【正文】 給排水設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項運行記錄。 第三節(jié) 物業(yè)維修部 人員 日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 機房內(nèi)工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項目管理制度 檢測、計量器具管理制度 租戶二次裝修管理 制度 租戶有償維修管理制度 承包 商管理制度 租戶退租管理制度 值班制度 值班人員必須熟練掌握所管轄設(shè)備的性能，有處理突發(fā)故障的能力并持有有效上崗證書。 交接班制度 值班人員應(yīng)按預(yù)定安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。 . 需要動火作業(yè)時，要辦妥動火證后方能施工，施工前盡可能排除易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確保無火種時方能離開。 租戶單元內(nèi)維修工作 制度 維修人員進(jìn)入租戶單元內(nèi)工作，必須攜帶維修單或事先已與客戶約定，同 時應(yīng)注意衣著整潔，佩帶工作證。 每次維修保養(yǎng)工作結(jié)束，必須清理場地，處理廢料和換下的零配件?？傞l必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。有人協(xié)同工作時，行機停機都必須揚聲， 待到對方應(yīng)答后方可操作。 d) 高空作業(yè)現(xiàn)場，應(yīng)劃出危險禁區(qū)，設(shè)置明顯標(biāo)志，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入。 事故處理程序： 事故發(fā)生后，當(dāng)值人員立即向上級主管匯報，除火警，跑水必須立即撲救之外，務(wù)必保留現(xiàn)場，不得變動以及檢查。 制訂獎懲辦法 根據(jù)節(jié)能工作貢獻(xiàn)大小，實行“多節(jié)多獎，少節(jié)少獎，不節(jié)不獎，超額和失職受罰”的原則，并將獎罰辦法列入公司行政制度。（以 A 類表對照）。 g) 注意保護(hù)外立面上的門、櫥窗和玻璃幕墻。 程序： 租戶申請→維修登記→安排上門維修（準(zhǔn)備工具→現(xiàn)場查看→由 800 客服中心向租戶報價→出示工作單或施工單→維修）→ 租戶驗收 →征求租戶意見→財務(wù)部收費 a) 由租戶向 800 客服中心申請； b) 值班人員填寫“報修單”； c) 領(lǐng)班或值班人員負(fù)責(zé)安排派工； d) 維修人帶上“ 報修 單”，并準(zhǔn)備好維修工具上門維 修， 首先向租戶出示“ 報修 單”，使用維修禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)租戶維修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)通知 800 客 服中 心，由 800 客服中心向租戶報 價，經(jīng)租戶同意后進(jìn)行維修； e) 維修過程必須遵守行業(yè)操作規(guī)范，注意安全； f) 維修完畢，做好維修記錄，請租戶驗收，對于租戶不滿之處應(yīng)盡力改善，驗收后，請租戶在“ 報修 單”簽認(rèn)，并將此單匯總到 800客服中心 處； g) 領(lǐng)班對重 要性的維修項目安排回訪，對一般性的維修項目回訪率不低 于 20%。從事電氣（具）操作維修人員必須是有證電工、電焊工，無證者不得單獨從事電氣（具）維修工作。 操作維修人員要不斷學(xué)習(xí)鉆研各崗位業(yè)務(wù)技術(shù)。 租戶有償維修管理 制度 保修 保修原則：由維修部及外判單位維修，費用由公司支付。 c) 電氣接線是否符合國家規(guī)范，電流是否平衡。 B 類 a) 低值易耗檢測計量器具； b) 與設(shè)備配套安裝，平時不允許拆卸，無嚴(yán)格精度要求的 指示用的檢測計量器具； c) 使用頻率不高，性能較穩(wěn)定和目前無國家檢定規(guī)程或 僅做工具使用的檢測計量器具； d) 生產(chǎn)工藝中非關(guān)鍵部位，僅作粗略判別用的檢測計量器具。 