【正文】 施，并詳細(xì)記錄及時(shí)匯報(bào)。 觸： a) 操作機(jī)構(gòu)是否銹蝕； b) 摸電動(dòng)機(jī)、泵、散熱器外殼溫度是否正常； c) 摸轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備振動(dòng)情況； d) 門(mén)窗開(kāi)閉是否靈敏。如消防檢查、衛(wèi)生檢查、 安全檢查。 巡視檢查方式： 定期巡查：在規(guī)定時(shí)間、區(qū)域進(jìn)行例行檢查。 . 工具、材料要有專(zhuān)人管理，嚴(yán)禁私自攜帶工具、材料出大廈。 . 各崗位人員必須嚴(yán)守崗位責(zé)任，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應(yīng)迅速處理上報(bào)，并負(fù)責(zé)保持好現(xiàn)場(chǎng)。 報(bào)告制度 . 下列情況須報(bào)告領(lǐng)班： 主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)停、調(diào)整及其它異常情況； 設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修； 零部件更換及修理； 維修人員的工作去向； 值班人員暫時(shí)離崗； 需 要與其他班組及上級(jí)聯(lián)系。 交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。 h) 值班者須審核每一份維修單的工作內(nèi)容，并及時(shí)反饋給 800 客服中心。 d) 遇重大報(bào)修或故障，必須與各工種負(fù)責(zé)人聯(lián)系并通報(bào)部門(mén)主管。 值班人員不得在值班時(shí)間內(nèi)進(jìn)行與工作無(wú)關(guān)的事情。 如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。 積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 配合其他部門(mén)（推廣、行政）的物品搬運(yùn)，廣告旗懸掛等工作。 ，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 定期抄記總水表與租戶(hù)單元內(nèi)水表， 并匯總報(bào)告領(lǐng)班。 負(fù)責(zé)大樓冷熱供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、排污與污水處理系統(tǒng)、排雨水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)和定期巡視工作。 合理使用工具、儀器和器材，愛(ài)護(hù)設(shè)備、保持所管設(shè)備、機(jī)房和值班 室的安全和清潔工作。 熟悉大樓內(nèi)空調(diào)及與空調(diào)有關(guān)設(shè)備的情況，嚴(yán)格執(zhí)行空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，認(rèn)真做好各項(xiàng)運(yùn)行記錄。 刻苦鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高維修技術(shù)和服務(wù)質(zhì)量，努力做到一專(zhuān)多能，完成上級(jí)主管交辦的其他任務(wù)。 發(fā)現(xiàn)故障和問(wèn)題，及時(shí)采取措施，盡快排除和解決，作好記錄并匯報(bào)上級(jí)主管。 ，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 定期抄記租戶(hù)單元內(nèi)電表，并匯總報(bào)告領(lǐng)班。 負(fù)責(zé)大樓高低壓變配電設(shè)備 /系統(tǒng)的運(yùn)行值班，電氣控制裝置及照明系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)和巡視檢查等工作。 每月提交工作計(jì)劃與工作報(bào)告予部門(mén)經(jīng)理審核。 負(fù)責(zé)租戶(hù)二次裝修的驗(yàn)收工作。 負(fù)責(zé)所管轄機(jī)房的安全、清潔工作。 簽發(fā)給排水、消防和煤氣設(shè)備的維修單，提出各項(xiàng)維修工具、材料及備 品備件的采購(gòu)計(jì)劃。 解答給排水、消防及煤氣系統(tǒng) /設(shè)備運(yùn)行中遇到的各種技術(shù)問(wèn)題，指導(dǎo)管道技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)所管轄機(jī)房的安全、清潔工作。 簽發(fā)空調(diào)設(shè)備的維修單，提出各項(xiàng)維修工具、材料及備品備件的采購(gòu)計(jì) 劃。 解答空調(diào)技術(shù)員系統(tǒng) /設(shè)備運(yùn)行中遇到的各種技術(shù)問(wèn)題，指導(dǎo)空調(diào)技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)所管轄機(jī)房的安全、清潔工作。 簽發(fā)弱電設(shè)備的維修單，提出各項(xiàng)維修工具、材料及備品備件的采購(gòu)計(jì)劃。 解答弱電技術(shù)員系統(tǒng) /設(shè)備運(yùn)行中遇到的各種技術(shù)問(wèn)題，指導(dǎo)弱電技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 負(fù)責(zé)所管轄機(jī)房的安全、清潔工作。 簽發(fā)強(qiáng)電設(shè)備的維修單，提出各項(xiàng)維修工具、材料及備品備件的采購(gòu)計(jì)劃。 