jì)量器具。 用水管理 對(duì)餐飲等用水量較大租戶根據(jù)《上海市節(jié)約用水管理辦法》進(jìn)行用水定額管理； 委派專(zhuān)人負(fù)責(zé)抄表，以掌握用水狀況，防止跑水； 用水人員發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)報(bào)修、搶修； 對(duì)空調(diào)用水進(jìn)行定時(shí)抄表，以控制其用水量。 l) 高空作業(yè)區(qū)的沿口等處，應(yīng)設(shè)置護(hù)欄，以防失足踏空。 b) 從事高空作業(yè)的工人，必須進(jìn)行身體檢查。維修保養(yǎng)時(shí)一般必須切斷電源，特殊情況下，不能斷開(kāi)電源時(shí)，應(yīng)有足夠的安全措施并小心謹(jǐn)慎地操作，以免觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。 電工 a) 電工工作前，應(yīng)穿戴絕緣防護(hù)用品，仔細(xì)檢查各種工具，保證使用工具絕緣性能良好。 保持機(jī)房和設(shè)備整潔，機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備和區(qū)域落實(shí)到人，定期進(jìn)行清潔、除塵、油漆和粉刷等工作。 聞： a) 有無(wú)絕緣漆的焦味； b) 有無(wú)橡膠、塑料、棉織物的焦味； c) 有無(wú)污水溢出的臭味； d) 有無(wú)煤氣、燃油泄漏的氣味。 . 未經(jīng)部門(mén)經(jīng)理的批準(zhǔn)，外來(lái)人員 (包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等 )禁止進(jìn)入變配電房、電梯機(jī)房、 BA 控制房、空調(diào)機(jī)房、水泵房等設(shè)備 機(jī)房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入的人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行。 e) 當(dāng)日值班者需將昨日各班組的報(bào)修記錄，交至 行政助理 處存檔。 嚴(yán)格遵守公司和部門(mén)的各項(xiàng)管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無(wú)故離崗。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專(zhuān)多能，完成上級(jí)主管交辦的 其他任務(wù)。 弱 電技術(shù)員崗位職責(zé) 服從弱電領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 簽發(fā)維修單，提出各項(xiàng)維修工具、材料與備品備件的采購(gòu)計(jì)劃。 給排水領(lǐng)班崗位職責(zé) 協(xié)助部門(mén)經(jīng)理的工作，安排、督促及指導(dǎo)給排水技術(shù)員完成各項(xiàng)工作 。 負(fù)責(zé)弱電技術(shù)員的技術(shù)培訓(xùn)和考核，負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng) /設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 發(fā)現(xiàn) 強(qiáng)電系統(tǒng) /設(shè)備發(fā)生故障和問(wèn)題，及時(shí)采取措施，組織強(qiáng)電技術(shù)員盡快修復(fù)和解決。加強(qiáng)對(duì)用電、動(dòng)火、易燃等特殊工種的管理。 做好員工病、事假記錄，按月報(bào)出考勤。 及時(shí)調(diào)整，修繕或更新各類(lèi)設(shè)施設(shè)備。裙房商場(chǎng)的供水由地下三層水泵房三臺(tái)變頻泵機(jī)組供水。 裙房 AHU 共 14 臺(tái)，新風(fēng)處理機(jī)共 5 臺(tái)，均為美國(guó)特靈的產(chǎn)品。 已建 T1 辦公塔樓 為 66 層，建筑高度 為288 米，建筑面積為 79,200 平方米 。 地下二層設(shè)置了 3 臺(tái)三菱的應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)（分別為 2 臺(tái) 1875KVA 和 1 臺(tái)300KVA）保障 重要負(fù)荷的供電，大樓內(nèi)消防控制中心、消防電梯等 重要設(shè)備均采用雙路電源供電。T2 辦公塔樓 :美國(guó) KohnPedersenFoxAssociates(KPF） 建筑設(shè)計(jì)公司 b. T1 辦公塔樓 :香港馮慶延建筑師事務(wù)所 c. T1amp。 協(xié)調(diào)公司各部門(mén)間的關(guān)系，提供技術(shù)上的支持。 在部門(mén)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)和組織實(shí)施公司制定的節(jié)能計(jì)劃與方針，負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各用能部門(mén) /班組的節(jié)能工作。 