用水管理 對餐飲等用水量較大租戶根據(jù)《上海市節(jié)約用水管理辦法》進(jìn)行用水定額管理； 委派專人負(fù)責(zé)抄表，以掌握用水狀況，防止跑水； 用水人員發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象應(yīng)及時報修、搶修； 對空調(diào)用水進(jìn)行定時抄表，以控制其用水量。 l) 高空作業(yè)區(qū)的沿口等處，應(yīng)設(shè)置護(hù)欄，以防失足踏空。 b) 從事高空作業(yè)的工人，必須進(jìn)行身體檢查。維修保養(yǎng)時一般必須切斷電源，特殊情況下，不能斷開電源時，應(yīng)有足夠的安全措施并小心謹(jǐn)慎地操作，以免觸電或卷入引繩輪等造成人身傷亡和設(shè)備事故。 電工 a) 電工工作前，應(yīng)穿戴絕緣防護(hù)用品，仔細(xì)檢查各種工具，保證使用工具絕緣性能良好。 保持機房和設(shè)備整潔，機房內(nèi)的設(shè)備和區(qū)域落實到人，定期進(jìn)行清潔、除塵、油漆和粉刷等工作。 聞： a) 有無絕緣漆的焦味； b) 有無橡膠、塑料、棉織物的焦味； c) 有無污水溢出的臭味； d) 有無煤氣、燃油泄漏的氣味。 . 未經(jīng)部門經(jīng)理的批準(zhǔn)，外來人員 (包括參觀學(xué)習(xí)、探親訪友、施工等 )禁止進(jìn)入變配電房、電梯機房、 BA 控制房、空調(diào)機房、水泵房等設(shè)備 機房，經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入的人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行。 e) 當(dāng)日值班者需將昨日各班組的報修記錄，交至 行政助理 處存檔。 嚴(yán)格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專多能，完成上級主管交辦的 其他任務(wù)。 弱 電技術(shù)員崗位職責(zé) 服從弱電領(lǐng)班的工作安排，認(rèn)真完成工作任務(wù)。 簽發(fā)維修單，提出各項維修工具、材料與備品備件的采購計劃。 給排水領(lǐng)班崗位職責(zé) 協(xié)助部門經(jīng)理的工作，安排、督促及指導(dǎo)給排水技術(shù)員完成各項工作 。 負(fù)責(zé)弱電技術(shù)員的技術(shù)培訓(xùn)和考核，負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng) /設(shè)備和技術(shù)資料的收集、整理和歸檔工作。 發(fā)現(xiàn) 強電系統(tǒng) /設(shè)備發(fā)生故障和問題，及時采取措施，組織強電技術(shù)員盡快修復(fù)和解決。加強對用電、動火、易燃等特殊工種的管理。 做好員工病、事假記錄，按月報出考勤。 及時調(diào)整，修繕或更新各類設(shè)施設(shè)備。裙房商場的供水由地下三層水泵房三臺變頻泵機組供水。 裙房 AHU 共 14 臺，新風(fēng)處理機共 5 臺，均為美國特靈的產(chǎn)品。 已建 T1 辦公塔樓 為 66 層，建筑高度 為288 米，建筑面積為 79,200 平方米 。 地下二層設(shè)置了 3 臺三菱的應(yīng)急柴油發(fā)電機（分別為 2 臺 1875KVA 和 1 臺300KVA）保障 重要負(fù)荷的供電，大樓內(nèi)消防控制中心、消防電梯等 重要設(shè)備均采用雙路電源供電。T2 辦公塔樓 :美國 KohnPedersenFoxAssociates(KPF） 建筑設(shè)計公司 b. T1 辦公塔樓 :香港馮慶延建筑師事務(wù)所 c. T1amp。 協(xié)調(diào)公司各部門間的關(guān)系，提供技術(shù)上的支持。 在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)和組織實施公司制定的節(jié)能計劃與方針，負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查各用能部門 /班組的節(jié)能工作。 經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)處理事故隱患，重大問題應(yīng)以書面形式及時上報。