解答強(qiáng)電技術(shù)員系統(tǒng) /設(shè)備運(yùn)行中遇到的各種技術(shù)問(wèn)題，指導(dǎo)強(qiáng)電技術(shù)員的日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行有 關(guān)環(huán)保法規(guī)，并做好宣傳工作，提高部門(mén)員工對(duì)環(huán)保的認(rèn)識(shí)。 環(huán)保管理員崗位職責(zé) 在部門(mén)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)物業(yè)的環(huán)境保護(hù)工作，負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查與解決設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的環(huán)保問(wèn)題。一旦發(fā)生事故應(yīng)及時(shí)組織搶救，并按規(guī)定立即上報(bào)；同時(shí)應(yīng)認(rèn)真組織調(diào)查處理工作。 了解并掌握日常工作中的危險(xiǎn)點(diǎn)、危險(xiǎn)源以及危險(xiǎn)設(shè)備的安全狀況和變化情況。 做好節(jié)能工作總結(jié)。 組織開(kāi)展物業(yè)的用水平衡、用電平衡等工作，組織檢查有關(guān)能源法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況。 發(fā)放員工的制服與工牌，并做好記錄。 負(fù)責(zé)客戶(hù)圖紙移交，二次裝修審圖意見(jiàn)傳送工作。 負(fù)責(zé)本部門(mén)的 SOP 修訂工作。 分配下屬工作，并督導(dǎo)員工工作績(jī)效與紀(jì)律。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與政府有關(guān)職能部門(mén)的關(guān)系，確保物業(yè)水、電、煤、電訊、消防，技防及環(huán)保等設(shè)施的正常供應(yīng)或使用。 依據(jù)能源消耗情況制定合理的能源控制措施。 制定機(jī)電設(shè)備與土建裝修之維修保養(yǎng)計(jì)劃，并督促下屬執(zhí)行 ，以確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。T2 辦公塔樓 :美國(guó) ThorntonTomasettiEngineers(TT)結(jié)構(gòu)顧問(wèn)有限公司 e. T2 辦公塔樓 :柏誠(chéng) 工程技術(shù) (北京 )有限公司上海分公司 全部占地面積 :31,088m2 總建筑面積 :315,362m2 a. 商場(chǎng) 54,403m2 b. T1 辦公 塔樓 150,278m2（ T1 辦公 塔樓 93,814m2；地下室 56,464m2） c. T2 辦公 塔樓 110,680m2(T2 辦公塔樓 90,553m2；地下室 20,127m2） 層數(shù) a. 商場(chǎng)為 5 層 b. T1 辦公 塔樓 66 層 ,地下 3 層 , c. T2 辦公 塔樓 46 層 ,地下 3 層 主屋面高度 a. T1 辦公 塔樓 b. T2 辦公 塔樓 179m 最高點(diǎn)高度 a. T1 辦公 塔樓 b. T2 辦公 塔樓 222m 結(jié)構(gòu) :鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 外墻 :鋁合金、雙層玻璃幕墻及花崗巖 綠化面積 :4,963m2 標(biāo) 準(zhǔn)層層高 a. 商場(chǎng) b. T1 辦公 塔樓 c. T2 辦公 塔樓 標(biāo)準(zhǔn)層凈高 a. 商場(chǎng) b. T1 辦公 塔樓 c. T2 辦公 塔樓 標(biāo)準(zhǔn)層面積 a. 商場(chǎng) 9,498m2— 11,817m2 b. T1 辦公 塔樓 1,667m2— 1,780m2 c. T2 辦公 塔樓 2,033m2— 2,119m2 機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē) 位 a. T1 辦公 塔樓和商場(chǎng) 543(地面 49) b. T2 辦公 塔樓 324（地面 10） 非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位 a. T1 辦公塔樓和商場(chǎng) 5,300 個(gè) (地下 ) b. T2 辦公塔樓 823 個(gè)（地上） 機(jī)電設(shè)備概要 電梯 :全進(jìn)口瑞士迅達(dá) a. 商場(chǎng)自動(dòng)扶梯 29 臺(tái)，垂直梯 13 臺(tái) b. T1 辦公塔樓 22 臺(tái) c. T2 辦公塔樓 14 臺(tái) 中央空調(diào) :美國(guó)特靈 消防水泵 :T1 辦公塔樓 :英國(guó) SPP T2 辦公塔樓 :丹麥 Grundfos 綜合布線 :T1 辦公塔樓 :美國(guó)朗訊 T2 辦公塔樓 :加拿大 Nordx/cdt 中央監(jiān)控 :T1 辦公塔樓 :香港聯(lián)視 T2 辦公塔樓 :美國(guó) Bosch 定焦攝像機(jī) 美國(guó) Pelco 矩陣 /快球攝像機(jī) 總承包商 上海建工集團(tuán) 土建分包： T1 辦公塔樓 :上海第三建筑工程公司 T2 辦公塔樓 :上海第三建筑工程公司 機(jī)電分包： T1 辦公塔樓 :香港快達(dá)工程公司 T2 辦公塔樓 :上海市安裝工程有限公司 新創(chuàng)機(jī)電工程有限公司 其士 (香港 )有限公司 北京中標(biāo)新亞機(jī)電工程有限公司 迅達(dá) (中國(guó) )電梯有限公司 