經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理事故隱患，重大問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面形式及時(shí)上報(bào)。每月提交工作計(jì)劃與工作報(bào)告予部門(mén)經(jīng)理審核。 全面負(fù)責(zé)物業(yè)空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、 VAV、各類(lèi)空調(diào)水泵、送排水等設(shè)備的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術(shù)工作。對(duì)無(wú)法自行修復(fù)及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng) /設(shè)備 應(yīng)做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。 、清潔工作。 嚴(yán)格遵守公司和部門(mén)的各項(xiàng)管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無(wú)故離崗。 發(fā)現(xiàn)故障和問(wèn)題，及時(shí)采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報(bào)上級(jí)主管。 值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時(shí)間及去向。因故不能值班者，必須提前征得部門(mén)經(jīng)理的同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能休假。 . 發(fā)現(xiàn)火警及時(shí)報(bào)告，盡力和消防隊(duì)員一道撲滅火災(zāi)，一旦大廈發(fā)生火災(zāi)，維修部的首 要任務(wù)是保證供水、供電；保證消防水泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等所有消防設(shè)備的正常運(yùn)行。 進(jìn)入單元的工作，必須征得租戶行政主管 /接待人員 /店員的同意，盡可能避免影響租戶的辦公或營(yíng)業(yè)，若可能影響，則需事先告知租戶。 所有的設(shè)備要注意保持銘牌完整，對(duì)開(kāi) /關(guān)可能會(huì)引起事故的閥門(mén)、電閘和按鈕等應(yīng)懸掛不準(zhǔn)關(guān) /開(kāi)或開(kāi) /關(guān)狀態(tài)指示牌。 e) 各供電回路操作開(kāi)關(guān)，要有清楚明 顯的標(biāo)志牌。 n) 在轎廂做檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除了判斷故障或調(diào)試需要外，禁止快車(chē)。 e) 凡進(jìn)入高空作業(yè)的工人，應(yīng)配備工具袋。 重大事故由部門(mén)經(jīng)理帶領(lǐng)有關(guān)人員到工班一起分析原因，明確責(zé)任。 節(jié)能宣傳與培訓(xùn) 不定期向公司員工及各租戶宣傳節(jié)能思想與方法，定期組織節(jié)能培訓(xùn)。 g) 板式表（電流表、電壓表）每年一次對(duì)比檢定，壞修。 h) 對(duì)動(dòng)火（電焊、氣焊）應(yīng)審核是否辦理動(dòng)火證，現(xiàn)場(chǎng)是否按規(guī)定配備滅火器和監(jiān)護(hù)人，操作者是否是動(dòng)火持證人。 h) 回訪方式為信函，電話，上門(mén)檢查三種。 設(shè)備操作人員必須嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，進(jìn)行設(shè)備的啟動(dòng)、運(yùn)行和停機(jī)。操作人員必須以嚴(yán)肅的態(tài)度和科學(xué)的方法正確使用和維護(hù)好設(shè)備，必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和各種設(shè)備操作規(guī) 程。租戶裝修手冊(cè) 187。 b) 臨時(shí)用電是否超出申請(qǐng)的用電量，臨時(shí)照明燈具安裝是否規(guī)范。 檢測(cè)計(jì)量器具分類(lèi)管理標(biāo)準(zhǔn)： A 類(lèi) a) 物業(yè)維修部門(mén)中最高計(jì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)器具； b) 對(duì) B 類(lèi)器具檢定、校準(zhǔn)的依據(jù)器材 ； c) 依法強(qiáng)制檢查的計(jì)量器具 。 