每月提交工作計劃與工作報告予部門經(jīng)理審核。 全面負(fù)責(zé)物業(yè)空調(diào)機組、冷卻塔、變風(fēng)量空調(diào)機組、風(fēng)機盤管、 VAV、各類空調(diào)水泵、送排水等設(shè)備的日常運行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等技術(shù)工作。對無法自行修復(fù)及需要外判維修保養(yǎng)的系統(tǒng) /設(shè)備 應(yīng)做好外判合同的技術(shù)談判和合同文本的擬定工作，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。 、清潔工作。 嚴(yán)格遵守公司和部門的各項管理制度，履行交接班手續(xù)，完成每天工作日志，不得無故離崗。 發(fā)現(xiàn)故障和問題，及時采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報上級主管。 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交代離崗時間及去向。因故不能值班者，必須提前征得部門經(jīng)理的同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能休假。 . 發(fā)現(xiàn)火警及時報告，盡力和消防隊員一道撲滅火災(zāi)，一旦大廈發(fā)生火災(zāi)，維修部的首 要任務(wù)是保證供水、供電；保證消防水泵、正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機等所有消防設(shè)備的正常運行。 進(jìn)入單元的工作，必須征得租戶行政主管 /接待人員 /店員的同意，盡可能避免影響租戶的辦公或營業(yè)，若可能影響，則需事先告知租戶。 所有的設(shè)備要注意保持銘牌完整，對開 /關(guān)可能會引起事故的閥門、電閘和按鈕等應(yīng)懸掛不準(zhǔn)關(guān) /開或開 /關(guān)狀態(tài)指示牌。 e) 各供電回路操作開關(guān)，要有清楚明 顯的標(biāo)志牌。 n) 在轎廂做檢修、保養(yǎng)工作時，除了判斷故障或調(diào)試需要外，禁止快車。 e) 凡進(jìn)入高空作業(yè)的工人，應(yīng)配備工具袋。 重大事故由部門經(jīng)理帶領(lǐng)有關(guān)人員到工班一起分析原因，明確責(zé)任。 節(jié)能宣傳與培訓(xùn) 不定期向公司員工及各租戶宣傳節(jié)能思想與方法，定期組織節(jié)能培訓(xùn)。 g) 板式表（電流表、電壓表）每年一次對比檢定，壞修。 h) 對動火（電焊、氣焊）應(yīng)審核是否辦理動火證，現(xiàn)場是否按規(guī)定配備滅火器和監(jiān)護(hù)人，操作者是否是動火持證人。 h) 回訪方式為信函，電話，上門檢查三種。 設(shè)備操作人員必須嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，進(jìn)行設(shè)備的啟動、運行和停機。操作人員必須以嚴(yán)肅的態(tài)度和科學(xué)的方法正確使用和維護(hù)好設(shè)備，必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和各種設(shè)備操作規(guī) 程。租戶裝修手冊 187。 b) 臨時用電是否超出申請的用電量，臨時照明燈具安裝是否規(guī)范。 檢測計量器具分類管理標(biāo)準(zhǔn)： A 類 a) 物業(yè)維修部門中最高計量檢測標(biāo)準(zhǔn)器具； b) 對 B 類器具檢定、校準(zhǔn)的依據(jù)器材 ； c) 依法強制檢查的計量器具 。 節(jié)電管理 ： 對重要用電設(shè)備進(jìn)行用電量統(tǒng)計； 提高用電設(shè)備的功率因數(shù)，合理裝置無功補償設(shè)備，將功率因數(shù)控制在 以上； 對大容量風(fēng)機與水泵利用變頻裝置進(jìn)行調(diào)速運行； 動力系統(tǒng)盡可能選用節(jié)能高效型設(shè)備； 照明系統(tǒng)在保證合理照度的情況下，優(yōu)先選用節(jié)能型光源； 部分光源采 用調(diào)光控制； 根據(jù)不同季節(jié)的日照情況，合理調(diào)整室外照明的開啟時間； 根據(jù)不同負(fù)荷要求及氣候狀況，合理安排冷凍機運行數(shù)量與方式（包括電加熱的運行），盡可能利用室外新風(fēng)； 委派專人定時定期進(jìn)行抄表，以掌握用電狀況。