竣工使用日期 T1 辦公塔樓和商場(chǎng)： 2001 年 4 月 20 日 T2 辦公塔樓：預(yù)計(jì) 2020 年 12 月 第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖 和 崗位職責(zé) 崗位職責(zé) 組織結(jié)構(gòu)圖 物業(yè)維修部總體組織結(jié)構(gòu)圖 安全管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 能源管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 環(huán) 保 管理小組組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)理 行政助理 強(qiáng)電 /電梯（ 11） 空調(diào)（ 15） 空調(diào)機(jī) 給排水 /消防 /煤氣（ 10） 空調(diào)機(jī) 裝修（ 10） 空調(diào)機(jī) 弱電（ 7） 物業(yè)維修部總體組織 結(jié)構(gòu)圖 現(xiàn)有人數(shù) 55人。 七、排水系統(tǒng) 商場(chǎng)、辦公樓的污水輸送到位于地下二層、三層的污水處理站，地下二層、三 層 的污水需經(jīng)過(guò)兩級(jí)處理站符合 市政污水 排放標(biāo)準(zhǔn) 。300 管道接入地下三層水池。另設(shè)二臺(tái)消防電梯自地下三層至 66 層，速度為 。共配置了 24 臺(tái)網(wǎng)絡(luò)控制器（ NCU）其中有 2 臺(tái) NCU 作為備用。 經(jīng) 10KV/ 變壓后送至 各樓層強(qiáng)電房 并 連接各負(fù)載設(shè)備。 裙房商鋪區(qū)域，為全空氣式空調(diào)系統(tǒng)， AHU 分別置于商場(chǎng) 5 樓、回廊的空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)。所有離心式制冷主機(jī)均采用美國(guó)特靈公司生產(chǎn)的三級(jí)壓縮離心制冷機(jī)組，冬季大廈采用電加熱作為空調(diào)采暖熱源。商場(chǎng)一幢為 5 層，建筑面積 51， 723 平方米 。 物業(yè)維修標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作手冊(cè)（ SOP） （內(nèi)部資料： 2020 年版） 物業(yè) 維修 部編寫(xiě) 主編： 目錄 第一節(jié) 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹和建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 建筑數(shù)據(jù)摘要 第二節(jié) 物業(yè)維修部組織結(jié)構(gòu)圖 和 崗位職責(zé) 組織結(jié)構(gòu)圖 崗位職責(zé) 第三節(jié) 物業(yè)維修部 人員 日常工作規(guī)范 值班制度 交接班制度 報(bào)告制度 安全、防火制度 巡視檢查制度 租戶(hù)單元內(nèi)維修工作 制度 機(jī)房?jī)?nèi)工作 制度 安全管理制度 能源管理制度 外包項(xiàng)目管理制度 檢測(cè)、計(jì)量器具管理制度 租戶(hù)二次裝修管理 制度 租戶(hù)有償維修管理制度 承包 商管理制度 租戶(hù)退租管理制度 第四節(jié) 物業(yè)維修部設(shè)施設(shè)備管理守則 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理總則 設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)制度 設(shè)備大修制度 設(shè)施設(shè)備故障處理程序 電氣設(shè)備運(yùn)行與維保制度 弱電系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 給排水系統(tǒng)運(yùn)行與維保制度 擦窗機(jī)與登高車(chē)維修保養(yǎng)制度 建筑 /裝修維修保養(yǎng)制度 第五節(jié) 物業(yè)維修部主要 工作 流程 電話系統(tǒng)故障維修流程 BA 系統(tǒng)報(bào)警處理流程 新裝拆裝電話工作流程 安保管理系統(tǒng)設(shè)備維修流程 背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)設(shè)備故 障維修流程 租戶(hù)有償維修工作流程 報(bào)修值班處理 流程 租戶(hù)退租流程圖 物業(yè)維修合同招投標(biāo)流程 物業(yè)維修合同變更處理 流程 租戶(hù)退租單元修復(fù)工作流程 第六節(jié) 物業(yè)維修部常用工作表格 設(shè)備設(shè)施 類(lèi) 表式表格 電氣設(shè)備 類(lèi) 表式表格 1217 弱電設(shè)備 類(lèi) 表式表格 空調(diào)設(shè)備 類(lèi) 表式表格 給排水設(shè)備 類(lèi) 表式表格 擦窗機(jī)與登高車(chē) 類(lèi) 表式表格 物料倉(cāng)庫(kù) 類(lèi) 表式表格 其它 類(lèi)表格 附錄主要 參考資料 第一節(jié) 設(shè)施設(shè)備介紹 和 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 主要 建筑數(shù)據(jù)摘要 物業(yè)設(shè)施設(shè)備介紹 上海 位于 中國(guó)上海市靜安區(qū) ，占地面積為 31,088 平方米，容積率為 ，綠化率為 15%。在建 T2 辦公塔樓 為 46 層 ,建筑高度為 220米 ,建筑面積為 81,000 平方米 。