節(jié)電管理 ： 對(duì)重要用電設(shè)備進(jìn)行用電量統(tǒng)計(jì)； 提高用電設(shè)備的功率因數(shù)，合理裝置無(wú)功補(bǔ)償設(shè)備，將功率因數(shù)控制在 以上； 對(duì)大容量風(fēng)機(jī)與水泵利用變頻裝置進(jìn)行調(diào)速運(yùn)行； 動(dòng)力系統(tǒng)盡可能選用節(jié)能高效型設(shè)備； 照明系統(tǒng)在保證合理照度的情況下，優(yōu)先選用節(jié)能型光源； 部分光源采 用調(diào)光控制； 根據(jù)不同季節(jié)的日照情況，合理調(diào)整室外照明的開(kāi)啟時(shí)間； 根據(jù)不同負(fù)荷要求及氣候狀況，合理安排冷凍機(jī)運(yùn)行數(shù)量與方式（包括電加熱的運(yùn)行），盡可能利用室外新風(fēng)； 委派專(zhuān)人定時(shí)定期進(jìn)行抄表，以掌握用電狀況。上層不準(zhǔn)堆放工具和物件。商場(chǎng)內(nèi)的高空作業(yè)盡可能安排在非營(yíng)業(yè)時(shí)間。 j) 電梯機(jī)房設(shè)備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全。 安全管理工作程序。 進(jìn)入機(jī)房的人員，必須嚴(yán)格遵守機(jī)房的各項(xiàng)管理制度，嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁多人一起談?wù)撆c工作無(wú)關(guān)的話題。 觸： a) 操作機(jī)構(gòu)是否銹蝕； b) 摸電動(dòng)機(jī)、泵、散熱器外殼溫度是否正常； c) 摸轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備振動(dòng)情況； d) 門(mén)窗開(kāi)閉是否靈敏。 . 各崗位人員必須嚴(yán)守崗位責(zé)任，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速處理上報(bào)，并負(fù)責(zé)保持好現(xiàn)場(chǎng)。 d) 遇重大報(bào)修或故障，必須與各工種負(fù)責(zé)人聯(lián)系并通報(bào)部門(mén)主管。 配合其他部門(mén)（推廣、行政）的物品搬運(yùn)，廣告旗懸掛等工作。 合理使用工具、儀器和器材，愛(ài)護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房和值班 室的安全和清潔工作。 ，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 負(fù)責(zé)租戶二次裝修的驗(yàn)收工作。 負(fù)責(zé)所管轄機(jī)房的安全、清潔工作。 簽發(fā)弱電設(shè)備的維修單，提出各項(xiàng)維修工具、材料及備品備件的采購(gòu)計(jì)劃。 解答強(qiáng)電技術(shù)員系統(tǒng) /設(shè)備運(yùn)行中遇到的各種技術(shù)問(wèn)題，指導(dǎo)強(qiáng)電技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 了解并掌握日常工作中的危險(xiǎn)點(diǎn)、危險(xiǎn)源以及危險(xiǎn)設(shè)備的安全狀況和變化情況。 負(fù)責(zé)客戶圖紙移交，二次裝修審圖意見(jiàn)傳送工作。 依據(jù)能源消耗情況制定合理的能源控制措施。300 管道接入地下三層水池。 裙房商鋪區(qū)域，為全空氣式空調(diào)系統(tǒng)， AHU 分別置于商場(chǎng) 5 樓、回廊的空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)。在建 T2 辦公塔樓 為 46 層 ,建筑高度為 220米 ,建筑面積為 81,000 平方米 。 三、弱電系統(tǒng) 樓 宇自控 BMS 系統(tǒng)采了美國(guó)江森的 系統(tǒng)，整個(gè) BMS 共有 13000多個(gè)監(jiān)控點(diǎn)位，為大樓空調(diào)、變配電、照明、給排水、送排風(fēng)等機(jī)電設(shè)備提供遠(yuǎn)程控制與監(jiān)視。T2 辦公塔樓 :中國(guó)華東建筑設(shè)計(jì)院 d. T1amp。 定期總結(jié)本部門(mén)的各項(xiàng)工作，并及時(shí)向公司管理層報(bào)告。 參與審查節(jié)能措施方案，負(fù)責(zé)節(jié)能項(xiàng)目的效果測(cè)定和 總結(jié)工作，審核、評(píng)價(jià)節(jié)能技改項(xiàng)目的節(jié)能效果和經(jīng)濟(jì)效益。 按時(shí)提供安全技術(shù)措施計(jì)劃項(xiàng)目，經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運(yùn)行中浪費(fèi)現(xiàn)象。 熟悉大樓內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種空調(diào)系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查空調(diào)技術(shù)員做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 對(duì)設(shè)備與系統(tǒng)運(yùn)行提出改良方案。 強(qiáng) 電技術(shù)員崗位職責(zé) 服從強(qiáng)