上層不準(zhǔn)堆放工具和物件。商場內(nèi)的高空作業(yè)盡可能安排在非營業(yè)時間。 j) 電梯機房設(shè)備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全。 安全管理工作程序。 進(jìn)入機房的人員，必須嚴(yán)格遵守機房的各項管理制度，嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁多人一起談?wù)撆c工作無關(guān)的話題。 觸： a) 操作機構(gòu)是否銹蝕； b) 摸電動機、泵、散熱器外殼溫度是否正常； c) 摸轉(zhuǎn)動設(shè)備振動情況； d) 門窗開閉是否靈敏。 . 各崗位人員必須嚴(yán)守崗位責(zé)任，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速處理上報，并負(fù)責(zé)保持好現(xiàn)場。 d) 遇重大報修或故障，必須與各工種負(fù)責(zé)人聯(lián)系并通報部門主管。 配合其他部門（推廣、行政）的物品搬運，廣告旗懸掛等工作。 合理使用工具、儀器和器材，愛護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機房和值班 室的安全和清潔工作。 ，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 負(fù)責(zé)租戶二次裝修的驗收工作。 負(fù)責(zé)所管轄機房的安全、清潔工作。 簽發(fā)弱電設(shè)備的維修單，提出各項維修工具、材料及備品備件的采購計劃。 解答強電技術(shù)員系統(tǒng) /設(shè)備運行中遇到的各種技術(shù)問題，指導(dǎo)強電技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運行。 了解并掌握日常工作中的危險點、危險源以及危險設(shè)備的安全狀況和變化情況。 負(fù)責(zé)客戶圖紙移交，二次裝修審圖意見傳送工作。 依據(jù)能源消耗情況制定合理的能源控制措施。300 管道接入地下三層水池。 裙房商鋪區(qū)域，為全空氣式空調(diào)系統(tǒng)， AHU 分別置于商場 5 樓、回廊的空調(diào)機房內(nèi)。在建 T2 辦公塔樓 為 46 層 ,建筑高度為 220米 ,建筑面積為 81,000 平方米 。 三、弱電系統(tǒng) 樓 宇自控 BMS 系統(tǒng)采了美國江森的 系統(tǒng)，整個 BMS 共有 13000多個監(jiān)控點位，為大樓空調(diào)、變配電、照明、給排水、送排風(fēng)等機電設(shè)備提供遠(yuǎn)程控制與監(jiān)視。T2 辦公塔樓 :中國華東建筑設(shè)計院 d. T1amp。 定期總結(jié)本部門的各項工作，并及時向公司管理層報告。 參與審查節(jié)能措施方案，負(fù)責(zé)節(jié)能項目的效果測定和 總結(jié)工作，審核、評價節(jié)能技改項目的節(jié)能效果和經(jīng)濟效益。 按時提供安全技術(shù)措施計劃項目，經(jīng)上級批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)對項目的實施。 努力節(jié)能降耗，提出節(jié)能的改進(jìn)措施，杜絕設(shè)備運行中浪費現(xiàn)象。 熟悉大樓內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)與設(shè)備的情況，制定大樓內(nèi)各種空調(diào)系統(tǒng) /設(shè)備保養(yǎng)制度、操作規(guī)程和巡查表格，督促和檢查空調(diào)技術(shù)員做好各項運行記錄。 對設(shè)備與系統(tǒng)運行提出改良方案。 強 電技術(shù)員崗位職責(zé) 服從強